某地产公司清河项目竞争楼盘报告.doc

石家庄盛唐房地产投资顾问有限公司 清河项目竞争楼盘报告石家庄盛唐房地产投资顾问有限公司第一部分 清河人文地理清河县位于河北省东南部、隶属于河北省邢台市，面积502平方公里，人口36万。清河县域经济发达，号称“中国羊绒之都”，是邢台市的副中心城市，被河北省列入全省首批扩权县和重点培育的中等城市之一。清河人杰地灵，人才辈出，是张姓的起源第，也是打虎英雄武松的故乡，被国家授予“中国武松文化之乡”称号。历史沿革黄河流域是中华民族的发祥地。清河地处黄河下游，与华夏民族有着同样悠久的历史。 据八十年代初在清河县杜村出土的新石器（石镰、石斧等）证实，在距今50007000年之间，就有上古人类活动于清河这片古老的土地上。远在4000多年之前，禹王治水以后，华夏划分九州，今清河县境属于兖州。周朝（约公元前11世纪前256年）今清河境属“甘泉”之地。春秋时期（约公元前770年前474年）清河先属齐，后属晋。战国时期（公元前475年前221年），群雄角逐，诸侯割据。赵、韩、魏“三家分晋”，清河属赵。赵都晋阳（今山西太原），后迁邯郸（今邯郸）。秦（公元前221年207年）兼并诸侯国统一中国，实行郡县制。今清河县境始置厝县，属巨鹿郡所辖四县之一。清河作为行政区设置县，自此开始。厝县的城址，按太平寰宇记所载，当在今南宫市东家庙乡悬空村附近。西汉高帝（刘邦）四年（公元前203年），划出巨鹿郡一部分地区，设置清河郡，辖清阳、东武城、莎题、东阳、信乡、鄃、枣强、复阳、缭十四个县。郡治清阳县。清河郡及清阳治所，在今河北省清河县油坊镇一带。东汉章帝刘烜七年（公元82年）废皇太子刘庆为清河王，清河郡随改清河国。汉安帝母左氏，即孝德皇后，死后葬于厝城东北角。汉安帝刘祜是刘庆之子，公元107年称帝，尊刘庆为孝德皇，母左氏为孝德皇后，改厝县为甘陵。桓帝建和二年（公元148年）又改清河国为甘陵国。辖甘陵、贝丘、东武城、灵、绎幕、广川等七县。东汉清河国治甘陵县，其城址在今清河县辛集乡汉墓（冢子）南侧。三国曹魏（公元220年265年），因袭前朝旧制，清河仍为甘陵国治。后又改为清河郡，辖六县：清河、贝丘、灵、鄃、绎幕、东武城。清河郡治清河县，治所未变。晋咸宁三年（公元277年），复称清河国（因咸宁三年八月封司马遐为清河康王而复国），都清河县。晋清河国及清河县治所，在今清河县辛集乡洪河村南。十六国时期，清河为郡治，先后属于后赵、前燕、前秦、后燕，其治所与晋同。南北朝时期（公元420年589年），清河为州郡治，州郡并存。清河郡属北魏，辖四县：清河、侯城、贝丘、武城。北齐天宝七年（公元556年）移清河郡及武城治信城。北周宣政元年（公元578年）分相州清河郡置贝州，郡州不废，州、郡及武城县治所在今南宫市董家庙乡悬空村附近。隋朝大业初年（公元605年）置清河郡，辖清河、清阳、武城、历亭、漳南、鄃、临清、清泉、清平、高唐、经城、宗城、茌平、博平14个县。清河郡治所清河县，其治所仍在汉信城，即今南宫市董家庙乡悬空村附近。唐代（公元618年907年），行政区划仍袭隋制。武德四年（公元621年）复置贝州，辖清河、武城、漳南、历亭、清阳、鄃、夏津七个县，州治所在清河县。六年移治所于历亭县，八年仍复旧治。天宝元年（公元742年）贝州改为清河郡。乾元元年（公元758年）复为贝州。辖清阳、清河、武城、宗城、临清、经城、漳南、历亭、夏津九个县。其治所在今清河县城关乡宋贝州城遗址处。五代时期（公元907960年），因袭唐朝旧制贝州治所清河县，城址未变。宋初仍为贝州，庆历八年（公元1048年）平定王则起义后，宋仁宗为炫耀他“明察圣断有恩于民”，将贝州改为恩州。辖清河、武城、历亭三个县。今城关乡东关村北、西关村南断续可见的残垣，即宋贝州土城墙遗迹，为宋元佑六年（公元1091年）监官赵荐之所修。金（公元11151234年）时，恩州治所于1134年因水患移历亭。清河县为恩州所辖四县之一，其县治所未变。元（公元12061368年）时，太宗七年（公元1235年）清河县由恩州析出，隶属大名府，县治所未变。明朝（公元1368年1644年），清河县隶属北平布政司大名府。洪武六年改隶光平府，永乐后为直隶广平府，县城在清河老城里。为明正德七年修，城周三里，高二丈，阔一丈五尺。清朝（公元16161911年），仍为直隶省广平府清河县，初属顺广道，后属大名道。清河县自金元降为县之后，其县境至今无大变化。清河县城址仍与前朝同。1912年中华民国建立，废除州府制，实行中央、地方两级行政管理，中央辖省（市）及地方。清河县属河北省。当时全省132个县分15个区，清河是第12区所辖11个县之一，区署设在南宫县，清河为三等县。抗日战争时初期，清河县属河北省四专署。县政府驻老城里。1940年7月，划出清河西、南部83个村与威县东南部建立清江县。1942年10月，清河县东南部4个村，清江县40个村（原属清河县）与今临西、威县部分村又建宏毅县。1939年日军占领清河县，此后县政府处于游击状态，无固定驻地。1945年4月，日军退出清河县，7月县政府迁驻戈仙庄。11月，清江、宏毅县撤销，原属清河县的村庄重归清河县管辖。1949年中华人民共和国成立后，清河县属河北省衡水专区。1952年清河县属邢台专区。1958年4月撤邢台专区，合并为邯郸专区，清河县改属邯郸专区。同年11月清河县并入南宫县。1961年5月，恢复邢台专区。同年七月清河县由南宫县分出，恢复清河县，属河北省邢台专区。1993年邢台撤地区建市，清河县属邢台市。城市特点 改革开放以来，特别是近几年，随着以羊绒为主的五大特色产业和个体私营经济的不断发展壮大，清河县尊重群众意愿，科学规划，强化管理，大力组织实施以“活商扩城”为主的“城市化战略”，一个布局合理、功能完备、交通便捷、生活方便、环境优美的经济中心城市正逐步形成。1992年以来，全县先后投入资金20.4亿元用于县城建设，城区面积扩大到10平方公里，规划面积达20平方公里，控制面积达40平方公里，城区人口6.31万。县城形成了“三桥(立交桥)一环十七路十一街”的城市布局，干支道路38条，总长71公里，其中宽40米以上的主干道路8条，长24公里。与此同时，以五大特色产业为依托，高标准规划建设以羊绒为主的杨二庄镇、谢炉镇、油坊镇，以汽摩配件为主的王官庄镇，以硬质合金、耐火材料为主的连庄镇，其中杨二庄镇被列为全国精神文明示范试点镇。 改革开放造就了今日的清河，也必将创造出清河更加辉煌的明天。勤劳智慧的清河人民正以更加坚定的信念，开拓创新，乘势奋进，为“把清河建设成为发达、文明、繁荣的强县”而做着不懈的努力。城市现状清河县城市建设起步于上世纪90年代初，随着经济的发展，城市建设滞后于工业发展、市场繁荣的问题日益突出，因此，建设“工”、“贸”繁荣能“宜业”，打造“园林”环境能“宜居”的省次中心城市，成了新一届县委、县政府着力抓的一件大事。他们通过对清河城市现状进行分析从中看到城市建设与科学发展观的相悖之处：全县有2万个工业摊点，大量散落在农村，集中到县城的不足200家，这不符合科学发展观；清河县城已有20余平方公里，但居住人口只有7万人，这也不符合科学发展观；而县城的居民多半居住的还是农家大院，这更不符合科学发展观。为此，该县利用现有资源将城市建设与现代经济发展科学相结合，围绕“宜业、宜居”大做文章，努力打造以羊绒纺织为特色的新兴工贸园林城市。 围绕“宜业”打造创业平台。清河县委、县政府在城市建设实践中深深感到，只有“工”、“贸”繁荣，才能宜业。为此，他们把吸引外部要素，聚人、聚商、聚财作为推进城市建设的要务来抓，并狠抓了两手：一是注重工业园区规划建设。在抓好羊绒科技园区西扩的同时，在城北规划建设了3平方公里重工业区。宜业平台扩大了，项目源源不断向县城集中，近年来，不仅有近30家规模企业将工厂搬到了县城，而且还引来不少域外项目，像投资5亿元的奔驰专用车项目、投资3.6亿元的爱德万斯羊绒产业园项目以及投资4.6亿元的格润动物药业项目等一批超亿元项目纷纷落户清河；二是建“市”兴城。他们狠抓了有形市场的建设，在羊绒制品市场一期工程启动运营后，狠抓二期工程的开工建设和汽摩配件、建材等大型批发零售市场的建设，这些市场建设不仅吸引更多农民离乡进城，还引进内蒙古、江、浙、沪等200余家商户进入清河城。 围绕“宜居”打造园林城市。为了打造园林式的生态环境，该县在城市建设中，首先突出了一个“拆”字，对影响城市环境的违章建筑、不雅建筑等进行彻底拆迁。今年以来已拆除近40万平方米，拆出了环境、拆出了生态、拆出了形象。其次是通过拆墙透绿、见空插绿、退硬还绿，大幅度提升城市绿化量，今年，完成绿化量达88.9万平方米，实现先进园林后进城市的景观。同时，以太行路为中轴线，进行亮化、美化，打造精品景观一条街；依托历史文化资源，以12位清河历史名人命名建设12个公园、游园，并在全市首家实现两厂（垃圾填埋厂和污水处理厂）运营，完善了城市功能，充实了城市内涵，创造了洁静优美的宜居环境。此外，拆建并举，吸引更多的人向城市集聚。该县在大力度拆迁的同时，还加快城市建设速度。出台一系列政策，吸引南京、杭州、青岛、乐清、桐乡等20余家开发商参与城市开发建设，开发建设了国富奥城、大成花园、东方雅居等10余家现代高标准居住小区，为向县城集中的人们提供了广厦千万间。 城市建设发展规划改革开放以来，特别是近几年，随着以羊绒为主的五大特色产业和个体私营经济的不断发展壮大，清河县尊重群众意愿，科学规划，强化管理，大力组织实施以“活商扩城”为主的“城市化战略”，一个布局合理、功能完备、交通便捷、生活方便、环境优美的经济中心城市正逐步形成。1992年以来，全县先后投入资金20.4亿元用于县城建设，城区面积扩大到10平方公里，规划面积达20平方公里，控制面积达40平方公里，城区人口6.31万。县城形成了“三桥(立交桥)一环十七路十一街”的城市布局，干支道路38条，总长71公里，其中宽40米以上的主干道路8条，长24公里。与此同时，以五大特色产业为依托，高标准规划建设以羊绒为主的杨二庄镇、谢炉镇、油坊镇，以汽摩配件为主的王官庄镇，以硬质合金、耐火材料为主的连庄镇，其中杨二庄镇被列为全国精神文明示范试点镇。 改革开放造就了今日的清河，也必将创造出清河更加辉煌的明天。勤劳智慧的清河人民正以更加坚定的信念，开拓创新，乘势奋进，为“把清河建设成为发达、文明、繁荣的强县”而做着不懈的努力。改革开放以来，历届县委、县政府矢志不移，唯实而事，以“敢创伟业，事争一流”的清河精神，大力发展个体私营经济，闯出了一条“千军万马闯市场，千家万户奔小康”独具特色的富民强县之路，培育壮大了称雄全国的羊绒及制品、汽车配件、摩托车配件、硬质合金和耐火材料五大支柱产业。特别是近几年来，我们审时度势，紧紧围绕建设河北强县这一总体目标，以人为本，强力实施“开放兴县”、“科教兴县”战略，抓升级，打造产业新优势；抓环境，增强经济吸纳力；抓城建，塑造清河新亮点，特色产业优势不断增强，全县经济持续快速发展。羊绒主市场地位日益巩固，以纺纱和终端产品为主的深加工发展迅猛，羊绒产销量已占全国的68，汽摩钢索产量占全国的50，汽车密封件产量占全国的20，清河已成为全国最大的羊绒及其它特种动物纤维加工销售集散地和重要的羊绒纺纱及制品基地之一，全国重要的汽摩钢索、汽车密封件生产基地和我国北方重要的硬质合金基地。2001年，全县完成国内生产总值40.5亿元，完成财政收入2.0865亿元，农民人均纯收入达到3550元。清河的区位环境和投资环境优越。先后被省、市确定为京九线河北段四个经济中心城市之一和邢台市东部经济中心城市。城区功能设施日臻完善，京九铁路穿城而过，即将开工的银青、邢清高速公路横贯全境。特别是1999年以来，我们从聚集发展优势，拉动产业升级出发，先后规划建设了国际羊绒科技园区、金羊工贸区、汽摩产业园区三大特色产业园区，建设步伐不断加快，拉动辐射作用日益显现，特别是占地8平方公里、布局合理、特色鲜明、现代化气息浓厚的国际羊绒科技园区已初具规模并产生了巨大的聚集效应，吸引了意大利哥伦布公司、香港伟乐等国内外知名企业落户园区，目前，获准入驻企业已达128家，总投资19亿元，该园区已成为河北省十大民营科技园区之一，正在积极申报列入国家级民营科技园区。近几年来，县委、县政府紧紧围绕招大商、引巨资、引顶尖技术、聘顶尖人才，不断加大政策激励优惠力度，先后出台了关于进一步强化激励机制，加快经济发展的暂行规定、关于加大激励力度，奋战三五年，跨入河北十强县的暂行规定等，在地价优惠、财政奖励等方面实施最大限度的优惠，增强政策环境吸引力。成立了“清河县软环境建设督察投诉中心”，倾力服务客商，全力维护客商合法权益。自1994年以来，我们还成功举办了八届国际羊绒及绒毛制品交易会和展销会，吸引了众多的海内外客商，扩大了清河在海内外的影响。二、清河名胜古迹【武松公园】1997年5月，武松公园落成于清河县城，其鉴古照今的雄浑风格和空灵悠远的景色意韵，构成了京九线上一道崭新的风景，使经济繁荣的地域特色溶入了更加浓郁的文化气息。 武松公园占地166亩，规模庞大的仿古式群景建筑、园林式风格布局，渗透着大量的历史知识，逼真地再现了一些文化古迹和传说故事。武松，是清河的骄傲，是清河历史和今天荣耀的象征。建设一座武松公园，借以弘扬武松精神，展示清河丰厚的文化底蕴，体现当今武松故乡人的时代风貌，是清河人民酝酿已久的一件大事。 人文现象的进货演变，使武松故乡的魅力更加具有迷人的色彩。整个园区植花木10万株，内有13亩水泊人工湖。总休布局形同二龙抱珠，气势宏大，雅趣横生。园内共有景点30余处，亭、台、楼、榭、桥、廊、林、苑均按高规格构筑，每处皆示求最佳效果。园中山水环抱，瀑布斜飞；泉喷翠玉，花斗奇艳；垂柳环湖，波光涟漪；佳木繁荫，曲径通幽，处处皆有鬼斧神工、人间仙境之感。其中武松打虎雕像、碑廊、三碗轩、醉仙桥及十二生肖院一律采用汉白玉和花岗岩。长30米、高10米的迎门影壁，按照日月同辉的创意，设置了27米的大型浮雕，正中间“雄风长啸”四个镏金大字由全国书协副主席刘艺题写。形似龙虎，意韵奔腾，其苍健遒劲的风格意韵是清河形象的写照，是清河精神的渲染，是清河速度的象征，是清河人向外面世界公开展示的清河风采。【快活林公园】 清河县快活林旅游区位于清河县城西部，邢清公路沿线，占地九千余亩，距京九铁路清河城站三公里，区内景点建设以水浒、清河县志及民间有关本县英雄武松的传说为依据，集威震景阳岗、怒杀西门庆、醉打蒋门神、平愤除井霸、大闹飞支浦、血溅鸳鸯楼等故事，展示英雄形象，再现古林风貌。并以此为中心，计划投资三千万元，将县城西部2.5平方公里宜林区兴建为集文化娱乐、休闲度假、健身习武、工商贸服务为一体的游览区，一期工程自一九九六年十月试营开放；二期工程林区面积扩至九千余亩，再建景点若干。整个工程于二OO六年全部竣工。 崇兴寺系市佛教协会在快活林兴建，它占地20余亩、设有主殿、寺院、净坛等建筑。由五台山道士妙简和尚任方丈主持。它方园百余里善男信女募捐进手，日接县内外游客数百人。 张祜故居张祜,字承吉，唐朝清河人，晚唐时期的著名诗人。著有张承吉文集十二卷，留世诗作468首。为经扬民族文化，特在桃花园内建张祜故居。张祜故居分三部分，展室：也是张祜著作、生平业迹陈列室；碑刻：张祜诗作碑刻，今后拟建成碑林；墨斋：展示当代书法家,书写张祜诗作的墨迹和出售文房四宝等旅游纪念品。【清河湖公园】清河湖公园座落在县城西3公里处，清河湖公园园中山水环抱，瀑布斜飞；泉喷翠玉，花斗奇艳；垂柳环湖，波光涟漪；佳木繁荫，曲径通幽，处处皆有鬼斧神工、人间仙境之感。规格构筑，每处皆示求最佳效果。整个园区植花木10万株，内有23亩水泊人工湖。 总休布局形同二龙抱珠，气势宏大，雅趣横生。园内共有景点30余处，亭、台、楼、榭、桥、廊、林、苑均按高规格构筑，每处皆示求最佳效果。湖中山水环抱，瀑布斜飞；泉喷翠玉，花斗奇艳；垂柳环湖，波光涟漪；佳木繁荫，曲径通幽，处处皆有鬼斧神工、人间仙境之感。 三、清河文化【中华张氏祭祖节】 2010年5月28日，华夏张姓祖源地清河县，在宏伟壮观的华夏张氏祖庭将举办庚寅年“中华张氏祭祖 节”。这一盛事吸引了海内外张姓子孙的目光。据介绍，前来参加此次祭祖节的海内外张姓子孙将达3000多人。 祭祖节将举行富有浓郁华夏民族特色的中华张氏传统祭祀仪式，包括敬献牲果、击鼓鸣钟、敬献花篮、净手上香、恭读祭文、行祭拜礼、乐舞祭拜、高唱颂歌等程序，还将举办世界张氏企业精英展、世界张氏书画展、世张教育基金发放仪式等系列活动。【葛仙庄的来历】 现在的县城所在地葛仙庄在古时候是一片荒地，古时候老城里才是县城所在。就80年代，新城葛仙庄也还只两条街-武松大街、运河大街。小时候86年左右去县城赶集，那时只有一个二层楼，爬楼梯成为我们几个村里小孩必玩的项目。题外话远了。 话说老城里有个恶霸，无恶不作，坏事做尽！武松听说后想为民除害。于是趁恶霸在酒楼喝酒时故意招惹他。恶霸情急之下，追着武松就打。武松把他引到了老城里东三里远的地方，就是现在的葛仙庄。 三下两下把恶霸打死，割其首，用纸包起，向北扔出二里地。后来，打死恶霸的地方成了一个小村子，取名“割项庄”，后来逐渐演变成“葛仙庄”；武松扔恶霸头落地的地方，成了一个村子取名“纸包头”，就是现在的“指纺头”。 【武松来历的传说】 我是以自己的记忆来写，恐与有些人的说法有出入。 老城里是以前清河的中心，老城有东、南、西三城门。小时候东城门和南城门还未坏掉，北面城墙顶部二三十公分的夯制石灰还在，不过被风蚀的像蘑菇岩。东城门外为东关，西城门外为西关，南城门外为南关，而北面的我们村就叫城后了。老城没有北城门，没有北门很是不便，人们想开北门。但流传说，城里要有老太得九子才能开北门。人们等了很多年不见有这样一个人，于是等不及了，去开北门。 人们挖北城墙，挖着挖着闪了几道龙形的光，这时人们发现，是八条龙化成光飞上了天，只剩下条小龙。于是人们慌了，赶紧把城墙填上。在第二年，武松出生了，武松就是那条小龙。 【关于半仙的传说】 清河地处京杭运河边。话说河边上有位半仙，百算百准。其有二子，这两个儿子很不争气，平时好吃懒做，还不很听话。老人快死了，对他们说“我死后不用买棺材，也别给我穿衣服，就用凉席裹起来，拿井绳和碗口粗的棍子抬，沿着运河向南走，什么时候井绳或棍子断了，就在那里把我埋了。”老人死后， 这两个儿子一想，老人家一辈子受人尊敬光着身子也太不像样，就给老头子穿了个短裤。他们抬着老头子的尸体沿着河边走，边走边想，这得哪辈子才能断呀，正想着，突然狂风大作，运河里出现一条龙由南向北游。他们看见老头子把井绳弄成个扣，跳进水里抓住龙就要去套住龙头，可快爬到龙头马上套住龙时，短裤被龙身子挂住了，龙一甩身子把老头子甩进了河里。如果能套住龙把龙留在清河，就会连年风调雨顺，还能出个皇帝。第二部分 项目周边情况一、交通：A车流量项目位于清河市武松西街与天山北路交汇处，南至祥和大街，东至华山路。现阶段武松街道路情况非常差，人车流量较拥堵，但周边老城区升级改建后，武松街区域将形成清河真正的人居旺地，所以，我们在此次调查中，分了几个不同的时段分别对武松街和天山路的人车流量分别进行了统计。武松街时间段机动车数/10分钟非机动车数/10分钟行人数/10分钟10：1610：264012015012：2712：378020030017：1017：2070160300天山路时间段机动车数/10分钟非机动车数/10分钟行人数/10分钟10：2010：304011015010：5611：0650100150备注：下列对象未纳入统计机动车不包括：市政用车（洒水车、垃圾车、托车等、邮车）、工程机械车B公交线路本区域暂时没有公交车，主要公交为私人面包车式公交车为主。二、主要单位以项目为中心，步行10分钟，所覆盖的范围中所包含主要大型单位如下：A 武松西街邮政局 B 清河县一中C 清河县第一小学D 农村信用社E 上海联华超市第三部分 关于竞争楼盘 东方茗居 开发商：世张房地产开发有限公司 项目地址：清河县武松路与太行路交汇处 售楼地址：清河县武松路与太行路交汇处路南 售楼热线：8288288 户型设计： 主打户型115-137， 目前户型尚未最终确定 进场时间：2月20日左右 售卡时间：现正全面接受咨询 预估均价：首期23502600之间 ，二期待定。 主要配套： 学校/清河一中、清河五中、清河育才小学。 医院/清河第一医院、清河第五医院 购物/家乐园时代广场、 公园/武松公园 优势： 1属于政府划拨用地，土地成本低且有相关税费政策性减免,因此定价有优势; 2产品形态以高层为主,与目前清河市场上受消费者热衷,高层舒适性突显,有利于项目快速销售 劣势： 1西侧距离城市主干道较近,有一定噪音污染 2户型设计无创新,大部分为120左右的三室户型,小三室户型缺乏 新天地步行街 开发商:河北金万房地产开发有限公司清河分公司 规划设计:深圳设计院 商管顾问:北京同世飞天 全程代理:住友顾问 项目地址:武松街与太行路交汇处东南 主题广告语：武松路新天地步行街， 38万清河人的步行街 建筑面积:25万平米 规划业态:商业广场住宅星级酒店 推售情况: 一期首批房源销售率在80%左右, 二批高层住宅及二期推出房源正接受咨询 销售价格：均价8000-10000元/（商业街），预估均价2600-3000元/（住宅） 销售阻力：面临诸多项目的市场竞争压力，如金地商业步行街、东方茗居等 销售模式：发售贵宾卡，1万一张； 售楼部设计：玻璃钢构成，局部二层，总建筑面积约600余平米，装修风格简约大气，能够体现楼盘的规模气势。 优势： 1 周边各种生活配套一应聚全，业主能够体验到一站式居家服务。 2 地块获取时间早，土地成本较其它楼盘有一定优势，项目土地附加值高。 劣势： 1 宣传推广缺乏互动性，仅仅通过简单的户外和纸媒进行宣传，缺乏新鲜度，受众已经产生视觉疲劳。 2 户型设计方面存在诸多不足，如面积过