维修服务手册培训资料.doc

序号文 件 名 称文 件 编 号版本备注1.0工程组组织架构与人员编制、工作职能、岗位职责1.1组织架构WFHC-WI-EM-001A/01.2工程组工作职能WFHC-WI-EM-002A/01.3工程组各岗位职责1.3.1工程主管岗位职责WFHC-WI-EM-003A/01.3.2工程组长岗位职责WFHC-WI-EM-004A/01.3.3技工岗位职责WFHC-WI-EM-005A/02.0工程组工作目标2.1质量目标WFHC-WI-EM-006A/03.0工程维修服务管理制度3.1设备管理规程WFHC-WI-EM-007A/03.2设施管理WFHC-WI-EM-008A/03.3设备、设施分类代码WFHC-WI-EM-009A/03.4控制柜保养规程WFHC-WI-EM-010A/03.5闭路监控保养规程WFHC-WI-EM-011A/03.6道闸系统保养规程WFHC-WI-EM-012A/03.7防避雷系统保养规程WFHC-WI-EM-013A/03.8阀门保养规程WFHC-WI-EM-014A/03.9电梯机房管理制度WFHC-WI-EM-015A/046 / 46序号文 件 名 称文 件 编 号版本备注3.10电梯保养监督规范WFHC-WI-EM-016A/03.11水泵房管理制度WFHC-WI-EM-017A/03.12水泵保养规程WFHC-WI-EM-018A/03.13水箱、水池的清洁规程WFHC-WI-EM-019A/03.14用水供水管理规定WFHC-WI-EM-020A/03.15设备巡视WFHC-WI-EM-021A/03.16水表抄报作业指导书WFHC-WI-EM-022A/03.17维修安全工作制度WFHC-WI-EM-023A/03.18维修工作细则WFHC-WI-EM-024A/03.19维修过程的检验WFHC-WI-EM-025A/03.20保养期房屋质量管理WFHC-WI-EM-026A/03.21装修管理程序WFHC-WI-EM-027A/03.22柴油发电机保养维修规程WFHC-WI-EM-028A/03.23发电机操作规程WFHC-WI-EM-029A/0序号文 件 名 称文 件 编 号版本备注4.0工程维修服务质量记录表格4.1设备购置、改造及维修申请表WFHC-FM-EM-001A/04.2设备保养（检修）计划表WFHC-FM-EM-002A/04.3设备档案卡WFHC-FM-EM-003A/04.4控制柜保养记录WFHC-FM-EM-004A/04.5工程组值班记录表WFHC-FM-EM-005A/04.6配电间运行记录表WFHC-FM-EM-006A/04.7水泵保养记录WFHC-FM-EM-007A/04.8水箱、水池清洗记录WFHC-FM-EM-008A/04.9闭路监控保养记录WFHC-FM-EM-009A/04.10道闸保养记录WFHC-FM-EM-010A/04.11防避雷系统保养记录WFHC-FM-EM-011A/04.12阀门保养记录WFHC-FM-EM-012A/04.13水泵巡视记录WFHC-FM-EM-013A/04.14设施档案卡WFHC-FM-EM-014A/04.15维修服务工作单WFHC-FM-PM-004A/04.16公共设施巡查记录WFHC-FM-EM-015A/04.17消火栓检查登记表WFHC-FM-EM-016A/04.18灭火器检查登记卡WFHC-FM-EM-017A/01.0 工程组组织架构与人员编制、工作职能、岗位职责1.1 组织架构图 项目经理客服中心工程主管工程班长技 工1.2 工程组工作职能1.2.1 负责按照公司质量手册文件标准制定本组的作业规程和相关的管理制度及记录工作；1.2.2 负责策划和实施本部门人员的职业意识和技能培训；1.2.3 负责园区设施设备的接管验收和管理工作；1.2.4 负责业主装修方案的审核、监督、验收工作；1.2.5 负责相关工程技术档案的接管验收、收集、整理、归档工作；1.2.6 负责设施设备的维保计划及房屋完好率、设备完好率、设备事故率的记录统计工作；1.2.7 负责设施设备的维保养护及日常维修工作，保证供配电安全运行、电梯运行、给排水设施完好、强弱电、消防系统等设备运行正常；1.2.8 负责计量器具的正确使用和定期检查工作；1.2.9 负责电梯的年审、生活水池清洗、消毒工作。1.2.10 负责园区业主户内有偿维修服务工作；1.2.11 负责控制管理区域的水电能耗，做到节能降耗。1.3 工程组各岗位职责1.3.1 工程主管1.3.1.1 在项目部经理的领导下，负责工程组的全面工作；1.3.1.2 监督指导技工人员完成本职工作；1.3.1.3 根据项目要求和技工的特点，做好技工人员分工，职责分明，保证24小时有人值班；1.3.1.4 负责及时处理各类突发事件，并对突发事件的经过、处理方法及注意事项形成文字记录；1.3.1.5 定期巡查发电机房、水泵房、配电房、消防总控室，检查设备的运行情况，并签阅相关记录；1.3.1.6 负责本部门的培训，使员工端正工作态度，提高业务技能；1.3.1.7 负责工程组的考勤工作，向项目部经理汇报工程组的工作情况，提出管理建议；1.3.1.8 负责工程组人员的日常考核工作；1.3.1.9 协同项目部经理做好与供水、供电等职能部门的联系，掌握本园区水电用量变化情况，做到节能降耗工作，发现异常及时与领导汇报；1.3.1.10 按公司质量体系文件要求进行规范管理和操作；1.3.1.11 负责工程组质量记录的建立和检查，维修工作流程的不断完善，并负责保管有关报表及技术资料；1.3.1.12 负责项目管理范围内设施设备的大修、中修、更新提出合理化建议；1.3.1.13 负责本组工作计划、培训计划及采购计划的制订；1.3.1.14 完成领导交办的其他工作。 1.3.2 工程班长1.3.2.1 服从部门主管的领导，对工程组的工作全面负责；1.3.2.2 督促检查操作人员对操作规程及规章制度的执行情况；1.3.2.3 组织对突发性设备、设施的故障的分析、检修工作；1.3.2.4 负责园区供电、中央空调、供水等设施设备正常运行；1.3.2.5 负责业主入伙接房的验房检查及装修检查验收工作；1.3.2.6 负责班组公用工具、器具、材料管理及零配材料质量验收工作；1.3.2.7 负责园区彩灯、横幅的收挂工作；1.3.2.8 负责加强与相关部门的协调工作，合理安排班组人员的工作；1.3.2.9 组织班前会议，并组织班组人员进行岗位培训及安全教育；1.3.2.10 负责班组质量记录的建立和检查，及维修工作流程的完善，并负责保管有关报表及技术资料；1.3.2.11 完成领导交办的其它工作。1.3.3 技工1.3.3.1 服从班长工作安排，按时按质按量完成工作任务；1.3.3.2 负责园区水电及其他设施、设备的巡查维护工作，确保园区公共设备的正常使用；1.3.3.3 及时处理故障，并做好记录，对于无法处理的设备故障应及时上报主管领导；1.3.3.4 对设备设施勤维修、勤保养、勤巡视，避免事故发生；1.3.3.5 负责园区报修的维修，对维修材料尽量节约，杜绝浪费；1.3.3.6 负责业主入伙验房工作；1.3.3.7 负责准确填写技术设备的运行记录和维修保养记录，技术状况记录；1.3.3.8 积极参加公司及项目部组织的各项培训，不断提供专业技能；1.3.3.9 负责完成上级领导交办的其他工作。2.0 工程组工作目标2.1 设备设施完好率90%2.2 顾客请修满意率为85%2.3 统计与方法：2.3.1 设备设施每半年统计一次，以设备设施的巡视和保养记录为依据。2.3.2 每月统计一次，实际满意单数除以实际请修单数85%1.0 目的保证所有为顾客提供服务的公共设备（含机电、消防、清洁保安等）及满足服务要求。2.0 适用范围公司范围内所有的设备。 3.0 设备分类：根据设备对业主服务的重要性将其分为三级： 级设备：电梯、生活水泵、消防泵、喷洒泵、稳压泵、火灾中央报警控制系统、消防联动控制柜。 级设备：正压风机、对讲监控系统、交通道闸、排烟风机。 级设备：除、级以外的所有设备。如：防火卷闸门、小型控制箱（配电箱）、维修机具、潜水泵、防火门等。 4.0 职责项目部相关主管或工程组长管理设备维修保养计划；项目部工程组按计划进行设备的保养、维并填写记录表格；公司工程管理部对设备的维修、保养进行指导与检查。5.0 设备的编号：设备编号由以下四部分组成。 第一部分表示设备类别：用字母表示； 第二部分表示所属单位的名称：用相应单位代码表示； 第三部分表示单位设备序号：用数字.表示； 第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示； 例：CQLCZ（） 电 齐 创 梯 鲁 智 级 创 管 智 号 理 园 电 设 梯 备 6.0 设备的建档及资料管理6.1 设备的建帐分二级制 项目部对所管理的所有设备都应建立设备清单及设备档案，公司工程管理部只对（）、（）级设备建立设备清单。设备档案应包括有设备的基本情况、维修（包括大中修）记录、保养记录、运行记录（可另存）及相关的文件和资料。 6.2 设备的资料管理 6.2.1 对设备资料原件（或第一次复印件）由项目部统一建档保管。6.2.2 设备的定期保养记录、维修记录、值班记录等由工程组将其归入相应的设备档案内。7.0 设备的接管验收设备接管时按设备出厂说明书及有关国家规范验收。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改。设备的接管及验收由公司相关工程师会同项目部机电人员对发展商办理；单台设备也可直接由项目部直接对发展商办理，并保存验收资料。8.0 设备的使用、运行、维修、保养、检修、检查8.1 设备的使用权归项目部，相关工程师根据实际情况给予技术指导及建议，意见分歧较大的情况报请总经理决定。8.2 项目部技工按国家标准、公司工作手册及表格要求对本项目部管理的设备进行认真、全面、细致的运行监视、维修、保养并作记录。8.2.1 发现设备故障及损坏，由项目部组织工程组人员进行维修，工程组不能处理的故障及重大故障由公司派技术人员进行指导、协助；若技术人员也无法解决时，由项目部相关人员填写设备购置、改造及维修申请表，综合管理部审核并呈请总经理批准后，将设备送外修理或请专业人员来公司修理。维修完成后，应对设备功能进行检定，属、级设备的由相关工程师检定并备案；属级设备的由项目部经理,主管或工程组长所有设备维修管理处都应备案归档。8.2.2 对不能修复的设备，由工程组负责填写设备（机具）单，价值在壹千元以下的，由管理处经理签字后报总经理批准报废；价值在壹千元以上的，经项目部经理签字后，相关工程师签署意见，呈请总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期并有相应的批准文件。 8.2.3 公司工程管理部每年12月份组织制订各项目部下一年度的设备保养（检修）计划下发项目部由项目部工程组具体实施保养、检修并记录，工程管理部负责对各项目部的计划落实情况进行检查。8.2.4 设备监控8.2.4.1 电梯在质保期满后，应请专业公司对其进行定期的保养和维修工作，项目部负责日常运行监控工作。8.2.4.2 对于其它、级设备，工程组在保养时发现其部件磨损或电气老化严重，应及时予以更换。工程管理部负责督促检查，如发现问题，应责令其予以纠正。9.0 设备的检定9.1 对于电梯，项目部应监督电梯分包方进行认真的自检，并按规定报送政府有关部门检定。9.2 根据设备运行的需要，工程管理部可随时做出决定对单台设备进行检定。 10.0 新增设备的申请、采购、验证、入库建帐，按采购控制程序执行。 11.0 封存设备的管理封存的设备由所属单位贮存，并报工程管理部备案。封存地点应是干燥、干净、安全的室内场所。对于封存的设备应贴封存标记，重新启用时增加保养一次。 12.0 支持性工具12.1 设备购置、改造及维修申请表 12.2 设备（机具）报废申请单12.3 设备保养（检修）计划表 12.4 设备清单 12.5 设备档案卡 12.6 设备、设施分类代码 1.0 目的保证所有为顾客提供服务的配套设施满足服务要求。2.0 适用范围项目部范围内所有的配套设施。 3.0 职责项目部工程组负责对配套设施巡视、维修并填写记录表格；公司工程管理部对设施的维修、保养进行检查。 4.0 设施的建档及资料管理项目部对所管理的所有设备都应建立设施清单及设施档案，由项目部工程组将其归档。5.0 设施的接收设施接收时按设施出厂说明书及有关国家规范验收。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改。设施的接收由项目部人员对发展商办理；并保存接收资料。6.0 设施的巡视 每周对公共设施全面巡视，并做相应记录，发现问题及时处理。7.0 支持性工具7.1 设施清单 7.2 设施档案卡 7.3 公共设施巡查记录7.4 设备、设施分类代码代码设备、设施分类代码A水泵B风机C电梯D供暖环泵E供暖锅炉F闭路监控系统G消防设备（包括控制联动柜、报警控制器（屏）H对讲系统（包括对讲主机、视频监视器等）I电气柜（箱）（控制柜（箱）、照明配电箱、电表箱等）J维修机具（包括水电等维修机具）K交通道闸L避雷系统M防火门N窗O其它P水箱、水池、喷泉Q游乐设施、建身器材、自行车棚R信报箱、公告栏、宣传栏S垃圾箱、长条椅、楼梯扶手T垃圾中转站U园区道路、园区栅栏V车库、楼体外墙面W园区绿化1.0 目的确保控制柜的安全运行。2.0 范围控制柜检查、保养。3.0 要求3.1 严格按生产厂家提供的维保手册检查保养设备。3.2 以最少的停电时间完成检修。4.0 步骤4.1 按计划时间进行保养。4.2 检修前安排好工作程序。5.0 保养内容5.1 对配电设备和设备内的元器件进行清洁工作。5.2 对主线路和二次控制线路的连接可靠性进行检查，加以紧固。5.3 对操作机构和开关内的各个磨擦部分涂以凡士林润滑脂。5.4 反复操作三次，检查操作可靠性。5.5 用500M欧姆表检查主线路、元器件、二次控制线路的绝缘电阻，R10M欧姆。5.6 主开关触头的银基合金有烧损时，用锉刀和砂纸修平，烧损严重，表面修复不平则必须更换。5.7 对损坏的线路和元件进行修复或者更换。5.8 对供电系统的接地电阻进行测量，R4欧姆。6.0 安全注意事项6.1 必须设专人监护。6.2 工作前必须验电。6.3 检修人员应对整个配电柜的电气机械联动情况熟悉并会操作。6.4 检修中应详细了解哪些线路是双路供电。6.5 主线路检修时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。7.0 保养周期每季度一次。8.0 支持性工具控制柜保养记录1.0 目的 保证闭路监控系统正常工作。2.0 适用范围本公司管辖园区的闭路监视系统。3.0 职责由工程组按计划实施保养并记录，确保系统工作正常。4.0 内容4.1 室外摄像系统4.1.1 检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温扇清理一次。4.1.2 检查支撑杆地螺栓是否松动（螺丝加黄油保护）；检查接地是否良好，连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。4.1.3 做好防腐防锈工作，对铁杆部分刷防锈漆。4.2 室内摄像系统4.2.1 检查防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次，降温风扇清理一次，镜头焦距校调一次。4.2.2 检查支撑杆的固定与防腐情况，螺丝加黄油保护。4.3 监视与控制系统4.3.1 监控室通风，照明检查：室内所有设备检查。4.3.2 检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好，检查各画面是否正常，有无变色、模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象，并及时处理，若故障严重处理不了，应及时向项目部经理汇报。4.3.3 对主机、录像机进行除尘。4.3.4 对录像机磁鼓用清洗带进行清洗，以确保图像清晰。5.0 安全注意事项：高空作业注意作业安全。6.0 保养周期：每季度一次。7.0 支持性工具闭路监控保养记录1.0 目的保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。2.0 职责项目部工程组完成。3.0 内容3.1 修整挡车杆，对反光镜膜脱胶或脱落的进行修复。3.2 取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加润滑。3.3 视情况补充，齿轮箱内机油。3.4 全面紧固电线接头，限位开关关闭到位。3.5 检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。3.6 每年查验齿轮磨损及限位开关紧固。3.7 全面抹擦箱内各部件灰尘。4.0 安全注意事项： 注意手部外伤。5.0 保养周期每季度保养一次。6.0 支持性工具 道闸保养记录1.0 目的保证避雷系统在雷雨气候能正常起作用。2.0 职责由项目部工程组实施保养，并作好记录。3.0 保养内容3.1 检查避雷线、避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达30%以上的必须更换。3.2 用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。3.3 用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻（R10欧姆）。4.0 安全注意事项高空作业注意安全。5.0 保养周期每季度一次。6.0 支持性工具 防避雷系统保养记录1.0 目的保证阀门能灵活开闭，无渗透漏、无锈蚀。2.0 适用范围园区内的DN65以上阀门。3.0 职责项目部技工班实施保养并记录。4.0 内容：41 对阀门阀体外表的脱漆或锈蚀部分进行除锈，并及时补刷油漆。42 对阀门的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如。43 对阀门上的螺母进行防腐除锈，加黄油。44 对阀门漏水部分加盘根、堵漏。45 检查阀门与管头连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫，紧固螺丝。5.0 保养周期每季度一次。6.0 支持性工具 阀门保养记录一、电梯机房内的机电设备，由项目部工程组管理及巡视，无关人员禁止进入电梯机房，非管理人员须经技工程主管许可才能进入。二、值班技工应按规定对电梯运行情况定时进行巡查，做好巡视记录，夏季使用高峰期应加强巡视，现问题应及时上报。三、电梯机房内禁止乱拉、乱接线路。四、严禁违规操作，电梯维保人员操作及检修时必须按电梯的维修保养规范进行，工程组监督维修保养的整个过程。五、电梯机房内设备及线路的改变要项目部经理报公司领导批准。六、保持良好的室内照明和通风，墙上应配挂温度计，室温应控制在35度以下。七、机房每周清洁一次，保持房内清洁干净，无杂物。八、机房内消防设施完好，并有手持式气体灭火器。九、机房内应悬挂电梯故障困人解救操做步骤。十、应防止小动物进入电梯机房。一、保养维修人员进行工作时，应提前通知项目部，并在电梯入口处挂标识牌。二、对电梯进行任何调整或工作时，保证外人离开电梯。轿厢内无人，再关闭轿厢门。三、如果一个人攀登轿厢顶部，在操作处必须设挂贴醒目的标签“人在轿顶”或“正在检查”。如果维修操作与厅门按钮有关，要把厅门按钮电路切断。四、在电气装置周围工作时，应采取必要安全措施。五、当轿厢移动时，要牢牢抓住轿顶绳头板或其它固定部件，不可握住钢丝绳。在双绕钢丝绳悬挂的电梯上，握住钢丝绳子会造成严重的伤害。六、正确操纵轿厢顶部的按钮，并先加以检查。七、某些自动控制电梯，检查前先切断召唤电钮，然后操纵检修开关上下顶开动轿厢。八、只有在轿厢停止时，才可检查钢丝绳。九、应特别注意对重的相应移动，电梯可能从控制装置中接到电源，故应停车保养，且必须切断控制装置的主电路隔离开关。十、进入地坑前，把地坑制停开关，限位开关以及其它装置上的开关切断，防止轿厢上下移动。不可进入浸湿的地坑或在那里工作。十一、禁止在井道内吸烟和使用明火，离开时，向项目部汇报保养维修情况。如恢复使用，必须把“维修停用”标牌拆除。十二、每次保养完毕后，对分包方的保养记录签字和确认，并保存记录复印件。十三、每半年对电梯分包方服务质量做出评价。一、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统及相关机电设备由项目部工程组负责管理及定期进行巡视保养、维修、清洁等工作，并作好相应记录。二、泵房内机电设备由工程组负责，其它人不得操作，无关人员未经工程主管许可不得进入泵房。三、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵、喷淋泵等，在正常运转下，控制柜（箱）上的选择开关放在自动位置，所有操作标志简单明确。四、生活水泵每周至少轮换使用一次。五、消防泵按保养规程定期进行“自动、手动”操作检查，每年运行一次全面检查。六、水泵、浮球阀定期进行检查保养。七、泵房每周打扫一次，水泵及其周围管道每日检查一次。八、水泵内应悬挂管网走向图。1.0 目的保障水泵的正常运行。2.0 适用范围生活水泵、消火栓泵、喷淋泵。3.0 职责3.1 项目部工程组按规定周期维护保养并做相应记录。3.2 工程主管负责督促、检验。4.0 保养范围4.1 生活水泵的在运行泵与备用泵每周应互轮换运行至少一次；4.2 各种消防水泵每季度试运行一次，每次以不少于2分钟为宜；4.3 每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换；4.4 与泵体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵体同时保养；5.0 保养内容5.1 泵体部分5.1.1 如泵体有润滑油室，检查润滑油，如有油质变色、有铁屑等现象应更换；5.1.2 泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无流到地面现象；5.1.3 转动灵活无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固、螺丝无锈(有防锈措施)，垫片齐；5.1.4 外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭脾字迹清晰。5.2 阀门、管道及附件5.2.1 阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水；5.2.2 阀体手柄完好，阀杆加润滑油，外观整洁；5.2.3 单向阀动作灵活，无漏水；5.2.4 压力表指针指示准确，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。5.3 电机部分 5.3.1 外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有保护罩，接地良好； 5.3.2 线及联接端片连接紧密牢靠良好，无裸露部分，编号清晰；5.3.3 接地线牢固可靠，每年用500M摇表测试电机绕组绝缘电阻(R5M)，用接地电阻测试仪测试电机对地电阻(R4)；5.4 控制柜的保养内容按控制柜保养规程6.0 保养后试运转6.1 点动一次，观察转向、起动电流、电器动作顺序及指示讯号等，均正常后转入正常运转；6.2 泵输出水压压力表指示稳定、压力能满足楼宇用水要求；6.3 水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声；6.4 电机运行中三相电流、温度不得超过铭牌规定的额定值，转速正常；7.0 安全注意事项7.1 检修保养泵体和电机必须关闭控制柜电源总开关。7.2 注意手部和脚部，防止发生外伤。8.0 保养周期每季度保养一次。9.0 支持性工具 水泵保养记录1.0 目的确保向业主（住户）提供合格的生活用水。2.0 范围水池（箱）及管道的清洗、消毒、阀门检修。3.0 职责3.1 项目部每年对各水池（箱）消毒、清洗二次，如有特殊情况可临时增加清洗次数，并水样送检。3.2 清洗消毒、检修等工作由取得健康合格证的项目部技工进行。3.3 清洗具体时间安排按项目部的计划。整个清洗过程由工程主管组织进行。3.4 工程主管负责对水箱清洗消毒人员的业务进行指导，并对清洗消毒情况进行监督指导。4.0 内容4.1 准备工作4.1.1 工程组准备好清洗时所需机电工具，清洁工具及消毒药物。4.1.2 根据计划的清洗时间安排，提前24小时通知用户停水时间。4.2 清洗步骤4.2.1 清洗水池的用具及辅助器具的准备。4.2.2 使用低于36伏压安全照明灯具，并配漏电开关。4.2.3 排放水池中无法用生活泵抽出的水。4.2.4 放完水后，打开水池（箱）的盖，向水池中鼓风，鼓风半小时，班长及清洗水池的负责人召集清洗人员及检修人员讲解清洗程序、安全措施、技术要求以及安全注意事项。4.2.5 用燃着的蜡烛试验水池底部及内部是否缺氧。4.2.6 如无异常，向水池中传送工具，拉电源线，并准备清洗工作。4.2.7 刷洗六面体水池横、竖三遍，检修人员对水池中的管道及浮球、水位控制器进行维修，完毕后向水池内四周喷洒消毒粉，配比按使用说明执行。4.2.8 半小时后，再次进入池内进行通风、冲洗，最后清洗二次后，清除水池沟底污积，用潜水泵抽出沟中的水。4.2.9 完毕后，撤离现场时，检查是否遗留工具。4.2.10 在清洗水池同时，另派人检修、清理紧固阀门，清理过滤网。4.2.11 在水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常。4.2.12 清洗完毕水池后，第二天取水样，送水样到卫生防疫站化验，取证。5.0 安全注意事项5.1 电源线应是绝缘良好的导线，无漏电现象。5.2 安装漏电开关。5.3 使用低压安全照明灯具。5.4 上、下水池应穿防滑鞋，吊转用具应用绳子。5.5 未经验证水池中有无有害气体，不得进入水池。5.6 在水池中使用梯子必须有人扶着，斜度大于等于60度。5.7 在水池中检修浮球阀使用安全带，检修时下面严禁站人。5.8 消毒人员必须带防护眼镜和口罩。 6.0 清洗周期每年二次。7.0 支持性工具 水箱、水池清洁记录为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水的目的，特制订以下规定：一、由项目部指派一名责任心强，身体健康的技工负责楼宇水池，水箱的钥匙的管理以及水池、水箱的清洗工作，做到专人负责，持证上岗。二、在非限水季节（以市政府通知为准），项目部应尽力保证随时向住户供水，在确实需要临时停水时，应提前一天通知住户，长时间停水应尽量采取临时供水措施，向住户供水。三、贮水池（箱）应每年二次定期彻底清洗、消毒，项目部应作好清洗记录，并送水质样品到防疫站进行检验，水质必须合格。四、水池（箱）应加盖加锁，且密封良好，通风透气孔应作好防护措施，防止蚊虫进入。五、负责供水系统的人员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即组织抢修，杜绝浪费。六、每月要对住户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助防止大便器水箱长期跑水浪费。七、随时进行节约用水，计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。八、本办法与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。1.0 目的所有设备的运行处于受监控状态，保障设备的正常运行。2.0 适用范围配电设备、供热设备、水泵、电梯。3.0 职责31 项目部工程组按规定周期进行巡视并做相应记录。32 项目部工程主管负责督促、检验。4.0 巡视内容4.1 配电设备4.1.1 控制柜的电压、电流、指示灯等；4.1.2 控制柜的运行噪音是否异常、有无异味等；4.2 供热设备4.2.1 锅炉的运行是否正常，记录各项仪表的数值；4.2.2 循环泵的运行是否正常，记录泵的出口压力值4.3 水泵4.3.1 水泵的运行噪音是否异常，有无异味；4.3.2 水泵的运行电压、电流；4.3.3 水泵的出口压力（或稳压罐的系统压力）；4.4 电梯4.4.1 电梯的内（外）呼叫是否正常，轿箱门的开关有无卡滞。4.4.2 电梯曳引机的运行噪音是否异常，润滑油的颜色和油位；4.4.3 电梯机房的环境温度；5.0 巡视周期5.1 配电设备每日巡视二次。5.2 供热设备每日巡视四次。5.3 水泵每日巡视四次。5.4 电梯每日巡视一次。 6.0 支持性工具 控制柜巡视记录 供热设备巡视记录 水泵巡视记录 电梯机房巡视记录10 适用范围 园区内所有水表的抄报。20 职责工程组负责顾客水表抄报工作。30 抄报步骤31 每月把顾客水电底数记入水表抄表单内。32 将水表抄表单，在规定日期内报项目部客户服务中心。33 统计每月水总用量，发现异常时会同工程组主管一起分析，管路故障、水表不准时，应及时修复或更换。40 抄表标准41 实际抄表率达到100%。42 抄表准确率100%。50 支持性工具水表抄表单一、为保证安全工作，各员工必须熟知本安全制度，并认真执行。二、各特殊工种技工必须持证上岗，必须遵守本工种安全操作规程。三、各安全用品必须按规定进行摆放，每次使用前后必须认真进行检查，发现问题或不可靠因素，应立即停止使用，将其单独放置并向工程组主管或项目部经理报告。四、高空作业时，必须配戴好安全带和安全帽，并有专人负责监护。五、使用汽油、香蕉水等易燃物时，首先必须确定，现场无任何火源、火种（包括潜在的、可能产生的火种）后方可使用，使用过程中严禁吸烟，严禁一切可能产生火种的操作。六、使用电焊，切割机等设备时，必须清除完现场的易燃物后方可使用。七、原则上不带电作业，如必须，则应做好绝缘措施，且必须有专人监护。八、对不具备安全施工条件，而必须马上施工的，必须有专人在场监护，且施工前必须备好应急方案，做好应急措施，如在现场备齐灭火器、找好水源等。1.0 目的确保维修及时、高效，保证设备设施完好，让顾客满意。2.0 适用范围：所有的维修服务。3.0 内容：3.1 接待顾客的维修请求。3.1.1 无论接听业主（住户）的电话维修要求，还是接待业主（住户）的上门请求，均需热情礼貌按规定使用文明用语。3.1.2 无论何种情况，都不可拒绝住户要求上门维修或查看的请求。如有特殊情况应给予住户合理的解释。3.1.3 根据实际情况，预约上门查看或维修，并在客户请修登记表上作好记录。（如住户要求马上上门则必须在30分钟内达到现场）3,1,4 客户助理填写维修服务工作单，指定技工上门。3.2 上门查看（如为简维修无须此步骤）3.2.1 工作服穿戴整洁，佩戴工作牌方可上门。3.2.2 必须按约定时间到达（5分钟）。3.2.3 凭维修服务工作单进门查看。3.2.4 对发现的问题向住户提出解决方案并就所需材料，修理时间征询住户意见，并得到住户肯定方可进行下步工作。3.3 使用材料3.3.1 维修材料一般由业主（住户）提供。3.3.2 如住户对所需材料有特殊要求时，可到住户指定的地点购买，并开具发票或收据。3.4 上门维修3.4.1 工作服穿戴整齐，佩戴工作牌，对所需工具一次性配带齐全，并自带抹布以便清理工作现场。3.4.2 按约定时间到达住户门口（5分钟），按住户门铃或轻扣门环敲门，如住户因事外出，则视情况等待510分钟，方可返回。3.4.3 住户开门后，主动问候住户并介绍自己，说明来意，同时出示维修服务工作单。3.4.4 尊重住户的家居习惯及风俗习惯。（如穿鞋套等）3.4.5 如果材料由住户提供，应先对材料进行检验，如质量能满足住户要求，可进行维修，如不能满足住户要求，应向业主说明，征得业主意见，并在维修服务工作单上注明。3.4.6 维修过程中对住户提出的问题一一给予解释，对住户提出的要求尽量予以满足，不能满足的要耐心做出解释。3.4.7 维修中，要尽时不破坏房屋原样，维修完毕后，将所有原物复位，将工作中的垃圾清理干净，较多（大）垃圾则清理出户。3.4.8 维修服务完后，征询业主（住户）的意见，并在维修服务工作单上签字认可。3.4.9 严格按照特约服务收费指导标准收费。如有特殊情况，可与业主协商并请示项目部经理后，合理调整收费，并在维修服务工作单上注明。3.4.10 礼貌地向业主（住户）道别离开，严禁向住户索要小费，对住户馈赠的物品应婉言谢绝。3.5 公共设备设施的维修3.5.1 由主管或班长分配工作任务，签发维修服务工作单。技工按要求进行作业。3.5.2 由主管或班长对其作业进行检验，回收维修服务工作单，签字并存档。4.0 回访按回访制度规定的时间及回访率对顾客进行回访，向顾客征询维修效果。5.0 支持性工具维修服务工作单1.0 目的确保所需维修项目的及时进行高质量的完成维修，满足业主服务要求，保证园区内的设施设备正常运行。2.0 适用范围: 园区内各种维修的维修过程的检验。3.0 职责3.1 工程组长每日对维修服务工作单进行检验。3.2 工程组主管负责公共设施设备的周巡视并负责维修工作的检查。4.0 内容4.1 维修过程的检验要求4.1.1 维修服务及时性的检验：如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时不超过30分钟。维修时间视工艺复杂程序而定。一般维修不超过当天，对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过三天，（工艺要求特殊的例外）不能当天完成的，应向业主（住户）解释原因。4.1.2 维修服务质量的检验：按维修服务标准进行检验，功能性维修以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差，高低不平现象出现，与原有部位相比较，应无凸凹感。4.2 检验：4.2.1 日检：工程组长对每日维修服务工作单及时回收，以检验维修的及时性和住户对维修服务过程是否满意，检查当天维修任务的完成情况。4,2,2 周检：工程组主管每周对园区各公共设备设施的维修，保养进行检查，有问题及时安排技工解决。4.2.3 回访：项目部客服助理按规定的时间对业主（住户）进行电话或上门回访，并在顾客请修登记表上作好相应记录，对业主感觉不满意的维修服务，应立即安排返工或采取相应的措施进行处理。4.2.4 对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因，及时采取措施进行纠正，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施。 1.0 目的为了较好地解决保修期房屋质量问题，减少投诉和不良的社会影响，进一步加强管理，满足客户的正常使用。2.0 适用范围2.1 保修期房屋是指由开发商移交给物业进行物业管理的楼宇及配套的设备、设施。2.2 维修的期限为移交之日至保修期满质量解除之日止（特殊情况除外）。2.3 维修范围：主要是指由于施工单位施工质量不良而造成的问题。由于客户在使用中损坏或使用不当而造成建筑物功能不良不属于保修范围。如因设计或其它原因造成的质量问题，责任不清产生分歧时，由开发商提出处理意见。3.0 职责3.1 项目部负责保修期房屋客户有关房屋质量的投诉及现场确认,并负责将存在的问题汇总或保修