海南省房地产估价师《制度与政策》房地产业的基本概念考试题.doc

海南省房地产估价师制度与政策：房地产业的基本概念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。 A：维持现状 B：改变用途 C：重新装修 D：重新开发 E：工业用地的监测点评估价格 2、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9，若该类房地产的资本化率为108，则自有资本要求的年收益率为。 A：150 B：15.7 C：126 D：11.6 E：工业用地的监测点评估价格3、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为_。 ASPTP BTPBP CBPNP DTPNP 4、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。那么，需要安置的农业人口数为_。 A100人 B50人 C200人 D60人5、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需25年，建成后的建筑面积为11000，年净收益为350万元，若报酬率为7，折现率为10，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。 A：3752 B：3806 C：4128 D：4830 E：工业用地的监测点评估价格 6、业主公约由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C一半以上业主 D全体业主和物业管理企业共同 7、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是_元。 A14945.16 B15841.87 C26764.51 D28370.38 8、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起_日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A60 B45 C30 D15 9、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元. A：23.4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格 10、房地产开发企业资质管理办法属于_。 A法律 B行政法规 C部门规章 D行规11、假设某房产限差为120，则其中误差为。 A：30 B：60 C：90 D：120 E：执行层的组织协调 12、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以_。 A合同出让金的20%以上罚金 B合同出让金的50%以上罚金 C以原价的30%收回土地 D无偿收回土地使用权 13、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。 A：市场法 B：成本法 C：收益法 D：长期趋势法 E：工业用地的监测点评估价格14、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。 A65.4 B81.8 C87.2 D109.0 15、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是_。 A700000元 B695554元 C777268元 D800500元 16、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是_元。 A1115.56 B1111.28 C1015.56 D1010.72 17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。 A0.060 B0.940 C1.060 D1.064 18、_是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 A证券 B股票 C债券 D投资基金 19、_的市场最具潜力，投资风险也相对较小。 A居住物业 B商用物业 C工业物业 D出租物业 20、对出租物业来说，最主要的收入记录是_。 A空置率水平 B租金清单 C押金收入 D欠租清单 21、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为_万元。 A1.60 B3.00 C4.25 D5.00 22、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是_。 A空置量 B空置率 C空置水平 D空置面积23、下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有。 A：国家机关用地、军事用地 B：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 C：娱乐设施建设用地 D：经济适用住房建设用地 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。 A.A B.B C.C D.D25、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20，销售税费率为6，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30，报酬率中无风险报酬率为6风险报酬率为无风险报酬率的25，则该写字楼目前的收益价格为万元。 A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。 A39.51 B49.39 C49.96 D62.45 2、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括_，且这些数字构成了物业管理的量化目标。 A详细的预期收益估算 B允许的空置率 C经营费用 D物业管理费 E预期利润3、成功的房地产租售一般包括。 A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C：不毁其双方的利益，做到公平交易 D：把握全过程的信息，掌握全局 E：双方协商一致后的签约阶段 4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。 A借款偿还期 B利息备付率 C偿债备付率 D资产负债率 E速动比率5、_，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。 A商品市场 B生产要素市场 C服务市场 D潜在市场 6、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。 A：以出让方式取得土地使用权的房地产转让 B：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 C：以赠与方式取得土地使用权的房地产转让 D：以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让 E：以招标方式取得土地使用权的房地产转让 7、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。 A：地籍图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图 E：执行层的组织协调 8、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。 A：商业用地 B：商品住宅用地 C：非营利的社会团体用地 D：娱乐用地 E：执行层的组织协调 9、房产测量的成果包括。 A：房产簿籍 B：房产数据 C：房产测量要求 D：房产图集 E：房产测量规范 10、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。 A：城市基础设施用地 B：国家机关用地 C：军事用地 D：商品房建设用地 E：国家重点扶持的能源项目开发用地11、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是_。 A开发商 B设计单位 C承包商 D监理单位 12、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有_等。 A未依法取得房地产产权证书的 B共有房地产，未经其他共有人书面同意的 C以出让方式取得土地使用权的 D国家依法收回土地使用权的 E以划拨方式取得国有土地使用权的 13、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。 A：长期趋势 B：季节波动 C：不规则波动 D：循环波动 E：执行层的组织协调14、关于预算，下列说法错误的是。 A：可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况 B：当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出 C：预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算 D：年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化 E：借款合同 15、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625，则该抵押贷款的实际年利率为。 A：7.50 B：7.56 C：7.71 D：7.76 E：借款合同 16、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。 A保本点分析 B敏感性分析 C现金流量分析 D统计试验分析 17、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。 A882 B1765 C1667 D1538 18、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。 A：用地控制指标 B：环境容量控制指标 C：建筑形态控制指标 D：城市设计引导及控制指标 E：执行层的组织协调 19、以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为_。 A定值保险和不定值保险 B单一危险保险和综合危险保险 C财产保险和人身保险 D原保险和再保险 20、房地产开发企业税后利润应首先用于_。 A弥补企业以前年度的亏损 B提取法定盈余公积金 C提取公益金 D向投资者分红 21、假设开发法的操作步骤包括（）。 A调查待开发房地产的基本情况 B选择最佳的开发利用方式 C估计开发前的房地产价值及开发经营期 D估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 E进行具体计算，求出待开发房地产的价值 22、下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有。 A：通信 B：市政公用 C：有线电视 D：道路 E：金融邮电23、以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有_。 A临近城市主干道 B靠近酒厂 C靠近高等院校 D靠近铁路线 E临近城市中心 24、以下属于估价报告内在质量的有。 A：估价结果的准确性 B：估价方法选用的正确性 C：参数选择的合理性 D：文字表述水平 E：文字格式及印刷质量25、非经济特区A市B房地产开发公司于2008年3月1日在A市城市规划区内开始开发建设顺丰住宅小区。2010年3月，A市B房地产开发公司由于自身管理工作原因，无法归还开发建设顺丰住宅小区时在A市D商业银行的贷款1200万元。2010年3月20日，D商业银行委托A市E拍卖行，拍卖B房地产开发公司办公综合大楼。2010年4月25日，该办公综合大楼被人民法院依法冻结