安顺市场可持续发展和实地研究调研报告.doc

安顺市场可持续发展和实地研究调研报告安顺房地产市场调研报告调研目的对安顺市房地产住宅和商业市场，展开一次有针对性、较为全面、深入的市场调查。本着以其它项目为鉴，力求通过本次市场调研，论证本项目在安顺市场的可行性。安顺市区域研究二、区域篇安顺市房地产市场研究三、市场篇安顺市商业市场研究四、商业篇结构导图报告结构及思路：国内房地产行业政策解析一、宏观篇安顺市商业市场研究四、商业篇安顺市商业市场研究四、商业篇地块开发周期研究五、开发篇国内房地产行业政策解析新国八条20131.01.28 从税收、信贷和舆论方面加大对投资性需求的抑制三管齐下控房价2013.03.13 运用财政、金融和税收的手段来调节市场新国五条2013.07.14 首次把遏制投机投资需求放在合理引导住房需求之前三限齐下201346城限购120城限价严厉的限贷中央经济工作会议2013.01.28 提出建设多层次住房体系，高端靠遏制，中端靠市场，低端靠保障住建部2013.12 满足首套房需求，消除非户籍人员购买当地商品房的制度性保障。人民日报2014.01.04 以“鼓励消费，遏制投资”为目标适度调整房地产调控方式央行2013.12-2014.2 满足首套房需求，下调存款准备金率从强调“遏制”到强调“精准性”过度2013年至2014年政策走势精准性政策调控成未来楼市发展趋势 部分地方政府由于微调幅度过大,难逃中央的干预, 终只是昙花一现。如，芜湖针对自主购房者的契税优惠和购房补贴政策在鼓励刚需的同时，也给投资投机性需求开了条口子,与“有保有压”的调控思路背道而驰，因此刚出台三天便夭折了。早前佛山直接松绑限购, 赤裸裸地鼓励投资性需求,留下了“一日游”的话柄；而成都在限购审核环节的放松则透露出对投资投机性需求的暧昧态度，也给限购取消留足了遐想空间，因此胎死腹中。 限购短期内不会取消，市场面对政策调控的“持久战”。同时，首套房需求得到适当放松。 另外，各地针对刚需或改善性需求的松绑则得到了默许。主要涉及信贷松动、购房优惠、价格限制等方面。信贷微调使得过去“一刀切”的房贷紧缩得到改善，切实降低了刚需和改善性需求的购房成本。如，南京、合肥等地放宽公积金贷款；北京、深圳等地年初首套房贷恢复至基准利率。购房优惠则主要通过经济或者制度方面的优惠吸引刚需入市。如重庆、杭州的购房补贴；长春、无锡等地放宽购房落户门槛。价格限制的放松则有利于调节供求关系。如，北京、武汉等地相继上调普通住宅标准使得市场上有更多满足刚需的普通住宅；中山调高限价上限也扩大了有效供应。 去年底，部分地方政府为吸引开放商购地，被迫放松土地出让条。年初，土地市场依然冷清，北京、上海大幅调低土地出让金预期，宅地供应下调也基本无悬念，为后续出让条件的微调埋下伏笔。预计今年多地将在出让条件方面做调整，或直接调低地价。而地价下行也将从源头上降低房屋成本，有利于促进房价合理回归。 地价下行，土地供应量减少成为今年土地市场的必然走势。安顺市区域研究二、区域篇安顺市房地产市场研究三、市场篇安顺市商业市场研究四、商业篇结构导图报告结构及思路：宏观市场研究一、宏观篇地块开发周期研究五、开发篇12安顺市经济发展状况角色篇安顺市在贵州的角色地位分析贵州地位：贵州是西部大开发的重要省份，是西电东输的枢纽，具有丰富的矿物资源和旅游资源，“两烟一酒”也是贵州的重要支柱产业。贵州具有丰富的水利和焦煤资源，已是西电东输的重要枢纽省份。贵州有色金属金属工业在全国同行业中处于重要地位，是贵州重点发展特色产业。磷化工已是贵州支柱产业之一，成为中国的“磷大省”。在西部发展中，贵州大力振兴发展制造业，拟定高速发展电子信息产品制造业和软件业。“两烟一酒”是贵州传统的支柱产业和财源。贵州省旅游业成为贵州国民经济中投资少，发展最快，效益最佳，最具活力的产业之一。贵阳安顺在全国看贵州在贵州看贵阳在贵阳看安顺贵阳历史400多年，被称为“避暑之都 ”、“高原明珠 ” 2013年实现地区生产总值达1383.07亿元，同比增长14.7 %，人均GDP超过3.17万美元，同比长沙人均GDP近3倍。在全国十大休闲城市之首，在全球6500个城市中，贵阳市综合竞争力提升了42位，提升速度排列第4位。贵阳市位于贵州省中部，地处云贵高原的东斜坡上，川黔、贵昆、黔桂三铁路交点 。贵阳市全市土地总面积8034平方千米贵阳市总人口360万人；其中贵阳市区面积2403平方公里。贵阳城市概述贵阳因位于境内贵山之南（山南水北为阳）而得名，延用至今，已有400多年历史。因贵阳地处山地丘陵之间，森林覆盖率在全国省会城市中最高，享有“森林之城”和“山国之都”的美誉 贵阳历史沿革2006年至2013年，全市生产总值从617.24亿元增至1383.07亿元，年均增长14.7%；人均GDP从15731元提高到31712元； 全社会固定资产投资从413.36亿元增至1600.59亿元，年均增长31.1%；社会消费品零售总额从234.96亿元增至584.33亿元，年均增长20%。全球城市竞争力报告(2009-2010)显示，在全球500个城市中，贵阳市综合竞争力提升了42位，提升速度排名第4位。贵阳经济情况贵阳是一个五方杂处、多民族杂居的城市，汉族人口占大多数，布依族次之，苗族人口居贵阳第三位，除此之外还有其他30个名族。贵阳各地民族节日内容丰富，各具特色。苗族的“四月八”、布依族的“三月三”、“六月六”、“跳场”等民族节日。贵阳民俗文化贵阳城市面貌夜贵阳 贵阳老城区 贵阳经济技术开发区 金阳新区花溪古镇大南门贵阳主体育场在全国看贵州在贵州看贵阳在贵阳看安顺贵阳在贵州的发展中承担什么样的角色？黔中经济区包括贵阳市全部和遵义市、安顺市、黔东南州、黔南州部分地区，划分为贵阳环城高速公路以内的核心圈，距贵阳环城高速50公里以内的带动圈，距贵阳环城高速约100公里的辐射圈。贵州将力争把黔中经济区建设成为全国重要的能源原材料基地、以航天航空为重点的装备制造业基地、烟草工业基地和南方绿色食品基地，西南连接华南、华东地区的陆路交通枢纽和全国的商贸物流中心。地处核心圈的贵阳市将建设成为西南区重要交通枢纽及物流集散基地、西部地区重要中心城市和具有国际影响力的生态休闲度假城市。贵阳中心以配套与城市环境为核心竞争力向心力的产生安顺、遵义产业中心民用航空产业国家高技术产业基地、食品加工、能源、原材料化工等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后在全国看贵州在贵州看贵阳在贵阳看安顺贵阳地位：贵阳作为黔中经济区的核心与主体，贵阳的发展潜力及吸引力将进一步提升贵阳在贵州的发展中承担什么样的角色？黔中经济区角色：国家新一轮西部大开发的“重点经济区”努力提高贵阳的首位度，积极推动贵阳、安顺一体化发展，发挥黔中城市群在要素配置、产业集聚、技术创新等方面的重要作用，努力使黔中城市群成为贵州省对外参与国内外经济竞争与合作、对内带动全省区域经济社会加速发展的核心区域。 黔中地区通过培育重点产业发展，对于贵州突破地区产业发展瓶颈以及转变经济发展模式有着重要作用。打造区域经济增长极是构建以黔中经济区为核心，以贵阳遵义、贵阳安顺、贵阳凯里、都匀为轴线，若干区域中心城市组团发展的山区特色城镇体系。贵州未来将形成梯次分明的城镇发展体系，核心增长极、核心城市、次区域中心城市集群、特色卫星小城镇。 在全国看贵州在贵州看贵阳在贵阳看安顺贵阳在贵州的发展中承担什么样的角色？安顺位于贵州腹地，全年全市生产总值232.92亿元，是“贵州加快发展的经济特区”。贵州省的安顺市，地理位置位于贵州省中西部，距贵州省省会贵阳90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”之称。安顺市的总面积大约为9267平方公里，人口为267万人左右，当然，除了汉族人口之外，其中布依、苗、回、仡佬等少数民族人口占全市总人口的39%。安顺全年全市实现生产总值（GDP）232.92亿元,比上年增长12.1%。第一产业实现增加值40.43亿元，增长6.1%；第二产业实现增加值88.59亿元，增长13.9%；第三产业实现增加值103.90亿元，增长13.1%。三次产业结构比由上年的18.5：35.4：46.1调整为17.4：38.0：44.6。 安顺，中国优秀旅游城市，全国甲类旅游开放城市，全国唯一的“深化改革，促进多种经济成分共生繁荣，加快发展”改革试验区，民用航空产业国家高技术产业基地，贵州历史文化名城，是“贵州加快发展的经济特区”，2009年度中国十大特色休闲城市，世界喀斯特风光旅游优选地区，全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心 打造区域经济增长极是构建以黔中经济区为核心，以贵阳遵义、贵阳安顺、贵阳凯里、都匀为轴线，若干区域中心城市组团发展的山区特色城镇体系。贵州未来将形成梯次分明的城镇发展体系，核心增长极、核心城市、次区域中心城市集群、特色卫星小城镇。 在全国看贵州在贵州看贵阳在贵阳看安顺贵阳在贵州的发展中承担什么样的角色？安顺位于贵州腹地，全年全市生产总值232.92亿元，是“贵州加快发展的经济特区”。贵州省的安顺市，地理位置位于贵州省中西部，距贵州省省会贵阳90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿”之称。安顺市的总面积大约为9267平方公里，人口为267万人左右，当然，除了汉族人口之外，其中布依、苗、回、仡佬等少数民族人口占全市总人口的39%。安顺全年全市实现生产总值（GDP）232.92亿元,比上年增长12.1%。第一产业实现增加值40.43亿元，增长6.1%；第二产业实现增加值88.59亿元，增长13.9%；第三产业实现增加值103.90亿元，增长13.1%。三次产业结构比由上年的18.5：35.4：46.1调整为17.4：38.0：44.6。 安顺，中国优秀旅游城市，全国甲类旅游开放城市，全国唯一的“深化改革，促进多种经济成分共生繁荣，加快发展”改革试验区，民用航空产业国家高技术产业基地，贵州历史文化名城，是“贵州加快发展的经济特区”，2009年度中国十大特色休闲城市，世界喀斯特风光旅游优选地区，全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心 安顺概况在全国看贵州在贵州看贵阳在贵阳看安顺安顺与贵阳作为黔中经济圈的两个核心区，加强双方的经济交流，带动周边市市经济发展。双核心实现互利双赢格局安顺属于国家区域经济规划重点发展的“贵阳遵义安顺”黔中产业带，是发展潜力较大的新兴工业城市。通过“八五”和“九五”期间对现有企业实行改组改制，积极调整产业结构，盘活资产存量，在资产大跨度重组方面取得突破，经济运行质量和效益不断得到提高，尤其在区域经济合作上成绩可喜，前景看好。 建设贵阳城市经济圈，是省委省政府深入贯彻十六届五中全会精神，促进全省经济社会发展历史性跨越的重大战略部署。座谈中，双方代表认为，在双方的合作与交流中，要坚持科学发展统领全局，坚持发展产业为主线，坚持以市场调节为主导，切实推进贵阳城市经济圈的建设。在全国看贵州在贵州看贵阳在贵阳看安顺安顺与贵阳的关系？安顺市中心城区是全国重要的旅游和生态宜居城市，以发展航空工业、先进制造业和加工业为主导，具有独特地域文化特色的历史文化名城。安顺形成“一心一片，两点三轴”的城镇空间布局结构。“一心”指安顺中心城区。“一片”指安顺城镇组群发展区，沿北部贵昆高速公路形成城市带，并与东部的贵阳对接，成为构成黔中经济圈和贵阳城市经济圈的重要组成部分。“两点”为关岭、紫云市城。“三轴”为沿贵昆高速公路及南北两条交通廊道沿线城镇，形成“安顺-贵阳发展轴”等三条城镇发展轴。安顺城市规划采取“两片、三轴、五心”的空间布局模式；“两片”指由塔山组团、开发区组团、西秀组团构成的南部片区和航空城组团及北部新城组团构成的北部片区；“三轴”指城市绿化生态轴，综合发展轴和综合交通轴；“五心”为塔山组团商业文化综合中心、北部新城行政服务中心、双阳组团公共服务及旅游接待中心、西秀组团商业及公共服务中心、宁谷组团旅游休闲接待中心。城市发展方向城市北扩，旅游西进，主要向北和向西发展，适当向东发展，远期跨越贵昆铁路及高速公路向南发展。实施“南限、北拓、东优、西扩”的城市发展战略，形成“西动、东进、南秀、北新、中兴”的城市格局。安顺市区采取“两片、三轴、五心”的空间布局，主要向北和向西发展，适当向东发展。12安顺市经济发展状况角色篇安顺市在贵州的角色地位分析安顺市经济发展状况 安顺GDP发展状况1 安顺固定资产投资总额发展状况2 安顺社会消费品零售总额发展状况3 安顺工业发展情况分析4 安顺人口与消费力状况5安顺GDP发展状况GDP逐年上涨，增长幅度较大，整体的经济走势良好。全年全市实现生产总值（GDP）232.92亿元,比上年增长12.1%其中，第一产业实现增加值40.43亿元，增长6.1%；第二产业实现增加值88.59亿元，增长13.9%；第三产业实现增加值103.90亿元，增长13.1%。安顺市三次产业结构比由上年的18.5：35.4：46.1调整为17.4：38.0：44.6。历年来安顺市GDP发展状况安顺固定资产投资情况固定资产投资不断攀升，增长幅度大，安顺房地产发展机遇明显。安顺固定资产投资快速增长。全年全社会固定资产投资111.34亿元 首次突破100亿元，比上年增长32.2%。纳入地方统计的固定资产投资94.34亿元，增长30.3%，其中：城镇固定资产投资70.81亿元，增长32.0%；农村固定资产投资23.53亿元，增长25.4%。跨区项目投资17.0亿元，增长43.8%。 从城镇固定资产投资来看，基本建设、更新改造与房地产开发均呈现正增长。 其中：基本建设投资35.19亿元，比上年增长25.2%；更新改造投资10.87亿元，增长5.1%；房地产开发投资24.18亿元，增长65.9%。固定资产投资完成情况43.8170002二、跨区项目投资25.4235366 农村固定资产投资65.9241772 房地产开发-12.55681 其他投资5.1108712 更新改造25.2351897 # 基本建设32.0708062# 城镇固定资产投资30.3943428一、纳入地方统计的固定资产投资32.21113430全社会固定资产投资比上年增长（%）绝对值（万元）指标名称安顺近年来社会消费品零售总额发展状况消费品零售额增势强劲，居民消费欲望高，商业市场前景可观。 消费市场需求旺盛，城乡市场销售呈现快速稳定增长的良好态势。全年社会消费品零售总额70.08亿元，比上年增长19.0%。分行业看，批发业实现0.98亿元，下降2.8%；零售业实现64.21亿元,增长20.8%；住宿业实现0.35亿元，下降17.5%；餐饮业实现4.54亿元，增长6.3%。分地区看，城镇实现55.03亿元，增长20.1%；乡村实现15.05亿元，增长15.3%。历年来安顺市社会消费品零售总额发展状况安顺工业发展情况分析工业产值增长强劲，形势良好，促推城市发展下的房地产开发。全年全部工业实现总产值224.80亿元，比上年增长13.2% 其中，全部规模以上工业完成总产值204.01亿元，首次突破200亿元。规模以下工业实现总产值20.79亿元。 全年全部工业增加值76.39亿元，比上年增长13.2%。全部规模以上工业增长13.6%，纳入地方统计的规模以上工业增长12.2%。在纳入地方统计的规模以上工业中，按隶属关系分，省以上工业增长3.5%；市市区属工业增长16.5%；按登记注册类型分，公有制工业增长4.5%，非公有制工业增长16.5%；按轻重工业分，轻工业下降1.5%；重工业增长14.4%。 历年来安顺市工业发展状况安顺人口与消费力状况人口不断攀升，2010年约267万人；随着城市进程和工业化步伐将不断得到提升，城市住房需求将不断得到新生需求引入。年末全市总人口约267万城乡居民收入稳步增长。全市城镇单位从业人员12.78万人，比上年增长9.3%，其中，在岗职工12.25万人，增长7.7%。全部在岗职工平均工资29435元，增长12.0%。城镇居民人均可支配收入14504元，增长8.8%，扣除价格因素实际增长5.6%。城镇居民人均消费性支出10292元，增长9.1%。农民人均纯收入3526元，增长13.4%，扣除价格因素实际增长9.5%。 就业和再就业工作进一步加强。城镇新增就业人数17625人，其中安排困难对象就业5549人，安排下岗失业人员再就业7168人。转移农村劳动力就业60104人。年末实有城镇登记失业人员6745人，城镇登记失业率3.24%。表6：城镇居民消费价格指数 单位：%104.4 居住 99.3 娱乐教育文化用品及服务99.3 交通和通信100.4 医疗保健和个人用品100.1 家庭设备用品及维修服务98.8 衣着类101.4 烟酒及用品122.3 菜类104.4 肉禽及制品107.5 粮食107.9 #食品104.0 消费品价格指数100.3 #服务项目价格指数103.1 居民消费价格总指数以上年为100指 标 名 称安顺人口与收入状况人口不断攀升，城镇居民人均可支配收入逐年上涨约8-10%。8%169172014年8%156642013年8%145042010年/133272009年增长率城镇居民可支配收入（元）时间10%175492014年10%169542013年10%145042010年/133272009年增长率城镇居民可支配收入（元）时间 按年增长率8%计算 按年增长率10%计算从收入看，安顺城镇居民人均可支配收入2009年及2010年分别为16583元及18544元，增长率为8%。结合安顺城镇居民人均可支配收入发展幅度考虑，安顺涨幅在8%-10%之间，预计2013年及2014年人均可支配收入为：14504元（2010年收入）*（1+8%）=15664元；或14504元*（1+10%）=15954元。15664元（2013年收入）*（1+8%）=16917元；或21325元*（1+10%）=17549元。2013年安顺城镇居民人均可支配收入将在15664-16917元之间；2014年安顺城镇居民人均可支配收入将在15954-17549元之间。安顺市区域研究二、区域篇安顺市房地产市场研究三、市场篇安顺市商业市场研究四、商业篇结构导图报告结构及思路：宏观市场研究一、宏观篇地块开发周期研究五、开发篇翠麓金座 天河商务港 泰安居商铺 建博国际广场 竹园清水湾 顺天一号 国际佳缘 纽曼华庭嘉园 青溪雅郡 欧洲城 丰景华府 千禧花园 欣城国际 中环商业广场 东方时代广场 东方商城 本案安顺市区楼市图安顺房地产发展现状新项目沿黄果树大街带状分布，未来发展趋势明显本案位于黄果树景区与安顺市中心必经之路上，区位优势明显4500元/ 竹园清水湾 尾盘：3600元/ 翠麓金座 3400元/ 东方商城9#4500元/；3、6#4000元/ 国际佳缘 3400元/欧洲城 3300元/纽曼华庭嘉园3580元/ 千禧花园未定青溪雅郡3400元/ 丰景华府3600元/顺天一号 4000元/欣城国际 3500元/建博国际广场 住宅价格 项目名称 在售项目均价：3680元/安顺住宅：住宅价格集中在3300-4500元/之间，价位最高的项目竹园清水湾、国际佳缘均沿黄果树大街分布。 本案位置四通八达，往机场方向不需要经过市区，同时也是离黄果树景区最近的项目，在黄果树大街的辐射范围内，是闹中取静宜居地块。 项目定价区间：4000-4500元/。2013年2月2013年6月2013年10月2010年9月2013年5月2014年8月内部认购-2013年10月2013年6月2010年2009年开盘时间销售率80%。千禧花园 销售率65% 。纽曼华庭嘉园 一期洋房已售罄，二期推出楼梯房5#、6#、11#、12#，销售率80%。三期推出电梯房，预计年底开盘。 欧洲城 一期售罄，二期推出369栋销售70%，三期推11栋 。国际佳缘 一期已售罄；二期拆迁中 。东方商城 一期推洋房，分四期开发 。竹园清水湾 二期推出24层住宅 。中环商业广场 一期住宅已售罄，二期一栋33层住宅预计明年年底推出。 泰安居商铺 一期楼梯房已售罄，二期推2号栋已售70%，三期预计明年推出 。顺天一号 一期推出1、2、3、4栋，2、3、4已售罄，一号栋销售20% 。欣城国际 售罄 。天河商务港 推出2#、8#；销售率：60% 。建博国际广场 住宅推售情况项目名称安顺住宅：安顺市内部需求旺盛，去化速度较快，预计本案销售时间为3-4年35万丰景华府12万青溪雅郡2万千禧花园2.4万纽曼华庭嘉园20万欧洲城住宅面积22万，总建筑面积约60万?B style=color:white;background-color:#00aa005国际佳缘3.4万东方商城60万竹园清水湾12万中环商业广场2万泰安居商铺10万顺城壹号-欣城国际3.3万天河商务港35万建博国际广场安顺住宅：大中小型项目均有，市场供应量充足。104-332二房-顶层复式豪宅丰景华府88-1752-4房青溪雅郡100-144千禧花园115-137纽曼华庭嘉园80-130欧洲城59-131国际佳缘93-180竹园清水湾82-98二房103-140三房顺城一号70-105欣城国际112-122三房（80%）144四房（20%）建博国际广场主力户型项目名称安顺住宅：在售面积段集中在80-98的二房和103-137的三房安顺市区域研究二、区域篇安顺市房地产市场研究三、市场篇安顺市商业市场研究四、商业篇结构导图报告结构及思路：宏观市场研究一、宏观篇地块开发周期研究五、开发篇12酒店市场分析商业篇安顺商业竞争格局分析商铺：一层2.3万大润发超市，二楼引进贵阳百货、星美影院6000，三楼打造安顺美食城，共15万商业面积。 国际佳缘 负一层是5000家乐富超市；一楼女人街，主要是女士服饰，饰品为主，约4000。二楼儿童游乐场（2000）数码产品（3000）。 东方商城 商业面积3300 。翠麓金座 期已售罄，三期明年推出，二期商铺面积12万。 中环商业广场 裙楼部分2.5万 ，二期商业面积约7万左右。 欣城国际 裙楼部分1。3万 。天河商务港 一期商业面积11万，二期未推出，一期引进红星美凯龙家居广场约7万 。建博国际广场 商业面积 项目名称安顺市商业市场繁荣城区业态竞争格局大十字到小十字之间成为业态最全的休闲娱乐餐饮中心中大型超市主要集中在中华北路和塔山路餐饮业主要集中在中华南路和体育路家居，装饰业主要集中在塔山西路大型休闲中心主要集中在中华南路翠麓金座 天河商务港 泰安居商铺 建博国际广场 国际佳缘 纽曼华庭嘉园 欣城国际 中环商业广场 东方商城 一楼价格：内街2.6万元/、二楼1.5万元/；租金：一楼60-100元/，二楼40-70元/ 。一楼4万元/，二楼1.8万元/，三楼1.2万元/ 。一楼4.5万元/、二楼1.6万元/、三楼8000元/、四楼6000元/。一楼6万元/、二楼2万元/、三楼8000元/ 。二楼2.8万元/、三楼1.8万元/、一楼四楼开发商自己持有。定价5.8万元/ 沿街一层4万元/、二层1万多元/ 。一楼：25000元/、二楼：14000元/ 。一楼2万元/、二楼8000元/。 本案周边项目商业价格在4万-6万/之间，价格明显高于其他区域，可见商业的潜力