别墅卖点.doc

第一大类卖点 楼盘品质 在一个购房排队的年代，楼盘的品质与服务，成了发展商的恩赐，房地产的热潮下，从未有建筑与地产教育和经验的策划大师，被我们的发展商当神崇拜，在崇拜中迷失了方向，市场经济的本质就是过剩经济，产品时代与营销时代似乎是一个循环，当一切回归本然时，产品品质就是决定购买行为的最终要素。 卖点构成： 地段优势：地理区位、公共设施、交通方便、自然景观 建筑设计：户型特点、建筑风格、高实用率、空中花园、错层跃式、超宽阳台、飘窗 园林配套：主题园林、配套设施、联办名校、大型超市、车位比例、会所、泳池、户口 规划设计：小区规模、低密度、楼间距、绿化率、阳光车库、超高楼层 创新技术：小区智能、隐型梁柱、净水系统、生态环保（绿色社区）、抗震技术、预应力 装修建材：豪华装修、进口电梯、新型建材、优质厨柜、名牌洁具、附送家电 一、地理区位 “房地产第一是地段，房地产第二是地段，房地产第三还是地段。”这句名言据说出于华人首富李嘉诚。风花雪月的短暂之后，是日复一日柴米油盐的生活，工作生活的便利，是人民群众购房的首要条件。 卖点构成： 老城新生活、CBD社区、奥运村、地铁口、商业街 二、户型特点 “去不去、广告树，看不看、看环境，行不行，在户型，定不定、看价格”，多年来，户型因素一直占据上海人购房因素第一位。 卖点构成： 动静分区、厅房方正、开间合理、一梯两户、南北对流、阳光梯间、户户有景 三、自然景观 自然景观资源永远是人类最稀缺的资源，高楼大厦、车水马龙、灯红酒绿，曾经的都市繁华之梦，梦醒之后，是石屎森林的围城之困，与在车中坐等时光流失的心痛，都市的小资在不远千山万水的疲惫中旅游时，先富起来的人们，在自己的院子里享受湖光山色、临江闻涛。 卖点构成： 海景别墅、临江豪宅、半山社区、湖景洋房 四、 主题园林 从古人的天人合一到今天的“生态住宅”、“绿色社区”，建筑与环境、人类与自然的和谐之美，永远是最美的画卷，当社区园林成为城市中的风景之后，每一个人都希望自我成为这风景中最美的风景。 卖点构成： 人工湖、中心花园、园林规模、 主题园林、艺术园林、自然园林、树木卖点、 欧陆园林、澳洲风情、英伦风情、荷兰农庄、加拿大风情园林、新加坡式园林、苏格兰牧场、 岭南园林、江南园林、 亚热带园、海滨风情、热带园林 五、建筑风格 经典的建筑，不同的流派，留给后人丰富的知识财富；乱世的黄金、盛世的古玩，建筑也是一种艺术。当欧美富人把名建筑师设计的别墅作为收藏品时，我们的楼盘也在让客户在居住中感受艺术，在艺术品中享受生活。 卖点构成： 异国风情：欧陆风格、威尼斯水乡、德国建筑、法式浪漫、欧洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、东南亚风格 民族建筑：江南民居、岭南建筑、新四合院、水乡风情、徽派建筑、建筑风水 流行风格：古典风格、现代主义、 后现代主义 、 新古典主义 、新理性主义 、解构主义及反构成主义、白派建筑、简约主义、流线造型、 六、建筑布局 卖点构成：板楼、点式、蝶型、Y型、塔式、风车型、品字局、星座型、 第二大类卖点 文化社区 人与自然的和谐必然促进人与人和谐，社会和谐包含着尊重自然的基本诉求；社会和谐是工业文明向生态文明的转型，是一种自我超越的生活方式。 一 人以群分 昔日孟母为了选择一个好的生活和教育环境，不惜“三迁”。为居民提供适合他们的文化、娱乐、休闲场所、设施与平台，满足居民的精神需求，就是社区文化建设。 卖点构成：儿童兴趣班（舞蹈、音乐、外语、钢琴、电脑等）、妇女会、老年书法协会、棋牌乐、自助游、雀友、青年山鹰社、车友会、音乐发烧友、球迷协会、垂钓会、私家农庄、美食街、名犬俱乐部、小鸟天堂、海归园、外语班、电脑培训、创业会 二 楼以类聚 不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的，居住社区往往是身份象征。今天，对于普通购房者而言，有权选择整洁、优美、文明、安全的居住环境。 卖点构成： Townhouse、独立别墅、大户人家、空中别墅、金领社区、叠加别墅 白领公寓、小户型、 国际化社区、国际公寓、领事社区、外销楼盘、 酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店、 商住两用、经济适用房 三 生活方式 本来买的是一座房子，却给了我梦想的生活，地产改变的不仅仅是居住。 卖点构成： 新住宅运动、居住郊区化、新都市主义、生态住宅、绿色住宅、健康住宅、5+2度假、*生活宣言、 第三大类卖点 品牌服务 一 企业品牌 交易在信息的不对称，决定了房地产是一个垄断竞争的市场，在这个缺乏诚信的社会中，烂尾楼、假按揭、面积缺水、豆腐渣工程泛滥的年代，善良的中国人愿意高价购买品牌企业的楼房实属无奈抉择。 卖点构成： 发展商规模、公司荣誉、政府支持、已交付楼盘、资金实力、公司管理 二 物业服务 房地产与建筑业交付的产品都是建筑，建筑业属生产部门，第二产业；房地产属服务产业，第三产业。“产品就是服务，服务就是产品”，地产公司的口号虽然动听，要真正提升服务水平，首先还得将“物业管理公司”更名为“物业服务公司”。 卖点构成： 五星级服务、酒店式管理、英伦管家、公寓式管理、香港*公司物业管理顾问 三 复合地产 “体育产业+房地产业”让奥林匹克花园一夜成名，“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，将体育、教育、旅游与地产结合的楼盘比比皆是，是非成败皆有之，不过成功背后又有大师指点，他山之石，可以攻玉，非常符合国人审美观点。 卖点构成： 名校教育、国外学分、旅游地产、体育健康、音乐艺术、建筑风水、民族传统、时代科技 四 产品升级 以前的房子已经很好，现在和将来的更好，就象电脑软件升级一样，谁会否认XP版不好过WINDOWS98。 卖点构成： *小区升级版 五 产品的感受价值 卖点构成： 身份地位、成熟社区、社区安全、国际大师（公司）设计、 第四大类卖点 媒介策略 “王婆卖瓜、自卖自夸”，何况夸你的是人民最信赖的媒体。 卖点构成： 报纸广告、电视广告、网络广告、广告杂志、电台广告 新闻报道、广告软文、电视论坛、专题节目、名人专访 第五大类卖点 促销活动 卖点构成： 庆典活动：奠基仪式、内部认购、公开发售（分期）、热销加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、节假日、公司或楼盘周年 折扣让利：庆典折扣、尾房折扣、价格卖点、付款方式、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、竞价拍卖、送花园、巨奖促销、送物业管理费 名人效应：名星汇演、名人推介、官员视察 社会活动：模特选美、文艺表演、各类比赛、公益活动 借势促销：奥运会、世博会、电影首演 联合促销：车房互动、英语教材、移民、招生、儿童活动、鹊