某体育公园建设项目可行性研究报告.doc

攀枝花市体育公园项目攀枝花市体育公园项目 可行性研究报告可行性研究报告 某建筑设计有限公司某建筑设计有限公司 攀枝花分公司攀枝花分公司 二二 一一 年十一月年十一月 编制编制 攀枝花市体育公园项目攀枝花市体育公园项目 可行性研究报告 项目名称 项目名称 攀枝花市体育公园项目 项目性质 项目性质 新建 项目建设地点 项目建设地点 攀枝花市炳三区 项目可行性研究承担单位 项目可行性研究承担单位 资质证书编号 资质证书编号 项目可行性研究总负责人 项目可行性研究总负责人 参加编写人员 参加编写人员 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 1 目 录 1 1 总论总论 2 2 1 1 项目概况 2 1 1 1 项目名称 2 1 1 2 建设性质 2 1 1 3 拟建地点 2 1 1 4 建设内容及规模 2 1 1 5 投资规模 3 1 1 6 建设期 3 1 1 7 资金方式与筹措渠道 4 1 2 可行性研究报告编制的依据 4 1 3 研究范围与工作概况 5 1 3 1 研究范围 5 1 3 2 工作概况 5 1 4 项目开发主要技术经济指标 5 1 5 结论与建议 8 1 5 1 结论 8 1 5 2 建议 9 2 2 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 1111 2 1 投资估算依据 11 2 2 投资估算 11 2 3 资金筹措 17 3 3 财务和经济效益分析财务和经济效益分析 1818 3 1 财务评价依据 18 3 2 收入支出预测 18 3 2 1 收入估算 18 3 2 2 成本估算 20 3 3 财务评价 21 4 4 结论与建议结论与建议 2929 4 1 结论 29 4 2 建议 30 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 2 1 1 总论总论 本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基 础上和调整控规后 将调整控规后的接待中心地块炳 M11 C 2009 调 整为住宅用地 1 11 1 项目概况项目概况 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 攀枝花市体育公园项目 1 1 21 1 2 建设性质建设性质 新建 1 1 31 1 3 拟建地点拟建地点 攀枝花市炳三区 1 1 41 1 4 建设内容及规模建设内容及规模 1 建设内容 本项目规划了该区域内炳 M11 C 2009 炳 M14 C 2009 和炳 M16 C 2009 三个地块 其中 炳 M11 C 2009 地块面积 2 76 公顷 主要用作住宅开发 炳 M14 C 2009 地块面积 6 61 公顷 建设内容 主要包括羽毛球馆 网球馆 多功能场馆 地下及半地下车库 室 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 3 外篮球场 室外网球场 室外儿童戏水池 儿童运动场 沿街商业 阳光房 多功能活动场地 其他运动项目场地 人行天桥以及附属 设施等 炳 M16 C 2009 地块面积 0 48 公顷 主要用作住宅开发 2 建设规模 攀枝花市体育公园项目总用地面积约 9 85 公顷 总建筑面积 189088 M2 其中 炳 M11 C 2009 地块面积 2 76 公顷 规划建筑面 积 110400 M2 炳 M14 C 2009 地块面积 6 61 公顷 规划建筑面积 59490 M2 包括一个室内羽毛球馆 占地面积 4600M2 建筑面积 9200 M2 一个室内网球馆 占地面积 5000 M2 建筑面积 10000 M2 一个多功能体育场馆 占地面积 3000 M2 建筑面积 6000 M2 商业建筑占地面积 9125M2 建筑面积 34290 M2 另外还有包括 3 个 室外网球场 3 个室外篮球场 1 个室外儿童戏水池 占地面积 5510 M2 炳 M16 C 2009 地块面积 0 48 公顷 规划建筑面积 19198 00 M2 规划建筑占地面积 1253 00 M2 1 1 51 1 5 投资规模投资规模 本项目投资规模为 50176 98 万元 暂未考虑投资者的融资成本 1 1 61 1 6 建设期建设期 项目建设期 3 年 项目建设进度 2010 年 12 月完成前期相关工作 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 4 2011 年 5 月完成施工图设计工作 2011 年 8 月完成施工准备工作 2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作 2013 年 11 月完成竣工验收工作 1 1 71 1 7 资金方式与筹措渠道资金方式与筹措渠道 本项目拟通过招商引资方式筹集资金 1 21 2 可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据 1 关于编制项目可行性研究报告的委托书 2 攀枝花市土地利用总体规划 3 攀枝花市城市总体规划 4 攀枝花市政府 研究加快推进攀枝花体育公园项目建设有 关问题的会议纪要 5 攀枝花市城市总体规划 6 国家计委 建设部联合颁发的 建设项目经济评价方法与 参数 第三版 7 国家计委颁发的 投资项目可行性研究指南 8 体育法 9 全民健身计划纲要 10 全民健身条例 11 四川省全民健身条例 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 5 12 项目单位提供的与本项目有关的资料 数据 13 现场勘查所得的资料和数据 14 国家其他有关规范 标准等 1 31 3 研究范围与工作概况研究范围与工作概况 1 3 11 3 1 研究范围研究范围 本项目可行性研究范围包括 项目建设的背景及必要性 项目 市场分析 项目选址及建设条件 建设规模及方案 节能 环保 消防与安全 项目管理 投资估算 资金筹措 项目的财务评价等 1 3 21 3 2 工作概况工作概况 受东区政府委托 我公司依据国家和地方有关体育公园项目的 法规和政策对项目实际情况进行了查证 并组织有关专家现场踏勘 查阅资料 根据工程项目建设条件及有关技术规范要求 对工程建 设地点 建设规模 技术标准 工程投资 技术经济等方面进行了 系统分析和论证 在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制 工作 1 41 4 项目开发主要技术经济指标项目开发主要技术经济指标 表 1 1 炳 M11 C 2009 地块综合经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积 m227600 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 6 二建筑面积 m2110400 三建筑占地面积 m2 四建筑密度 30 五容积率 m24 0 六绿地率 30 七最高建筑高度米 八停车位 个 552 表 1 2 炳 M14 C 2009 地块分项经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积 m266100 二建筑面积 m259490 1 体育场馆 m225200 羽毛球场 26 片 网球场 5 片 室内 2 商业 m234290 三建筑占地面积 m2 1 体育场馆 m212600 2 商业 m29125 3 室外活动场地 m25510 4 个室外篮球场 4 个室 外网球场 三建筑密度 33 四容积率 m20 90 五绿地率 30 六停车位 个 300 七最多建筑层数层 4 表 1 3 炳 M16 C 2009 地块综合经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 7 一用地面积 m24800 二建筑面积 m219198 三建筑占地面积 m21253 四建筑密度 27 五容积率 m24 0 六绿地率 35 00 七停车位 个 100 八最高建筑高度米 表 1 4 主要经济数据及评价指标 序号名称单位数据 一投资万元50176 98 一 运动休闲区万元10241 98 建安工程费万元7151 32 室外工程费万元1912 80 工程建设其他费万元419 20 预备费万元758 67 二 住宅一万元28168 74 建安工程费万元22835 84 室外工程费万元988 38 工程建设其他费万元2257 94 预备费万元2086 57 三 住宅二万元4864 66 建安工程费万元3855 95 室外工程费万元133 60 工程建设其他费万元514 76 预备费万元360 35 四 商铺万元6901 60 建安工程费万元5462 40 室外工程费万元210 88 工程建设其他费万元 717 09 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 8 预备费万元 511 23 二财务数据 不考虑土地出让金 一 运动休闲区 投资回收期年 投资利润率 投资利税率 二 住宅一 投资回收期年1 66 投资利润率 58 93 投资利税率 75 21 三 住宅二 投资回收期年 1 87 投资利润率 52 63 投资利税率 76 84 四 商铺 投资回收期年 1 21 投资利润率 234 31 投资利税率 319 09 五 综合 投资回收期年 1 80 投资利润率 57 52 投资利税率 68 90 1 51 5 结论与建议结论与建议 1 5 11 5 1 结论结论 通过对该项目经营收入支出测算可以看出 1 项目总投资约 5 亿元 按照本方案一般估计 业主实质需 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 9 要的投资约 1 亿元 不含土地出让金 住宅部分销售后的纯利润为 1 96 亿元 运动休闲区内的商铺纯利润为 1 62 亿元 合计 3 58 亿 元 完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 2 56 亿元 未考虑土地出 让金和融资成本 2 本方案的优势在于住宅 商业部分盈利优势明显 但面临 着如此大体量的住宅和商铺的销售问题 是否能按期销售出去是影 响方案盈利性的重要因素 3 本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万 元 在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑 业主从逐利角度出 发 公益设施功能极可能异化 因此为了保证公益设施的长期稳定 运行 运动休闲中心的部分商业设施应不能出售 以弥补公益设施 运行的亏损 建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2为 宜 以保证公益设施的可持续运行 若按此思路 则全部设施建完 后 假定租金为 30 元 月 M2 有 17290 M2的商铺可用于出租 年正 常商铺租金收益大致为 620 万元 扣除公益设施亏损后 年盈利约 为 330 万 在此情况下 按一般投资者能够接受的回收期 7 年左 右 计算 土地出让金大约为 136 万元 亩 1 5 21 5 2 建议建议 1 本方案的实施可能会导致公益设施功能异化 保留约 17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利 但仍然面临 着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险 如果出现较严 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 10 重的市场需求不足的问题 投资者极有可能变卖商铺 公益设施的 运行亏损难以得到有效保证 2 从提供给市民休闲娱乐的场所来看 方案一 M11 C 2009 为接待中心 在 M11 C 2009 地块设置了游泳池 对外开放场所较大 而本方案调整为住宅后 整个 M11 C 2009 地块封闭 市民休闲娱乐 场所大大减少 从这个角度看 也不推荐使用本方案 3 如果实施本方案 则需要重新对用地性质进行调整 在项 目实施的时间上可能会有较长的延迟 综上所述 本方案在经济上具有一定的可行性 能给本项目带 来较大的收益 当存在相当多的风险 主要来自于公益设施功能异 化的风险和市场需求不足的风险 相比之下 方案一更适合追求长 期收益的资金投资方向 更能满足攀枝花市体育公园的公益性质 因此建议采纳方案一 M11 C 2009 为接待中心 不推荐使用本方 案 但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足 的问题 本方案将具有较大的可行性 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 11 2 2 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 2 12 1 投资估算投资估算依据依据 本次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算 并参 照 1 四川省定额管理站的有关文件 2 有关建筑安装指标 3 现行市场有关材料调查价格 4 体育公园初步设计方案 5 四川省建筑工程概算定额 6 四川省其他费用定额 7 国家计委和建设部联合颁发 建设项目经济评价方法与参 数 第三版 2 22 2 投资估算投资估算 1 运动中心 运动中心投资由工程费用 工程建设其他费用和预备费构成 其中工程费用包括土建工程 安装工程以及室外基础设施配套工程 投资估算见表 2 1 表 2 1 运动中心投资估算表 序号名称单位数量 单价 元 合价 万元 一建筑安装工程费 m2 9064 12 1 羽毛球馆 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 12 1 1 土建装饰 m2920022002024 00 1 2 给排水 m292009082 80 1 3 强电 m29200229210 68 1 4 弱电 m29200109100 28 1 5 通风 m292005348 76 1 6 合计 m2920026812466 52 2 网球馆 2 1 土建装饰 m21000022002200 00 2 2 给排水 m2100009090 00 2 3 强电 m210000229229 00 2 4 弱电 m210000109109 00 3 5 通风 m2100005353 00 合计 m21000026282628 00 3 多功能体育馆 m26000 3 1 土建装饰 m2600030001800 00 3 2 给排水 m260009054 00 3 3 强电 m26000229137 40 3 4 弱电 m2600010965 40 3 5 通风 m260005331 80 3 6 合计 m2600034282056 80 4 其余 4 1 道路及铺装 m24500280126 00 4 2 绿化 m226440120317 28 4 3 自然水体 m2400010040 00 4 4 跌水 m2200030060 00 4 5 室外网球场 m24000300120 00 4 6 篮球场及活动场地 m2240015036 00 4 7 小天桥 m2160350056 00 4 8 大天桥 m28503500297 50 4 9 儿童戏水池项 160000060 00 4 10 水管网m24610028129 08 4 11 强电管网m2461001569 15 4 12 弱电管网m2461001882 98 4 13 燃气管网m2661000 53 31 4 14 场地整理费m26610030198 30 4 15 景石 项 118000018 00 4 16 雕塑 项 130400030 40 4 17 标识系统 项 128000028 00 4 18 室外家具小品 项 120000020 00 4 19 树池 花池 项 1800008 00 4 20 各类户外运动健身器械 项 1640006 40 4 21 户外儿童游乐设施 项 1640006 40 4 22 边坡治理 项 12000000200 00 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 13 4 23 合计 1912 80 二工程建设其他费用 1 可研及勘察设计费 62 85 2 施工图审查费 4 21 3 工程招标代理费 40 55 4 工程监理费 19 13 5 建设单位管理费 121 50 6 工程量清单及控制价编 制费 33 60 7 环境影响评价费 1 72 8 工程保险费 22 28 9 行政事业型收费 113 36 9 1 城市配套费 1920000 00 9 2 新型材料专项费 19200713 44 9 3 异地绿化建设 1920059 60 9 4 散装水泥专项基金 1920011 92 9 5 人防异地建设费 192002038 40 9 6 其他 50 00 10 合计 419 20 三预备费 758 67 1 基本预备费 5 474 17 2 涨价预备费 3 284 50 四项目总投资 10241 98 2 商铺 商铺部分投资由建安工程费用 室外工程费 工程建设其他费 用和预备费构成 投资估算见表 2 2 表 2 2 商铺投资估算表 序号名称单位数量 单价 元 合价 万元 一建安成本 1 土建装饰 m23429013004457 70 2 给排水 m23429064219 46 3 强电 m234290146500 63 4 弱电 m23429083284 61 5 合计 m2342901593 00 5462 40 二室外工程 1 水管网 m2342902896 01 2 强电管网 m2342901551 44 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 14 3 弱电管网 m2342901861 72 4 燃气管网 m2342900 51 71 5 合计 210 88 三其他费用 1 可研及勘察设计费 139 08 2 施工图审查费 12 48 3 工程招标代理费 13 55 4 工程监理费 102 12 5 建设单位管理费 51 50 6 工程量清单及控制价 编制费 19 00 7 环境影响评价费 5 11 8 工程保险费 8 21 9 行政事业型收费 366 04 9 1 城市配套费 3429065222 89 9 2 新型材料专项费 34290724 00 9 3 异地绿化建设 34290517 15 9 4 散装水泥专项基金 3429013 43 9 5 人防异地建设费 342902068 58 9 6 其他 30 00 10 合计 717 09 四预备费 1 基本预备费 5 319 52 2 涨价预备费 3 191 71 合计 511 23 五项目总投资 6901 60 3 住宅一 住宅一投资由建安工程费用 室外工程费 工程建设其他费用 和预备费构成 投资估算见表 2 3 表 2 3 住宅一投资估算表 序号名称单位数量 单价 元 合价 万元 一建安成本 1 土建 m2110400165018216 00 地下车库 m2 1720 00 2 给排水 m211040064706 56 3 强电 m21104001461611 84 4 弱电 m211040083916 32 5 通风燃气 m211040053585 12 6 电梯部 20400000800 00 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 15 7 合计 m21104001999 62 22835 84 二室外工程 988 38 1 场地整理费用 27600254701 04 2 道路 m2150028042 00 3 地面绿化 m2630012075 60 4 水管网 m2276002877 28 5 强电管网 m2276001541 40 6 弱电管网 m2276001849 68 7 燃气管网 m2276000 51 38 8 合计 988 38 三其他费用 1 可研及勘察设计费 531 52 2 施工图审查费 50 24 3 工程招标代理费 40 55 4 工程监理费 238 24 5 建设单位管理费 169 50 6 工程量清单及控制价 编制费 35 22 7 环境影响评价费 21 44 8 工程保险费 39 31 9 行政事业型收费 1131 92 9 1 城市配套费 11040065717 60 9 2 新型材料专项费 110400777 28 9 3 异地绿化建设 110400555 20 9 4 散装水泥专项基金 110400111 04 9 5 人防异地建设费 11040020220 80 9 6 其他 50 00 10 合计 2257 94 四预备费 2086 57 1 基本预备费 5 1304 11 2 涨价预备费 3 782 46 五项目总投资 28168 74 4 住宅二 住宅二投资由建安工程费用 室外工程费 工程建设其他费用 和预备费构成 投资估算见表 2 4 表 2 4 住宅二投资估算表 序号名称单位数量 单价 元 合价 万元 一建安成本 1 土建 m21919815002879 70 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 16 2 地下车库 m3 252 00 3 给排水 m21919864122 87 4 强电 m219198146280 29 5 弱电 m21919883159 34 6 通风燃气 m21919853101 75 7 电梯部 415000060 00 8 合计 m2191981853 81 3855 95 二室外工程 133 60 1 道路 m2100028028 00 2 地面绿化 m2154012018 48 3 水管网 m248002813 44 4 强电管网 m24800157 20 5 弱电管网 m24800188 64 6 燃气管网 m248000 50 24 7 场地整理费 480012057 60 8 合计 133 60 三其他费用 1 可研及勘察设计费 98 37 2 施工图审查费 8 48 3 工程招标代理费 15 33 4 工程监理费 71 81 5 建设单位管理费 51 50 6 工程量清单及控制价编 制费 22 00 7 环境影响评价费 3 59 8 工程保险费 5 54 9 行政事业型收费 238 14 9 1 城市配套费 1919865124 79 9 2 新型材料专项费 19198713 44 9 3 异地绿化建设 1919859 60 9 4 散装水泥专项基金 1919811 92 9 5 人防异地建设费 191982038 40 9 6 其他 50 00 10 合计 514 76 四预备费用 1 基本预备费 5 225 22 2 涨价预备费 3 135 13 3 合计 360 35 五项目总投资 4864 66 可见 本项目总投资为 50176 98 万元 如表 2 5 表 2 5 项目总投资估算表 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 17 序号名称土地面积 M2 建筑面积 M2 投资 万元 1 运动休闲区 66100 00 17143 58 1 1 体育设施 19200 00 10241 98 1 2 商铺 9125 00 34290 00 6901 60 2 住宅一 27600 00 110400 00 28168 74 3 住宅二 4800 00 19198 00 4864 66 合计 50176 98 2 32 3 资金筹措资金筹措 本项目拟采用招商引资的方式筹集资金 投资估算中暂时没有 考虑筹资资本 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 18 3 3 财务和经济效益分析财务和经济效益分析 3 13 1 财务评价依据财务评价依据 本项目的取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行 根据项目的市场开拓周期 本项目计算依据如下 1 国家计委和建设部联合颁发 建设项目经济评价方法与参 数 第三版 2 各种原料及产品按现行市场价格 3 各生产部门的原料 辅料 包装材料消耗量按工艺提供的 单位产品消耗定额测算 4 收费标准 营业税 5 城市维护建设费 7 教育附加费 3 地方教育费附加 3 合计为 5 65 5 税收政策 所得税按 25 计取 3 23 2 收入支出预测收入支出预测 3 2 13 2 1 收入估算收入估算 该项目的收入主要来源于六个部分 住宅出售收入 商铺出售 收入 运动部分经营收入以及停车收入 详细估算如下 1 住宅部分 考虑到住宅可预售 将收入获得时间从建设期的第二年开始 三年销售完毕 其销售比例为 4 5 1 住宅建筑面积 129598 平方米 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 19 参考周边楼盘单价以及炳三区今后的发展状况 该住宅定价为 5000 元 m2 停车位共计 652 个 参照周边车位的出售价格 按照 6 万元 个考虑 即整个住宅部分收入为 68711 万元 2 商铺出售 本项目商业门面的面积为 34290m2 参考周边商业门面销售价格 定为 10000 元 m2 可得商业门面销售收入为 34290 万元 将收入 获得时间从建设期的第二年开始 三年销售完毕 其销售比例为 4 5 1 3 运动休闲区收益 运动休闲区包括网球馆 羽毛球馆 室外网球场 乒乓球 游 泳池和停车场等 网球馆有 5 片场地 暂定价 40 元 片 小时 考虑每天每片利用 4 小时 可得网球馆每月收益 2 4 万元 考虑运营的前三年只达到 正常年份的 70 80 90 羽毛球馆为 26 片 暂定价为 20 元 片 小时 考虑每天每片利 用 6 小时 可得羽毛球馆每月收益为 9 36 万元 考虑运营的前三年 只达到正常年份的 70 80 90 多功能体育场馆一个 考虑到该场馆可举办篮球 羽毛球 排 球 乒乓球等多种体育赛事 其用途具有多样性 按照综合场馆的 收费标准 大约为使用一天 3 5 万 暂按 4 万计算 一年中按使用 三分之一的时间计算 则年收入为 16 万 考虑运营的前三年只达到 正常年份的 70 80 90 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 20 室外网球场为 4 片 参考周边室外网球场的价格 暂定价为 20 元 片 小时 考虑每天每片利用 6 小时 可得网球场每月收益为 1 8 万元 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70 80 90 乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内 考虑设置 20 处 暂定价为 10 元 台 小时 考虑每天每台利用 4 小时 可得乒乓球每月收益为 2 4 万元 考虑运营的前三年只达到正常年份的 70 80 90 该项目设置停车位 450 个 按照每车位收费 3 元计算 一天中 一个车位可周转 4 次 可得停车收益为 16 2 万元 年 考虑运营的 前三年只达到正常年份的 70 80 90 可得 正常经营年份运动休闲区收入为 304 92 万元 年 前三 年分别为 213 44 万元 年 243 94 万元 年 274 43 万元 年 3 2 23 2 2 成本估算成本估算 1 运动休闲区成本 包括球馆等营业支出 球馆等设施维护 公益设施维护 绿化 养护费用支出 公益部分人工工资等 根据目前市场情况 球馆等 营业支出按照营业收入的 30 计取 球馆等设施维护一般是与其寿 命有关 取费比率约为建设成本的 1 2 这里按照 2 计取 公益 设施维护按十年寿命考虑 则取费费率定为设施费用的 10 绿化 养护费参照目前各地规定 按照 7 元 m2 月考虑 公益部分人工按 照 50 万元 年计算 2 商铺 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 21 按照销售收入的 10 计算相关的销售成本 3 住宅 由于项目位于炳三区 近年来本区域的房地产是最受人们关注 的 因此这部分的销售成本相对而言占收入的比重可以取的低一些 按照 10 考虑 3 33 3 财务财务评价评价 1 运动休闲区 如表 3 1 投入运营后 每年需要再贴补 287 万元作为运营费 用 2 商铺 如表 3 2 税前利润为 22022 01 万元 税后利润为 16171 43 万元 投资回收期为 1 21 年 投资利税率为 3 19 投资利润率为 2 34 3 住宅一 如表 3 3 税前利润为 21186 14 万元 税后利润为 16599 78 万元 投资回收期为 1 66 年 投资利税率为 75 21 投资利润率 为 58 93 4 住宅二 如表 3 4 税前利润为 3738 20 万元 税后利润为 2560 41 万 元 投资回收期为 1 87 年 投资利税率为 76 84 投资利润率为 52 63 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 22 5 综合 不考虑土地费用 如表 3 5 以十年作为计算期 税前利润为 34572 76 万元 税 后利润为 28865 02 万元 投资回收期为 1 80 年 投资利税率为 68 90 投资利润率为 57 53 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 23 表 3 1 运动中心投资现金流量表 序号项目计算期 12345678910 1 现金流入 224 64 256 74 288 83 320 92 320 92 320 92 320 92 1 1 网球馆 20 16 23 04 25 92 28 80 28 80 28 80 28 80 1 2 羽毛球馆 78 62 89 86 101 09 112 32 112 32 112 32 112 32 1 3 多功能体育场馆 11 20 12 80 14 40 16 00 16 00 16 00 16 00 1 4 室外网球场 15 12 17 28 19 44 21 60 21 60 21 60 21 60 1 5 乒乓球 20 16 23 04 25 92 28 80 28 80 28 80 28 80 1 6 游泳馆 68 04 77 76 87 48 97 20 97 20 97 20 97 20 1 7 停车收益 11 34 12 96 14 58 16 20 16 20 16 20 16 20 2 现金流出 2048 40 4096 79 4096 79 573 41 584 85 596 29 607 73 607 73 607 73 607 73 2 1 建设投资 2048 40 4096 79 4096 79 2 2 球馆等营业支出 67 39 77 02 86 65 96 28 96 28 96 28 96 28 2 3 球馆等设施维护 143 03 143 03 143 03 143 03 143 03 143 03 143 03 2 4 公益设施维护 4 88 4 88 4 88 4 88 4 88 4 88 4 88 2 5 绿化养护费 275 42 275 42 275 42 275 42 275 42 275 42 275 42 2 6 公益部分人工工 资 70 00 70 00 70 00 70 00 70 00 70 00 70 00 2 8 营业税金及附加 12 69 14 51 16 32 18 13 18 13 18 13 18 13 3 所得税前净现金 流量 2048 40 4096 79 4096 79 348 77 328 12 307 46 286 81 286 81 286 81 286 81 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 24 4 累计所得税前净 现金流量 2048 40 6145 19 10241 98 10590 74 10918 86 11226 33 11513 14 11799 95 12086 77 12373 58 5 调整所得税 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 6 所得税后净现金 流量 2048 40 4096 79 4096 79 348 77 328 12 307 46 286 81 286 81 286 81 286 81 7 累计所得税后净 现金流量 2048 40 6145 19 10241 98 10590 74 10918 86 11226 33 11513 14 11799 95 12086 77 12373 58 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 25 表 3 2 商铺 出售 投资现金流量表 序号项目计算期 1234 合计 1 现金流入 13716 00 17145 00 3429 00 34290 00 1 1 商铺出售收入 13716 00 17145 00 3429 00 34290 00 2 现金流出 1380 32 4907 20 5443 83 536 64 12267 99 2 1 建设投资 1380 32 2760 64 2760 64 6901 60 2 2 土地费用 0 00 2 3 商铺出售成本 1371 60 1714 50 342 90 3429 00 2 6 营业税金及附加 774 95 968 69 193 74 1937 39 3 所得税前净现金流量 1380 32 8808 80 11701 17 2892 36 22022 01 4 累计所得税前净现金流量 1380 32 7428 48 19129 65 22022 01 5 调整所得税 0 00 2202 20 2925 29 723 09 5850 58 6 所得税后净现金流量 1380 32 6606 60 8775 87 2169 27 16171 43 7 累计所得税后净现金流量 1380 32 5226 28 14002 16 16171 43 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 26 表 3 3 住宅一投资现金流量表 序号项目计算期 1234 1 现金流入 23404 80 29256 00 5851 20 1 1 出售收入 23404 80 29256 00 5851 20 2 现金流出 5633 75 14930 35 15846 06 915 71 2 1 建设投资 5633 75 11267 49 11267 49 2 2 出售成本 2340 48 2925 60 585 12 2 3 营业税金及附加 1322 37 1652 96 330 59 3 所得税前净现金流量 5633 75 8474 45 13409 94 4935 49 4 累计所得税前净现金流量 5633 75 2840 71 16250 65 21186 14 5 调整所得税 0 00 3352 49 1233 87 6 所得税后净现金流量 5633 75 8474 45 10057 46 3701 62 7 累计所得税后净现金流量 5633 75 2840 71 12898 16 16599 78 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 27 表 4 4 住宅二投资现金流量表 序号项目计算期 1234 合计 1 现金流入 4079 60 5099 50 1019 90 10199 00 1 1 公寓出售收入 4079 60 5099 50 1019 90 10199 00 2 现金流出 972 93 2584 32 2743 94 159 61 6460 80 2 1 建设投资 972 93 1945 86 1945 86 4864 66 2 2 土地费用 0 00 2 3 公寓出售成本 407 96 509 95 101 99 1019 90 2 6 营业税金及附加 230 50 288 12 57 62 576 24 3 所得税前净现金流量 972 93 1495 28 2355 56 860 29 3738 20 4 累计所得税前净现金流量 972 93 522 35 2877 91 3738 20 5 调整所得税 0 00 373 82 588 89 215 07 1177 78 6 所得税后净现金流量 972 93 1121 46 1766 67 645 21 2560 41 7 累计所得税后净现金流量 972 93 148 53 1915 20 2560 41 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 28 表 3 5 全部投资现金流量表 序号项目计算期 12345678910 合计 1 现金流入 0 00 41200 40 51500 50 10524 74 256 74 288 83 320 92 320 92 320 92 320 92 105054 89 1 1 住宅一 23404 80 29256 00 5851 20 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 58512 00 1 2 运动休闲区 224 64 256 74 288 83 320 92 320 92 320 92 320 92 2053 89 1 3 住宅二 4079 60 5099 50 1019 90 10199 00 1 4 商铺 13716 00 17145 00 3429 00 34290 00 2 现金流出 10035 40 26518 65 28130 62 2185 38 584 85 596 29 607 73 607 73 607 73 607 73 70482 12 2 1 住宅一 5633 75 14930 35 15846 06 915 71 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 37325 86 2 2 运动休闲区 2048 40 4096 79 4096 79 573 41 584 85 596 29 607 73 607 73 607 73 607 73 14427 47 2 3 住宅二 972 93 2584 32 2743 94 159 61 6460 80 2 4 商铺 1380 32 4907 20 5443 83 536 64 12267 99 3 所得税前净现金流量 10035 40 14681 75 23369 88 8339 37 328 12 307 46 286 81 286 81 286 81 286 81 34572 76 4 累计所得税前净现金流 量 10035 40 4646 35 28016 23 36355 60 36027 48 35720 02 35433 20 35146 39 34859 58 34572 76 5 调整所得税 2202 26 3505 48 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 5707 74 6 所得税后净现金流量 10035 40 12479 48 19864 40 8339 37 328 12 307 46 286 81 286 81 286 81 286 81 28865 02 7 累计所得税后净现金流 量 10035 40 2444 09 22308 49 30647 85 30319 74 30012 27 29725 46 29438 65 29151 83 28865 02 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 29 4 4 结论与建议结论与建议 4 14 1 结论结论 通过对该项目经营收入支出测算可以看出 1 项目总投资约 5 亿元 按照本方案一般估计 业主实质需 要的投资约 1 亿元 不含土地出让金 住宅部分销售后的纯利润为 1 96 亿元 运动休闲区内的商铺纯利润为 1 62 亿元 合计 3 58 亿 元 完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 2 56 亿元 未考虑土地出 让金和融资成本 2 本方案的优势在于住宅 商业部分盈利优势明显 但面临 着如此大体量的住宅和商铺的销售问题 是否能按期销售出去是影 响方案盈利性的重要因素 3 本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万 元 在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑 业主从逐利角度出 发 公益设施功能极可能异化 因此为了保证公益设施的长期稳定 运行 运动休闲中心的部分商业设施应不能出售 以弥补公益设施 运行的亏损 建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2为 宜 以保证公益设施的可持续运行 若按此思路 则全部设施建完 后 有 17290 M2的商铺可用于出租 假定租金为 30 元 月 M2 年正 常商铺租金收益大致为 620 万元 扣除公益设施亏损后 年盈利约 为 330 万 在此情况下 按一般投资者能够接受的回收期 7 年左 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 30 右 计算 土地出让金大约为 136 万元 亩 4 24 2 建议建议 1 本方案的实施可能会导致公益设施功能异化 保留约 17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利 但仍然面临 着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险 如果出现较严 重的市场需求不足的问题 投资者极有可能变卖商铺 公益设施的 运行亏损难以得到有效保证 2 从提供给市民休闲娱乐的场所来看 方案一 M11 C 2009 为接待中心 在 M11 C 2009 地块设置了游泳池 对外开放场所较大 而本方案调整为住宅后 整个 M11 C 2009 地块封闭 市民休闲娱乐 场所大大减少 从这个角度看