新立外商投资园基础设施建设项目可行性研究报告.doc

某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 1 某新立某新立外商投外商投资园基础设施建设项目资园基础设施建设项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 第一章总论第一章总论 项 目 名 称 某新立外商投资园基础设施建设项目 项目承办单位 某兴立实业有限公司 项目建设地址 大洼县新立镇 原某新立造纸厂 1 1 主要经济技术指标 表1 1 主要技术经济指标 序号指 标单位规模说明 1 建设规模 1 1 总占地面积 1000000 100 1 1 工业用地面积 865000 86 5 1 2 道路占地面积 64000 6 4 1 3 绿化占地面积 71000 7 1 2 项目总投资万元 9980 2 1 土地投资万元 3295 2 2 基础设施投资万元 6537 2 3 其他投资万元 148 3 园区概况 3 1 拟招商企业 家40 50 3 2 企业投资亿元15 20 3 3 园区收入万元 240000 以下均为达产年份 3 4 年营业税金及附加万元 13920 3 5 年企业所得税万元 12960 3 6 返还乡本级税收万元 5832 国税1944万元地税3888万元 3 7 年经营成本万元 184 3 8 计算期内累计盈余资金万元 44345 4 本项目基础设施建设投资回收期 年 4 12 含建设期 2 年 1 2 项目背景 某市地处辽宁省西南部 渤海之滨 辽河三角洲中心地带 西 北邻锦州 东界鞍山 南临辽东湾 市中心距沈阳 150 公里 全市辖 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 2 双台子 兴隆台两区和盘山 大洼两县 区域面积 4071 平方公里 总人口为 124 3 万 某是一座以石油化工为主导产业的新兴沿海开放 城市 资源优势明显 发展潜力巨大 2007 年 预计全市生产总值实现 553 6 亿元 增长 8 1 全社 会固定资产投资完成 270 2 亿元 增长 34 3 地方财政一般预算收 入完成 29 7 亿元 增长 14 4 城市居民人均可支配收入达到 14907 元 增长 22 1 农村居民人均纯收入达到 6391 元 增长 11 9 园区和重点项目建设取得新突破 发展后劲不断增强 牢牢把 握 发展第一要素 着力推进省级开发区和重点园区建设 全市 7 个特色 园区新增投资能力 180 亿元 项目投资总规模达到 415 亿元 五点 一线 某船舶工业基地开发开放取得显著成果 规划面积调增到 110 平方公里 当年基础建设投入 7 亿元 10 平方公里起步区内完成 五通一平 项目入驻势头强劲 两艘 1 68 万吨成品油轮顺利下水 年造船能力达到 50 万载重吨以上 某经济开发区二期开发高点起步 从事石油装备制造和石油技术服务企业发展到 29 家 石油装备制造 基地已具雏形 某高新技术产业开发区得到省政府批准并启动建设 盘山经济开发区 食品工业园 晨宇工业园和双台子区化工园建设取 得新的进展 项目建设取得重大成果 一批对区域经济发展具有较大牵动作用 的项目陆续开工建设 单项投资亿元以上项目达到 60 个 全市新建 续建投资在 500 万元以上项目达到 353 个 其中 148 个项目竣工投产 深入实施油地融合战略 油田板块加快以石油装备制造为重点的多元 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 3 开发 全年实施 500 万元以上重点项目 46 个 辽河宝石石油钻机项 目当年开工建设 当年生产钻机 10 部 并实现出口 5 部 海洋石油 装备制造基地快速发展 双体起重船项目进军国际高端技术市场 全 市瞩目的华锦集团 45 万吨乙烯扩建 500 万吨油化工程顺利开工 基础工程正在加紧建设 上海杰事杰集团北方新材料基地 江苏雨润 集团生猪屠宰和肉制品加工等重大项目积极推进 新立镇位于某市区的东侧 与辽河油田供应处相毗邻 是某市和 辽河油田向东部延伸和发展的前沿龙头 全境面积 85 平方公里 耕 地面积 4500 公顷 域内采油树林立 土地肥沃 交通便利 南距盘 海高速公路 12 公里 北距京沈高速公路 10 公里 沟海铁路东西穿境 而过 全镇下辖 10 个行政村 52 个自然屯 人口 2 4 万人 有汉 满 回 朝鲜等多个民族 新立镇境内有驻军农场 铁道部十九局工程处 国家粮食储备库 等多家企事业单位 有建筑 石油 化工 粮食加工 机械加工 农 产品加工等非公有制经济 100 余家 主要有防水 防火 防腐 石油 加工 机械制造 化工配件 建材等多种拳头产品 新立镇气候温和 雨量适中 日照充足 适宜多种农作物生长 主要农作物是水稻 另外还有玉米 大豆 蔬菜等作物 近年来 新 立镇坚持以发展为主题 以经济建设为中心 按着 工业强镇 的发 展战略 着力做好油地融合文章 不断落实工业园区和企业的特殊优 惠政策 在全镇上下营造了一个有利于企业发展的宽松环境 构筑了 工业发展的新优势 新立镇政府先后投资完善了园区建设 确保了园 区 六通一平 即通路 通电 通水 通电话和宽带上网 通上下 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 4 进水 整平土地 大力加强 三个文明 建设 实现了全镇经济的跨 跃式发展 新立镇是一片充满希望的沃土 充满生机和活力的新立镇欢迎四 海英才 八方商贾前来投资兴业 共谋发展 某新立造纸厂成立于1958年 系国有企业 依托某丰富的稻草 资源 企业得以长足发展 为新中国的经济建设做出过较大的历史贡 献 该企业原隶属辽宁省轻工厅 1984年某建市后隶属某市 企业 占地940亩 员工1200人 随着我国经济体制改革步伐的加快 工业 技术发展的日新月异 民营经济的跨越式发展 促进社会资源得以优 化重组 进入上世纪90年代 由于该厂设备陈旧 工艺落后 水污染严 重 虽几经改造 但由于体制原因最终被历史所淘汰 于上世纪末被 关停破产 市 县政府十分关注该企业1000多人的再就业和资产重组问题 并于2007将原某新立造纸厂以资产变现形式 交由某兴立实业有限公 司经营 2008年4月企业重组后更名为某兴立实业有限公司 资产总值达 1 1亿元 占地面积100公顷 拟投资9980万元建设某新立外商园基础 设施建设项目 产业定位以石油装备制造 高新电子科技产品 新型 环保建筑材料为载体 以安排1000名下岗职工 吸纳农村剩余劳动力 2000人促进社会和谐稳定为目标 该园区以生态 环保 节能实现可持续发展的产业链为载体 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 5 以工业振兴拉动农业发展 某东外环干道 信誉快速干道的修建给新立镇带来了便捷的交 通环境 路通万事兴 新立人看准了这百年发展的机遇 在大洼县县 委 县政府的正确领导下 将荒废己久的原新立造纸厂厂区和闲置的 土地进行资源整合 合理改造 集全镇之力 打造高标准 现代化的 工业基地 新立外商投资园 1 3 项目前景预测 某被国家增列为资源型城市经济转型试点市 为加快发展赢得了 新的重大机遇 资源型城市转型发展必将迈出更加坚实的步伐 作为 资源型城市和辽宁老工业基地的重要组成部分 如何抓住国家支持老 工业基地的调整改造和资源型城市发展接续产业的难得机遇 推进经 济社会的跨越式发展 是迫在眉睫的问题 近年来 随着某城市经济与社会的迅速发展 城市功能逐步完善 基础设施大力建设 积极带动了某市工业经济的发展 新立外商投资园位于某市大洼县新立镇 紧邻辽河油田物资供应 处 为使园区的开发建设科学 合理 规范 有序 充分发挥区域的 交通 区位 及人力资源优势 以加快发展工业经济和产业结构调整 为主线 将土地开发与环境保护及可持续发展有机融合 促进国民经 济和社会的可持续发展 1 3 11 3 1机械加机械加工工制造业前制造业前景景预测预测 辽宁作为全国重要的工业装备基地 某近年来已成为国际国内 波有名气的石油装备制造基地 伴随辽宁 某装备制造业产品走向国 际国内市场 随着东北老工业基地振兴政策的实施 装备制造业也同 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 6 样能够享受到政策的惠顾 十一五 期末 某面临着发展和转型的双重考验 在振兴与开 放的双重机遇面前 纵观国内外的经济发展历程 沿海和临港地区是 区域经济发展的起源地 无论是美国大西洋沿岸城市带 欧洲西北部 沿海城市带 日本沿海城市带 还是我国珠三角 长三角 山东半岛 渤海湾地区 无一不是依托港口而逐步发展成为重要的经济中心 数 据统计 全球排名前35位的大城市有31个是靠沿海经济发展起来的 经济发展由沿海 起飞 由港口 登陆 的现实规律己成为不争的事实 盘点了自身的可用资源 借鉴了他人的发展经验 就成为新立 工业园的方向和动力 1 3 2 高新电高新电子产子产业前景预测业前景预测 电子计算机制造 通讯设备制造 电子器件制造以及电子元件制 造是电子及通讯产品制造行业四大主要子行业 其中电子元件制造业 规模上升最民电子计算机制造业和电子器件制造业上升较慢 通讯设 备制造比重则明显下降 从销售收入看 电子计算机制造的收入比重最高 其次是通信设 备制造和电子元件制造 后者则呈现明显上升趋势 收入比重最低的 仍然是是广播电视设备制造 变化趋势不明显 从利润比重的变化趋势看 电子计算机 电子器件 广播电视设 备和家用视昕设备比重上升 而电子元件和通信设备比重下降 通讯 设备制造的利润比重下降最为明显 表明企业盈利能力在急剧下降 总的来看 电子元件制造业 电子计算机制造业 电子器件制造 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 7 业和广播电视设备制造业的规模都有一定上升 只有通讯设备制造业 下降最为明显 1 4 编制依据 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法 城市规划编制办法 城市用地分类标准与规划建设用地标准 G B1 37 90 城市道路交通规划设计规范 GB50220 95 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 某市国民经济和社会发展 十一五 规划及 2020 年远景目标 某市城市总体规划 1997 2010 新立外商园 总平面规划图 建设项目经济评价方法与参数 第三版 1 5 编制原则 1 坚持全面规划 合理布局 突出重点 兼顾一般的原则 保 障环境与经济协调发展 2 坚持以提高经济效益 社会效益 环境效益为核心的原则 遵循经济规律和生态规律 使有限的资金发挥最大的效益 3 坚持技术先进 经济合理 优化设计 合理布置 节约用地 节约投资 4 坚持走新型工业化道路 形成有利于节约资源 保护环境的 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 8 发展模式 5 坚持产品结构优化调整及产业升级的原则 以实现经济增长 方式的转变 6 合理资源配置 满足园区建设要求 1 6 研究结论 该项目坚持 一体化 战略 人才开发与技术创新战略 产业 辐射与区域经济虚拟整合战略 该项目以科学发展观为指导 以辽宁省循环经济试点建设工作为 契机 以发挥某市 大洼县石化产业优势 促进某市 大洼县及辽宁 西部沿海经济区协调发展为出发点 以低消耗 低排放 高效率为基 术特征 以 营造创新 创业 保护环境 集聚创新资源 提高自主 创新能力 培育高新技术产业 辐射带动县域发展 促进资源型城市 的经济转型 为宗旨 全力打造新型的高新技术工业园区 使之成为 促进某市 大洼县地方经济 社会发展 增强区域自主创新能力的重 要载体 为建设和谐某做贡献 构建以先进的生态科技为支撑的三重循环经济体系 工业园区要 做到 在 减量化 再利用 资源化 原则指导下 以 四个利用 为重点 采用先进的技术 工艺和装备 加强管理 提高资源利用效 率 减少资源消耗和废物排放 以尽可能少的资源消耗和环境代价实 现经济持续增长 使社会经济系统与自然生态系统相和谐 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 9 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2 1 推动资源型城市经济转型的需要 某是以油气采掘业为主导产业的资源型城市 建市以来 辽河油 田的发展为某的经济社会发展奠定了坚实的基础 但自 十一五 以 来 支撑某经济的油气采掘业出现衰减趋势 对全市经济增长构成了 极大压力 因而客观上要求我们必须加快接续产业发展 建设高新技 术产业开发区 是推进实施 某市接续产业发展规划 实现经济转 型以及产业结构的优化升级 促进某经济更快更好发展的需要 同时 通过高新区建设 利用其辐射 渗透作用 促进我市企业发展观念的 进一步转变 提升经营城市的理念 引导我市企业走新型工业化道路 大力提升和改造传统产业 优化产业结构和产品结构 实现经济增长 方式的转变 形成南以辽滨沿海经济区 北以某北站经济区 中间以 某高新技术产业开发区为骨干 具有某特色的 辽河三角洲经济带 2 2 提升企业及地区自主创新能力的需要 企业的发展 关键在于技术创新 转变经济增长方式 实现产业 结构优化升级 必须依靠自主创新 加快科技创新 增强竞争能力 必须以企业为主体 以市场为导向 积极构建产 学 研结合的技术 创新体系 某域内没有可依托的高等院校 也没有国家级的专业科研 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 10 单位 整体的科技创新能力相对薄弱 因此 要通过建设高新区 不断培育我市的科技创新体系 引导 企业引进智力 外向联合 不断提高自主创新能力 集成引进消化吸 收再创新能力 着力开发具有自主知识产权的新技术 新装备 新产 品 形成一批拥有自主知识产权的知名品牌产品 实现企业发展由单 纯的技术引进向自主创新转变 2 3 促进区域经济协调发展的需要 辽西沿海经济区是我省对外开放 开发的重要区域 是国家环渤 海开放的重要组成部分 在地理位置上 某紧紧与沈阳中部城市群和 辽东半岛相连 位于以沈阳为中心的辽宁中部城市群经济区 以大连 为中心的辽东半岛经济区和辽西沿海经济区的交汇处 因此 在辽西 沿海经济区中 某应发挥独特的作用 某北站经济区的建设 在促进某经济社会发展的同时 必然会有 力地支持三个经济区的互动交流 对实现产业结构的合理调整与互补 区域经济的整合 资源的优化配置以及加速区域经济的协调发展 建 设和谐某具有重要意义 2 4 推动民营经济健康发展的需要 随着国有企业的改制 经济结构的战略调整 民营经济异军突起 已成为我市经济发展的中流砥柱 民营经济的快速发展促进了全市经 济发展水平及社会的稳定 当前 我市的民营企业已形成由企业家引 导的良性发展的优化产业结构的现代企业 某外商工业园 的建设将为这些企业提供土地 人力资源及公 用设施和优惠政策的便利 同时引导民营企业转变观念 以法律 政 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 11 策规范民营经济的健康发展 2 5 促进发展循环经济的需要 某新立外商投资园区的基本定位是 构建以先进技术为支撑的循 环经济体系 实现园区的生态化 科技化 打造生态科技工业园区 十一五 以来 某始终坚持可持续发展的方针 把经济 社会发展 和环境保护融入区域整体发展之中 努力实现经济社会发展和环境保 护的和谐统一 某市已被确定为辽宁省开展循环经济试点建设工作重点城市 被 国务院确定为资源枯竭城市之一 这为某的城市建设 经济发展带来 了新的机遇 建设生态城市 发展循环经济 是落实科学发展观的具 体体现 是创建和谐社会的客观需要 建设高新技术产业园区 就是 建设生态城市 发展循环经济的有效途径 加大投入使该项目在产业 化 规模化 信息化 环境优化程度赶上国际先进水平 为某市后续 产业奠定基础 以振兴东北老工业基地为契机 该项目以优化产业结构为核心 以转变经济增长方式 提高经济增长质量 提高产业层次为目的 从节约资源入手 从而推进由大变强 推进企业总体素质 提高 核心竞争力 建设资源节约型 环境友好型 明显提高资源利用率 为市民创造良好的生活与就业环境 为子孙后代留下蓝天绿地 2 6 资源丰富 商机万千 某地处辽宁省西南部 彼为发达的石化工业 石油装备制造业 广袤的湿地植被 红海滩 百里滩涂衍生的红海滩 居世界第一位的 芦苇荡 水产品 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 12 近 140 万亩的水稻产区 由稻田 苇田和滩涂衍生的某河蟹等 某大米加工业 造纸业 水产养殖业 牧畜业 观光旅游业等 真可 谓工业林立 农副兴旺 商贾穿梭 运输繁忙 旅游壮观 商机无限 某交通便利 京沈 盘海营高速公路 秦沈 沟海营高速铁路境 内均有站口 渤海口岸 某港已投入使用 丰富的资源带来勃勃商机 在循环经济的辐射作用下为该建设项 目提供了必要性 2 72 7 下岗职工 农村富余劳动力再就业的需要下岗职工 农村富余劳动力再就业的需要 十一五 期间 新立镇有 3000 人面临就业和再就业问题 如 此巨大的就业人群 无疑会给社会带来巨大的压力 该项目建成后 可安置 1000 下岗职工实现再就业 吸纳农村富余劳动力 2000 人 不 但为进驻园区企业解决了人力资源 而且创造了良好的经济效益和社 会效益 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 13 第三章第三章 园区性质 规模与功能园区性质 规模与功能 3 1 园区性质 以科学发展观为指导 以地方可利用资源为支撑 以发展低碳 循环经济为载体 以招商引资 创建龙头企业为动力 以石油装备制 造 高新电子科技产品 新型环保建筑材料 农副产品深加工等产业 链延伸为主 突出发展高新技术产业和用高新技术改造传统产业 形 配套产业和研发一于体的工业产业园区 园区向企业提供五通 路 水 电 讯 暖 一平和污水集中处 理的入住条件 园区对入驻企业的审批手续实行一站式服务 对入驻 企业的物业管理实行跟终合同制 对入驻企业执行优惠政策不动摇 3 2 园区规模 某新立外商投资工业园区基础设施建设范围为 北至史冷路 东 至苏五路 南至镇政府 西至站前路 规划用地面积为 100 公顷 其 中 工业用地 86 5 公顷 占规划面积 86 5 绿化用地 7 1 公 顷 占规划面积 7 1 道路用地 6 4 公顷 占规划面积 6 4 园 区按规划实现七通一平 绿化和污水处理 3 3 功能一体化 3 3 13 3 1 功能功能 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 14 工业园区主要以无污染和轻污染的二 三类工业为主 主要发展 石油装备制造 高新电子科技产品 新型环保建筑材料 农副产品深 加工等高新产业 以一流的基础设施 一流的投资环境招商引资 促进经济效益 社会效益和环境效益同步发展 3 4 23 4 2 循环经济循环经济 一体化一体化 产业项目一体化 园区产业规划以节能 环保和可持续发展为 前提 石油装备制造 高新电子科技产品 新型环保建筑材料 农副 产品深加工等重点领域 实现资源利用最大化 减少对环境的污染 提高经济效益 形成循环经济 3 4 33 4 3 公用工程公用工程 一体化一体化 工业园区内形成 供水 供电 供热 供气 污水处理及物流 一体化 形成公用工程 岛 以高效率 低成本向企业用户提供可 靠的生活用水 工业用水 废水处理 供电 供热等服务项日 实现 集约化管理 3 4 43 4 4 环境保护环境保护 一体化一体化 先进的清洁生产工艺与环境无害化技术相结合 政府环境监控与 企业自我管理相结合 对区内企业的生产 生活废弃物和污水进行集 中治理 形成一体化的清洁生产环境 使开发区达到生产与生态平衡 发展与环境和谐 3 4 53 4 5 物流管理物流管理 一体化一体化 工业园区内拥有专业化的采购 储运 销售功能 拥有灵敏的铁 路 公路运输信息网络 为入区企业提供安全 快捷 经济的物流服 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 15 务 3 4 63 4 6 管理服务管理服务 一体化一体化 工业园区实行 封闭式管理 开放式经营 的运行体制 采用 一站式审批 一条龙服务 的办事程序 为入区企业全程代办建设 项目行政审批手续 3 4 7 3 4 7 绿色绿色 工业战略工业战略 在循环经济理念指导下 对 绿色工业 可以概括为 生态 科技 即 环境友好 系统集成 先进技术 和柔性生产 3 4 83 4 8 人才开发与技术创新战略人才开发与技术创新战略 以科学发展观为指导 建设工业园区 发展区域经济 人才是重 要因素 因此园区要成为吸纳人才 培养人才 输送人才的基地 工业园区建设 要站在全市的高度 发挥产业优势以及地域优势 在构建工业园区技术创新系统同时 将把区内企业存在产业链关系的 外部企业纳入虚拟生态链范畴 不局限地理位置而基于拓展工业生态 网络 形成对辽西沿海经济区 辽宁中部城市群经济区 辽东半岛经 济区等区域产业结构的合理调整与互补 形成资源在更大范围内的优 化配置 实现各区域经济的整合及谐调发展 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 16 第四章第四章 园区规划园区规划 4 1 园区现状 4 1 14 1 1 地理位置地理位置 某新立外商投资园区位于某市东郊新立镇 录属于大洼县 南临 沟海铁路新立站 兴于快速干道 北临盘海公路 某市东外环 东靠 苏五路 西邻油田渤海供应支路 区域位置优越 4 1 24 1 2 土地利用现状土地利用现状 园区规划用地面积 100 公顷 现状地势平坦 用地类别为闲置现 状工业用地 4 1 34 1 3 道路交通现状道路交通现状 市级苏五路 兴于快速干道该园区对外交通联系的主要道路 用 地范围内的现状道路均为沙石路 4 1 44 1 4 现状综合评价现状综合评价 某新立外商投资园区位于新立镇镇中心北部 周边的交通条件便 利 有着明显的交通区位优势 现状用地多为工业拆迁闲置地 易于 规划建设 优势分析 优势分析 1 良好的政策与机遇 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 17 2 便利的对外交通条件 3 地势平坦 易于开发建设 4 已有部分企业入驻 园区建设初具雏形 存在问题 存在问题 基础设施薄弱 各类市政工程基础设施不健全 需要增加工业废水的处理设施 其它基础设施有待完善 4 2 规划依据 原则与目标 4 2 14 2 1 规划依据规划依据 中华人民共和国城乡规划法 城市规划编制办法 建设部 2006 年 4 月 1 日 城市规划技术标准 规范 新立镇总体规划 2002 2020 4 2 24 2 2 规划原则规划原则 1 工业区空间规划布局坚持科学定位 合理布局 功能完善 有序发展的原则 2 工业区的规划结合城市社会经济发展 注重近期建设与中 长期开发有机结合 协调发展 做到经济效益 社会效益 环境效益 结合统一的可持续发展原则 3 面对未来发展 统筹兼顾 先规划 后建设 做到高起点 高标准建设的原则 4 按照社会化服务 市场化经营 合理布局的原则完善基础 设施建设 5 以人为本 强化生态意识 美化园区景观 创建人性化 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 18 生态型的生产环境 4 2 34 2 3 规划目标规划目标 本规划以 新立镇总体规划 为依据 进一步深化总体规划结构 有效地控制用地和实施园区基础设施建设 具体规划目标为 1 详细划定规划范围内各类不同性质用地的界限 规定各类 用地的建筑类型要求 2 规定土地使用强度控制的各项指标 3 提出各地块的建筑体量 体型 色彩 环境等要求 4 设置支路 确定各级园区道路的红线位置 控制点坐标和 标高 以及其它道路设施 5 依据规划用地性质 确定配建设施数量 规模 位置等 6 根据规划容量 确定工程管线的走向 管径和市政公用设 施的容量 用地范围 4 3 用地规划 4 3 14 3 1 用地布局用地布局 1 严格控制各用地的比例 用地布局功能分区明确 功能结 构清晰 2 充分考虑工业区与公用工程的协调统一 优化用地结构 增加相应的配套服务设施 3 充分考虑规划用地的分期建设开发与可持续发展 规划具 有弹性和可操作性 4 3 24 3 2 用地规划用地规划 4 3 2 1 工业用地 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 19 规划范围内的工业用地总面积为 86 5 公顷 占规划总用地的 86 5 规划保留已入驻企业现状工业用地 工业用地的规划集中体 现 集中性 和 关联性 的原则 根据整个工业区的规划结构 确 定工业用地形成 线形发展 网络布局 的空间结构 工业区与苏五 路 兴于快速干道连接的主干路提供了园区与外界联络的主要交通枢 纽 工业用地的每个地块都保持了比较均等的区位优势 在保证一定 纵深建设的情况下 工业用地的分布有利于工业用地的阶段性建设和 可持续开发 为了有效利用土地 统一管线铺设 方便交通组织 工业用地的 规划尽量采用方格式布局 在经济上比较容易体现公平分配的原则 即方便了土地的开发利用又有利于用地规划控制 4 3 2 2 道路 绿化用地 园区内的绿化用地以路边绿化隔离带为主 道路及防护绿地面积 为 12 49 公顷 占规划总用地的 20 4 3 3 4 规划用地构成 表 4 1 规划用地构成表 序号用地代码用地名称 用地面积 公顷 所占比例 1 1M2M2工业用地工业用地86 586 586 586 5 2 2S S道路用地道路用地6 46 4 6 46 4 3 3G2G2防护绿地防护绿地7 17 1 7 17 1 合合 计计总用地总用地 100100100100 4 3 3 5 远景用地规划建议 在新立镇通市区道路 镇内的政府路 两侧的西部为远景用地 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 20 规划建议用地性质为一类工业用地 为农副产品加工及其它 三产 企业进行用地予留 4 4 道路交通规划 4 4 14 4 1 对外交通对外交通 工业区主要依靠苏五路 政府路 新立 渤海 市区 与兴于快速 干道 东外环路与工业园之间的对外交通联系道路 4 4 24 4 2 道路网规划道路网规划 道路交通是建设现代化工业区的主要基础设施 以现状道路为基 础 以总体规划中确定的园区主干路为依托 着重对工业区道路网的 规划与梳理 建立以方格网为主要特征的网络骨架 形成有效 便捷 明确的交通系统 规划道路用地占地 6 4 公顷 占规划总用地的 6 4 1 1 对道路网的建设布局如下 对道路网的建设布局如下 根据工业园区现有道路和总体规划道路布局 确定工业区主 要道路 B 依据路网间距及道路网密度 结合主干路 均匀分布地块大 小 以及网格式组团模式 规划次干路及支路 形成主次结合的道路 网格局 2 2 布局形态 布局形态 以方格网为主 强调连贯性 等级性 突出规划的主次轴线 3 3 道路等级 道路等级 主干路 主干路道路红线宽为 22 米 中间 16 米机动车道 两侧各 3 米的非机动车道 慢车道外布置 20m 宽的绿化带 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 21 支路 为了实现道路网具备应有的可达性 道路间距控制在 300 米以下 规划道路红线宽度为 20 米 中间 16 米机动车道 两侧各 2 米 的非机动车道 非机动车道外布置 10m 宽的绿化带 4 4 34 4 3 交通设施规划交通设施规划 根据用地性质 园区内原则上不设大型停车场 各企业按产业项 目用地分散自行布置停车场 为适应工业区的机动车交通量的要求 对各个地块配建停车标准 规定为 工业区 0 2 个车位 100m2建筑面积 4 5 绿地系统规划 某新立外商投资园区绿地系统规划体现 点 线 面 三个层次 相结合的概念 注重工业布局与绿化开放空间相衔接 形成以 绿 路 为一体的绿化网络 园区的绿化系统主要由街头绿地和防护绿地 构成 注重工业园区的生态环境建设 在总体规划布局上采取绿化防护带 园区道路绿化 厂区绿化三 部分组成总体的绿化系统 形成块状绿化 带状绿化和点状绿化 这 样 就形成了 点线结合 的绿化系统 依据工业区整体上形成组团分布 在用地平衡的基础上 结合园 区自然特点 园区内部企业均匀设置绿化空间 各企业绿化率可达到 15 在道路两侧设置 10 20 米绿化带 并结合建筑布置一系列富 有文化内涵的小主题园 以丰富企业文化底蕴 巧妙组织绿化景观轴 道路绿化与节点相结合 与周围形成相互交织的绿色景观轴线 4 6 空间景观系统规划 按照创造格局清晰的工业景观秩序与视觉联系 保证空间界面的 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 22 连续变化 注意内外空间的交融和渗透等景观设计原则 由标志 节 点 界面 区域 视线廊道等构成的景观体系 1 景观轴线 结合工业区的道路规划网 以及工业区结构 将结构体系的 主轴线 构筑成整个工业区的景观主轴线 创造连续 不断的景观效应 2 景观节点 工业区的景观轴线上结合道路交叉口的设计布 置多个景观节点 也成为每一个地块的形象代表 3 开放空间 依据服务范围 服务对象 采取不同尺度的开 敞空间 营造人性化的游憩休闲环境 4 7 建设开发控制 4 7 14 7 1 地块的划分地块的划分 4 7 1 1 划分原则 地块的划分是控制性详细规划实施规划控制的基础 须综合考虑 现状地籍情况 所处街坊的位置 土地使用性质 新建或旧区等情况 合理划分其大小 位置 一般遵循如下原则 以规划干道网来划分片区 片区内划分地块 片区内以用地性质差别划分地块 结合现状地籍 土地权属 用地性质等划分地块 无需进行用地调整的已建 在建项目 单独划定地块 公用工程设施 污水处理 单独划定地块 4 7 1 2 划分内容 根据工业区规划的总体原则和目标 结合区域内的功能分区 有 效指导规划区的建设 控制用地 空间 容量 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 23 根据道路及用地性质 将全区分为 12 个基本地块 提出每个地 块的用地性质 建筑面积 容积率 建筑层数等控制指标 对开发建 设活动进行控制与引导 为项目建设提供依据 优化资源合理配置 4 7 24 7 2 规定性指标控制规定性指标控制 按照国家规定 地块控制指标分为控制性指标和引导性指标两大 类 控制性指标是在下一步修建性详细规划或规划管理时必须遵照的 执行指标 具体可以分为土地使用性质 开发强度 基地布置和道路 交通控制 个方面的控制内容 4 7 2 1 用地性质的控制 按照控制性详细规划设计深度的要求 结合本次规划用地布局的 实际情况 因地制宜的选用了 城市用地分类与规划建设用地标准 GBJ137 90 的大 中 小类用地性质划分 将规划用地适度细 划至小类 规划区内用地可分为 3 大类 3 中类 共 6 类用地 表表 2 2 规划用地分类一览表规划用地分类一览表 大 类中 类小 类 代码名称代码名称代码名称 M 工业用地 M2 二类工业用地 S 道路用地 S1 道路用地 G 绿地 G2 环境防护绿地 4 7 2 2 土地使用强度控制 土地使用强度得控制主要包括用地面积 容积率 建筑密度和绿 地率等 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 24 1 用地面积 用地面积是对地块平面大小的控制 单位 公顷 万 m2 地块的划分根据规划项目的具体情况 一般不跨越支路 以用地 性质 组团 现有单位和已征地单位等用地范围界线来划分地块 并 便于用地的管理和出让土地的方便 工业用地地块一般为 1 0 10 0 公顷 用地可由一个单位独建 也可由几个单位合建 2 容积率 容积率是指地块总建筑面积与基地面积的比值 单位 万 m2 公 顷 容积率的确定主要综合考虑合理的经济效益和良好的环境 社会 效益 涉及地块区位 建筑性质 建筑密度 高度 间距 环境景观 和拆建比等 规划对容积率作通则性规定 工业区不小于 0 8 3 建筑密度 建筑密度是指建筑基底面积占基地用地面积的百分比 单位 建筑密度指标确定主要考虑环境质量 地块区位 使用性质 建 筑高度 容积率 建筑安全 卫生间距 气候条件和地形坡度 朝向 等 并结合现状 规划对建筑密度作通则性规定 工业区不小于 30 4 绿地率 绿地率是指绿地面积占用地地面积的百分比 规划对绿地率作以 通则性规定 工业区均 15 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 25 4 7 2 3 总图布置规定 总图布置规定主要包括建筑间距 建筑后退红线以及道路出入口 方位的规定 1 建筑间距 工业区内新建各类建筑物 构筑物 其建筑间距除满足交通 防 灾 视觉 卫生 工程管线布置等要求外 应符合如下要求 A 建筑物主立面与相邻建筑物山墙 山墙宽度不大于 15 米 的 间距 建筑物之间不小于 10 米 B 建筑物山墙与山墙之间的间距不小于 6 米 临街面山墙距城 市次干道道路红线不小于 8 米 距城市主干道道路红线不小于 12 米 C 仓库和特殊用途的建筑物 其间距按交通 消防 环保 卫 生等有关规定确定 2 建筑后退红线 建筑后退红线是建筑控制线与道路红线或地块边界的距离 单位 米 m 建筑后退距离确定主要根据地块位置 使用功能和消防 日照 安全 卫生 视线等要求 与建筑高度和道路红线宽度有关 A 后退道路红线 基本后退 21m 道路距离不小于 12m 区内 18m 道路后退距离不 小于 10m 15m 道路不小于 8m B 后退绿化用地界线 绿线 不小于 5 米 C 后退地块边界 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 26 建筑长宽比小于 2 1 时 距离 S 0 8 系数 H 建筑长宽比大于 2 1 时 建筑正面 S 0 5 系数 H 建筑侧面 H24 米时 S 7 米 3 出入口方位 出入口方位是指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入 口方位和位置 其确定主要考虑减少对外围交通干道的干扰 并合理 组织引导地块内部交通 一般情况下 每个地块设置一到两个车辆出 入口 规定出入口方位至道路交叉口距离必须保证 主干路交叉口 70 米 次干路交叉口 30 40 米 支路交叉口 20 米 4 7 34 7 3 指导性指标控制指导性指标控制 4 7 3 1 建筑形式 体量 色彩 风格要求 建筑形式与风格是在分析当地自然地理 气候 社会历史 社会 经济 社会习俗和居民意识的基础上 结合工业区建设发展的要求和 建筑性质 对工业区建筑形式 体量 色彩 风格作以下引导 1 公共建筑的建筑风格应现代 明快 建筑色彩采用浅暖色 色彩可丰富 多样 力求形成热闹 繁荣气氛 2 办公建筑色彩为暖灰色或采用暖色基调配以白色线条的色 彩处理手法 体现庄严 宁静与祥和感 3 工业建筑采用反映建筑材料的本来质感和颜色 体现明快 的时代感 4 7 3 2 建筑环境控制 建筑环境是指对建筑起烘托陪衬作用的建筑外部环境因素 如绿 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 27 地 广场 广告标识 建筑小品等 绿地对创造意境和环境气氛十分重要 不同的建筑环境对绿地的 类型和布置要求也不同 绿地可分为种植性绿地 有水面绿地和有设 施绿地三种类型 并根据人在绿地中活动的空间要求 对绿地的硬地 率分别进行控制 本区建议采用现代手法 绿地铺装图案体现时代氛 围 色彩可丰富 4 7 3 3 夜景照明 照明是现代城市日益重视的城市空间美化工程措施之一 夜景照 明设计应根据功能空间的不同运用不同的照明手段 重点照明地段是规划区中主要的公共活动空间和人流集散空间 针对环境整体设计 在照明强度 时段以及风格上做出具体要求 4 7 3 4 标识系统 标识是工业规划区的一个重要的功能特点 因此一套明确的标识 在本区中显得很重要 指示系统应设计简洁 易识 标识包括建筑标 志系统 设施标志系统 机动车路标系统和步行道标志系统 要充分 体现园区环境对人的尊重和关怀 4 8 市政工程规划 4 8 14 8 1 排水工程规划排水工程规划 4 8 1 1 规划依据与排水体制 1 规划依据 城市排水工程规划规范 GB50318 2000 规划区规划标高及用地布局要求 新立镇总体规划 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 28 2 排水体制 由于本工业区对进驻企业有严格的要求 企业的工业污水自行进 行初步处理后 统一排入本工业园的污水处理厂 因此 该工业区采 取雨水 污水分流排放体制 4 8 1 2 污水工程 园区内工业污水的排放率不超过用水量的 10 污水最大排放量 为 0 14 万 m3 d 工业污水经污水管线排入污水处理厂 4 8 1 3 雨水工程 1 雨水量计算采用某市暴雨强度公式 1885 764 1 0 58gp q t 8 719 0 711 雨水管渠设计流量公式 Q q F 式中 重现期 年 P 1 集水时间 分钟 t 径流系数 0 45 汇水面积 公顷 F 2 系统布置 雨水管道沿道路布置坡度 1 由各主干路布置雨水干管汇集 各汇水面积的雨水 根据该区地形高差 设置雨水排放口 最终排入 就近水体 管材采用钢筋混凝土管 4 8 24 8 2 电力工程电力工程 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 29 4 8 2 1 规划依据 城市电力规划规范 GB 50293 1999 城市道路照明设计标准 新立镇总体规划 4 8 2 2 用电负荷 该工业区规划用电总负荷 18 036MW 考虑同时系数 0 8 应为 14 43MW 详见表 表表 4 34 3 工业区用电负荷预测表工业区用电负荷预测表 用地类别用地面积 ha 综合用电指标 MW ha用电量 MW 公共设施用地 7 1 0 1 0 71 工业用地 86 5 0 217 3 道路用地 6 4 0 004 0 026 小 计 18 036 乘同时系数 0 8 14 43 4 8 2 3 系统布置 园区有一条 10 千伏电力线 为本园区提供用电需求 园区内规 划 10kV 0 4kV 箱变 2 座为园区企业供电 该区内电力线以地埋方式 敷设 4 8 34 8 3 道路广场照明道路广场照明 道路照明应符合 城市道路照明设计标准 城市道路设计规范 的有关要求 道路照明设计应根据道路性质 夜间人流车辆集散活动频率 路面铺装材料以及绿化布置等情况 分别采用双侧对称布灯 周边式 布灯等常规照明或高杆灯照明 广场通道 出入口与人群集中活动区 的照明水平及均匀度应略高于与其衔接的道路 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 30 4 8 44 8 4 电讯工程电讯工程 4 8 4 1 规划依据 有关城镇电讯工程规划设计的标准 规范 规划区现状及规划用地布局要求 新立镇总体规划 4 8 4 2 话机容量 考虑本区域为工业区 商业及行政办公单位较少的特点 测算总 装机容量为 1194 门 表表 4 44 4 工业区电信容量预测表工业区电信容量预测表 用地类别 建筑面积 万 1 部电话 电话容量 万门 工业建筑 525000 104 公用设施 10 8700 0 0154 小 计 0 1194 4 8 4 3 通讯系统布置 1 由大洼县电讯支局洼新线引入通讯系统 利用大洼县电讯支 局长话交换设备 无线寻呼 移动电话设备 数据交换设备和宽带网 等 完全可以满足该工业区的需要 2 平行的道路宜隔街敷设管道 以减少工程造价 3 为提高主干电缆的利用率 一律采用交接配线方式 4 8 4 4 网络设施建设 结合主要道路沿线网络用户较多的特点 规划拟采用光纤宽带接 入方式建设 接入点原则上设置在较大规模的公共建筑 办公楼内 光纤进楼 宽带入户 4 8 4 5 有线电视设施 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 31 结合本地区规划 规划区内配置完善的有线电视系统 由县电视 台统一建设 维护 原则上 各级有线电视线路均应与电信管线同路 由敷设 4 9 项目实施管理 4 9 14 9 1 项目实施的必要管理机制项目实施的必要管理机制 项目管理关系到项目建设和实施的进度和质量 具有很强的综合 性和可操作性 必须坚定的执行相应的法律法规和控制性详细规划 必须从以下三方面完善管理机制 1 健全的法律保障体制 通过法定程序 确立控制性详细规划成果的法律地位 以严格依 法行政强化控制性详细规划的法律效力 以各级规划管理人员的法律 意识与责任保障控制性详细规划的有效实施 以严格的规划实施监督 检查规范建设开发与土地使用 2 完善的行政管理体制 成立园区管理机构 负责园区的招商引资 项目管理 园区管理 工作 以保障本项目的顺利实施 3 有效的企业运行机制 1 保障机制 为进驻园区企业建立各项服务保障机制 以满足园区进驻企业的 审批服务 物流信息服务 物业管理服务 健康有序地促进企业发展 2 激励机制 通过各种优惠政策和有效手段 促进园区企业的健康发展 并激 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 32 励各企业自觉实施规划的管理要求 把经济效益 社会效益 环境效 益有效地结合起来 3 控制机制 即管理程序 应以规划实施为管理目的 对企业及各项设施的开 发建设进行合理有效的管理 4 监督机制 监督检查能够反馈规划管理决策的执行情况 监督建设行为 是 城市规划实施的重要环节 4 9 24 9 2 与相关规划之间的良好衔接与相关规划之间的良好衔接 1 与地方政府各项规划相衔接 规划的最终目的是促进地方的社会经济发展 因此 本规划应当 与某市的国民经济与社会发展规划相协调 特别是近期建设项目 开 发区产业经济发展等问题更应协调一致 2 与专项设计 详细规划相衔接 本规划的实施 还必须与下一层次的规划与设计良好衔接 协调 道路 管线等各种专项工程设计 指导修建性详细规划和各项工程的 修建设计 其间 应特别注意有关的城市设计要求 通过实施性的工 程设计营造出良好的城市空间效果 4 9 34 9 3 严格控制用地指标严格控制用地指标 严格控制容积率 绿地率 建筑密度 建筑高度等各项用地指标 保证土地合理开发和有效利用 规划设计保证景观与绿化生态效果 因此 在园区建设时要严格控制绿地指标 完善绿化设施 强调绿化 景观的详细设计和实施效果 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 33 4 9 44 9 4 政府引导 降低企业风险政府引导 降低企业风险 以市场需求为动力 进行产业及产品开发的创新 政府可予以颁 布法规 设立专门机构 指导协调民间资本的技术研究与开发 创办 高技术企业及相关产业 以降低高技术产业开发的投资风险 第五章第五章 项目实施方案项目实施方案 5 1 园区建设条件和厂址选择 5 1 15 1 1 厂址自然地理概况厂址自然地理概况 某新立外商投资园区选址在大洼县新立镇 北至史冷路 东至苏 五路 南至镇政府 西至站前路 近邻沟海铁路新立站 园区环路与 某市东外环 兴于快速干道 盘海公路 某市东外环连通 交通通讯 方便 规划区内地势平坦 用地类别为现状工业用地 5 1 25 1 2 气象资料气象资料 1 气温 平均气温 8 3 夏季最高平均气温 28 2 冬季最低平均气温 15 7 某新立外商投资园基础设施建设项目 可行性研究报告 34 极端最高所温 35 2 2 风向 主导风向 冬季东北北 NNE 夏季西南南 SSW 风速 最大 地面上 10m 处 10min 统计数字 25 7m s 平均风速 4 46m s 标准风载 70kg m2 3 降雨量 年平均降雨量 616 6mm 日最大降雨量 142 2mm 一次暴雨持续降雨量 3 天 236 4mm 5 分钟最大降雨量 13mm 10 分钟最大降雨量 22 8mm 4 降雪量 最大降雪厚度 150mm 雪荷载 35 kg m2 5 湿度