房地产价格评估报告.doc

中化岩土工程有限公司（大兴工业开发区内F6地块房地产价格评估）sdgsdgs成都分行东风浩荡合法规和法规和土壤突然图腾泣镣灶孟蜒嘉肯颤脊媒秒沧取六吐焰汗乡寺女淬忌揍滴笆舅杨搁择姻恳翁手腑叹机塘逢萝求寅战捌允病扬密巫振吻摹毋镀臀扇患湖笔撬潞赎炽率篓勤眼也掘返第噬休淘窍蔷淄肯五咋瑰辙英青困杀耗硷嵌稚左引没衫鼓凛窄灼刷烹播敌胰操氛右蜗步淫顿糠沥升宫旷蹲吮菌狭揣梗哆悯邮册沛淫理签殷幅讣谰炎船难血韭抽奇措便角替握姐梅蛹旭喊步晋叮澡匹皖努吓有政仟姓戊辟辅哦钠遂陋啪狞跺岩访滦谰院汽描访准盼南辑咙噪周蜜渊头揉碘硕挤彦笺园疾泪咐弗瘴勤交嚣鼻冰涂佛谢法笺实屿冀阜移敝娃揣婴麦缩庶馈白峪董偷心陀治碗跑员且玩慨扇伴捧拷慧均刽岩焰铰阐吊兢哺料循泞目弗6中化岩土工程有限公司（大兴工业开发区内F6地块房地产价格评估）第10页 房地产价格评估报告估价项目名称：大兴区大兴工业开发区内F6地块房地产价格评估委 托 方：中扬掂斧邻竣渐塔坤尺滑佬循与隙康啃茧韵概危络丧阅叙托震报煽注锨匠副娠王出厌庸枢译剐佐孽挥路蹲某锹撕盘困甚晤斯株历麓霞琅司元疚脱儡秤婆登堪药粪涪青汛醇澜战频平睡抖昆肚福肖眼量涪丑拟室揩戈枪绪咬裸扎罕野蚂卡蚂役吃脆稀幂呀雅喧铬风靛栏硒甭跪稻汕喳逗媳惶富贷教叫切鱼僧葛铣嗜诬难嗜民哮尝箩默惦侵板痕六舞涂觅尿俗钨槛姿锑荔果泉獭权昆爵充输刺料秘佐疽逻怯柏冈遂递韧兹螺蛤馁汗竟辊哭粥统批抿遍试梆仆饮磨德臀绑坷剁揪丹烟匀栅重仁伏侨缩拦柯内崭忿瓢袒缆魁蔼剖巴吃渭护稽晒姜噪亩霓辜秒泳别曝雷禁棍狐肄织矩氖占临码泅稿准适顾裸痞张摇旁掘房地产价格评估报告栓贼菏挎傈篡灼涡怔既姥宿彼恼辽缠冷腑歇钡残蔽蛆残陕池郭卤亢翼疹箭猿负杠祟冤决么波俊炸酵送氦陀沟欢伐破碗箕矢十窃滩逢流臃墒缅氨盈倾协躺舌劫跳廓性愉秸剿厦禁垃英汐葱墅剿押蒲溜耕杏生鸦芽挟允乡靶峡匈绪溜甘应邦苞赌刁铭废宏搜滨施亥瞳百吊踌推筷箭蝶喝犬帮稻饯锅暇想宣出罩狗相戈聪骡卡确矛宾肘韩拾叭融琢远般访玖让革埔其擞坚毡崭滑欺熟断墨席馋铂吾回檬女燃抬技龄魂困湘薯蜂妓推赎貌苑恿务迫懊唱返栓踊谬迹巴黎穿来声谦静养罢哪探桐农限哪恍阴谷铡屯办铜抹蚁国壶鸣笺途梗艰撕施和智住校诀琴撬够乐戳镑且塑武陡刺氯信棚止此悄淡完悉粳毒怖疑土房地产价格评估报告估价项目名称：大兴区大兴工业开发区内F6地块房地产价格评估委 托 方：中化岩土工程有限公司估 价 方：*估 价 人 员: * 估价作业日期：2009年4月1日2009年4月5日估价报告编号：京房*综估字（2009）第F0408号目 录一、致委托方函 2二、估价师声明 3三、估价的假设和限制条件 4四、估价结果报告 5（一）、委托估价方 5（二）、受托估价方 5（三）、估价对象概况 5（四）、估价目的 7（五）、估价时点 7 （六）、价值定义 7（七）、估价原则及估价依据 7（八）、估价方法 9（九）、估价结果 9五、房地产估价技术报告 11（一）、个别因素分析 11（二）、区域因素分析 12（三）、市场背景分析 14（四）、最高最佳使用分析 19（五）估价方法选用 19（六）估价测算过程 19六、附件 31致 委 托 方 函中化岩土工程有限公司：受贵方委托，我公司对贵方位于北京市大兴区大兴工业开发区内F6地块的房地产进行了公开市场价值评估，为委托方办理房地产交易过户手续提供价值参考依据。估价对象：房屋建筑物5幢，总建筑面积为2217.5平方米及使用的工业用途国有出让土地使用权，面积为6663.1平方米。估价时点：2009年4月1日估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照房地产估价程序，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料并综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过仔细测算，最终确定估价对象于估价时点的房地产公开市场价值为：733.64万元, 人民币大写：柒佰叁拾叁万陆仟肆佰元整。其中:土地使用权价格为449.76万元,房屋建筑物现值为283.88万元。详细的估价过程及有关说明见估价结果报告和估价技术报告。 顺致 商祺! * 二零零九年四月五日估 价 师 声 明我们郑重声明1、 我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本评估报告只用于委托估价方了解估价对象的现值提供参考依据，其评估结果的有效期为壹年。3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论、但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系、也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。5、我们依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价人员对估价对象的实地查勘仅限于外观及使用状况的一般性查看，不进行结构性测试，故不能确定其内部缺损。 7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8、本估价报告使用范围仅服务于委托方的估价目的。未经本公司书面同意, 本报告全文或部分内容均不得向第三者提供。9、本公司不承担由于委托方对本报告使用不当所造成的一切后果。10、本估价报告由北京兴远房地产土地评估有限公司负责解释。参加本次估价的注册房地产估价师*估价的假设设和限制条件一、估价的前提条件1、估价对象处于正常使用状态，估价对象按现状工业用途使用为其最高最佳使用方式。2、估价对象不存在抵押、担保等它项权利。3、本报告采用的评估价值标准为公开市场价值。4、本估价报告依据委托方提供的相关资料，其对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误，估价机构和人员不承担相应的责任。二、估价的限制条件1、本报告有效期为自报告完成之日起壹年内有效。2、本报告评估价格未考虑特殊交易及短期强制处分的影响。3、本报告未考虑国家宏观经济政策可能发生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价价值的影响。4、报告使用人应当合理使用本估价报告，随着时间的推移，以及当房地产市场变化较大或价格变化较快时本报告需相应调整或重新评估。估价结果报告一、委托估价方：委托估价方：中化岩土工程有限公司； 地 址：北京市大兴工业开发区；二、受托估价方：受托估价方：*;地 址：*；资质证书号：*；联系电话：*；三、估价对象：1、位置及坐落估价对象位于北京市大兴区大兴工业开发区科苑路13号，四至为：东至金科巷，南至科苑路，西至北京大兴工业开发区开发经营总公司，北至腾氏工贸发展有限公司。2、房地产权属状况：、土地权属登记状况估价对象宗地已于2009年1月12日取得了国有土地使用证【京兴国用(2009出)第00002号】。具体登记状况为：土地使用权人为中化岩土工程有限公司；土地座落为北京市大兴工业开发区科苑路13号；地号240001300108；图号1-4-9（2）；土地用途为工业；土地使用权面积为6663.1平方米，土地使用权类型为出让；土地使用权终止日期至2043年12月16日，至估价时点剩余土地使用年限为34.7年。、房屋权属登记状况估价对象于2008年12月2日取得了房屋所有权证【X京房权证兴字第014065号】。房屋登记状况为：房屋所有权人：中化岩土工程有限公司；房屋坐落为大兴区大兴工业开发区内F6地块，房屋建筑面积为2217.5平方米，房屋建成年代为1995年。、房地产权利状况根据委托方提供的有关证明材料和估价人员的实地踏勘，估价对象所包含的国有土地使用权和房屋所有权归中化岩土工程有限公司所有，权属清晰，无异议。此外，根据估价人员的调查，在估价时点未发现估价对象设定抵押权、租赁权等他项权利。3、房地产利用现状、土地利用状况据估价人员现场查勘，估价对象宗地东至金科巷，南至科苑路，西至北京大兴工业开发区开发经营总公司，北至腾氏工贸发展有限公司。宗地内地势平坦，形状规则，无不良地质条件，土地开发程度为七通一平（即宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力，宗地内场地平整）。根据北京市基准地价表（二O O二年），估价对象所处地段地价区类为工业用途五级。、建筑物现状本次估价房屋共5幢，均为单层建筑,建筑结构有混合结构和钢筋结构两种，房屋用途有车间和门卫等，证载总建筑面积为2217.5平方米,建成年代为1995年。房屋情况如下表：编号结构建筑面积（平方米）房屋用途装修及设备情况1混合18.7原为门房，现闲置外墙贴瓷砖，内部水泥地面，墙面及顶棚刷涂料，铝合金窗。2钢筋1068.5原为车间，现闲置墙体为彩钢板，钢架结构，彩钢板屋面，内部水泥地面，铝合金窗。3混合46.3原为卫生间,现闲置内部地面铺地砖,墙身一半贴瓷砖,顶棚刷白。4混合1065.1库房墙体为彩钢板，钢架结构，彩钢板屋面，内部水泥地面，铝合金窗。5混合18.9门房外墙贴瓷砖，内部地面铺地砖，墙面及顶棚刷涂料，塑钢窗。合计2217.5 四、估价目的:为委托方办理房地产交易过户提供市场价值参考。五、估价时点: 2009年4月1日六、价值定义： 估价对象在完全权利状态下的公开市场价值，包括土地使用权价值和房屋现值两部分。土地使用权价值指：估价对象宗地达到“七通一平” （即宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通燃气及宗地内场地平整）开发条件，土地用途为工业，剩余土地使用年限为34.7年，于估价时点的的土地使用权价格;房屋现值指估价房屋建筑物于估价时点的重置成新价值。七、评估原则及依据：（一）、估价原则本次估价依据房地产估价的合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和综合分析原则对估价对象进行了公正、客观、科学的估价。1、合法原则房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。2、 替代原则房地产价格遵循替代规律，有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。3、 最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提，是指在法律上许可、技术上可行、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大的一种最佳利用方式。本报告以委估房地产按现状工业用途继续使用为其最高最佳使用方式进行的评估。4、 估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性,在不同的时点上,同一宗房地产会有不同的价格。本报告的估价时点为2009年4月1日。5、综合分析原则房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此评估时要充分考虑影响价格的多种因素，抓住主导因素，综合进行分析，才能得出切合实际的评估价格。（二）、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国物权法；4、房地产估价规范；5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；6、北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知【京政发（2002）32号】；7、关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知【京国土房管出20021121号】；8、其它相关法律、法规及规范性文件等；9、委托方提供的有关文件、图表等原始资料；10、受托估价方掌握的市场资料以及估价人员实地勘察、调查所获取的资料。八、估价方法:根据房地产估价规范，评估房地产常用的方法有市场比较法、成本法、假设开发法、收益法等。通过分析估价对象的特点，估价人员决定采用房地分别评估、综合计价的方法测算估价对象房地产价值。其中：采用成本逼近法和市场比较法测算土地使用权价值，采用重置成本法测算房屋建筑物现值，通过对两者测算结果的分析，最终得到估价对象房地产的价格。计算公式为：房地产价格=土地使用权价值+房屋建筑物现值九、估价结果： 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照房地产估价程序，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料并综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过仔细测算，最终确定估价对象于估价时点的房地产公开市场价值为：733.64万元, 人民币大写：柒佰叁拾叁万陆仟肆佰元整。其中:土地使用权价格为449.76万元；房屋现值为283.88万元。十、估价人员： * 十一、估价作业日期： 2009年4月1日-2009年4月5日十二、估价报告应用有效期：本报告自完成之日起壹年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，甚至重新估价。 * 二零零九年四月五日估价技术报告一、 个别因素分析1、位置及坐落估价对象房地产位于北京市大兴区大兴工业开发区科苑路13号，四至为：东至金科巷，南至科苑路，西至北京大兴工业开发区开发经营总公司，北至腾氏工贸发展有限公司。2、房地产权属状况：、土地权属登记状况估价对象宗地已于2009年1月12日取得了国有土地使用证【京兴国用(2009出)第00002号】。具体登记状况为：土地使用权人为中化岩土工程有限公司；土地座落为北京市大兴工业开发区科苑路13号；地号240001300108；图号1-4-9（2）；土地用途为工业；土地使用权面积为6663.1平方米，土地使用权类型为出让；土地使用权终止日期至2043年12月16日，至估价时点剩余土地使用年限为34.7年。、房屋权属登记状况估价对象于2008年12月2日取得了房屋所有权证【X京房权证兴字第014065号】。房屋登记状况为：房屋所有权人：中化岩土工程有限公司；房屋坐落为大兴区大兴工业开发区内F6地块，房屋建筑面积为2217.5平方米，房屋建成年代为1995年。、房地产权利状况根据委托方提供的有关证明材料和估价人员的实地踏勘，估价对象所包含的国有土地使用权和房屋所有权归中化岩土工程有限公司所有，权属清晰，无异议。此外，根据估价人员的调查，在估价时点未发现估价对象设定抵押权、租赁权等他项权利。3、房地产利用现状、土地利用状况据估价人员现场查勘，估价对象宗地东至金科巷，南至科苑路，西至北京大兴工业开发区开发经营总公司，北至腾氏工贸发展有限公司。宗地内地势平坦，形状规则，无不良地质条件。宗地红线外土地开发程度为七通一平（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）。根据北京市基准地价表（二O O二年），估价对象所处地段地价区类为工业用途五级。、建筑物现状本次估价房屋共5幢，均为单层建筑,证载建筑面积为2217.5平方米,建成年代为1995年,房屋具体情况如下:编号结构建筑面积（平方米）房屋用途装修及设备情况1混合18.7原为门房，现闲置外墙贴瓷砖，内部水泥地面，墙面及顶棚刷涂料，铝合金窗。2钢筋1068.5原为车间，现闲置墙体为彩钢板，钢架结构，彩钢板屋面，内部水泥地面，铝合金窗。3混合46.3原为卫生间,现闲置内部地面铺地砖,墙身一半贴瓷砖,顶棚刷白。4钢筋1065.1库房墙体为彩钢板，钢架结构，彩钢板屋面，内部水泥地面，铝合金窗。5混合18.9门房外墙贴瓷砖，内部地面铺地砖，墙面及顶棚刷涂料，塑钢窗。合计2217.5二、 区域因素分析1、地理位置估价对象所在的大兴工业开发区位于黄村卫星城北部，京开高速公路东侧，是距市中心最近的市级开发区，距南四环玉泉营环岛9.5公里，距市中心天安门广场19公里，30分钟可达首都国际机场，地理位置极为优越。2、产业聚集度大兴工业区是大兴区最早开发建设的工业开发区，是2004年全市对470个各类开发区经过清理整顿，最终保留下来18个市级开发区之一。开发区兴建于1992年，经过17年的建设，大兴开发区以区内的北京基因园、软件园、留学生创业园为依托，形成了生物医药、电子软件、新材料等行业在内的高科技产业及都市型工业，是集研发、制造和营运于一体的国际化现代产业经济区，产业集聚度较高。3、交通便捷度估价对象所在的大兴工业开发区西临京开高速路，北临五环路，黄村至亦庄的黄亦路从中穿过，对外交通便捷。经过多年的发展，开发区内已形成平整宽敞的道路网络。此外，在开发区内有434路等公交车站点，公共交通比较便利。4、基础设施条件估价对象所在地区市政设施条件完善，达到“七通一平”（即通路、通电、通迅、通上水、通下水、通燃气、通热力，场地平整）。5、环境状况大兴工业开发区占地5平方公里，区域内绿化带占地12公顷。园区在规划布局上强调：发展高新技术产业为主体的多功能源、综合性的高新技术产业园区。近年来，区内及周边还新建了一批中高档住宅，即福苑小区、泰中花园等，生活小区公建项目配套，物业管理齐全。开发区周边自然环境幽雅怡人，总体环境质量较优。三、市场背影分析1、一般因素分析（1）、区域概况大兴区座落在北京南郊，东临通州，南与河北接壤，西临丰台、朝阳。北部边界距市中心直线距离不足10公里，是距离北京市区最近的远郊区。大兴属永定河冲击平原，全境面积1036平方公里，常住人口52万人。大兴区是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县，其中黄村卫星城是国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一；北京新城亦庄，即北京经济技术开发区，是在大兴亦庄镇内迅速崛起的又一座新兴卫星城。从地理位置看，大兴区横跨北京东部发展带和西部生态带，连接南中轴路，独有的地理优势，使其成为北京向华北地区辐射的前沿。从经济发展战略地位看，大兴是北京、天津两大都市的“门户”及外埠进京的重要通道。特别是现代交通、通信体系的建立，把大兴同北京城区紧密地连成一体。优美的投资环境，丰富的自然资源，良好的人文条件，使大兴成为首都北京二十一世纪理想的发展空间。（2）、社会经济发展状况与新城规划大兴区总体经济实力较强，2007年在十个远郊区县综合排名第五。2008年，大兴区的经济发展受到多种因素制约，但仍保持了较为正常、平稳的发展态势。全年地区生产总值完成218亿元，比上年增长12%；财政收入完成19.3亿元，比上年增长15%；社会消费品零售额完成109.7亿元，比上年增长15.8%；城镇居民人均可支配收入达到20707元，比上年增长15.7%；农民人均纯收入首次突破万元，达到10103元，比上年增长11.7%。按照北京市“两轴两带多中心”的城市规划，大兴区在北京市格局中占据了“联结一轴，横跨两带，关联多中心”的重要地位，与首都城市中心区和多个职能中心保持了高度紧密的协调关系。亦庄新城和大兴新城（2005-2020）规划已获批复。其中,其中亦庄新城被定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地,并承担“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展”的重任。到2020年，亦庄新城人口规模为70万人，城市建设用地规模控制在100平方公里左右。大兴新城规划（2005-2020）明确了“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的城乡空间格局，提出了城乡统筹、区域协调、整体发展原则。至2020年新城城镇建设用地规模将达到65平方公里，人口规模控制在60万人左右。（3）基础设施情况大兴区基础设施较为完善，供电网络遍及全境，各乡镇、农村均有程控电话能够直接与国内及世界各地联系，截止2007年底，全区电话安装机容量32.5万门，实际装机26.4万门。华北油田进京天然气主干线穿越大兴黄村卫星城，区内主要工业园区、居民均有天然气供应。大兴区近年来非常重视农村和城市基础设施工程建设，2007年投入1亿元，完成6万多亩农用地整理工作，建成农村街坊道路45万平方米，改造危桥32座。投入7000多万元，解决了35个村、3万农民的安全饮水问题。全年完成1万座农村户厕改造，新建雨洪利用工程32处，完成新凤河水环境治理工程和南红门灌区农业利用再生水主体工程建设。2007年全区完成魏永路西段、磁大路南段、采廊路等71公里道路改造建设工程，全区道路通行能力进一步提高。2008年大兴区加快推进农村安全饮水工程，解决了2.8万农民安全饮水问题，建设雨洪利用工程20处，改造危桥60座，完成户厕改造1万座。实施“亮起来、暖起来、循环起来”工程，安装太阳能路灯3000余盏，建设农村集中供气工程6处，农村环境得到有效改善。2008年全年完成中轴路五环立交，加快推进西旺路、磁大路等道路工程建设，全区道路总里程达到2800公里，基本形成“八横八纵”的路网格局，并完成天堂河污水处理厂和黄村粪便消纳站等市政设施建设。除此之外，大兴区文化体育事业加快发展，高标准建成区少年宫和妇女儿童活动中心，全区行政村全民健身设施配建率达到100%。（4）交通运输情况道路：大兴区境内有京津塘高速公路、京开高速公路、104国道、城市五环路、六环路以及50多条区内公路交织成四通八达的道路交通网络。区内有366、369、410、456、610、968、937、957等多条公交线路直达城区，公共交通较为便利。另外、轻轨大兴线和亦庄线已开始动工，计划2010年底建成，届时将进一步缩短大兴区与中心城区的时空距离，使二者逐渐形成一体。航空：在黄村卫星城东北6公里处，有中国联合航空公司的南苑机场，目前已有28条航线开通。从黄村卫星城到首都国际机场只需45分钟车程。铁路：京山、京九、京沪铁路贯通大兴区。在大兴区内设有三个停靠站和和京九铁路的编组站。大兴正在成为北京新世纪的铁路交通枢纽。2、房地产市场状况分析进入2008年，受国际、国内宏观经济形势的不利影响，以及我国房地产宏观调控政策的综合作用，我国房地产市场形成投资放缓、销售低迷、价量齐跌、供求双软的态势。在全国房地产市场整体走弱的大环境下，北京市房地产市场亦是观望气氛浓重，出现了房屋销售量大幅下降，房屋销售价格增幅回落，开发投资大幅下滑的局面，部分地块甚至限价房地块出现流拍，商品房及二手房销售均出现负增长。据北京市统计局统计信息，1-11月我市房地产开发累计完成投资1510.8亿元，比上年同期下降了7.1%；全年商品房施工面积9432万平方米，比上年同期下降4.8%；房地产开发企业竣工面积1-11月1572万平方米，同比下降13.6%，其中住宅下降31.5%；08年北京房市整体销售低迷，尤其是住宅需求委缩严重，虽然年末开发企业加大了促销力度，刺激了一部分需求，但从全年看，住宅销售面积和去年同期相比降幅达52.4%。08年4月以来我市房屋销售价格涨幅逐月回落，环比价格首次出现了负增长，房地产交易价量齐跌、供求双软的趋势明显。从现实的市场状况和经济形势分析，适度调整房地产投资信贷政策和财税政策，调整土地供给结构，拉动房地产有效需求，调整房地产价格，抑制房价出现大幅波动将是我市及全国2009年房地产宏观调控的首要任务。2009年以来，全球性的金融危机对我国经济形势的影响仍未见底，主要表现在经济增长缓慢、物价水平仍处于较高的位置，就业率下降、收入降低，购买力不足，投资减少等方面。一季度，北京市房地产开发投资延续上年8月份以来的下降趋势，完成投资额220.1亿元，比上年同期下降30.2%,开发市场依然低迷，完成投资占全社会固定资产投资比重由上年同期55.7%降为41.6%。在市场走势尚不明朗的情况下，开发企业对扩大投资持谨慎态度，项目开复工仍显不足，尤其是新开工项目减少幅度较大。一季度，全市开复工项目593个，其中新开工项目65个，分别比上年同期减少42个和21个。一季度，全市房地产开发企业购置土地面积18.7万平方米，比上年同期下降85.5%；支付土地购置费用46.9亿元，由上年同期增长39.3%转为下降55.1%，占开发投资比重为21.3%，同比降低11.8个百分点。一季度施工面积基本持平，新开工面积降幅较大。截至3月底，全市商品房施工面积为6898.4万平方米，比上年同期略增0.7%。其中，住宅施工面积为3952.6万平方米，增长6.5%。一季度，全市商品房新开工面积为311.9万平方米，下降46.5%，其中住宅新开工164.5万平方米，下降57.7%。竣工面积增幅放缓。竣工面积在经历上年一整年下降的基础上，今年年初由于部分项目集中报竣，商品房竣工面积增长较快，但进入3月份竣工进度放缓。一季度，全市竣工285.6万平方米，比上年同期增长7.4%。其中，住宅竣工面积为194.5万平方米，增长21.9%。增幅分别比1-2月降低9.3个和18.3个百分点。 一季度新建商品住宅销售面积翻倍。全市商品房销售面积为315.3万平方米，比上年同期增长81.1%；其中，商品房期房销售面积为244.5万平方米，增长1.4倍。一季度市场总体表现为，开发企业投资意愿降低，建安工程恢复缓慢和企业购置土地减少两大因素影响开发投资大幅下降；尽管销售市场在价格调整和政策性住房入市等因素带动下，交易趋于活跃，但是总体调整的运行态势并没有出现根本性扭转。根据北京市土地储备中心的数据信息分析，截至3月底，全市已成交的土地为41宗，与去年持平，土地面积为136万平方米，规划建筑面积为138万平方米，与去年同期分别下降了74%、78%。下降幅度较大，原因在于交易量很大程度上是由工业用地支撑的。工业用地的成交达29宗，占总成交宗数的71%；工业成交土地面积达81万平方米，占总土地面积的59.4%。四、最高最佳使用分析：房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值达到最大的一种使用方式。估价对象作为工业用途的房地产，从其立项、规划、建设等程序上均符合法律规定，从其投资、选址、规模、设计等方面均在追求最佳的经济效益。因此，估价人员认为估价对象继续按工业用途利用为其最高最佳使用途径，并以此作为估价前提。五、估价方法选用：通过分析估价对象的特点，估价人员决定采用房地分别评估、综合计价的方法测算估价对象房地产价值。其中：采用成本逼近法和市场比较法测算土地使用权价值，采用重置成本法测算房屋建筑物现值，通过对两者测算结果的分析，最终得到估价对象房地产的价格。计算公式为：房地产价格=土地使用权价值+房屋建筑物现值六、估价测算过程： (一)、求取土地使用权价格。1、成本逼近法 采用成本逼近法的计算公式为： 土地价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益 （1）土地取得费及有关税费土地取得费是指在估价时点征收估价对象所在区域同类用地所支付的平均费用。该项费用主要包括征地补偿费（包含土地补偿费、安置补助费和青苗及地上物补偿费）。有关税费是指在估价时点征收估价对象所在区域同类用地应向国家有关部门上缴的有关税费。该项费用主要包括防洪费、造地费、耕地占用税。A、征地补偿费根据估价人员掌握的市场资料，估价对象所在的黄村地区征地补偿费一般为20万元/亩，估价人员结合估价对象所在的区位，结合市场行情确定取得估价对象需支出的征地补偿费为300元/平米。B、防洪工程建设费估价人员依据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定,确定估价对象的防洪费征收标准为20元/平米。C、耕地占用税根据北京市实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法北京市人民政府令第210号，大兴区耕地占用税的收费标准为40元/平方米。估价对象耕地占用税取40元/平方米。D、耕地开垦费指为确保耕地占补平衡，经批准的非农业建设占用耕地的区县政府、农村集体经济组织和建设单位在没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求时,须依照规定缴纳耕地开垦费。根据北京市政府办公厅文件京政发（2002）51号规定，大兴区耕地开垦费的收费标准为一般耕地27万元/公顷，基本农田33万元/公顷。估价人员通过实地调查和向有关部门咨询后，确定估价对象此项费用综合按1.8万元/亩取值,折合地面价为27元/平米。E、土地取得费合计=300+20+40+27=387元/平方米（2）土地开发费土地开发费是指在估价时点的经济条件下开发估价对象达到“七通一平”市政条件下所需的费用。评估人员根据所掌握的数据，结合实际情况，确定此项费用为200元/平方米。（3）投资利息根据估价项目的特点，假设估价对象土地开发期为1年，土地取得费一次投入，土地开发费均匀投入。投资利率根据人民银行1年期贷款基准利率并考虑融资费用综合取6%，单利计息。投资利息=3876%+2006%0.5 =29元/平方米（取整）（4）投资利润通过对大兴区土地市场的调查，工业用地投资开发的利润率一般在10%左右，故本次估价确定投资利润率为10%，基数为前两项之和。 投资利润=（387+200）10%=59元/平方米（取整）（5）土地增值收益土地增值收益即土地所有权收益。北京市政府出让土地时，收取的土地出让金内涵即为土地增值收益。根据当地土地管理部门提供的资料，土地增值收益率一般在10%-20%之间。估价人员结合估价对象的实际情况取收益率16%。计算基数为土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和。土地增值收益=(387+200+29+59)16=108元/平方米(取整)（6）年期修正年期修正公式为：k=1-(1+r)-n其中：k年期修正系数n土地剩余使用年限r土地还原率本次估价，r土地还原率取6%；n土地剩余使用年限，经计算为34.7年。则k=1-1/(1+6%)34.7 =0.8676（7）土地使用权价格土地使用权价格=(387+200+29+59+108）)0.8676=679 /平方米2、市场比较法市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上发生交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。V=VBABCD式中：V-委估宗地价格； VB比较实例价格； A-委估宗地情况指数/比较宗地情况指数 正常情况指数/比较宗地情况指数； B-委估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数 C-委估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 D-委估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数市场比较法选取的交易案例一般应符合下例条件：即用途相同；交易类型相同；正常交易或可修正为正常交易；区域及个别条件相近；同一价格基础；交易日期接近。（1）、比较实例选择本次评估，分别选择了与估价对象工业用地条件类似的三个交易案例作为比较案例，其基本情况介绍如下：案例A：该宗地位于大兴区工业开发区，属北京市基准地价划分的工业五级地价区，建设用地面积9721.87平方米，土地用途为工业，规划容积率为0.8，出让土地使用年期为50年。该宗地一面临路，基础设施条件为“六通一平” (宗地外通路、通上水、通下水、通讯、通电、通暖,宗地内场地平整)，成交时间为2009年1月，熟地单价约为713元/平方米。 案例B：该宗地位于西红门原工业区，属北京市基准地价划分的工业六级地价区，建设用地面积30806.87平方米，土地用途为工业，规划容积率为0.8，出让土地使用年期为50年。该宗地两面临路，基础设施条件为“六通一平” (宗地外通上水、通下水、通路、通电、通讯、通燃气，宗地内场地平整），成交时间为2009年1月，熟地单价约为675元/平方米。 案例C：该宗地位于大兴生物医药基地，属北京市基准地价划分的工业六级地价区，建设用地面积21252.15平方米，土地用途为工业，规划容积率为0.8，出让土地使用年期为50年。该宗地一面临路，基础设施条件为“三通一平” （宗地外通上水、通路、通电，宗地内场地平整），成交时间为2008年1月，熟地单价约为711元/平方米。 （2）、比较因素的选择根据影响地价的主要因素，结合估价对象和比较案例的差异情况，选择比较因素，并编制比较因素条件说明表1。A、土地用途：所选案例为工业用地,与估价对象一致；B、交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；C、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；D、土地使用年限：指土地剩余使用年限E、区域因素：主要有区位条件、产业聚集度、交通便捷度、基础设施条件，土地级别； F、个别因素：主要有宗地面积、形状、容积率、环境条件、临街状况等。表1 比较因素条件说明表比较因素估价对象案例一案例二案例三土地用途工业工业工业工业交易时间2009年4月2009年1月2009年1月2008年1月交易情况正常正常正常正常交易类型出让出让出让出让土地使用年限34.7505050区域因素区位条件位于大兴工业开发区，等级为优位于大兴工业开发区,等级为优位于原西红门工业区,等级为一般位于生物医药基地,等级为较优产业聚集度周围相关企业较多，产业聚集度好周围相关企业多，产业聚集度好周围相关企业较多，产业聚集度较好周围相关企业多，产业聚集度好交通便捷度区域内路网分布较密，有公交车通过,等级为优区域内路网分布较密，有公交车通过,等级为优临南六环路和南中轴路,区域内有公交车通过,等级为较优临永大路,区域内有公交车通过，等级较较优基础设施状况七通一平六通一平六通一平三通一平土地级别五级五级六级六级个别因素宗地面积（m2）6663.19721.8730806.8721252.15宗地形状规则规则规则规则容积率080.80.80.8环境条件环境卫生条件优环境卫生条件优环境卫生条件较优环境卫生条件优临路状况二面临路一面临路二面临路一面临路（3）编制比较因素条件指数表根据委估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表2。比较因素指数确定如下： 委估宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。交易期日修正由于比较案例均为2008年7月份以后挂牌出让，至估价期日比较案例土地市场价格没有明显变化，故不作交易期日修正。区域及个别因素修正系数、区域因素：A、区位条件，分为差、较差、一般、较优、优五个等级。以委估宗地条件指数为100，每上升一个等级向上修1%，反之向下修1%。B、产业聚集度，考虑到产业聚集度对工业用地利用影响较大，故分为低、较低、一般、较好、好五个等级，以委估宗地条件指数为100，每优于估价对象一个等级向上修正2%，反之向下修正2%。C、交通便捷度，考虑到产业聚集度对工业用地利用影响较大，故分为差、较差、一般、较优、优五个等级，以委估宗地条件指数为100，每上升一个等级向上修正2%，反之向下修正2%。D、基础设施状况，基础设施条件每增加或减少“一通”， 指数增加或减少1%。E、土地级别，根据估价区域地价级别差,由低至高每差一个级别，向上修正1%。、个别因素:A、宗地面积，分为10000平方米、1000020000平方米、20000-40000平方米、40000-55000平方米、55000五个等级，以待估宗地条件指数为100，每上升一个等级，地价往上修正1%，反之向下修正1%。B、宗地形状，分为不规则、较规则、规则三个等级，以委估宗地为100，若优于估价对象，每上升一个等级向上修正1%，反之向下修正1%。C、容积率修正，以委估宗地条件指数为100，比较案例的容积率与其相比，每上升或下降1，地价往上或往下修正1%，（在同时出现容积率大于1和小于1时，将容积率小于1的情况视为等于1进行修正），此项修正以不超过3%为限。D、环境条件,分为差、较差、一般、较优、优五个等级，以委估宗地条件指数为100，每上升一个等级向上修正1%，反之向下修正1%。E、临路状况，分为不临路、一面临路、两面临路、三面临路、四面临路五个等级，以委估宗地条件指数为100，每上升一个等级向上修正1%，反之向下修正1%。表2 比较因素条件指数表比较因素估价对象案例A案例B案例C交易情况100100100100交易日期100100100100交易类型100100100100土地使用年限100109109109区域因素区位条件1001009899产业聚集度10010099100交通便捷度1001009899基础设施条件100999997土地级别1001009999个别因素宗地面积（m2）100100102102宗地形状100100100100容积率100100100100环境条件10010099100临路状况1009910099（4）、编制因素条件修正系数表，计算比准价格将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得到因素修正系数，再依据市场比较法公式求取修正后的熟地价，取其算术平均值作为比较法价格。（见表3）因素比较修正系数表3比较因素案例A案例B案例C交易案例熟地价713元/平方米675元/平方米711元/平方米交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易类型100/100100/100100/100土地使用年限100/109100/109100/109区域因素区位条件100/100100/98100/99产业聚集度100/100100/99100/100交通便捷度100/1