规划展示馆和房地产交易中心综合楼项目可行性研究报告.doc

XXXX项目可行性研究报告规划展示馆和房地产交易中心综合楼项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：XXXX1.1.2 建设地点：选址于XXXX（XXXX），总用地规模为0.67228公顷，建设用地0.67228公顷，不占用基本农田，不压覆重要矿产资金源。1.1.3项目单位：XXXX住房和城乡建设局。1.1.4可行性研究报告编制单位：安徽中信工程咨询有限责任公司1.1.5建设内容：主要建设内容为XXXX，共14层高，总建筑面积为19941.20平方米。1.1.6建设规模：本项目总投资4886万元，项目用地面积0.67228公顷，总建筑面积19941.20m2，一、二层及中庭为城市展览馆、三、四层分别为房地产交易中心、五层至十三层以办公为主，十四层为多功能大会议室。1.2 项目建设单位：机关法人：燕子龙，地址：XXXX孚玉镇孚玉中路299号。XXXX住房和城乡建设局成立于1978年，原名基本建设局，1984年更名为城乡建设环境保护局，1996年与原土地管理局分开设置后更名为建设局，2007年3月与环境保护局分开单独设置，名称保持不变，2010年7月整合县住房制度改革领导小组办公室再次更名为住房和城乡建设局，局内设办公室（监察室、法制股）、计财股、效能监察室（信访接待室）、住房保障股、城乡规划股（村镇建设股）、工程管理股（工程招投标办公室）、安全监察股（行业管理股）、行政许可股、县人民政府城市房屋拆迁管理办公室等9个机构，下属单位分别为县房地产管理局、自来水厂、建筑工程质量监督站、规划建筑设计院、市政工程管理处、规划建设监察大队、经济适用住房开发有限公司、测绘队、城区路灯管理所等9个单位，共有在编职工470余人。1.3 编制依据1、关于同意XXXX项目开展前期工作的函（松发改许可函20129号）。2、关于对XXXX城规划展示馆和房地产交易中心综合楼用地预审的意见（松国土许可2012011号）。3、建设项目选址意见书选字第340826201200016号。4、建设项目环境影响登记表编号：2012031号。5、中华人民共和国组织机构代码证（00313196-2号）。6、国家计委发布的建设项目可行性研究报告编制大纲。 7、技术人员现场勘察资料、市场调查资料；8、XXXX建设领域的相关规定、文件； 第二章 项目背景与建设的必要性2.1项目建设背景1、地理区位XXXX位于安徽省西南部，长江中下游北岸，大别山南麓。西北与湖北省黄梅县、蕲春县毗邻，东北与太湖县接壤，东南与望江县相连，南与江西省湖口县、彭泽县隔江相望，为皖西南门户，是安徽文明古老县份之一。XXXX古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，约2200年历史。属安徽省安庆市管辖。XXXX是皖鄂赣三省八县结合部。据有关资料显示，全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然资源丰富。宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度。据有关资料显示，该县棉花常产超过2.5万吨；有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。区位优势明显，经济发展具有较大潜力，到2010年4月5日止，XXXX有二个安徽省省级开发区，分别是安徽宿松临江产业园、XXXX工业园。XXXX处于长江经济开发带和大京九经济开发带交汇地区，又是安徽省“一线两点”率先开发开放战略布局重点地区，也是“承东启西”的结合部。交通十分便捷，贯穿南北的105国道、横贯东西的沪蓉高速公路、合九铁路、63公里长江黄金水道穿境而过。距离省会城市合肥220公里、武汉190公里、南昌170公里，至皖鄂赣三省6个机场车程都约两小时，到九江外贸码头、214码头、石化专用码头等3座对外开放码头车程1小时左右。2、历史沿革公元前184年（汉高祖四年），设松兹侯国，隶属庐江郡，始有行政建制。公元前164年（文帝十六年）建县，公元5年（汉平帝元始五年）称松滋县（王莽时一度改松滋为诵善），公元327年（晋成帝咸和二年）设松滋郡，梁武帝天监初称高塘郡，公元598年（隋文帝开皇十八年）始称XXXX，一直沿用。宿松，含旧松兹之义。唐、宋、明、清初，隶属几经变更，至1645年（清顺治二年）正式属江南布政司安庆府。1912年（民国元年）直属安徽省，1932年10月至建国前属第一专区。建国后隶属安庆地区、安庆市。XXXX是革命老区，宿松人民在历次革命斗争中作出重大贡献。东晋咸康3年（公元337年）庐江郡松滋县（今安徽XXXX）流民避兵乱到孱陵（今公安县）乐乡（原高成县-东汉建武6年-公元30年-裁高成，并入孱陵，但设乐乡督治）侨置松滋县，从此县名延续到今。宿松名称的由来还有另一种说法。说是李白游居于此，在此地寻找客栈但是客栈已满。于是便在松树下睡了一晚，后来便把此地取名为宿松。3、自然资源XXXX依山面湖临江，由西北向东南依次地跨大别山山脉、丘陵岗地和平原、湖畈区，自然条件的差异形成了资源的多样性。据有关资料显示，全县有64万亩耕地，73万亩山场，水稻、棉花、油菜等大宗种植作物稳定发展，柑桔、板栗、茶叶、蚕桑以及黑李等名特优水果已形成规模，山区松、杉、毛竹、药材、经果等资源丰富，开发前景广阔。2.2、项目建设的必要性2.2.1 项目建设是XXXX经济发展的需要近年来，县住建局在县委、县政府的正确领导和大力支持下，坚持以科学发展观为统揽，抢抓皖江示范区建设和省直管县体制试点两大机遇，围绕中心，服务大局，按照“三个突出”的工作思路（突出龙头抓规划、突出民生抓建设、突出规范抓管理），不断完善城市功能，改善城乡人居环境，提升城乡建管水平，全面拉开了城市建设发展框架。至2011年底，县城规划区面积达到115平方公里，县城建成区面积达到12.38平方公里，人口规模12万人，全县城镇化水平由2002年的20%提高到30%。县城“一城三区”（老城区、东北片区、工业园区）齐头并进、协调发展的新格局基本形成，总体布局呈“一轴三片”分布，一轴为105国道和孚玉路，三片为孚玉组团、破凉组团、五里组团。XXXX经济发展势头强劲，带动了社会各项事业的发展，各单位各行业对内对外往来不断扩大和增多，举办各种对内、对外展销会、交易会等活动将日益增多，为此，尽早建设本项目是XXXX经济社会发展趋势的需要。2.2.2 项目建设是办公现代化建设的需要现行办公楼都是80年代的旧房改建而成，没有依照办公需要统一规划设计，且位于旧城区，地势低洼，城防设施差，年久失修，办公用房紧张，公共服务设施不齐全，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。同时也无接待室、计算机房、大型会议室等必要的公务用房，总体功能布局没有达到要求标准，无法满足现代化、信息化办公的需要，严制约了行政效能的提高，影响了行政办公的形象，因此建设本项目，实现现代化办公已十分迫切。2.2.3 项目建设是完善城市功能的需要城市规划建设应满足社会需求。这种需求主要是生产性基础设施和公共性基础设施。现在XXXX还没有具备举办对外大中小型展销会、交易会、展览会、科学技术、文化艺术等领域的交流与合作；对内供工业、农业、教育、卫生、艺术等界别和各团体及协会组织开展内容丰富、特点明显、经常性、系列化、常年不断的活动的展览馆，既能带动经济发展，又具有提高城市品质，塑造城市品牌，激发城市活力和创造性。2.2.4 项目建设是宿松城市总体规划的需要XXXX城总体规划确定XXXX为皖西南部中心城市，皖鄂赣边境工贸、生态、旅游城市。城市发展以工业为核心推力，以现代产业为主要支撑。规划形成孚玉、韩文和破凉三大城市组团，其中孚玉组团是城市的核心所在，承担着城市的中心辐射职能。针对第三产业方面，特别提出要以市场化、产业化、社会化为方向，优化结构。通过对总体规划的解读，可以发现，XXXX城面临着迫切的省市新兴产业空间拓展和公共服务设施的结构性升级要求。东北片区作为未来孚玉组团的主要发展区域对城市整体空间与结构的发展、城市风貌特色的形成具有特别重要的意义。这对新区建设提出的要求是：实现在老区所无法实现的公共服务设施结构升级，为城市贸易、咨询等城市新兴产业提供发展空间，完善城市开放空间体系，为居民提供更好的活动场所，建造高标准的城市景观、提升城市的整体品位。第三章 指导思想和功能定位3.1 设计指导思想1、利用徽州建筑文化与建筑语汇中“四水归堂”的元素与空间形式； 2、利用水体软化空间环境； 3、简洁大气，在现代建筑形式中蕴含着徽派建筑的韵味、气息； 4、综合考虑展览建筑、交易中心、办公三种功能的空间组织形式； 5、引导外部人流、内部人流，组织交通的有序性； 6、在建筑的造型上，以现代为主，可以更好的融合其他建筑形式；整体建筑的色彩以灰白为主，就是为了与徽派建筑更好的融合，从远处望去，看到的是共同的色彩。3.2 设计目的XXXX城市展览馆及办公楼的设计与建造，是为了更好的整合各职能部门的有限资源，以及更好的统筹规划；是为了响应国家政策，更好的统筹规划人力资源，节约办公成本；是为了方便人民群众，更好的让人民群众在一个地方可以办好诸多事务。 XXXX城市展览馆及办公楼是XXXX政务新区的一个点，在整个政务新区整体规划的基础上，我们为这个点寻找到它应有的功能空间。 XXXX城市展览馆及办公楼设计风格，是在整体大环境新徽派中寻找出它应该有的建筑形式。3.3 功能定位3.3.1 建筑设计：整个建筑由三部分组成:城市展览馆、交易中心、办公楼；其中城市展览馆与交易中心位于建筑的裙房部分，办公楼位于高层部分。建筑整体位于府东街与将军山路交叉口地块，交通便利，与城市景观带相邻，城市景观尽收眼底。建筑的主次出入口因性质不同而沿将军山路与府东街分设置，主要是：沿将军山路的办公楼出入口、交易中心出入口，以及沿府东街的展览馆出入口；其它出入口分别为辅助出入口与后勤出入口。整个建筑为了体现出该方案的核心理念，在建筑内部设计出一个27米长宽的中庭，一是为了设置沙盘的需要，二是更好的设计出建筑空间感受。整体建筑高度53.550米，高层部分有14层高，裙房共有四层。3.3.2 细节设计：建筑基地中，沿将军山路设置办公楼出入口、交易中心出入口，沿府东街设置城市展览馆出入口，并规划出大面积的集散广场，为基地及城市服务。建筑中一、二层及中庭为城市展览馆。其中城市沙盘放置在中庭的大空间之中，周边结合徽派建筑中小环境加以布置；一楼展厅以半开放空间形式布置，沿流线布置出城市的过去、现在、未来展览展品；二楼展厅分别展览XXXX乡土风情、先进科技以及文化展览部分。三、四层分别为房地产交易中心，为整个城市服务。其中布置的空间有：商品房交易中心、二手房交易中心、商业用房交易中心，各司其职，使用起来较为方便。在其周边主要辅助以办公空间以及休息空间和开敞空间。另外在二三层设计出一个两层通高的声光电展示中心，以及四层的大会议厅。五层至十三层以办公为主，十四层为多功能大会议室，功能分区明确，可以更好的提高办事效率。整体建筑无论在建筑造型还是内部空间细节，都呈现出徽派建筑的韵味和感受。第四章 项目选址与建设条件分析4.1、项目选址：位于XXXX东北片区行政新区内，紧靠城市景观带，风景位置极佳。交通便利，位于府东街与将军山路交叉路，基地形状较为方正，地势平坦。基地左侧为城市东北片区景观轴线区域，环境优越；基地北部为规划半圆形广场，有休息和聚散人流的功能，形成空间开阔之感。整个区域有低矮山区环绕，形成背山面水之空间。基地建筑在整体规划之中，建筑由裙房和高层组合而成，并且结合该方案功能需求，办公、展览、交易中心，组合成多层与高层两个区域。在整体空间围合与规划之初，主要考虑到可以更多的结合周边景观与基地现状，来调整该方案的建筑形式与空间形式。利用徽州建筑文化与建筑语汇中“四水归堂”的元素与空间形式，利用水体软化空间环境， 简洁大气，在现代建筑形式中蕴含着徽派建筑的韵味、气息。在基地规划中，分别沿将军山路与府东街规划出机动车辆出入口与人行出入口。据此，考虑到多方面之因素，便以基地之本，最大化的处理中庭空间、展览空间与建筑形式的现代感。4.1.1、项目位置：本项目拟建设场地选址于XXXX，符合XXXX土地利用总体规划，总用地规模0.67228公顷，建设用地0.67228公顷，不占用基本农田，不压覆重要矿产资源。4.1.2、周边环境及交通条件：该项目位于XXXX），为交通型主干道，商业繁华度较高、市政公用系统配套比较完善，建筑场地开阔，出入交通便捷、交通条件比较便利，有利于项目建设。4.1.3、公用工程条件项目地址属XXXX孚玉镇龙井社区镜内，供电电源及供水水源均由县城输变电网和城市给水网直接供给。辖区内已设有电信、移动、联通等通讯网络，信息通讯流畅。4.2建设条件分析(1)区位优越，交通便捷宿松古称松兹侯国，建县于西汉高祖年间，距今约2200年历史。地处大别山南麓、皖江之首，是皖鄂赣三省八县结合部，为皖西南门户，辖9镇13乡207个自治村（社区），总人口80万，国土面积2394平方公里。全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然资源丰富。宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度；已探明有开采价值的矿藏28种，其中磷矿石储量占全省一半，优质石灰石储量居全省前列；该县是国家优质棉生产基地县，棉花常产超过2.5万吨；有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。区位优势明显，经济发展具有较大潜力。该县处于长江经济开发带和大京九经济开发带交汇地区，又是安徽省“一线两点”率先开发开放战略布局重点地区，也是“承东启西”的结合部。交通十分便捷，贯穿南北的105国道、横贯东西的沪蓉高速公路、合九铁路、63公里长江黄金水道穿境而过。距离省会城市合肥220公里、武汉190公里、南昌170公里，至皖鄂赣三省6个机场车程都约两小时，到九江外贸码头、214码头、石化专用码头等3座对外开放码头车程1小时左右。本项目服务范围主要定位XXXX，该县公路交通布局合理，交通条件良好。（2）城市基础设施状况宿松处在长江经济开发带和大京九经济开发带交汇地区，是安徽省一线两点率先开发开放战略布局的重点地区，也是承东启西的结合部。长江过境岸线63公里，境内有深水码头3座、汽车轮渡1座，水上运输极为方便，外运集装箱码头近在咫尺；陆上交通四通八达，105国道、沪蓉高速公路、合九铁路穿境而过；至中心城市九江、合肥、武汉、南昌、南京全程高速，汽车旅程均在2小时以内；境内初步形成三横两纵的公路体系，实现了村村通公路；宿松属华东电网覆盖区，城乡电网改造投资近亿元，已建成l10KV变电所2座，35KV变电所9座，小水电装机容量达3000千瓦，能满足工农业生产和生活需要；县城自来水日供水1.5万吨，日供3万吨的二水厂正在建设之中；程控电话、移动通信、有线电视网络覆盖全县，数据通讯宽带网开始普及；境内有幅射三省八县的水产、建材和小商品专业批发市场；基础教育和文化卫生服务设施齐全，社会保障体系日臻完善。 经过多年的建设，宿松正发展成为镶嵌在皖江之滨的一颗璀璨明珠。（3）经济发展状况初步核算，2011年地区生产总值（GDP）111.61亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。分产业看，第一产业增加值33.43亿元，增长4.2%；第二产业增加值49.73亿元，增长22.4%；第三产业增加值28.45亿元，增长9.6%。三次产业比例由上年的32.240.827.0变化为30：44.5：25.5，其中工业增加值占GDP的比重为41.3%，比上年提高4个百分点。 2011年全县地区生产总值 单位：万元指 标绝对数比上年增长% 生产总值111610113.1第一产业334305 4.2第二产业49731822.4第三产业2844789.6其中：交通运输、仓储和邮政业269908.5批发和零售业281369.7住宿和餐饮业2711210.6金融业158787.2房地产业498785.3其他服务业13648511.52007-2011年地区生产总值及增长年末在岗职工2.19万人，新增城镇就业4648人，下岗失业人员再就业1848人；城镇登记失业人员1557人，比上年下降67.9%。（4）固定资产投资 2011年固定资产投资68.4亿元，比上年增长34%。其中，城镇投资59.35亿元，农村投资0.9亿元。2007-2011全县城镇固定资产投资及增长 从产业看，一产完成投资2.24亿元，二产完成投资31.36亿元，三产完成投资34.8亿元。三次产业投资比为3.3：45.8：50.9。与上年相比，二产投资比重提升4.5个百分点。房地产开发投资81567万元，比上年有所减少。第五章 项目建设方案5.1 建筑设计指导思想5.1.1 项目建设应以党的十七大精神为指导，因地制宜、实事求是，按照“实用、够用、经济、安全”的原则合理确定建设方案，积极配合上级部门落实责任，防止项目资金的流失，以确保专款专用。5.1.2 遵守国家有关法规，进一步健全机构，明确工作职责，规范工作流程，强化基础能力，提高服务质量，满足相关规定、规范及技术标准要求。5.1.3 遵循可持续发展原则，在建设规模上保留一定的发展空间。5.2 总体方案设计原则5.2.1 采用的主要国家行政规范规程 （1）办公建筑设计规范 （2）建筑设计防火规范 （3）混凝土结构设计规范（GBJ10-89） （4）建筑结构荷载规范（GBJ9-87） （5）建筑抗震设计规范（GBJ11-89） （6）建筑地基基础设计规范(GBJ7-89) （7）钢筋混凝土施工规范5.2.2 设计目标与原则及应遵循的原则结合项目规划要求，充分利用原有的地位置优势资源，依据统筹兼顾、综合利用、不重复建设的思路，综合解决好统筹城乡服务、社会保障、网络平台、办公等各种因素，创造一个既经济又适用的服务平台。应遵循国家的基本建设政策和有关建筑设计规范、定额指标、建设标准要求。项目建筑与外建筑之间的距离，应符合安全防火及卫生间距等有关规定。项目建筑位置、体型、层数、出入口位置等既要满足其功能要求，也要考虑建筑组合的完整性及城市规划的要求，同时也应与周边景观、环境相协调。项目建筑物的出入口不应少于二个，人员出入口不应兼作废弃物出口。应充分利用和保留原有的自然环境，适量地进行必要的改造，因地制宜、合理有效地使用土地。5.2.3 环境设计原则贯彻适用、经济、美观的原则，建筑标准按建设条件合理确定。建筑外铺设人行道，人行道全部按照XXXX城市规划铺砖；建筑物周围有空地条件时，尽可能种植绿化树鲜花。卫生间清洗污水经污水处理池处理后排入下水道。5.2.4 总体布置建筑基地中，沿将军山路设置办公楼出入口、交易中心出入口，沿府东街设置城市展览馆出入口，并规划出大面积的集散广场，为基地及城市服务。建筑中一、二层及中庭为城市展览馆。其中城市沙盘放置在中庭的大空间之中，周边结合徽派建筑中小环境加以布置；一楼展厅以半开放空间形式布置，沿流线布置出城市的过去、现在、未来展览展品；二楼展厅分别展览XXXX乡土风情、先进科技以及文化展览部分。三、四层分别为房地产交易中心，为整个城市服务。其中布置的空间有：商品房交易中心、二手房交易中心、商业用房交易中心，各司其职，使用起来较为方便。在其周边主要辅助以办公空间以及休息空间和开敞空间。另外在二三层设计出一个两层通高的声光电展示中心，以及四层的大会议厅。五层至十三层以办公为主，十四层为多功能大会议室，功能分区明确，可以更好的提高办事效率。整体建筑无论在建筑造型还是内部空间细节，都呈现出徽派建筑的韵味和感受。5.3、结构设计5.3.1、设计依据建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001建筑抗震设防分类标准 GB50223-2008建筑结构荷载规范 GB50009-2001（2006）建筑地基基础规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2010建筑抗震设计规范 GB50011-2010建筑桩基技术规范 JGJ94-2008人民防空地下室防空规范 GB50038-2005地下工程防水技术规范 GB50108-2001本项目地处宿松。基本风压:0.40kN/m2,基本雪压: 0.35kn/m2。地震抗震设防烈度为6度,设计基本地震加速度为0.05g,设计地震分组为第一组。5.3.2、结构设计本工程建筑结构的安全等级为二级,建筑抗震设防分类为丙类,设计使用年限为50年.结构选型和抗震设防等级：本工程采用框架结构,办公楼部分其框架抗震等级为三级。展厅部分抗震等级为四级，其中展厅屋顶采用网架结构。一般梁的高度取跨度的1/12,梁宽取200500mm.办公楼框架柱轴压比控制在0.85以内，展厅部分框架柱轴压比控制在0.90以内。基础选型:视地质情况定,采用柱下独立基础、梁筏基础或者是桩基基础.5.3.3 主要材料钢筋:采用HPB235,HRB335和HRB400砼强度等级:C20C50砌体:0.000以下,采用MU10多孔砖,M5水泥砂浆; 0.000以上,外墙采用MU10多孔砖,M5混和砂浆,内墙采用轻质砌块,容重小于11kn/m3。5.4 给排水设计5.4.1设计依据室外给水设计规范 （GB50013-2006）；室外排水设计规范 （GB50014-2006）；建筑给排水设计规范 （GB50015-2003）2009版高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95 (2005年版)自动喷水灭火系统设计规范 GB 50084-2001(2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-97建筑灭火器配置设计规范 GB 50140-2005 建筑专业方案设计图纸及说明。5.4.2 室外给水从市政给水管网接入两路DN150给水管，在本工程内布置呈环状管网，供给本工程生活用水、消防给水。市政水压为0.3Mpa。5.4.3 生活给水系统 地下室至地上四层的生活给水由市政给水管直接供给。在地下设备用房内设一套无负压给水设备，供给五至十四层的生活用水，五至十层的生活用水设减压阀组减压供给。确保每层卫生器具给水配件处的静水压力不大于350Kpa。5.4.4 开水供应在办公每楼层设自动净化电开水器，集中供应开水。5.4.5 排水系统1、生活污水经室外化粪池处理后，排入市政排水管；2、建筑屋顶、室外道路雨水均采用有组织排水，排入市政雨水管网。 3、在地下室内设备用房、车库内设集水坑，分别设污水泵将污水提升排至室外排水检查井。5.5 电气设计5.5.1、本工程电气专业采用的相关规范：供配电系统设计规范 GB50052-2009；民用建筑电气设计规范 JGJ16-200810KV及以下变电所设计规范 GB50053-94；低压配电设计规范 GB50054-95；建筑物防雷设计规范 GB50057-94（2000年版）；建筑设计防火规范 GBJ16-87（2001年版）；建筑照明设计标准 GB50034-2004；火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98；5.5.2、设计范围10KV变电所、380V配电、照明、防雷接地、网络、电话、有线电视、漏电火灾报警系统、火灾自动报警系统。5.5.3、配电系统； 负荷估算指标：办公面积按照每平方70W计算、地下室按照每平方30W计算、水泵房及电梯按照75KW计算、小区室外照明及立面照明按照30KW计算，补偿后功率因数按照0.92算，办公负荷的需要系数按照0.75计算，地下室负荷需要系数按照0.7计算。计算结果为：Pn=1496KW、Pj=1161.75KW、Sj=1262.8KVA，根据计算结果，拟在负一层变电所设两台800KVA干式变压器为本建筑供电。本工程拟在地下车库设一座10KV变电所。从市网引两路10KV电源，穿钢管埋地引入本工程变电所。该变电所的计量采用高压计量。 变电所低压侧集中设无功补偿装置，补偿后的功率因数为0.92本工程的二级负荷有：电梯、风机、水泵和应急照明，二级负荷采用双电源供电，末端自动切换。5.5.4、照明系统：照明配电系统采用放射式与树干式相结合的配电方式，干线采用YJV-1kv电缆在电井中敷设；支线采用BV-750导线经线槽或塑料管在吊顶、地坪、墙暗敷。灯具采用节能型(带电子镇流器)，功率因数不小于0.9。应急照明及疏散指示灯采用自带蓄电池式灯具，应急时间不小于90分钟。照度标准严格按照国家相关规范进行设计。5.5.5、防雷保护、安全措施及接地系统1、防雷保护：(1)本工程按第三类防雷措施设防；(2)在楼顶设避雷带作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；(3)为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。2、安全措施 (1)本工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统，三相五线制。 (2)其中性线和保护地线（PE）在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；(3)防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置； (4)在配电室,卫生间等处设局部等电位联结； (5)本工程采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结；3、接地系统：强、弱电共用联合接地装置，要求接地电阻应不大于1欧姆；5.6、弱电部分 5.6.1 综合布线部分1.在五层设置弱电间，本系统采用由户外穿钢管埋地引入,埋设深度距室外地坪为-700,系统做好接地。2.网络、电话线路均选用UTP5E超五类线穿塑料管暗敷。3.金属线槽沿弱电竖井和走道内敷设,要求整个金属线槽形成电气回路并做好接地.由线槽至各信息点均穿塑料管暗敷,并与线槽做好电气联接.5.6.2有线电视部分有线电视采用电视电缆由户外穿管埋地引入,前端设备安装在底层弱电间内. 5.7漏电火灾报警系统本工程消防为二级保护，设置漏电火灾报警系统，在消防设备配电箱（柜）、照明配电箱内设置漏电火灾探测设备，控制主机设于一层消防控制室。5.8消防自动报警系统5.8.1 本建筑属于二类公共建筑，火灾自动报警系统保护对象分级为二级。在一层设消防控制室。5.8.2 采用集中报警系统，整个系统报括火灾报警、消防联动控制、消防专用电话、消防广播。消防控制室设于一层。5.8.3 常规部分： 1）、火灾报警：本工程为二级保护对象，走道、大厅、办公室、会议室等部位设置烟感探测器，地下车库设温感探测器。楼梯间、走道、大厅等公共场所设置手动报警按钮，设置数量保证每个防火分区内任何位置至最近一个手动报警按钮的步行距离不超过30M。消防值班室内显示烟感、温感探测器、手动报警按钮、水流指示器等报警信号，并进行声光报警，监视器屏幕显示火灾楼层及报警部位，打印记录火灾地点、时间及消防设备工作状况。2）、消防联动控制：火灾确认后，消防控制室进行如下动作：启动位于地下室的喷淋泵；启动有关部位的排烟风机，排烟口；3）、切断相关部位的非消防电源；4）、停止有关部位的空调风机、排风机等；5）、启动消防广播，按规定顺序进行报警。6）、火灾事故广播：本工程火灾事故广播利用公共广播系统。火灾将公共广播系统强制切换到火灾事故广播状态。7）、消防专用电话：本工程设置消防电话系统。消防泵房、变配电室等处设置消防专用电话，手动报警按钮处同时设置消防对讲电话插孔。其它消防设施：在地下变配电房分别设无管网气体自动灭火设备。5.8.4线路敷设：导线选型采用A级低烟无卤耐火电缆或电线，消防线路一律穿金属管吊顶、墙内敷设。消防电话、消防广播与其它线路分管敷设。线路吊顶内敷设时需对保护管刷防火涂料保护。5.9电气节能和环保1.在设备选择，变电所设置，照明灯具线路敷设等方面采取节能、环保措施。2.变压器（变电所）设置在负荷中心，以减少低压侧线路长度，降低线路损耗；变压器采用SG(B)11型高效、节能、环保型产品；变压器接线采取D,yn11接线方式；光源采用T5型等绿色、高效、节能产品；灯具采用高效、节能型灯具所有灯具的功率因数控制在0.9以上；给排水系统设备、电梯、风机设备宜采用智能控制方式等节电措施；单体建筑中的照明、动力分开计量，以便考核。第六章 环境保护与安全消防6.1环境保护执行标准（1）地表水环境质量标准（GB3838-2002）III类标准；（2）环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；（3）地下水质量标准（GB/T14848-93）III类标准；（4）城市区域环境噪声标准（GB3096-93 II）类标准；（5）土壤环境质量标准（GB15618-95）二级标准；（6）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准；（7）城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）。本项目严格执行国家的“以防为主，防治结合，全面规划，合理布局，综合治理”的环境保护方针。6.2 污染物与污染源分析6.2.1大气污染施工过程中，由于施工机械较多，易产生道路扬尘；灰土施工过程中，石灰的运输及拌和极易引起的扬尘，污染空气；运营期，对大气环境无影响。6.2.2噪声污染施工期机械设备及运输车辆产生噪音将对周围的居民产生短期影响；公路上的汽车产生的噪声，运营期，无噪音污染。6.2.3水污染项目在建设和使用过程中都会产生生活废水。6.2.4固体废弃物施工期间的建筑垃圾；运营期，办公区、生活服务区产生的生活垃圾。6.3主要环境保护措施6.3.1大气污染防治措施现场围挡在施工现场周围要设置高于2.5m的围挡，其他路段工地周围要设置高于2.0m的围挡。围挡要坚固、稳定、整洁和美观。6.3.2噪声污染防治措施（1）对建筑工地扰民的行业应严格限制其营业时间。（2）通过淘汰噪声超标的旧车、禁止汽车在城区鸣笛、达到防治噪声污染。6.3.3水污染防治措施拟建项目使用过程中产生的废水为生活污水，拟建化粪池进行生化处理。6.3.4固体废弃物的处理。项目建设过程中，要求施工单位安排专职人员收集包装废弃物和运输破损建材，及时清除建筑垃圾和生活垃圾。拟建项目使用过程中产生的固体废弃物（主要是垃圾及废弃瓜果）由物业管理部门安排卫生管理人员定时清除。6.3.5 环境保护措施1）、生活污水经室外化粪池处理后，排入市政排水管；2）、水泵采用减震器、减震接头，减低噪音。6.3.6 卫生防疫1）、公共卫生间设置专用通气管，可改善卫生间的空气卫生条件。2）、室内所用排水地漏的水封高度不小于50mm。 3）、公共卫生间内的蹲式大便器、小便器、洗手盆采用自动冲洗阀，防止人手接触产生交叉感染疾病。6.4消防措施火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：（1）搞好项目内部装修设计。按照国家建筑内部装修设计防火规范（GB50222-99）要求，本项目的内部装修材料，其顶棚、墙面应采用A级装修材料，地面应采用不低于B1级的装修材料进行工程建设。（2）制定消防安全制度。结合项目区内的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。（3）针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在招聘大厅及洽谈区不同的部分，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及求职防事故的能力。（4）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严重组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查是坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修、确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。（6）保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合国家规定的消防安全疏散标志。6.5安全因素分析及措施6.5.1 安全因素分析本项目不涉及易燃、易爆、有毒品。就项目在建和建成运营而言，主要涉及到建筑施工安全、运营过程操作中电器作业的安全和消防三大因素。（1）项目在建时安全措施。项目工程建设中，要严格按照国家建筑安装工程安全条例操作。在工程项目招标时，就要严格把关，项目业主单位同项目工程施工单位要签订“建筑工程安全施工合同”，明确责任，加强安全监管，保证项目工程如期顺利完成。（2）项目在运营中安全措施。一是要建立严格的安全责任制。安全责任制应从上而下地制订，层层建立安全目标，把安全责任落实到每个员工。二是建立健全安全工作机构。在项目经营管理中，机构人员要增设安全工作机构，或有专门人员从事安全工程。三是加强安全知识培训，做到岗前、岗中、岗后培训。项目施工中的所有从业人员都要经过相关部门的培训，经考试合格后方可上岗从业。6.5.2 安全措施（1）加强电器设备的有效管理。建立责任制，定期对项目的电器进行检查维修管理，对重点部位，重点电器，要落实专人管护。对于公众掌握接触的电器部分，要加强安全防护设施建设。（2）电气设备接线安全按GB50052-925供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防错误操作。主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时安全切断电源；设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。第七章 节能节水措施能源是工农业生产发展的基础，节约能源是我国一项长期的战略任务，是我国发展国民经济的长期基本国策，随着经济社会的加速发展，现阶段我国能源利用率很低，能源消耗指标很高，按产值计算是世界上工业发达国家的3-4倍，节约能原不仅极其必要，而且潜力很大，它是提高生产企业经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，项目在设计研究过程中，从工艺路线的确定，到主要设备的选择等，都把节约能源作为重要的环节来考虑。7.1 编制依据1、中华人民共和国节约能源法2、国家计委（1984）第1207号“关于工程设计认真贯彻节约能源、合理利用能源的通知”。3、国家发改委关于印发固定资产投资节能评估和审查指南（2007）的通知（发改环资200721号）4、建筑照明设计标准（GB50034-2004）7.2 能源消耗分析本项目属一般耗能项目，主要是在项目建设施工期水和电的耗用和项目运营后照明设备及辅助性设备的电耗和日常用水的消耗。7.3 节能方案技术设计从总体上讲，合理利用能源与节省消耗的意义重大。为此，本项目设计本着成熟可靠，先进合理的原则，积极采取节能与节电的生产工艺技术和高效低耗的装备，以期获得较好的节能效果。本项目节能技术设计从二个方面考虑：一是项目方案设计中的节能技术设计；二是项目建设中的节能技术设计。在这二方面的节能设计中，项目方案设计中的节能技术设计尤为重要，其他节能设计只是执行技术标准、规范操作的问题。项目方案设计中的节能技术设计，从根本上决定了项目的节能性质和要求。项目方案设计中的节能技术设计应根据项目建设的内容综合考虑，充分体现“安全性、实用性、节能性和效益性”。7.4 节能节水措施7.4.1 节能措施（1）节能项目建设在认真贯彻国家节能的法律、法规，落实国家相关建设标准，技术标准和中国节能技术政策大纲（2005版）中的节能要求，在节约经费的原则下，坚持贯彻节能设计技术标准。为实现节能降耗目标，本设计采用以下节能措施。建筑设计节能在施工中积极选择能耗低、耐久性、强度高的建筑材料及管材，采用外墙保温，节能玻璃，新型墙体材料及节能技术。建设布置时，尽量做到流程最短，以减少各种能源的损失。在保证生产生活安全情况下，尽量采用自然透光、自然通风设计要求，搞好项目设计、施工，以减少对电的耗用。电气节能选用SCB11节能型电力变压器，并且采用强迫风冷方式，提高对负载能力。变配电室设置在负载最集中的地方，以减少长期运行所造成的线路损失，并在变配电室设低压侧电容器补偿，自动补偿无功功率，功率因数提高到0.9以上。所有照明灯具均选用节能型灯具，萤光灯的光源选用三基色高效光源。建立正常的电气设备维修保养和照明灯具的清洁管理制度，以保证设备的高效运行及良好的照明环境。选用电感型电子镇流器，提高功率因素。灯具控制灵活，以适应不同功能的需要。空调节能所有空调区域，一方面对其围护结构采取有效的强化隔热措施，降低建筑能耗；另一方面，对所有空调冷（热）水管道、空调送（回）风管道以及主要空调设备均采取良好的保温措施，以减少系统的冷量（热量）损失，从而达到节能目的。（2）节水、节能措施1）、选用节水型卫生洁具及配水件，采用容积为3/6L的冲洗水箱。采用自闭式水嘴和自闭式便器冲洗阀。2）、采用优质管材，防止管道二次污染，减少管道漏损量。3）、四层以下生活用水均由市政给水直接供给。4）、采用无负压给水设备，充分利用市政给水压力，变频增压供水，降低能耗。(3)、给排水消防设计1、设计内容：1）室内消火栓消防系统；2）室外消火栓消防系统；3）自动喷淋灭火系统；4）建筑灭火器配置。2、水源：在室外设360M3地下清水池，储备2小时室内消火栓和1小时喷淋系统用水量。3、室外消火栓给水系统室外消防设计用水量30L/S，由市政给水管网直接供给，在室外消防水泵接合器5-40米内设室外消火栓。 4、室内消火栓系统1）设计室内消火栓用水量30L/S，火灾延续时间2h。2）在地下消防泵房内设有室内消火栓给水泵二台，一用一备。3）室内消火栓给水管连接成环状管网。4）在建筑每楼层设置室内消火栓，配置消防卷盘，确保相邻两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。 5）室外设置2套水泵接合器，总流量为30L/S。5、自动喷淋灭火系统：在办公、地下车库、会议、大厅等部位设置自动喷淋灭火系统：1）、本工程为中危险级级，设计消防用水量40L/S，火灾延续时间1h。2）、在地下消防房内设有喷淋给水泵二台，一用一备。3）、每楼层各设水流指示器和监控阀一套，所有信号传至消防控制中心。4）、室外设置3套水泵接合器，总流量为40L/S。6、气体灭火系统在地下配电房、档案室、信息机房内设无管网气体自动灭火设备。7、在办公楼屋顶设20M3消防水箱，储备10分钟室内消防用水量。设检验用消火栓。8、在办公楼消防电梯井下设容积2M3的集水坑，设排污泵将污水提升排至室外。9、建筑灭火器配置本工程按类火灾严重危险级配置。每处配置2MF/ABC5型手提式干粉（磷酸铵盐）灭火器。第八章 项目建设、实施方案与工程管理8.1项目建设项目实施由项目法人单位按项目实施计划负责组织实施，成立项目基建小组，由分管领导负责，相关职能部门参与，并负责落实项目资金和协调项目施工建设。8.2实施方案项目实施计划项目计划建设期为16个月，具体安排如下：第1-2月完成征地、立项，工程咨询、规划设计、施工图设计及招投标等前期工作手续；第3月完成场地平整、围墙等临时设施；第4-7月完成工程建设；第8月完成整体项目建设，交付使用；工程进度安排表 进度项目名称第1-2月第3月第4-15月第16月征地、立项等前期工作手续场地平整临时设施工程建设竣工交付8.3 工程管理本项目工程勘察、设计、施工、监理等按照建设行政主管部门规定的办法进行招标，择优选定勘察设计、施工承包、工程监理等单位，对工程的投资、进度和质量进行严格控制，确保工程按质按量按期建成。具体实施时应做好以下工作：1、施工队伍选择应采用招投标方式，优选信誉良好、经验丰富、价格合理的企业承担施工任务；2、项目建设领导小组应抓好工程质量、工程工期、安全等各项工作，力求高效优质；3、项目建设领导小组应控制好工程成本，合理使用项目资金，确保专款专用。 第九章 组织管理和运行模式9.1组织管理本项目由XXX