总部独栋的优劣势分析.doc

创研智造 测评报告来源：上海招商网 上海工业房地产测评研究中心上海工业房地产测评研究中心根据“工业房地产专项测评系统”，通过市场调研及相关数据采集，形成以下关于“创研智造项目”的专项测评报告。一、本项目的SWOT分析 项目优势： 产业环境成熟 该项目所处康桥，位于大浦东正中心，依托“两个中心”的发展优势，康桥制定打造“智慧谷”的转型计划，吸引国内外企业总部尤其是头脑总部入驻。目前，康桥形成了电子信息、汽车及汽车零部件、医疗器械及服务三大优势。最为成熟的为电子信息产业，在华硕、盛威、日月光、中国电信等龙头企业引领下，已构筑起了涵盖计算机整机制造、集成电路设计生产和信息服务等在内的完整产业链。良好的发展优势及产业基础，奠定了创研智造在信息产业集聚上的优势。 区位优势明显项目毗邻张江高科技园板块，随着张江主要园区的饱和，张江南扩势在必行，申江路、金科路、周东路、罗南大道的贯通更快地加速了张江扩容。创研智造正位于南张江新兴发展地带，定位于上海高端现代科技信息产业基地，届时越来越多创新、科技、信息类企业想要寻觅良好的总部基地，创研智造将是最好的选择。 此外项目旁边即是周浦商圈，万达广场、绿地上海、康桥度假酒店、上海长宁国际学校、周浦医院，成熟的商业及生活配套早已显现。 多项优惠政策护航创新型产业园正受到国家多项政策的扶持，而创研智造更是获得康桥镇政府的大力支持，政府给予了园区入驻企业33项专项扶持资金政策、税收优惠、人才引进等优惠政策助推企业高速成长。除此之外，企业还能享受浦东新区为各类中外投资项目量身定做的税收优惠政策。项目劣势：项目体量大，总价高项目机会：随着迪士尼乐园的落户，将会带来庞大的产业群和价值上千亿的相关商业配套，使得总部经济园区投资价值及升值空间明显提示。创研智造毗邻迪士尼，借力迪士尼带动的板块聚焦热点效应，必将成为投资热点。项目威胁：同区域有与创研智造同类型的产业园区，由于资源较为丰富、产业类型多样，将会给创研智造带来影响和竞争，产生市场争夺。二、需求市场情况分析 据上海招商网发布的2013年第二季度工业物业市场指数报告显示：第二季度上海各区整体对工业物业需求占比分布相比较以往变化幅度不大，市场对于浦东新区工业物业的需求仍旺盛。从总体看来，上海东部和南部本季度的市场需求占比相对较小，上海西部和北部本季度较受市场欢迎。随着上海轨道交通的大规模建设，目前在上海来说，远郊区域的交通已经不再成为制约其发展的障碍了，相反，价格低，类型多的远郊区域办公物业更受市场欢迎。从图可以看出，2013年第二季度，上海地区1000-3000面积的工业物业仍是市场需求主力，需求占比为39.46%，相比较上个季度的市场需求占比略有下降；但1000以下和3000-5000之间的工业物业第二季度在市场的需求占比大幅度上升，在不稳定的社会经济发展预期中，小面积的物业和大面积的物业受市场欢迎，主要和需求这些不同面积的业主关系较大，俗话说船小好调头，小企业更能经受市场的波动，也较为灵活。从图2.3中可以看出，在各区域市场对工业物业需求面积的分布上，浦东、嘉定、宝山等区域对3000以下的小面积工业物业需求旺盛，而松江、金山、奉贤等区域对5000以上的大型工业物业需求比例相对较高，这和各个区域的工业物业类型的分布以及产业规划方向有关。三、测评得分表：指标满分得分市场因素108.4企业因素109.3项目因素108区域因素109.13综合测评108.70注：根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，得到该项目的综合测评得分。四、测评小组观点 根据此项目以上各分项因素的综合测评，最终认定其为六星推荐（共有七个级别对应一星到七星）项目，属上海工业测评研究中心主要推荐项目。当前工业地产市场无论是地价还是租金都已进入上行通道，投资热点是研发中心、独栋办公楼、物流仓库和厂房，尤其是独栋办公楼。创研智造主推900-2000平米为主的独栋办公楼，符合市场需求，且项目所处区域优势及发展前景较为客观，投资潜力较大。poultry industry will occupy a certain area of land, there is a modern product with comprehensive rollup of 50,000 chickens laying hens, covers an area of 14.87 hectares (233 acres) more (including Office of hatching, brood rearing, and laying House, eggs, feed processing workshop, Office, etc). The poultry industry should work in land conservation, not accounted for or less cultivated land, wasteland, the principle of slope land. When the chicken farm should generally not available to local arable land area to determine an appropriate level of breeding size and not, as in the past, first determine the size, then go to the expropriation. 3. energy-saving, water-saving awareness 2 .Selected chicken farms should have the awareness of 1. environmentally conscious survival of mankind in the world owns and has only one Earth, protecting it is the sacred mission of mankind. The poultry industry at the same time to provide quality egg, chicken, also produces a lot of waste, sewage, harmful gases and organic waste. Bigger chickens, greater the emissions. If a quantity of 200,000 chickens laying hens, 1 from the tens of thousands of tons of chicken manure, 150,000 20 million cubic metres of sewage, if not handled properly may cause environmental pollution. Currently, environmental pollution is mainly nitrogen in poultry (in the form of manure and ammonia) and phosphate. As mentioned above, the effect of dietary protein level is too high (particularly the egg ratio is t