中心区市场分析调研报告.ppt

精品资料网 市场调研篇 精品资料网 市场研究的范围和内容 总体经济形势分析 总体市场分析 市场竞争分析 高端客户分析 精品资料网 Part 1 总体经济形势分析总体经济形势分析 精品资料网 从城市发展的眼光来看 深圳的建 设速度是令人吃惊的 20年的短 短时间 深圳已经经历了一次又一 次的飞跃 深 圳 的 发 展 解 析 精品资料网 深圳历年经济发展走势 0 0 500500 10001000 15001500 20002000 25002500 19961996 19971997 19981998 19991999 20002000 20012001 20022002 深圳市国内生产总值逐年上升 据中国证券网统计深圳市国内生产总值逐年上升 据中国证券网统计 2003 年年 1 9 月份 月份 深圳深圳 GDP 增长率达到增长率达到 13 大大高出全国 大大高出全国 GDP 增长率 增长率 8 5 深圳经济仍保持着强劲的发展势头 深圳经济仍保持着强劲的发展势头 深圳历年 GDP 情况 亿元 精品资料网 小 渔 村 小 渔 村 行 政 特 区 行 政 特 区 经 济 开 放 特 区 经 济 开 放 特 区 区 域 性 中 心 区 域 性 中 心 国 际 化 城 市 国 际 化 城 市 国 际 化 专 业 城 市 国 际 化 专 业 城 市 1982 1987 1992 1997 2002 深圳不断调整自己的定位 未来未来 深圳的目标是成为以物流 金融 高科技为主要发展方向深圳的目标是成为以物流 金融 高科技为主要发展方向 有特色的国际化专业城市 有特色的国际化专业城市 市委书记黄丽满 市委书记黄丽满 精品资料网 深圳的大事影响未来 CEPA的实施 2002年 12月 4日 深圳会展中心正式开工 预计 明年 7月完成主体建筑 2004年 10月投入使用 2005年 4月全部竣工 2003年 1月 24日 深港专家对深圳湾公路大桥进 行公开评审 预计今年第二第三季度将在深港同时 开工并于 2005年底建成通车 精品资料网 1月 29日 香港特区立法会工务委员会正式批准建 设深港西部通道和后海湾干线 两项工程均计划于 今年 6月动工 2003年 1月 27日 深圳皇岗口岸实现24小时通关 深圳地铁工程施工两年多来 建设进展顺利 1号 线隧道将于今年 5月贯通 轨道有望于今年 8月铺 成 4号线隧道在 8月也可贯通 11月实现轨通 深圳的大事影响未来 精品资料网 CEPA的影响 CEPA 的实施将直接促进深圳服务业的发展 的实施将直接促进深圳服务业的发展 服务贸易自由化将使深圳成为香港的生产 服务北上珠江三 服务贸易自由化将使深圳成为香港的生产 服务北上珠江三 角角 洲主要落户的中心城市洲主要落户的中心城市 货物贸易自由化的实施 深圳显然是港货北上的重镇 这必货物贸易自由化的实施 深圳显然是港货北上的重镇 这必 然然 带来深圳商业 物流业的发展 带来深圳商业 物流业的发展 香港是金融中心 随着深港金融服务联系合作的加强 深圳香港是金融中心 随着深港金融服务联系合作的加强 深圳 的的 金融服务业也将的到进一步推动 金融服务业也将的到进一步推动 未来深圳仍会作为珠三角乃至华东华南的中心城市之未来深圳仍会作为珠三角乃至华东华南的中心城市之 一 继续发挥其集聚和辐射作用 一 继续发挥其集聚和辐射作用 精品资料网 中心区的未来解读 到到 2005 年 年 中心区一批重大项目基本竣工 辖区交通 通讯 文化中心区一批重大项目基本竣工 辖区交通 通讯 文化 等等 设施配套完善 现代化中心城区的辐射 带动 服务作用显著增强设施配套完善 现代化中心城区的辐射 带动 服务作用显著增强 建设面向未来的福田中心区商务旺区建设面向未来的福田中心区商务旺区 建设中心区地下超大型商业街 即在沿城市中轴线的绿色浮岛下 连建设中心区地下超大型商业街 即在沿城市中轴线的绿色浮岛下 连 接益田 金田 岗厦地铁站 建设我市首座大型地下商业城 发展接益田 金田 岗厦地铁站 建设我市首座大型地下商业城 发展 零零 售百货 美食 时装进出口 装饰等商业项目 售百货 美食 时装进出口 装饰等商业项目 充分利用高交会现有展馆和永久展馆 发展高新技术成果交易市场充分利用高交会现有展馆和永久展馆 发展高新技术成果交易市场 完善福田中心区景区 以现代都市风光 购物 商业文化 休闲和商完善福田中心区景区 以现代都市风光 购物 商业文化 休闲和商 务旅游为主 务旅游为主 深圳市福田区国民经济和社会发展 十五 计划纲要 深圳市中心区是未来深圳唯一集金融 商贸 信息 文化会展及行政 于一体的城市商务中心和行政 文化中心 将成为深圳经济活力的灵 魂和城市繁华景观的主要标志 深圳城市管理办公室网 精品资料网 中心区重大市政工程进展情况 市民中心市民中心 由美国李名仪 庭名勒建筑师事务所设计 现整体朝向 平面布局 工作已完成 预计今年年底完成行政大楼地基基础工程建设 文化中心文化中心 包括中心图书馆和音乐厅两部分 由日本著名设计师矶崎新主持设 计 现工程已接近尾声 少年宫少年宫 孩子们的乐园 少年宫是由深圳宗灏建筑事务所设计的 现工程已 进入 尾声 预计今年 8 月封顶 明年 6 月开放 深圳会展中心深圳会展中心 设计公司为德国 GMP 设计公司 现工程进展顺利 预计将于 2004 年第六届高交会期间投入使用 深圳电视中心深圳电视中心 今年 2 月份就已完成土建工程 现进展情况良好 精品资料网 本项目本项目 地铁商圈地铁商圈 会展经济圈会展经济圈 地铁交汇处地铁交汇处 解 读 本 项 目 地 段 本 项 目 地 处 几 大 经 济 圈 的 交 汇 处 精品资料网 分析总结 深圳作为中国对外的窗口 在深圳作为中国对外的窗口 在 20 年的年的 发展中经历了几次质的飞跃 已成为珠三角乃至华东发展中经历了几次质的飞跃 已成为珠三角乃至华东 华南的中心城市之一 并正从经济特区向国际化大都华南的中心城市之一 并正从经济特区向国际化大都 市转变 市转变 中心区作为深圳的中心区作为深圳的金融 商贸 信息 文化 金融 商贸 信息 文化 会展及行政中心 会展及行政中心 借着借着 CEPA 实施的契机 实施的契机 服务业将服务业将 得到迅猛的发展 得到迅猛的发展 本项目地处中心区城市地铁商圈 会展经济圈本项目地处中心区城市地铁商圈 会展经济圈 的交汇处 未来几年将成为中心区的 中心区 商的交汇处 未来几年将成为中心区的 中心区 商 机无限 机无限 精品资料网 Part 2 深圳写字楼市场总势深圳写字楼市场总势 精品资料网 21 9 19 17 11 31 3 31 5 08 7 01 5 18 5 77 9 25 10 43 9 71 10 75 7 88 11 67 22 06 15 02 16 75 32 33 28 88 11 1912 19 0 5 10 15 20 25 30 35 1996 年1997 年1998 年1999 年2000 年2001 年2002 年 万平方米 现楼楼花总销售面积 深圳写字楼历年销售 精品资料网 40 31 48 6949 26 50 21 11 25 18 77 33 69 1 25 1 69 2 23 3 34 2 76 1 7 0 10 20 30 40 50 60 1996 年1997 年1998 年1999 年2000 年2001 年2002 年 万平米 0 1 2 3 4 空置面积空置率 深圳历年写字楼空置情况 精品资料网 部分甲级写字楼实际使用情况 楼盘名称 年份 嘉里中心地王大厦 发展银行 大厦 特区报业 大厦 200085 60 65 70 200190 75 75 80 200295 80 90 88 注 纯出租 精品资料网 中房深圳办公用房价格指数 1750 1800 1850 1900 1950 2000 2001 年 2 月 2001 年 3 月 2001 年 4 月 2001 年 5 月 2001 年 6 月 2001 年 7 月 2001 年 8 月 2001 年 9 月 2001 年 10 月 2001 年 11 月 2001 年 12 月 2002 年 1 月 2002 年 2 月 2002 年 3 月 2002 年 4 月 2002 年 5 月 2002 年 6 月 2002 年 7 月 2002 年 8 月 2002 年 9 月 2002 年 10 月 2002 年 11 月 2002 年 12 月 月份 指数 价格指数 精品资料网 个盘实现均价变迁 时间 价格 8000 10000 12000 2000 年2001 年2002 年 国商 B 10500 元 中央商务大厦 11000 12000 元 时代金融中心 福建兴业 大庆 8500 元 国商 A 9800 元 精品资料网 深圳写字楼市场运行势头良好 空置率逐年下 降 而房价走势平稳 福田区更是呈上升态势 为项目的发展提供了良好的前景 市场分析结论 精品资料网 Part 3 写字楼市场竞争分析写字楼市场竞争分析 精品资料网 然而整个市场的竞争也如火如荼 我们在 时间和空间的两个轴线上都面临着竞争 日 趋 严 峻 的 竞 争 态 势 精品资料网 写字楼供应分区统计写字楼供应分区统计 64379 319013 8 608831 174618 2 50000 159550 238997 2 369013 8 768381 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 200220032004 以后 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 中心区其它区合计 600000800000 800000 精品资料网 不同层次的竞争不同层次的竞争 深圳市中心区 本项目 精品资料网 精品资料网 存量及二手楼价格拉低价格 地王大厦标出的二手价大大压低高档写字楼价格上涨空间 地王大厦 均价 15000元 平米 二手 嘉里中心 均价 11000元 平米 二手 赛格广场 48层以下均价 11000元 平米 存量报价 世贸广场 中高层10500元 平米 二手 特区报业大厦 均价 14000元 平米 存量报价 许多高端客户趋于只租不买 精品资料网 罗湖片区高档写字楼推出 年份年份推出时间推出时间楼盘名称楼盘名称写字楼面积写字楼面积 万 合计合计 万 2002 年年上半年世界金融中 心 商务公 寓 2 858 35 罗湖商务中 心大厦 5 53 下半年世界金融中 心 写字 楼 5 50 2003 年年上半年华潤新城 一期 10 0012 50 下半年华潤新城 二期 12 50 精品资料网 市场租金价格偏低 目前不支持目标均价的投资价值 甲甲 B B 级写字楼样本级写字楼样本 按 10000 计算租金 回报 国际商会大厦国际商会大厦 80 元 平米 月 租金回报率为 9 6 甲级写字楼样本甲级写字楼样本 按 15000 计算租金回报 地王大厦地王大厦 130 80 元 平米 月 租金回报率为 10 4 6 4 嘉里中心嘉里中心 90 元 平米 月 租金回报率 7 2 为 赛格广场 赛格广场 90 元 平米 月 租金回报率为 7 2 特区报业大厦特区报业大厦 110 60 元 平米 月 平均为 85 元 平米 月 租金回报率为 6 8 江苏大厦江苏大厦 88 65 元 平米 月 平均为 76 5 元 平米 月 租金回报率为 6 12 精品资料网 写字楼供仍大于求 难以形成抢购局面 按 2002 年度的数据预测 2003 年度销售量可能达 20 万平米 仅 中心区的供求比约就已大于一 为 1 5 1 中心区写字楼分级统计 212553 8 334100 106460 274731 319013 8 608831 0 100000 200000 300000 400000 20032004 0 100000 200000 300000 400000 500000 35 层以下乙级写字楼35 层以上甲级写字楼合计 600000 精品资料网 中心区中心区 2004 年供应情况年供应情况 项目名称项目名称建筑面积建筑面积最高层数最高层数 预计可售面预计可售面 积积 级别级别 预计公开发售时预计公开发售时 间间 江胜大厦附楼4000027400002004 上半年 航天立业大厦45000约 2635000乙级2004 年上半年 捷美中心1194675082723甲 A 级2004 年下半年 安联大厦71007 63562008甲级2004 年下半年 新世界中心76979 165570000甲 A 级2004 年下半年 铁五局项目41090 72835000乙级2004 年 华融大厦557003244100乙级2004 年 大中华交易广场227900 02约 281800002004 年 免税大厦77593 640600002004 以后 特美思广场87850410甲级可能不售 江胜大厦主楼 中国移动大厦 105000390不售 联通大厦28080 4约 280乙级不售 合计 975668 48608831 中铁建项目7000060002005 年后 中信项目1064965090000甲级2005 年后 精品资料网 会展中心会展中心 福建兴业银行 中信大厦 江胜大厦 大中华 安联大厦 新世界中心 航天大厦 永润大厦 国商 B 座 联通大厦 时代金融大厦 特美斯 国免大厦 中央商务 本项目 捷美中心 华融铁五局项目 中 心 区 风 起 云 涌 精品资料网 竞争分析结论 2004 年中心区写字楼市场竞争进入白热化 甲级写字楼的推出时间几乎都在下半年 将给 本项目造成较大的竞争压力 精品资料网 Part 4 高端客户分析高端客户分析 精品资料网 方法 调研抽样调查 地和 实电话访谈 我取地王大厦 嘉里中心 世广 格广 们选贸场赛场 江大厦以及特大厦作的象 苏区报业为调查对 精品资料网 地王大厦典型客户 公司名称楼层租 买行业分类公司性质 所在写字 楼 高盛资产管理公司6108 6106租金融证券外资地王大厦 摩斯仑咨询有限公司5106 5107租咨询服务外资地王大厦 安捷伦高科技有限公司深圳办事处4912 4915租IT外资地王大厦 电信盈科 综广电子商务发展有限公司4907 4911租IT中港合资地王大厦 渣打银行 深圳 分行52 层租银行港资地王大厦 东方金源律师事务所6305 6306租咨询服务中外合资地王大厦 深圳市场明正投资有限公司6105租投资内资地王大厦 金山电子 深圳 有限公司42 层租IT 国内上市公 司 地王大厦 深圳市索克进出口贸易有限公司5910 5912租贸易内资地王大厦 信华电子技术 深圳 有限公司5402 5405租IT中日合资地王大厦 精品资料网 地王大厦调查结论 本次调查以地王大厦的高层客户为主 其客户主要有本次调查以地王大厦的高层客户为主 其客户主要有 如下三类 如下三类 外资企业为主 以跨国公司占相当部分 如高盛资产外资企业为主 以跨国公司占相当部分 如高盛资产 管理公司 英特尔公司等 管理公司 英特尔公司等 资金较雄厚的中外合资企业 资金较雄厚的中外合资企业 部分与国外企业有业务联系的国内企业 以从事国际部分与国外企业有业务联系的国内企业 以从事国际 贸易的公司为主 贸易的公司为主 精品资料网 嘉里中心典型客户 公司名称楼层租 买行业分类公司性质 所在写字 楼 富信有限公司深圳代表处1209租贸易港资嘉里中心 巴赫曼香港有限公司深圳代表处1214租贸易港资嘉里中心 恒生保险有限公司深圳代表处1121租保险港资嘉里中心 亨利货运有限公司深圳代表处1119 1120租货运港资嘉里中心 深圳山文贸易有限公司1125租贸易港资嘉里中心 天津振华国际货运有限公司深圳分公司811租货运内资嘉里中心 基美电子有限公司深圳办事处1124租贸易港资嘉里中心 香港冠鹰有限公司深圳办事处1204租贸易港资嘉里中心 大奉药业株式会社驻深圳办事处1217 1218租贸易日资嘉里中心 中东国际贸易有限公司1620租货运港资嘉里中心 大庆国际贸易运输代理有限公司深圳分 公司 807 货运内资嘉里中心 精品资料网 嘉里中心调查结论 嘉里中心邻近罗湖口岸 与周边写字楼相比 物业档嘉里中心邻近罗湖口岸 与周边写字楼相比 物业档 次较高 成为香港公司设立办事处的首先写字楼 从次较高 成为香港公司设立办事处的首先写字楼 从 调查的结果表明 嘉里中心的客户几乎与香港密切相调查的结果表明 嘉里中心的客户几乎与香港密切相 关 主要有如下几类 关 主要有如下几类 1 香港公司驻深圳办事处 2 船务运输公司 3 国际贸易公司 精品资料网 世贸广场典型客户 公司名称楼层租 买行业分类公司性质 所在写字 楼名称 深圳华升富士达电梯有限公司40F买贸易私营世贸广场 深圳元亨电子企业4101买IT中外合资世贸广场 中国云南航空公司深圳营业部39F买航空运输国有世贸广场 深圳市华乐通达有限公司3502买实业私营世贸广场 金瑞期货经纪有限公司38F买金融证券私营世贸广场 深圳数康威科技有限公司3504买IT私营世贸广场 深圳市长江兴业发展有限公司19F买房地产上市世贸广场 王董国际有限公司深圳代表处3003 3007买建筑设计港资世贸广场 中国农业银行深圳支行27 28F买银行国有世贸广场 深圳市金湖实业有限公司31F买贸易私营世贸广场 深圳爱米达科技有限公司3301买IT私营世贸广场 江苏省证券有限公司深圳营业部26F买证券国有世贸广场 精品资料网 世贸广场调查结论 世贸广场是深圳销售较早的高档写字楼 其客户有如世贸广场是深圳销售较早的高档写字楼 其客户有如 下特点 下特点 国有企业 上市公司 国有企业 上市公司 如农业银行 长江兴业发展有限公司 西南航空公司深圳营业部 如农业银行 长江兴业发展有限公司 西南航空公司深圳营业部 它们通常整层置业 它们通常整层置业 ITIT 及相关行业公司 及相关行业公司 因邻近华强北 有相当部分因邻近华强北 有相当部分 ITIT 公司选择在此置业 公司选择在此置业 实力较雄厚的私营企业 实力较雄厚的私营企业 精品资料网 赛格广场典型客户 公司名称楼层租 买行业分类公司性质 所在写字 楼 深圳市长泰兴业电子有限公司2004 IT私营赛格广场 乐清市佳讯电子有限公司2102 IT私营赛格广场 乾坤工贸公司2301 IT国有赛格广场 恒越科技 中国 有限公司2903 IT私营赛格广场 联胜科技有限公司3303 IT私营赛格广场 日松微电子有限公司3002 IT私营赛格广场 敖飞科技有限公司3509 IT私营赛格广场 深圳市意赛机电有限公司3810 IT私营赛格广场 天虹商场40F 贸易国有赛格广场 韩国丝绸之路商社3606 IT外资赛格广场 精品资料网 赛格广场调查结论 赛格广场因群楼电子配套市场的原因 无论是租或购赛格广场因群楼电子配套市场的原因 无论是租或购 买其写字楼的客户都有如下特点 买其写字楼的客户都有如下特点 绝大部分公司从事绝大部分公司从事 ITIT 行业 行业 大部分公司以中小企业为主 大部分公司以中小企业为主 有部分从事有部分从事 ITIT 行业的跨国公司选择在此办公 但以租行业的跨国公司选择在此办公 但以租 赁的形式为主 赁的形式为主 精品资料网 江苏大厦典型客户 公司名称楼层租 买行业分类公司性质 所在写字 楼 同天资产评估公司2805买咨询服务私营江苏大厦 招商证券41 45F买金融证券国有江苏大厦 中城银浦房地产开发有限公司17F买房地产国有江苏大厦 安联投资有限公司2202 2206买房地产国有江苏大厦 深圳市珠江投资有限公司 买房地产国有江苏大厦 深圳市合生实业有限公司 买房地产国有江苏大厦 理察德电子 上海 有限公司深圳办事 处 2901买IT中外合资江苏大厦 江苏运通物流贸易有限公司深圳分公司2905买贸易国有江苏大厦 仁人律师事务所23F买咨询服务私有江苏大厦 精品资料网 江大厦苏调查结论 江苏大厦是中心区最早销售的超高层甲级写字楼 江苏大厦是中心区最早销售的超高层甲级写字楼 其客户构成对本项目有重要参考意义 调查结果表明其客户构成对本项目有重要参考意义 调查结果表明 其主流客户如下 其主流客户如下 1 金融证券公司 2 投资 实业公司 3 资产管理公司 4 咨询服务公司 5 国内公司的深圳分公司 精品资料网 特区报业大厦典型客户 公司名称楼层租 买 行业分 类 公司性质 所在写字 楼 深圳市方正科技有限公司26AD买IT上市特报大厦 北京市地平线律师事务所25DE买 咨询服 务 私营特报大厦 深圳市锦龙德投资发展有限公司25A买房地产私营特报大厦 长城证券有限公司17 层租 金融证 券 国有特报大厦 西门子 中国 有限公司28A C租 IT 及家 电 外资特报大厦 新加坡雅科本设计管理服务有限公司28D租设计外资特报大厦 深圳市准通信息科技有限公司28F租IT国有特报大厦 标准究研究 深圳 有限公司31ABDE租 咨询服 务 私营特报大厦 日立电梯销售有限公司23A租贸易中外合资特报大厦 广东康美药业股份有限公司21D买实业国有特报大厦 精品资料网 特区报业大厦调查结论 1 1 金融证券公司 金融证券公司 2 2 投资 实业 房地产公司 投资 实业 房地产公司 3 3 贸易公司 贸易公司 4 4 ITIT 公司公司 5 5 咨询服务公司 咨询服务公司 特区报业大厦的主要客户如下 特区报业大厦的主要客户如下 精品资料网 公司名称楼层租 买行业分类公司性质所在写字楼 招商银行1 17租银行上市世贸中心 中国联通23租电信上市世贸中心 东海爱地25 37租房地产港资世贸中心 金融租赁中心26租金融证券国有世贸中心 光汇集团27租石油国有世贸中心 招商基金管量有限公司28租证券上市世贸中心 博时基金28 29租证券国有世贸中心 新江南投资有限公司31租投资上市世贸中心 大成基金32 33租贸易国有世贸中心 德恒证券34租证券上市世贸中心 世纪证券40 42租证券国有世贸中心 招行总部45 49租银行上市世贸中心 世贸中心典型客户 精品资料网 高端客户租买写字楼的行为特征 高端客户租买写字楼的行为特征 1 1 业务越稳定 扎根深圳时间越久的企业 越倾向于买写字楼 而 刚刚进入深圳不久 业务扩展迅速 以及需要高档写字楼 但实力偏 弱的企业倾向于租用 2 2 大厦形象档次是否与其企业身价相吻合 是高端客户选择该写字 楼的要素之一 比如 地王大厦 的用户 3 3 在某类大型企业的带动下 一个规模适中的大厦中用户的行业集 中度可以很高 比如 嘉里中心 的用户 4 4 大厦所在商圈的行业集中度高的话 大厦用户的行业集中度也可 同类增高 比如 赛格广场 的用户 5 5 高端客户主要把写字楼作为 管理总部 营销总部 技术服务总 部 研发总部 办事处和窗口 高端客户调查结论一 精品资料网 高端客户调查结论二 1 金融类 包括银行 证券 保险 信 托 基金等 占 15 资本投资管理类 包括投资控股公司 风险投资 资产管理公司 财