财产税改革对地方财政影响的预测.doc

财产税改革对地方财政影响的预测第一章 导论 一、选题背景1994年分税制财政体制改革，将我国过去中央与地方以合同为基础的收入分享办法转变为更为规范的以税收划分为基础的财政体制，我国初步建立起符合社会主义市场体制要求的新税制和新型财政体制的基本框架。实践证明，分税制改革彻底扭转了中央财政收入占全国财政收入比重不断下降的局面，增强了中央政府的宏观调控能力。但是，我国在分税制改革的过程中，地方财政出现了许多问题，如中央与地方的权力明显不对称，对地方财力的“剥夺”过于严重，事权与财权不相称，地方税种大多是比较分散和不易征收的，地方政府没有稳定的财政来源。如何建立科学的、合理的地方政府主体财源，是我国财政体制改革的关键问题，也是地方财政学急需研究和解决的重大现实问题和理论问题。 二、选题意义目前，我国的中央税体系已趋成熟，而地方税体系相对不健全，收入不稳定，缺少必要、稳定的主体税种，导致地方政府存在着非常严重的财权与事权的不对称，财政收入很难满足财政支出的需要，因此，地方政府不得不动用许多预算外资金去填补财政缺口。完善地方税体系，确定地方税的主体税种，是构建与完善我国地方税体系的一项重要内容，也是确保地方财政收入稳定增长和振兴地方经济的关键所在。 地方税主体税种既应具有地方税的一般特点，又应具有不同于一般地方税的特征。一般来讲，地方税主体税种要具有税基广而非流动性、能满足地方财政支出需求、较好地符合受益原则、适合地方征管体现效率等特征。而房地产税正好具有成为地方税主体税种的良好禀赋，它不仅能保证地方税收收入稳定增长并具有适度弹性、较好地体现“受益”原则、具有符合地方征管及收入归属明确等特征。 自改革开放以后，我国经济的高速增长、人民生活水平及可支配收入的进一步增加、房地产业的迅猛发展，不论在税源丰富程度还是在负税能力上，都使得房地产税成为地方税主体税种具有现实的可行性。同时，国际上有许多发达国家及发展中国家通过改革确立了其在地方税主体税种的地位，因此，也有许多国际经验可以值得借鉴。 当然房地产税要想成为地方税主体税种也不能一蹴而就，房地产税成为地方税主体税种还有许多制约因素，内因是房地产税制的不完善，外因是纳税意识的欠缺、公共信息流通不顺畅、户籍制度的限制等。因此，现阶段构建房地产税为主体税种还需要科学规划、综合协调、循序渐进。本文结合财产税的特点进行分析意在丰富我国地方税体系的研究；为地方政府提供充足、稳定的财源，稳定房地产价格。 三、文献综述国外关于房地产税收的研究可以追述到威廉.配第时期，其代表作赋税论中，对房屋税、土地税进行了早期研究，提出政府课征土地税的主要理论依据是为了筹措财政收入。威廉.配第之后房地产税收研究进入了古典时期，代表人物有亚当斯密、魁奈、约翰冯杜能、李嘉图、马歇尔等，这一时期主要是对房地产税收的描述而较少税收理论分析较多的关注农地税，较少关注城市土地税。以马歇尔经济学原理贡献最大。之后进入了以凯恩斯为代表的现代时期，其中以20世纪西方学者研究为最兴盛时期，这期间代表人物有费尔德斯坦、H. J.艾伦、拉格本扎、米斯科夫斯基和纳泽等。我国房地产税收研究在新中国成立之前就有，1886年上海公共租界内开征地价税开始一直到1994税制改革以前，处于初步阶段，公开发表的文章并不多见，而对房地产税收研究掀起热潮的是1994税制改革以后，专门讨论房地产税收的论著也开始大量涌现，各国税制比较研究课题组编著的财产税制国际比较 中国财经出版社，1996年版，对国际范围内财产税制的政策事件给予了系统的比较研究。孙钢的对土地税收制度的初步研究 经济研究参考1997年60期介绍了中外土地税制的概况。蒋晓蕙的健全我国财产税制是完善地方税体系的重要任务 税物与经济1997年第3期对1994年我国新税制实施以后的财产税制现状、问题及其成因进行简要分析，然后提出我国完善财产税制的建议。贾康的国有土地财产税管理探讨 四川财政1999，8重点探讨了我国国有土地财产管理问题。邓宏乾的中国房地产税之研究 华中师范大学出版社2000版比较体统的探讨了我国房地产税制的历史、现状、问题与改革对策。李进都的房地产税收理论于实物 中国税务出版社2000版重点讨论我国的房地产税收实践问题。谭述魁的进一步改革我国土地税制的基本设想 中国农村经济2000. 1讨论我国现行土地税制存在的问题，并针对我国实际提出了改革土地税制的思路与政策建议。财政部财政科学研究所课题组我国房地产税制改革研究 财贸研究2002. 6一文专门就我国房地产税制改革问题经济系统的讨论。谢群松的博士论文不动产课税论系统阐述我国不动产课税的理论与实践。季勇和朱道林的我国不动产税收政策拉弗曲线分析 上海财经大学学报2004. 3提出我国房地产税收进入了“拉弗禁区”，应该朝着“宽税基、低税率”方向改进。刘维新的开征物业税提出的背景机对我国房地产开发与消费的影响 中国房地产金融2004. 5就物业税的相关问题作了理论分析，提出开征物业税能遏制投机降低房价。四、研究思路和基本框架第二章 房地产税的基本理论 一、房地产税的概念1 曹振良：房地产经济学通论，北京大学出版社，2004 年。 房地产税收是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发企业和消费者需要交纳的税种。房地产，就其物质形态看，有三种表现形式：房产、地产和房地合一的房地产。与此相联系，房地产税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象的税收，即各种房屋税；单纯以土地价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税；以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。通常广义的土地税收是指房地产税收，既包括对土地本身及其提供的服务课税，也包括对土地之上的建筑物、构筑物等土地改良物课税。房地产税收，简单的讲，是指直接或间接以房地产为课税对象的各种税收的总称。二、房地产税的基本形式中国现行房地产税收制度主要涉及 14 个税种，目前实际征收的有12 种。按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。就一个完整的房地产开发项目而言，我国目前的房地产税收及其相关税收包括以下十二种：1. 城镇土地使用税1988 年国务院发布施行的一个地方性税种，其目的是为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，针对使用城镇土地征收。地方税务局负责征收，收入归地方政府所有。按年计算，分期缴纳。城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有土地使用权的国内单位和个人征收的，税率标准根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率,以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。 城镇土地使用税的特点：(1)对占用或使用土地的行为征税；(2)征税对象是国有土地；(3)征收范围比较广；(4)实行差别幅度税额。2. 城市房地产税城市房地产税的基本税法是 1951 年8 月国务院颁布的中华人民共和国城市房地产税暂行条例。1984 年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收。对外商投资企业、外国企业和外国人继续征收城市房地产税。计税依据和税率分为两种：一是按照房产原值，适用税率1.2%；二是按照房租收入，适用税率18%。按年计征，分期缴纳。地方税务局征收，收入归地方政府。城市房地产税自开征以来，基本保持了稳定增长的态势，2004 年城市房地产税收入约是1994 年的17 倍。3. 房产税1986 年9 月15 日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10 月1 日开始实施。由地方税务局负责征收，收入归地方政府所有。按年征收，分期缴纳。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。计税方法分为两种：(1)以房产原值一次减除10%30%以后的余值，按照1.2%税率计算。(2)出租的房产，以房产租金收入，按照12%的税率计算。房产税的特点；(1)房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；(2)征收范围限于城镇的经营性房屋；(3)区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。4. 土地增值税1993 年12 月国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，于1994年开征。财政部于1995 年1 月公布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，在全国贯彻实施。开征土地增值税，其目的是为了有效地抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等获取暴利的投机行为，防止国家土地增值收益流失，保护正当房地产开发者的合法权益，促进房地产业健康发展。土地增值税是对转让房地产的增值额征收的一种税，由地方税务局征收，收入归地方政府所有。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。纳税人在房地产合同签订日起7 日内申报纳税，一次性缴纳。土地增值税有以下几个特点：(1)以转让房地产取得的增值额为征税对象；(2)征税面比较广；(3)采用扣除法和评估法计算增值额；(4)实行超率累进税率；(5)实行按次征收。5. 耕地占用税为加强耕地管理、合理利用土地资源、保护农用耕地，既要保证建设用地的需要，又要保护农用耕地，1987 年开征，国家规定：凡占用耕地，从事非农业建设的单位和个人，都要缴纳耕地占用税。纳税人在土地管理部门批准其占地之日起30日内一次性缴纳。6. 印花税印花税是在中华人民共和国境内书立、领受购销、加工承揽、建筑工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证，以及产权转移书据、营业账簿、权利许可证照的单位和个人向税务部门缴纳的一种税。7. 营业税营业税是在中华人民共和国境内，提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，向对方收取的全部价款和价外费用或者其他经济利益，依照营业税税目税率表使用税目税率征收的一种税。8. 城市维护建设税城市维护建设税是国家为加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护资金的来源而向缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。9. 教育费附加 凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，除按照国务院关于筹措农村学校办学经费的通知的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，应当按规定缴纳教育费附加。10. 契税契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人在房地产买卖立契时向国家缴纳的一种税。11. 企业所得税企业所得税是中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，依照生产、经营所得和其它所得，依法向税务机关交纳的一种税。12. 个人所得税个人所得税是对个人取得应税所得征收的一种税。根据中华人民共和国个人所得税法的规定，直接涉及房地产的主要有两项，即：财产租赁所得、财产转让所得。三、房地产税的属性 曹振良：房地产经济学通论，北京大学出版社，2004 年。房地产税收，由于其课税对象的特殊性，本身有其特殊性。与一般税收相比，房地产税收主要有下列属性：1. 房地产税收是稳定的税源房地产税收以房地产为课税对象，房地产具有位置固定性、增值保值性等特殊的资产属性，而且房地产作为不动产，具有难以隐匿的特点，这些决定了以房地产为课税对象的房地产税收，具有稳定性特征。正因为如此，房地产税收成为政府十分重视的财政收入的来源。2. 房地产税收具有强政策功能房地产具有稀缺性的特点，尤其是土地资产，供给有限，需求又在不断增长。房地产的稀缺性特点决定了各国政府在设计房地产税收时，赋予房地产税收较强的政策功能。比如，通过开征房地产保有税，加大房地产持有者的持有成本，促使业主对房地产更加有效地利用；通过征收适当的土地增值税，调节土地增值收益的分配，防止交易者从房地产交易中谋取暴利；通过对城市空地征收空地税，促进提高土地利用率；通过调整有关房地产交易时的课税，干预和调控房地产市场使之平稳运行。3. 房地产税收在多个环节中征收房地产税收的政策功能是通过对房地产的生产、保有、转让等多环节征收有关税收来实现的。围绕房地产的生产、交换、消费过程所形成的一个由各种税种相互作用、相互配合组成的一个统一的税收体系。在房地产生产过程中，一般要征收营业税、企业所得税等；在房地产的持有环节，一般要征收资产税性质的房地产保有税；在房地产有偿转让环节，一般征收土地增值税或所得税、契税和印花税等；在房地产赠与、继承等无偿转让环节，一般征收赠与税和继承税。4. 房地产税包括财产税、行为税和资源税房地产税不仅是国家用以调节国民收入分配的一种手段，它还是用于调节和干预人们经济活动的一种手段，如耕地占用税等。随着商品经济和国家职能的扩展，税收越来越多的显示出国家干预或调控经济获得的功能，房地产税收更是如此。5. 征税成本高房地产商品具有位置差异性，并且易受经济形式和政策变化的影响，房地产价格具有可变性、多样性的特点，所以房地产的价格信息一般很难从市场中轻易获得，人们要得到某一房地产的价格水平往往要花费一定的费用。因此，与房地产价格水平相关联的房地产税收，其征收一般需要花费比较高的成本费用。许多国家和地区为了征收有关的房地产税收而建立了专门的房地产价格评估体系。四、房地产税的归宿第三章 房地产税的理论依据房地产收的理论依据，是指政府房地产课税行为的基本出发点是什么?要达到何种目的或实现哪些社会经济目标?公共经济学认为，政府税收不外乎三个方面的目的:筹集财政资金、引导和调控经济、管理市场活动。从房地产行业的税收看，相关税收和税制也必须服从这三个方面的目标。可是，由于房地产行业的独特性，以这类活动为税基的税收，还存在其特有的理论依据。房地产税收的理论依据究竟有哪些，目前理论界尚未形成一致性的共识。一般把房地产税收理论分为二大类，第一类是公共经济学观点，第二类是房地产经济学观点。一、公共经济的观点 公共经济学观点:将土地及其上面的土地改良物看成一种财产，认为财产课税的理论依据同样适用于房地产税收，主要关注房地产税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能。公共经济学关于房地产税收的理论依据的观点主要有以下几个方面:（一）利益支付说利益支付说的核心观点是:由于政府为房地产所有者提供了财产权利的安全保护，包括国内治安、消防、公共卫生等保护和国防安全保护等，从而保证了房地产产权能顺利地为其所有者带来经济利益或心理上的满足。作为受益者，房地产产权所有者理应为这种产权保护支付一定的报酬。从这个意义上讲，土地税代表了土地持有者对于从政府那里获得利益即公共产品或服务利益的一种支付。例如:地方政府特别是大城市政府提供的地铁、公园等各种公共设施，使得土地、房屋财产的价值得到了实惠或提高，为土地、房屋产权所有者带来额外收益，从利益对等的经济原则出发，他们应该负担一部分或全部的地方公共支出方面的费用。利益支付说实际上有二层含义:第一，政府部门提供了公共服务，不论房地产价值是否提高，产权所有者都应为此支付一定的费用作为报酬;第二，由于政府部门提供了公共服务保证了房地产产权的实现或提高了房地产的利用价值，公共主体理应对其所有者课征一定比例的税负，以补贴公共支出之需。（二）财政收入说很多公共经济学者认为，房地产税收以此为依据主要适用于社会经济发展的早期阶段，特别是以农业经济为主导经济形式的封建社会。财政收入说认为:土地和房屋税种具有税基稳定、税源广布的优点，可以作为国家财政收入的可靠来源。事实上，不仅在经济发展的早期阶段，即使在工商业高度发达的现代经济里，出于财政收入目的而开征土地和房屋财产税的做法仍不难找到，只是在这种情况下，土地和房屋财产税主要是作为一种地方性税种而存在，并且其课税收入的主要用途己经不再只是维持国家支出的需要，而且用以提供地方公共产品和服务的需要。（三）税收负担归宿说税负归宿亦称“税收归宿”、“赋税归宿，“课税归宿”。它是税收负担的最后归着点，即是税收负担运动的最后归着环节，表明全部税收负担最后是由谁来承担的。国家对纳税人课税，其税负的运动结果有三种情况:一是纳税人将所缴纳的税款，通过转嫁使税负最终落在负税人身上;二是税负无法转嫁而由纳税人自己承担;三是转嫁一部分，纳税人自己承担一部分。不管出现何种情形，税负总是要由一定的人来承担，归着于一定的人身上。房地产税收负担归宿说主要是针对土地税而言的。它基于两点认识:第一是认为土地是唯一的财富来源，土地产出物，即农产品是真正的“社会纯产品”;二是土地税的两个主要税种地租税、地价税是仅有的不发生转嫁、而最终归宿于土地所有者的赋税。对其他形式财富课税最终都会转嫁到土地所有者身上，不如实行单一土地税制，直接对土地所有者课税，这既可简化税制、有效降低纳税的服务成本，又可以刺激生产。这个观点最早由重农学派经济学家魁奈提出。尽管这种观点的主要立论依据是“农产品为唯一的纯产品”，出发点在于简化税制以节约征税费用，但支撑这种政策观点的却是土地税负的不可转嫁性，这是从土地税收转嫁与归宿的角度来考虑问题的，因而称这种观点为房地产税收负担归宿税。（四）负税能力说这种观点认为，房地产税不仅具有充分体现负税能力的特征，而且还具有均分土地财富、抑制不劳而获、消除社会贫困的社会政治功能。负税能力可以用社会政治功分析，它最早源于古典经济学家魁奈的观点，后来被一些西方财政经济学者所接受。而负税能力论的核心观点是，土地及其改良物组成的不动产是衡量一国人民负税能力的一个比较客观的标准;在其他条件相同的前提下，私人拥有的土地财产或房产越多，其负税能力也就越大。这种古老的理论观点直到今天仍能被一些西方公共经济学家所接受。从横向公平的税收基本原则考虑，对财富课税并且课以重税才是合理的，这种观点适应于房地产税收。二、房地产经济学观点随着人类社会步入工业文明时代，房地产税收作为国家财政收入主要手段的地位日渐削弱，所得税逐渐成为政府财政收入的主要来源。因此，课征房地产税己经不是或主要不是出于财政收入方面的考虑，而开始更多地关注房地产税收的经济效率功能与经济政策目标。从房地产税收的经济政策功能出发，形成三种主流理论观点。（一）外部效应说所谓外部效应论:是指一个经济主体的行为影响了其他经济主体的福利，但没有相应的激励机制或约束机制使产生影响者在决策时充分考虑这种对其他经济主体的影响。房地产经济领域存在广泛的外部效应现象，即投资外部经济效应论。投资外部经济效应论者认为，城市地区甚至是城市边缘地区以及交通干线途经之地，其地价升值之主要原因是政府部门对一定区位上的土地进行公共投资，这种公共投资对相关区位的土地产生了正向外部效应。由于这种正向外部效应可以给这些土地的所有者、占有者或使用者带来土地投资利用上的收益。而政府公共投资的真实资金来源主要是城市全体纳税人交纳的税金，为保证城市基础设施资金的良睦循环，保证公益性房地产有充足的供应，同时也为了体现社会公平原则，因公共投资外部经济效应而获得了私人土地、房屋的增值收益应当有一部分为公共主体吸收，吸收的形式一般采用房地产税收手段(例如:土地增值税)。外部效应论很早就有，并且也比较容易为公众所接受，因为这种观点在一定程度上体现了税收的利益与义务对等的基本原则。但对房地产外部经济效应论相对的房地产外部不经济现象也应该受到重视，如土地的工业利用中对环境破坏现象等。这些房地产外部不经济也同样可以用土地、房屋方面的税收来让企业承担补偿责任，以此改进资源配置效率。（二）税收中性说税收的中性就是针对税收的超额负担提出的。所谓的税收中性，它包含两个意思:一是国家征税使社会所付出的代价以税款为限，尽可能不给纳税人或社会带来其他的额外损失和负担，即它不会引起超额税收负担。二是国家征税应避免对市场经济正常运行的干扰，特别是不能使税收成为超越市场机制而成为资源配置的决定因素。税收的超额税负担是指因为税收的作用，造成的个人福利损失大于政府税收收入本身的量，即国民福利损失。税收超额负担主要表现为两个方面:一是国家征税，一方面减少纳税人收入，同时增加政府部门支出，若因征税而导致纳税人的经济利益损失大于因征税而增加的社会经济效益，则发生在资源配置方面的是超额负担。二是由于征税改变了商品的相对价格，对纳税人的消费和生产行为产生了不良的影响，则发生在经济运行方面的是超额负担。税收的超额税负担图图一 价格 A SST SS Pd E1 P E PS B K DD 产量 O QT Q例: 如图一所示，如果税前商品市场的供求均衡在点E，此时的均衡产量为Q，均衡的价格为P。今设政府对商品征收从量税，每个商品课征相当于某一固定货币价值(如T) 的税收。政府税收造成商品供给线上移，从SS平行上移至SST。于是，税后商品市场的供求均衡点在E1，表示税后商品产量从Q下降到QT，而消费者支付的价格为Pd，生产者获得的价格为Ps。如图所示，政府因税收得到的财政收入为PdPsKE1，但PdPsKE1小于PsPdE1EK，其差额为KE1E，说明以政府财政收入表示的国民福利未能充分补偿该税收造成的国民福利的减少。KE1E就是该税收给国民带来的超额税负担，表示既非政府，也非国民可以利用的国民福利，是一种(税收造成的)国民福利的净损失。不难发现，政府征收某一商品税使得这一商品与其他可替代商品的相对价格发生了变化，促使人们减少对价格相对较高商品的消费，转而增加对其他替代商品的消费，即发生了替代效应。由于商品税及其产生的替代效应，破坏了商品市场上消费者剩余和生产者剩余(国民福利)最大化的基本条件，导致额外的国民福利损失。不可否认，绝对中性的税收是不存在的，从税收分配的内在属性出发，税收分配必然引起纳税人与国家之间的经济利益转移，其结果也不可能不影响各利益主体经济活动能力和行为。房地产税制改革如果以此为据反对中性税收，认为税收中性不过是一种不切实际的幻想，也是不可取的。税收中性思想的意义并不在于是否存在有绝对中性的税收，而是在于一种相对的中性，即国家征税的结果应该尽可能地减少税收对经济的干挠作用，尽量压低征税而使纳税人或社会承受的额外负担，我们深入地实事求是地确定中性税收思想的发展演变，也不难看出西方中性税收思想并没有否认税收对经济的绝对影响，而恰恰是在承认税收对经济非中性作用前提下，研究和解决税收对经济扭曲作用最小，实现税收效率最大问题时所形成的一种结论和思想，并在此基础上提出了相对中性的税收政策主张。将中性税收与国家干预对立起来，否定税收中性是对中性税收思想认识的又一误区。中性税收并不排斥国家对经济的千预，只不过强调的是一种适“度”的经济干预而己。（三）税收非中性说有学者曾指出，税收(例如土地税等)在经济政策效果方面是有效的，特别是在发展中国家里，例如适宜的土地税制可以用于促使土地资源的更有效的利用，说明了很多房地产税收非中性的说法。税收的中性与非中性是当前税收理论界争论的焦点，税收中性偏重于微观效率的考察，课税不应引起“超额负担”;税收非中性侧重强调对宏观效率的考察，所以个人认为绝对的税收中性或绝对的税收非中性都是不存在的。房地产税收非中性论基木观点:认为房地产税收可以当作一种经济政策手段来使用，因为灵活恰当地运用某些房地产税收政策，比如地价税或土地固定资产税、地租税和土地改良物租金税、荒地税和空地税等，可以达到政府所期望的经济政策目标、促进耕地有效利用和生态性利用、促进城市各产业对土地的集约利用、增加适用住宅的有效供给等。总而言之，“房地产税收可以改变土地和资产的配置效率等方面影响经济主体的经济行为”，因此一般理论界把这种观点称为房地产税收非中性论。第四章 房地产税改革对中国地方财政的影响一、房地产税改革后对地方财政筹资的影响（一）房地产税对地方筹资规模的影响1.税基稳定，财源充足筹集财政收入是税收的第一功能，房地产税也不例外。在这个功能上，房地产税具有自身的独特之处和优越性。根据国际房地产税开征的经验，凡是实行中央与地方分税制的国家，房地产税涉及的税种基本上归入地方税体系，构成地方税收的主体税种，成为地方财政收入的主要来源。这是由房地产税自身的特点所决定的。地方政府要培植自己的主体税种，作为地方财政收入的主要来源，以满足自身的运作需要及地方公共品和服务的提供。要成为地方税主体税种应满足以下条件:一是税源充裕稳固;二是税基应具有地方性和普遍性的特点。房地产税正是地方税主体税种的理想选择。土地及其改良物都是不动产，不能随意移动，因此房地产税税源比较稳定。同时，随着社会经济的持续发展以及人口的不断增加，土地的稀缺性会越来越明显，其价值会逐渐提升;房产的规模也会不断扩大，房产总价值也会随之提高。再加上房地产税收体系中具有财产税性质的税种占有相当的比重，使得房地产税的征收会较大比例地集中在房地产的保有环节，而不是单纯的一次性征收，这样就与土地的增值，房产的增加保持了同步。由此可见，房地产税的税源是相当充裕的。再者，由于房地产具有固定的座落地点，地域性强，而且与每个家庭、每个人都息息相关，因此，房地产税税基就具有地方性和普遍性的特点。从上述分析可以看出，以房地产税作为地方税的主体税种是适当的。反过来说，由于房地产税归入了地方税体系，成为地方税的主体税种，这就在一定程度上激发了地方政府征收房地产税的积极性，有利于扩大地方基础设施和公用事业投资规模，从而形成税收增长的良性循环，大大增加了地方政府财政收入的持续性和稳定性。综上所述，房地产税筹集财政收入的功能是相当显著的。2.房地产税收将随地方税收的增长而稳步增长表4-1 房地产税占地税收入的比重 单位：亿元19992000200120022003200420052006营业税1696.51885.72084.72467.62868.93583.94231.45128.71城市维护建设税315.3352.1384.4470.9550674796939.72合计2011.82237.82469.12938.53418.94257.55027.46068.43按12%计算241.42268.54296.29352.62410.27510.9603.29728.21房产税183.5209.6228.6282.4323.9366.3435.9514.85城镇土地使用税59.164.966.276.891.6106.2137.3176.81土地增值税6.88.410.320.527.375.1140231.47契税96131.1157.1239.1358.1540.1735.14867.67耕地占用税33.0335.3238.3357.3489.9120.09141.85171.12总计619.85717.86796.821028.761301.071718.72193.482690.13地方税收3312.13733.74716.35308.76303.67863.79531.311523.29占地税收入比重%18.7119.2316.919.3820.6421.8623.0123.35注：（1）营业税、城市维护建设税二税按12%计算，根据重点税源监管资料，房地产业缴纳的营业税及附加平均约为营业税及附加总额的12%（2）因房地产企业所得税和个人所得税资料的缺失，故在分析中未计算房地产企业所得税和个人所得税（3）资料来源：中国统计年鉴：2000-2006图4-1房地产税占地方税收的比重趋势通过数据可见，房地产税占地方税收的比重18.71%25.03%,，且呈逐年上涨；根据房地产税占地方税收比重的图像，整体上房地产税是随着地方税收的增长而逐年增加的。对房地产税收弹性系数进行分析，通过下面的分析1999-2006年数据，可以看出房地产税是随地方税收的增长而增长。其中6年间的房地产系数弹性均大于1，从房地产税收弹性系数分析，房地产税收的增长明显高于地方税收的增长，这与房地产业的发展密切相关，自1998年房地产业高速增长，加大了房地产税收征收的力度，使房地产税收的增幅较快。在未来相当一段时期，房地产业将持续稳定健康发展。这也将有力保障房地产税收稳步增长。预计未来弹性系数将维持在11.5左右。表4-2房地产税收弹性系数分析年份地方税收房地产税弹性系数地税（亿元）增幅%房地产税（亿元）增幅%19993312.1619.8520003733.712.73 717.8615.81 1.2421859820014716.326.32 796.8211.00 0.417955520025308.712.56 1028.7629.11 2.3174042520036303.618.74 1301.0726.47 1.4124018420047863.724.75 1718.6932.10 1.296930920059531.321.21 2193.4827.63 1.30268395200611523.2920.90 2690.1322.64 1.08338233注：（1）房地产是税收收入弹性系数是房地产税收收入变化率与地方税收变化率之比（2）资料来源：中国统计年鉴：2000-2006（二）房地产税对地方筹资方式的影响、1994年后，虽然实行新的税收体制(分税制)，但中央税与地方税还是没有完全划分清楚，因为地方税权还过多地集中在中央。地方税条例和实施细则的制定与颁布，大部分由中央来完成，只是征收管理权限及一些具体的征税办法和补充措施放归地方。而且，地方税相对于中央税来说要零散的多，造成地方没有稳定的财源，使地方政府实权与财权不对等，地方政府只有以来与土地和房地产，对房地产税的征收，以及政府非税收入成为各级政府最重要的财政收入来源。房地产税费作为地方政府的筹资方式为地方财政筹资起到一定的影响。我国现行的房地产税种依其性质可分为4类:持有土地、房屋应缴纳的税;开发经营房地产过程中应当缴纳的税;房地产交易涉及的税;所得税。同样，房地产收费也分为四类:房地产开发经营过程中涉及的收费;房地产交易涉及的收费:持有房地产时涉及的收费;物业管理费2.1房地产税种 我国现行的房地产税依其性质大体上可分为以下4类:一类是持有土地、房屋应缴纳的税，包括土地使用税、耕地占用税和房产税;一类是开发经营房地产过程中应当缴纳的税，包括固定资产投资方向调节税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税;一类是房地产交易相关的税，包括、契税、印花税和土地增值税:最后一类是所得税，包括个人所得税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税。其中有些税种在两个或三个环节里都有征收，如房产税在持有和转让房地产两个环节都征收。下面是房地产税收的具体税种: 1.持有土地、房屋应缴纳的税 (1)城镇土地使用税 城镇土地使用税是一种地方税，是对在城市、县城、建制镇、工矿区及农业(非农业用地)范围内使用的单位和个人，按其实际占用土地面积征收的税种。城镇土地使用税的纳税义务人为:拥有土地使用权的单位和个人;拥有土地使用权的单位和个人不在土地使用地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人;土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由各方分别纳税。 (2)耕地占用税 耕地占用税是对改变耕地用途的行为征收的税，以纳税人实际占用耕地面积为计税依据。纳税人是占用耕地用于建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。 (3)房产税 房产税是以城镇房屋为课税对象，以房产的价值或租金为计税依据。其征收范围具体包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，就地域而言，与土地使用税是一致的。房产税属于财产税类，纳税人是产权所有人或持有人。以下房产免征房产税:国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;公园、名胜古迹、宗教寺庙自用的房产;个人所有非营业用的房产;其他由财政部、省级人民政府确定的免税房产。 (4)城市房地产税，是对涉外企业和外籍个人在中国区域内拥有房产的行为征收的税种。与房产税相比较，相同的是课税对象都是房产，不同的是纳税人。房产税的纳税人是内资企业和中国公民。 (5)房地产出租的相关税收，即营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税和所得税。其中，教育费附加按营业税税额的3%征收，印花税按租赁金额的0. 3。征收。 2.房地产开发经营过程中应当缴纳的税 (1)固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是国家对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。计税依据为固定资产投资项目实际完成的投资额。 与房地产开发项目有关的税率设置如下: 适用零税率的建设项目:城乡个人住宅、地质野外工作人员生活基地住宅、各类学校教职工住宅及学生宿舍、科研院所、北方节能住宅;城市给排水、节水设施;城市煤气;集中供热:污水处理厂;公共交通;垃圾处理厂、转运站。 适用5%税率的建设项目:一般民用住宅(包括商品房住宅); 适用30%税率的建设项目:经有权单位批准允许建设的楼、堂、馆、所;公费建设超标准独门独院、别墅式住宅; 适用15%税率的建设项目:商品房建设中，上述三种情况以外的建设项目。 另外，对于房地产开发建设，固定资产投资方向调节税的征收，还有如下方面的具体规定:A.关于危房改造投资问题。B.关于各级政府解困办安排的安置特困户住房建设投资，按0%税率计税。C.计划部门批准的或根据国家规定自行安排的更新改造项目中的住宅投资，除按固定资产方向调节税暂行条例规定适用0%税率和30%税率的以外，配套一般民用住宅投资，一般按5%的税率征收。 (2)营业税营业税是在我国境内从事各种应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入征收的税种。在房地产开发经营过(3)城市维护建设税 城市维护建设税是向缴纳消费税、增值税和营业税的单位和个人，以其实际缴纳的上述三种税额为计算依据征收的一种税。城市维护建设税是一种专项税，其设立的直接目的是为城市建设扩大和稳定资金来源，加速全国城市的维护和建设，因其没有独立的课税对象，它往往被视为附加税，就房地产业而言，是营业税的附加。 (4)印花税 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、使用和领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。在房地产开发经营中需要征收印花税的有:建设工程勘察设计合同，按收取费用万分之五贴花:建筑安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花; (5)教育费附加 教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，按性质可以说是准税收。房地产开发经营中涉及房地产买卖的单位和个人，教育费附加的计费依据为营业税税额，税率为3% 另外，房地产开发企业还会涉及车船使用税。房地产企业在日常经营中使用车船需要交纳车船使用税。该税分车、船两类征收，分设载货汽车、乘人汽车、非机动车、机动船和非机动船等五项。 3.房地产交易(转让、典卖)相关的税 (1)营业税 除了在房地产开发经营阶段以外，转让、典卖房地产过程中也涉及到营业税。在这一阶段中，主要是转让土地使用权。以下行为不计征营业税:以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，但转让该项股权应按本税目征税。 (2)城市维护建设税及教育费附加 城市维护建设税是向消费税、增值税和营业税的单位和个人，以其实际缴纳的上述三种税额为计算依据征收的一种税。教育费附加是按营业税税额的3%征收。所以，在这个环节里有营业税的话，就要征收城市维护建设税和教育费附加。 (3)土地增值税土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值收入征收的一种税，兼有收益课税和资源课税的性质。 土地增值税的征收范围，包括以出售或其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的行为。其征收范围不包括以继承、赠予方式无偿转让前述房地产的行为，也不包括转让非国有土地使用权的行为。对属于集体所有的土地，必须先由国家征用才能转让。 (4)印花税 销售房屋的，按房屋购销合同金额的万分之三缴纳;销售后，办理房产所有权证、房产共有权证和房屋他项权利执照等各种权证每件贴花5元。 (5)契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应按规定缴纳契税。现行契税为了激活房地产市场，规定对个人购买自用普通住宅，按原税率(3%)暂时减半征收，适用税率为1.5%。其中普通住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居民，如经济适用房、解困房等。 4.所得税类 房地产企业按内资和外商投资企业、外国企业两类企业来征税。 (1)企业所得税 内资企业遵照中华人民共和国企业所得税暂行条例和中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则缴纳企业所得税。 外商投资企业和外国企业所得税。 外商投资企业和外国企业在华机构按中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法及其实施细则来缴纳企业所得税。 (3)个人所得税 个人在中国境内出租房屋、转让建筑物和土地使用权等行为取得的收入，在个人所得税法规定的范围内需要交纳个人所得税。2.2房地产各经济活动中应交纳的费 1.房地产开发过程交纳的费用 (1)项目立项规划的相关收费 企业开业登记费。由于房地产开发项目立项而新成立开发企业时，必须到工商部门办理注册登记，交纳企业开业登记费。(2)项目规划设计相关收费项目规划设计审批阶段包括规划、勘察测量、设计工作，此阶段涉及的费用有:城市规划费用、工程勘察测量费用、建设工程许可证执照费、临时用地费、临时建设工程费(系指施工暂设工程、临时性商业棚房、临时周转房以及其他临时建设工程)和城建档案保证金。(3)土地开发的相关收费，包括土地征用、拆迁和使用阶段相关收费。 获得土地使用权的相关费用。 土地使用权出让阶段需要交纳的费，包括地价款(新增建设用地土地有偿使用费属地租性质);资金占用费:土地闲置费;防洪费。 土地使用权划拨阶段需要交纳的费，仅包括防洪费。 土地征用阶段需要交纳的费用有: A土地补偿费;B.地上物补偿费;C.青苗及树木补偿费;D.劳动力安置费;E.农转非的超转劳动力安置费;F.新菜田开发建设基金，(有的省还收取土地复垦基金);G.征地管理费。 拆迁阶段的相关收费有:A房屋补偿费，分为拆迁人对被拆除房屋的所有人、对被拆除非成套住宅房屋的使用夕、和对被拆除成套住宅房屋的使用人的补偿款等三种。B一次性停产停业综合补助费。C搬家补助费。D提前搬家奖励费。E拆迁管理费。包括两个方面:第一，拆迁管理费，主要用于拆迁单位的资格审查、拆迁房屋等级和费用的审查、拆迁房屋等级和费用的审查、拆迁许可证发放、拆迁纠纷的裁决、拆迁工作的监督和检查等。第二，房屋拆迁管理费，由各区、县房地局按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%向拆迁人收取。除此，不得另外收取拆迁许可证等其他费用。F拆迁服务费，由承担拆迁服务的单位，按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.%向拆迁人收取。土地登记相关的收费凡国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者，均需交纳土地登记费。土地登记费包括两个方面内容，一是土地权属调查、地籍测绘收费;二是土地注册登记收费。 土地权属调查和地籍测绘收费区别不同情况分为四类:A、党政机关、团体土地；B、企业土地；C、全额预算管理事业单位用地，执行党政机关、团体收费标准，自收自支预算管理事业单位用地执行企业收费标准，差额预算管理单位执行其标准；D、免征类型。(4)建筑安装的相关收费，包括预算审查费、招标管理费、施工执照费、质量管理监督费、竣工图费、“三材”差价、定额调整系数、建材发展基金和限制粘土砖使用保证金。(5)各种配套收费小区建设配套收费，分普通住宅小区和高档住宅区两种。基础设施费，按有关规定应由开发商支付的道路和管线工程的建设费用、绿化建设费和环卫设施费。公共配套设施费，是指项目开发商支付的建设居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕以及各项附属工程(锅炉房或热力点、变电室、煤气调压站等)的费用。其中商业服务网点配套费不再征收。市政公用设施建设费。比如在北京市行政区划内的建设项目，凡不实行有偿出让土地使用权的，建设单位应当缴纳市政公用设施建设费。“四源”建设费。城市基础设施“四源”建设费是自来水厂、煤气厂、供热厂和污水处理厂建设费。用电权费和用电贴费。公园建设费。教育设施配套费。人防工程设施配套费。消防设施配套费2.房地产交易涉及的费用(1)房