成都青羊区总部经济学习考察报告.doc

成都青羊区学习总部经济考察报告 一、考察情况 考察期间，考察团实地考察了成都青羊区的金沙万瑞微型CBD项目和青羊工业总部基地，并与青羊区政府、青羊区商务局、成都万瑞置业有限公司、青羊工业总部基地管委会等单位和企业进行了座谈。总体来看，青羊、盘龙两地起步阶段不同，但在区位、城市发展背景和GDP产业构成等方面却如出一辙，可学可取之处不胜枚举，本文主要阐述青羊区总部经济发展的优势及经验。（一）青羊区商贸经济基本情况青羊区地处成都中心城区，于1990年经区划调整后成立，现共辖14个街道办事处，全区面积68平方公里，总人口近46万。该区教育业、商贸流通业较为发达，人文环境和艺术氛围较高，是成都市政治、经济、教育和文化中心。青羊区现有第一、二、三产业所占比重分别为0.05：28.05：71.90。2009年一季度年实现GDP73亿元，其中服务业实现增加值57.8亿元，占全区GDP的比重达79.2%。2009年1-4月份全区实现社会消费品零售总额89.89亿元。 近年来青羊区经济突飞猛进主要基于规模企业的有力拉动。目前全区限额以上商业企业226家，1-4月份实现销售收入254.45亿元。随着旧城区发展空间的逐渐饱和，加之受武侯、锦江两区的夹击，青羊区作为区域经济重要支撑的商贸服务业的进一步提升面临较大挑战。2006年青羊区以“加快产业发展年”为动力，积极推进三大主导产业（现代服务业、都市工业、文化旅游业）建设步伐。总部经济正是基于这样的背景下，为吸引更多国内外大型企业集团总部或分部落户，带动人流、物流、资金流和信息流，提升青羊区现代商务服务业发展水平，走上了快速发展的直通道。青羊区下一步将着力打造三大总部经济集群：依托骡马市区域密集的金融机构、行业龙头企业，大力引进银行、保险、证券等，打造中央商务区金融商务总部集群。依托金沙文化遗址特色街区、金沙“如意凤舞”等文化产业项目，大力引进数字娱乐、演艺等文化创意总部，打造金沙片区文化创意总部集群。依托工业总部基地、绿舟创意产业园等高端载体，大力引进研发设计总部及企业管理、营销总部，打造青羊新区研发设计总部集群。（二）青羊工业总部基地项目简介青羊工业总部基地位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积933亩，是目前成都市区已经呈现的规模最大的总部基地。项目以“领跑西南总部经济”为目标，倾力为企业打造彰显和提升企业形象的新型企业总部。2006年5月28日，占地面积195亩的A、B区全面建成并交付使用；2007年年底，占地面积142亩的C、D区开工，目前已成功实现100%招商；在不到三年时间内，青羊工业总部基地已成功引进了世界500强企业新加坡凯德置地与成都置信集团联合成立的四川置信凯德实业、国家水电部直属重点企业葛洲坝集团旗下子公司，中国台湾明泰科技投资公司研发子公司明瑞电子（成都）公司、成都飞机设计研究所、四方瑞邦测控等99家实力名企入驻，其中包括世界500强企业1家，全国500强企业2家，工业行业100强企业34家；中外合资和独资企业2家。已到位外资9000万美元。截至目前为止，青羊工业总部基地企业总投资已超过64亿元，投资强度高达480万元/亩，预计可新增税收10亿元，入驻企业可提供就业岗位8000余个，税收强度达100万元/亩。青羊工业总部基地以独栋建筑为主，花园式园区内一楼一企一标志，已经成为精英企业总部办公的首选之地，并被誉为西部首屈一指的国际型企业总部集群。（三）金沙万瑞中心项目简介 金沙万瑞中心由成都万瑞置业有限公司开发，位于成都市西部金沙片区（成都三大商务发展区域之一），占据成都东西干道的先要位置，靠近三环。项目总建筑面积近15平方米，由3栋商务写字楼组成，将写字楼、商业、商务等有机融合，是未来青羊新区与传统商务区的枢纽。项目于2008年9月份开工，将于2010年年底竣工交付使用，客户主要是成都本地的发展型企业，这些企业购买写字楼均为自用。开发商拟通过该项目产生强大的聚合效应，从而吸引周边企业的模仿和追随，最终形成一个区域性的人流、物流、信息流、资金流、技术流集中的微型CBD。二、总部基地运行模式（一）青羊工业总部基地运行模式青羊工业总部基地发展的运作模式是一种值得肯定和借鉴的工业园区发展创新模式。首先，青羊区政府打破了以往由政府主导工业园区开发的传统格局，创造性的提出了“政企合作”，市场化运作的崭新模式，以政府为支撑，以企业为主体，以创新为理念，以市场为导向。2004年，区政府首开全国之先河，确定与成都置信、四川合信两家企业共同投资（其中，政府以土地入股40，成都置信和四川合信两家民营知名企业持股共计60），成立青羊工业建设发展有限公司对园区进行全面开发。其次，在具体运作中，政府方代表园区管委会负责办事流程的协调以及政策的扶持、引导，企业方代表青羊工业建设发展有限公司负责园区的投资、建设、招商、经营、和管理，整个模式在更高层面实现了对有关部门和企业优势资源的全面整合和合理分工。再次，园区的开发遵循“六个统一”原则，即统一规划，统一建设；统一投资，统一招商；统一经营，统一管理，使整个园区从图纸-建设-经营的各个环节都处于有序、有度、可控的发展之中。（二）金沙万瑞中心运行模式 金沙万瑞中心以微型CBD项目的概念吸引了我们的目光。项目开发商成都万瑞置业有限公司成立于2004年，专业从事商业地产开发。万瑞置业基于对行业、市场、客户、产品的研究分析，在成都首创了“微型CBD”概念。“微型CBD”是通过将传统的大型中央商务区（CBD）微型化，根据城市发展规划和交通枢纽的分布，在城市的各个经济区域内建设包含写字楼、商业、酒店、服务式公寓等建筑在内的建筑综合体。主要出现在城市非中心区域的重要交通节点位置，且周边区域发展较为成熟，具备便利的交通条件和生活配套。微型CBD与传统大型CBD一样，具有高度聚合商务的功能，在其区域内扮演经济领头羊的角色，带动周边服务行业和商业设施的发展。万瑞置业公司在成功运作位于成都城南的丰德国际广场之后，相继在成都开发了丰德万瑞中心和金沙万瑞中心，力求以微型CBD系列产品填补中央商务区在城市非中心区的空白，推动城市商务多中心的发展格局。三、配套政策（一）青羊工业总部基地配套政策为吸引企业入驻园区，根据关于促进青羊区经济又好又快持续发展的意见（试行）（成青委字200710号），青羊工业总部基地管委会对达到门槛，入驻园区的企业、企业经营班子等给予一定的扶持政策。以下是意见的部分节选；对进入工业集中发展区的新办工业企业从纳税之日起，前三年按地方实得部分的60%支持企业创新和发展；落户工业集中区的工业企业进行1000万元以上的技改项目，在项目竣工后，给予一次性贴息；工业集中发展区入驻企业年缴纳税收地方实得部分在300万元以上的，奖励建设投资方20万元；入驻企业年缴纳税收地方实得部分在500万元以上的，奖励建设投资方30万元；入驻企业年缴纳税收地方实得部分在1000万元以上的，奖励建设投资方50万元；企业年缴纳税收地方实得部分在50万元以上的，按地方实得部分的2%给予企业经营班子奖励。 （二）金沙万瑞中心配套政策根据关于促进青羊区经济又好又快持续发展的意见（试行）（成青委字200710号），青羊区政府对总部经济发展给予优惠政策：整栋建筑入驻企业年缴纳税收地方实得部分在300万元以上的，对该建筑的业主或物管公司奖励10万元；入驻企业年缴纳税收地方实得部分在500万元以上的，对该建筑的业主或物管公司奖励20万元；入驻企业年缴纳税收地方实得部分在1000万元以上的，对该建筑的业主或物管公司奖励30万元。针对写字楼对高品质企业吸引力不足的情况，青羊区政府正在研究具有一定针对性的租金补贴和其他方面的扶持政策。四、感受与启示为期2天的紧张有序的考察活动中，通过座谈、实地参观等形式，我们体会到，青羊、盘龙两地区位、产业结构等非常接近，但盘龙在经济实力、商贸体量、发展阶段等方面明显不如青羊。如果在发展总部经济中认真汲取青羊的经验和理念，则可以使我们在发展总部经济的工作中少走一些弯路。（一）科学规划、超前设计。按照成都市产业布局规划，青羊工业集中发展区属于成都市20个工业集中发展区之一，也是青羊区“五区一带”战略规划中十分重要的工业集中发展区之一，其中的工业总部基地则定位为以科技研发、高薪技术为主的成长型企业集群区。金沙万瑞中心所在的位置则属于最具开发价值和开发条件的新兴商圈，该商圈将以服务高档居住区的消费人群和金沙遗址区的游客为主，是成都城西一个规模大、功能全、设施优的综合性繁华商业区。（二）政府重视、争取支持。青羊区把发展总部经济作为促进区域产业结构优化，提升区域竞争力的重要工作来抓。区委、区政府提出“优二强三”的的产业发展战略，以打造中国西部中心城区商务高地为目标，全力推进服务业重大项目加快建设。按照规划打造三大总部集群的要求，青羊区全力推动青羊新区商业中心、绿舟创业产业园等项目优先享受成都市促进服务业发展的相关优惠政策。2008年以来，全区已经为辖区商贸企业争取国家、省市各类扶持资金上千万元。 （三）科学运作，提升效益。在经营青羊工业总部基地的过程中，开发商将招商选商范围定位为“5+2”企业，即世界500强企业和国内行业100强企业，以及有潜力、快速成长的优秀中小企业。此外，入驻企业在签订购房协议书之前，还须经过园区管委会评审，只有发展前景看好和经营上规模，且年税收预计达到1000元/以上的企业才有资格购买园区房屋。开发商和政府在充分赋予入驻企业优惠条件的同时，严格规定入驻企业的入驻时间、工商、税务关系迁入时间，且约定所购房屋不得转让等。这为保证园区的持续发展和高效运转打下了坚实的基础。五、相关建议（一）合理规划总部商务区。我区在发展总部经济方面，一直缺乏一个系统、科学的规划，因而一直处于无序、自发的状态。从青羊经验看来，我区要大力发展总部经济，就必须从源头入手，发挥政府宏观调控的作用，在充分培育现有楼宇集群的基础上，结合未来盘龙区城市发展的需要，超前、合理地规划一批上规模、上档次的总部经济发展区域。针对土地空间有限而交通区位便利的非主城区，可以考虑布局微型CBD；结合我区正在规划中的龙江片区，则可以吸取青羊工业总部基地的模式，将龙江整片用于开发产业总部经济园区。（二）加大扶持总部经济发展的力度。青羊工业总部经济基地的成功运作，很大程度上依赖于政府出台的强有力的扶持政策。我区目前的财力有限，但可以借鉴青羊的思路，在总部经济发展“软环境”上做文章，如成立企业总部商务区常设管理机构，负责总部商务区筹建过程的协调服务和建设后的物业化管理；在区级