商务会所新建项目可行性研究报告.doc

.商务会所新建项目可行性研究报告目 录第一章 总论1一、项目基本情况1二、主要经济技术指标12第二章 厂址选择与建设条件14一、场址现状14二、建设条件14第三章 规划方案22一、指导思想22二、规划方案22三、环境保护23第四章 工程建筑方案26一、工程设计指导思想和原则26二、项目总体规划方案27三、建筑工程方案29四、公用工程方案33第五章 节能节水措施41一、节能措施41二、节水措施42第六章 环境影响评价43一、项目环境保护执行的法规43二、环境现状43三、环境影响分析43第七章 劳动安全保护与消防48一、劳动安全48二、消防措施50第八章 组织机构与人力资源配置52一、组织机构52二、人力资源配置52第九章 项目实施进度54一、建筑工期54二、实施进度安排54三、项目实施进度表54第十章 项目建设工程投资估算与资金筹措55一、投资估算55二、资金筹措57第十一章 效益分析58一、销售价格58二、销售进度及付款计划58三、税费率58四、成本费用估算58五、盈利能力分析58六、清偿能力分析59七、资金平衡分析和资产负债分析59第十二章、工程招标60（一）发包方式60（二）招标形式60（三）招标方式60（四）招标组织机构61（五）招标主要内容61第十三章 结论与建议62（一）结论62（二）建议62第一章 总 论一、 项目基本情况（一）项目基本情况1、项目名称：某商务会所新建项目2、编制单位：某县工程事务所3、法人代表：4、合作单位：某房地产开发有限公司5、建设性质：新 建6、建设地点：某镇7、建设内容：规划总用地面积约5000平方米，拟建工程总建筑面积40000平方米，其中16层为超市综合性商业，建筑面积20000平方米，712层为房产居住，建筑面积20000平方米。8、项目投资：项目总投资约8000万元,所需资金全部由项目建设单位自筹。9、项目编制依据：（1）国家及#省有关定额指标和建设标准；（2）某县“十二五”发展规划；（3）某县城镇建设发展规划（4）项目单位提供的其他资料和数据。（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知（7）*市、某县关于加快发展服务业的决定（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见（9）住宅建筑规范 （10）住宅设计规范(11)国家房地产开发有关政策；(12)某县建设项目规划设计条件通知书；(13)项目区地质勘探资料； (14)民用建筑节能设计标准 ；(15)建设部房地产开发项目经济评价方法；（16）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。10、编制原则：（1）依据某县建设规划，结合某县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑某县小城镇基础设施框架，创造某县城镇的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城镇现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城镇总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以提升农村商贸网点指导，进一步完善小城镇商贸服务，扩大内需，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。（二）项目建设背景1、扩大农村消费市场是扩大内需的关键某县是一个农业大县。全县110多万人口，大部分在农村。随着我县社会经济的不断发展，近几年来农民可支配的收入持续增加，消费能力不断提高。而长期以来，由于农村流通网络的不完善，农民难以享受到城市居民的消费服务，极大地抑制广了大农民的消费欲望，农村消费市场成为一块尚未完全开发的宝藏。激活农村消费市场，成为扩大内需的主攻方向之一。政府工作报告提出：要“做好家电下乡、农机下乡工作，深入实施万村千乡市场工程，鼓励支持大中型流通企业向小城镇延伸经营网络，扩大农村地区消费。”（1）进一步加快农村流通网络建设。以“万村千乡”市场工程为主线，加快农村商业网点建设，培育农村商品流通市场。一是进一步抓住机遇，采取有效措施，争取和利用国家、省“万村千乡”市场工程专项资金，全面推进我县“万村千乡”市场工程建设。支持农村日用百货配送中心项目建设，提升管理水平和商品的配送率。二是规划建设、改造300家以上村镇级农资和日用百货“农家店”，进一步完善农村流通网络，改善农村购物环境，激活农村购买力，扩大农村消费。三是推动“农超对接”，引导连锁超市、农产品流通企业与农产品专业合作社衔接，建立农产品直接采购基地，搞活农产品流通，帮助农民实现增产又增收。（2）积极实施“家电下乡”工程。按照商务部、财政部统一部署，全面推开“家电下乡”工作。对农民购买彩电、冰箱（含冰柜）、洗衣机、手机等家电产品，国家将按产品销售价格的13%给予农民消费者直接补贴。财政补贴家电下乡政策，有利于调动农民购买家电积极性，改善农民生活条件，也有利于引导企业建立适合农村消费特点的生产和流通体系，扩大内需并改善农村消费环境。使农民享受到国家惠农政策，真正形成“农民得实惠、企业得市场、政府得民心、经济得发展”的良好局面，发挥农村消费对经济增长的拉动作用。 2、当前房产市场现状进入2011年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以加快发展城镇化为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。2009年以来房地产业超速发展，受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2011年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。（5）目前，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于某县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现出稍降的态势。（6）房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业、劳动力市场等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济发展具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。*市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，*矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。近年来，采煤沉陷区失地农民逐年增加，这样富裕起来的失地农民考虑到子女就学等，纷纷到某县城镇购房居住，充分享受城镇现代的文明生活。另外，*城镇化、美好乡村建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。3、某县商品房现状与市场需求某县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有26%的城镇居民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在居民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。4、“精品住宅”的市场需求及发展 “人与自然和谐发展”是21世纪对城镇和美好乡村新型住宅小区呼唤，也是今后对城镇住宅小区开发建设的要求。随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据经济发展与社会进步，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城镇居民今后商品住房的重要选择条件。（1）、住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是其与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售90%以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。（2）、商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：(1)先富者的市场潜力。改革开放30多年来，经济快速发展，社会全面进步，城镇居民收入水平有很大提高，城镇人均收入和消费水平居国内中等水平，据有关资料统计，富裕家庭约占20左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。(2)商业消费潜力。近年来煤电能源基地建设。为*市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是当地经济发展的重点之一。今后民营企业也越来越多，民营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。(3)项目所在地市场潜力。*商贸城开发项目位于某镇的小城镇商业，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。（3）、消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。（4）、住宅开发及开发商向规模化发展近年来，城镇住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。目前县内已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。按照美好乡村建设的要求，城镇住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业不断涌现出来，并占市场主导地位。（5）、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着当地城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，当地居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与当地居民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城乡耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%10%，中高收入家庭为13%16%，富裕家庭占20%-30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，将加快形成。个人购房的比例也1990年的28%增加到2010年的70%，目前这一比例已超过80%，并保持逐步上升的势头。 5、定价策略(1)价格定位。1)根据目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。从*2012年10月楼盘销售情况分析，县城中高档住宅售价每平方米在37004600元之间；中档住宅售价每平方米在2500-3200元。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠； 集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮动措施。 (4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。二、某镇基本情况某镇位于县境中部，东临宿州市，全镇总面积196平方公里，耕地面积16.4万亩，8.8万人。辖20个村委会，193个自然庄。*镇交通便利，303省道、正在建设中的泗许高速公路穿境而过，矿藏丰富，蕴含丰富的铜、铁等有色金属和煤炭资源，辖区内有铜铁矿4对、煤矿2对。 *镇以十七大精神为指引，认真贯彻落实科学发展观，积极实施“工业强镇”战略，开拓创新，扎实工作，经济社会保持了良好的发展势头。财政收入达到4876万元，农民人均纯收入达6978元，经济实力不断增强，经济发展速度和质量显著提高，群众生活水平明显改善。*镇先后荣获*市信访工作先进集体、*市种植业结构调整先进乡镇、*市农田水利基本建设“相王杯”竞赛三等奖、*市抗旱救灾先进单位、某县人口和计划生育工作特别贡献奖、土地置换工作二等奖等荣誉。特色农业初具规模，国家农业部认证的绿色无公害“隋圆蜜”西瓜种植面积达到万亩以上，同时推广瓜棉间作5300亩，瓜麦套种5600亩，亩均增收420元；花卉种植面积达500亩，亩均增收1000元。某乡区位优势优越，自然资源丰富，民风淳朴。*镇积极规划建设特色小城镇，加速推进城镇化进程，加快培育小城镇商业网点。 近年来，*镇把项目带动、投资拉动作为发展经济的突破口，通过依托企业，实施以商招商；借助资源优势，实施资源招商；更新招商观念，实施诚信招商；利用人际关系，实施人才招商；利用知名品牌，实施产业招商五大策略，2012年共引进招商引资项目4个，引进资金1.07亿元，超额完成全年目标任务。二、主要经济技术指标1、建设功能齐全高档商住式商贸城，总占地面积5000平方米。2、总建筑面积40000平方米，其中综合性商业20000平方米，居住面积20000平方米。3、项目总投资8000万元4、经营收入1.2亿元5、纯利润160万元6、税金140万元7、投资利润率20%第二章、场址选择与建设条件（一）场址现状1、地点与地理位置本项目拟建场址位于某镇宿永公路以北，原*乡政府所在地。2、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，#某房地产开发有限公司已取得该土地使用权，项目占地面积约5000平方米，用地性质为居住、办公、商业（沿街）。（二）建设条件1、自然条件项目区位于#省东北部某县，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，*市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。 *市城镇总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。（1）气候条件*市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8C；历年平均降水量为854.8毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件*市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的*平原中部。*市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌*市地处*平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在*、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。*市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至2011年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件*市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。*区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（5）交通运输条件*环境优越，交通便捷。靠近符夹、青阜、青芦三条铁路，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通省道、县道四通八达，靠近泗许高速、合徐高速公路，距离宿州市仅20公里，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城镇化发展中，*镇始终坚持两手抓，在全力抓好城镇硬环境建设，增强小城镇整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，某县持久、深入地开展创建最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“*市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，*镇在坚持做大做强资源主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以铁矿石采选为主，煤炭、建材、等共同发展的经济格局。特色农业经济快速发展。初步形成了优质粮食、无籽西瓜、特色养殖等现代农业发展模式，建成了瓜菜、养殖等优质农业生产基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，是某县重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，某县始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城镇的规模水平和整体功能。2012年实施项目27个，新建道路123公里，一批县乡道路工程建成通车。邮电通讯业发达。3、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的公路和城镇道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。第三章 规划方案一、指导思想（一）应用现代小城镇设计思想，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、生活方便、环境优美的新型商贸城。 （二）充分体现以人为本，注重科技和可持续发展的二十一世纪国际住宅发展趋势。小区与商业建设定位于中档商业、居住房。（三）坚持社会效益、环境效益并举，“为人民服务，为后人着想”是商贸城建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成商贸城建设良性循环的基石。二、规划方案（一）功能结构确保清楚完整，组织合理，整合有序由于本项目是居住与商业共建，如何减少商业对居住的影响，保证商业为本项目与城市其他居民提供便利至关重要，为此，我们将邀请国内、国际一流大师担纲，认真研究，确保做到功能结构合理、用地经济、方便居住与购物消费。 （二）道路交通出入便利，交通顺畅，人车分流道路交通将按照小区内实现人车分流，重视自行车、摩托车及家用汽车的停放。（三）单体设计朝向合理，居住舒适、节地节能在建筑布局上将充分考虑某县的气候特点及居民购房心理，住宅采用坐北朝南，注重自然采光、通风。（四）绿化景观集分集合，中心放射，景观多变本小区绿化景观，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置景观区，最大可能的利用空地设草坪和灌木结合的绿化带。（五）规划建设力求达到如下标准：规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化节能化、配套完善化、服务酒店化、环境公园化、生活科技化、社区人性化。三、环境保护1、环境保护执行标准中华人民共和国环境保护法建项目环境保护管理办法建筑项目环境保护管理办法实施细则污水综合排放标准2、环境保护的重要意义随着经济的快速发展，环境保护的问题逐渐被世界各国所重视。目前，环境污染和生态破坏正在发展和扩大，人类为了生存和发展，无节制地开发资源，毁坏了森林和自然资源，造成生态失调。环境的恶化与当前的人口爆炸，资源危机等问题交织在一起，对世界经济的可持续发展造成了极大的威胁，我国是一个发展中的大国，拥有世界五分之一的人口，在世界各国中占据着重要的地位，在全球的经济地位日益提高。但是，由于我国的经济改革起步较晚，国家的经济基础和科学技术水平较落后，大规模、无序的开发，超出了自然所能承受的能力，环境污染比较严重。为了实施可持续发展战略，我国坚定了加强环境保护的立场和态度，提出了“经济建设、城乡建设和环境建设要同步规划、同步实施、同步发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一”的战略方针，把环境保护作为我国的一项基本国策，充分体现了环境保护在经济发展和社会进步中的重要地位和重要意义。3、项目建设区内的环境现状项目区位于某县中部，周边的环境条件较好，无严重的工业污染物，有轻微机动车的噪声污染和尾气污染。4、项目建设与实施对环境可能造成的影响项目建设期可能造成的影响，一是挖掘、搬运渣土和运输水泥、黄砂等建材时的扬尘，会造成对环境空气的污染；二是施工时机器设备噪音造成的场界噪声对周边环境的污染。项目建设竣工后运行期对周边环境的影响。按照国家环保总局建设项目环境分类管理名录界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目”。因为项目运行基础上不产生废水、废气、废渣、粉尘、噪声等不利影响。5、环境保护措施本项目的环保措施，重点是在建设期。对施工挖掘的渣土要洒水抑尘，渣土和粉尘类建材运输车辆要用蓬布覆盖，并不得超载，尽量减少洒落污染。对噪声大的设备，尽量避免同时开动，造成噪声桑加。晚7点至早7点时限内，要停启动噪声40bd的机器。第四章 工程建筑方案（一）工程设计指导思想和原则1、指导思想：（1）按照某县经济社会“十二五”发展规划及城市发展总体规划，精心设计商贸城建设工程。（2）本项目建设按照“以人为本”的指导思想，满足人民的生活居住、购物、交通、休憩需求，将人的需求与自然环境的承受能力相结合，做到人与自然的和谐。在注重经济、社会、环境的同时，注重可持续发展。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住、商业区。（5）本项目建设有其独到的特色，与周围环境相协调。2、建筑设计原则：（1）在项目建设过程中，严格按照城市居住区设计规范的标准和要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一， 符合可持续发展的原则。（4）最大限度利用现有景观资源及良好朝向，创造居住生活“复合型”，“开放性”，“场所性”，“均好性”，整体构建的现代理念居住社区。（5）充分考虑商业性房产开发的价值体现。（6）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（7）实现建筑艺术与技术创新的结合，把本项目建设成*市的住宅标志形象工程。（二）项目总体规划方案1、总体规划商贸城规划用地主要由高层住宅及沿街商业裙房组成。社区功能划分以主入口步行轴和外环道路为界，由沿街商服区、绿地等分区组成，各功能区通过区内主要车行及步行道路有机连接，形成完整的整体，健身设施结合中心绿地布置。本方案为1幢高层楼房，楼高12层。2、车行交通本方案总平面规划设计，楼房面对省道宿永公路，停车系统采用地面停车的方式。在消防设计方面，除了各车行道能够成为消防应急通道外，在南北向设置了消防应急通道，满足消防要求。3、步行交通本方案结合总平面规划设计，在西部、东部各有人行出入口。设置休闲散步道及情趣娱乐空间，使住户感受到自然的魅力。4、居住区空间品质分析本方案避免了住宅小区“插花式”布局方式，采用通透的半围合式的布局，避免了以往小区存在的视距狭小，无景深的缺点，从而使得楼与楼之间的距离加大，产生长距离景深，形成开敞的视线通廊，使得景观能够深入到每家每户，提升了居住区的空间品质。5、绿地结合小城镇绿地形成了一个完整的富有层次感的绿化系统。（三）建筑工程方案1、平面设计（1）设计依据 民用建筑设计通则住宅设计规范）建筑设计防火规范 其它相关的建筑设计规范 项目单位提供的设计条件（2）平面设计方案 单元平面完整性高层住宅单元平面采用一梯三户的平面布局形式，平面与空间关系紧凑合理、规整，尺度适宜，户型多样。 套内平面套内卧室、客厅（起居室）、厨房、卫生间、贮藏室或壁柜等空间齐备。套内公共与私密空间分区，避免相互干扰。套内交通组织顺畅，不穿行客厅、卧室等主要功能空间。客厅、餐厅、厨房配置紧密协调。 套型功能空间配置主卧室使用面积、其他卧室使用面积合理。供起居用空间面积适宜，优先设置连续直线墙面便于布置家具。客厅、卧室视野开阔，无明显视线干扰。设置观景阳台，方便住户多功能的使用要求。部分户型设有半赠送的空中花园，增强室内绿色环境。 厨卫平面设计厨房位置靠近入口处，并有自然采光、通风。厨房操作台按照洗、切、烧的流程布置设备。卫生间平面设计布置有序，符合使用需求。 无障碍设计入口通道净宽不小于1.2m，厨卫通道净宽不小于1.0m。门廊设有坡道。 单元公共空间楼梯段净宽不小于1.0m，平台宽不小于1.2m，踏步宽度不小于260，高度不大于175。各层候梯厅深度不小于电梯最大轿厢深度，且不小于1.8m，电梯及楼梯直接通到车库层，方便居民就近停车。住宅底层入口处设门厅，形成归属意向空间。 住宅设备设施配置厨房设备成套，并设有通风、换气系统，预留冰箱与其他厨房电器位置。 采光与通风强调中间户型的自然通风，落实健康住宅理念，主要功能空间在自然状态下均具有良好的通风效果。卧室、客厅、厨房采光良好，符合日照要求。2、剖面设计住宅层高2.9米；商业层高底层5.1米，二层4.8米。住宅设两部电梯，两部疏散楼梯通达各层。3、建筑造型技术手段和艺术处理完美结合；注重建造方式自身的表现；材料的使用与建筑的功能和形式相对应。建筑以新古典主义的外在形式，展现“典雅府邸，尽享尊贵”。并利用高度上的局部变化创造错落、丰富的屋顶轮廓。外立面色彩深沉稳重，基座部分材质采用高档石材，主体墙采用高档外墙涂料或真实漆。沿街商业立面呼应住宅的古典风格，以简洁的竖向线条分割大面积的玻璃墙体，凹凸虚实的对比的关系营造大气舒展的整体形象，在沿街面多层商业融入部分现代元素，以活泼的形象提升商业气氛。商业体块，以玻璃体为主，入口开敞通透，增强室内外的商业互动。4、结构设计（1）设计依据建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008建筑结构荷载规范 GB50009-2001 (2006版)砼结构设计规范GB50010-2010建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑抗震设计规范GB50011-2010（2）设计荷载基本风压 0.45kN/m2基本雪压 0.40 kN/m2电梯机房 7.0 kN/m2其它设备用房按实际荷载计算 住宅部分客厅、卧室、卫生间 2.0kN/m2楼梯 3.5 kN/m2厨房 2.5 kN/m2阳台 2.5 kN/m2宿舍 2.0 kN/m2走廊 2.5 kN/m2 商业部分商业 3.5 kN/m2（3）结构设计抗震设防烈度六度，设计基本地震加速度值0.05g，第二组。抗震设防类别为丙类，设计合理使用年限为50年。高层住宅：采用钢筋混凝土剪力墙受力体系，剪力墙抗震等级为三级。外墙和内隔墙墙厚200，楼梯间与分户墙为200。钢筋混凝土主梁梁截面：200500，200400等，次梁截面：200400，200300等。商业裙房：商业裙房为1-2层，层高为5.10、4.80，柱网尺寸为8.4m7.2m，钢筋混凝土柱断面为600mm600mm。钢筋混凝土主梁截面：300800，次梁截面：250500；（四）公用工程方案1、给排水设计（1）设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 ( 2005年版)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005年版)建筑灭火器配置设计规范GB10140-2005其它现行的有关设计规范和规定、业主及有关工种提供的设计资料与要求。（2）设计范围本专业承担该项目基地内室内外生活给排水、雨水、消防给水和灭火器配置等内容，并做好与其他相关专业的设计配合。（3）用水量 生活用水量：2879.3 m3/d 消防用水量：（按最大消防用水量计）室外消防用水量：30 L/s；室内消防用水量：40 L/s，火灾延续时间2h；自动喷水灭火系统用水量：40 L /s，火灾延续时间1h。 室内给水系统：由市政管网直接供给。 生活给水水源取自农村饮水安全工程给水管，本工程从宿永路路引两条DN150进水管，在基地内连成环网，供本工程各单体生活给水。 排水系统室内污废水合流，室外雨污水分流，分别接入小城镇雨污水排水系统。高层污废水排水设专用透气管，以改善通水条件。地下层设备机房等处设置集水坑及专用排水泵自控排水。厨房废水经隔油池预处理后接入市政污水管。污废水经化粪池处理后接入小城镇污水管，总体污水管以两处排入市政。雨水采用有组织排水，屋面雨水设计重现期采用5a，室外场地雨水设计重现期采用1a，基地雨水以两处排入市政雨水管。 水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均设置在地下车库内。地下消防水池有效容积为450m3，储存一次消防所需的室内消防及自喷用水量。 消防给水系统a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水池及农村饮水安全工程给水、屋顶消防水箱作为消防水源。室内、室外一次火灾消防总用水量为450m3。b、室外消防给水系统水源取自给农村饮水安全工程水管，本工程从宿永路路市政给水管引一条DN250进水管，在基地内连成环网，供本工程各单体给生活及消防用水。总体室外环状管网上每隔120m设SS150-1.0型地上式室外消火栓作为火灾时室外消防水源。c、室内消火栓给水系统室内消火栓给水系统为临高压给水系统。管网为区域消防方式。消防泵房设置两台消防主泵，消防泵二条出水管与区域消防环网连接。屋顶水箱出水管与消防管网连接。消防泵房设置一套增压设施以满足最不利消火栓充实水柱的要求。室内消防管网按规范要求设置竖向分区。室内消火栓栓口压力超过0.50MPa时采用减压稳压型消火栓。室内消火栓布置保证相邻两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。室外设SQS150-A型地上式水泵接合器。d、自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统按中危险级I级设防自动喷水灭火系统。商业处设置自动喷水灭火系统。设置喷头的每个楼层和每个防火分区均设信号蝶阀和水流指示器，以发信号至消防控制中心。喷头温度级别为680C，厨房内喷头温度级别为930C。喷头与墙最大间距为1.8m。水泵房内设喷淋加压泵两台，一用一备，火灾时从地下消防水池抽水送至火场灭火。设置喷淋系统各层末端设放水阀和压力表，最不利点喷头处设末端试水装置。消防泵房内设喷淋系统加压泵两台，一用一备。室外设SQS150-A型地上式水泵接合器。e、灭火器配置按建筑灭火器配置设计规范要求配置磷酸按盐干粉手提灭火器。位置在消防柜处。f、特殊部位的消防为高层服务的高低压配电房等特殊场所采用气体消防系统，按气体灭火系统设计规范执行。2、电气设计（1）设计范围及内容本设计承担此项目各单体照明及配电、动力配电、消防设施配电系统、防雷与接地系统、通讯、电视、对讲、消防报警等系统。（2）供配电系统 本工程消防楼梯、消防风机、应急照明等为二级负荷，住宅供电为三级负荷，电源从宿永路引入一10kV独立电源至小区变电所。 负荷估算住宅平均按6kW/户计，电梯按20kW /台，商业按100W/平米，其它设备容量386kW，总设备容量4006kW。建筑负荷估算见下表建筑类别面积/套数用电指标计算负荷商业20000m2100 W/m22000kW住宅220户6kW/户1320kW电梯15台20kW /台300其他386 kW合计4006kW住宅拟建10KV配电所一座，变压器总安装容量5000KVA。a、供电电源及电压：根据负荷容量及负荷等级，本工程由市政引来2路10kV专用线路。b、供电系统：高压采用放射式供电方式。低压采用放射式与树干式相结合的供电方式。c、计量：高层住宅分层集中计量。公建高供高计。（3）防雷与接地各单体按各自的防雷等级设防，屋面设镀锌圆钢避雷带。利用柱内主筋为接地引下线，利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。采用TN-C-S接地系统，各变电所处均做接地，电源进户处做重复接地；建筑内配线均采用三相五线制。（4）有线电视系统：由市有线电视网引入信号源。住宅内客厅、主卧室、次卧室及书房内均设置电视终端，公建内有线电视终端视功能需要设