智能化大型生态住家社区建设项目申请报告.doc

智能化大型生态住家社区建设项目申请报告智能化大型生态住家社区建设项目申请报告 目 录1 总论51.1项目名称及建设地址5 1.2项目开发商简介51.3报告编制单位51.4研究的依据6 1.5项目建设内容和规模7 1.6投资估算与资金筹措7 1.7主要技术经济指标71.8结论及建议82 政策规划及市场分析10 2.120102011年房地产政策分析102.2地方宏观经济分析15 2.3某市房地产市场运行情况分析16 2.4某县房地产市场分析18 2.5目标客户分析212.6 项目定位233 项目建设SWOT分析253.1项目优势(S)25 3.2项目劣势25 3.3项目机会26 3.4项目威胁264 项目选址建设条件27 4.1项目选址27 4.2建设条件275 建筑条件方案335.1项目定位、目标335.2项目总体规划345.3建筑设计37 5.4结构设计39 5.5给排水设计41 5.6电气设计43 5.7暖通设计455.8天燃气管网设计506 环境影响现状516.1环境质量现状516.2生态环境影响分析516.3生态环境保护措施526.4环境影响评价536.5水土保持536.6特殊环境影响557 节能节水577.1编制依据577.2能源消耗577.3节能、节水措施588 劳动安全卫生消防618.1编制依据及采用的主要标准618.2工程的主要危害因素及主要防范措施628.3消防设计659 项目管理与实施68 9.1项目管理68 9.2进度计划7010 投资估算及资金筹措7110.1估算依据7110.2投资估算7110.3投资计划与资金筹措7211 财务评价7411.1经济评价参数7411.2财务效益基本分析7511.3评价点结论7612 项目风险分析及风险防范策略7712.1项目风险分析7712.2风险防范策略8013 社会评价8413.1社会影响效果分析8413.2项目与所在地区互适性分析8413.3社会风险分析8513.4社会风险评价结论8514 结论及建议86 14.1结论86附表：1. 营业执照复印件；2. 关于调整某名苑项目规划设计条件的函3. 国有土地使用证复印件；4. 规划用地许可证复印件5. 总平面布置图。1 总 论1.1项目名称及建设地址 项目名称：某名苑建设项目 项目地址：拟建项目位于某县上梅镇圆株岭上，南临城西路直线距离不到200米，紧邻某县中医院新址，西接某工业职业中学直线距离不到500米，西北接某县第三中学（某市重点中学）直线距离不到1.5公里。1.2项目开发商简介 项目申报单位：某房地产开发有限公司 某房地产开发有限公司，成立于2011年6月，公司注册资金1800万元。公司具有雄厚的经济实力和高素质人才，是一个经营理念超前的房地产开发企业。 某房地产开发有限公司具有完备的组织制制，按照精干、高效原则，机构设置有：总裁办、计划财务管理中心以及总工室、工 程技术、材料采购等部门。其中总裁办下设人力资源部、行政秘书部；计划财务管理管理中心下设财务结算中心、计划信息部、审计部等职能部门，公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，安全质量为根本的开发理念和经营、管理方针，切实转变观念，解放思想、实事求是，紧紧围绕市场狠抓经营、强化管理，树立责任感、认识危机感、不断留意和观察房地产市场场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化、人性化之路。 1.3报告编制单位 编制单位：某项目投资顾问有限公司（长沙分公司） 总公司住所： 长青北里 长沙分公司住所： 区人民东路299号世嘉国际 法定代表人： 注册资本：人民币捌佰万元 资质等级： 资质证号： 发证机关：国家发展和改革委员会1.4研究的依据 1.4.1项目研究依据 (1)国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）： (2)房地产开发项目经济评价方法（建设部建标2000205号）； (3)某县城市勘察设计院提供的方案设计说明： (4)建设方提供的市场调研和其它相关资料： (5)实地调研所取得的有关资料等； (6)国家有关行业规范、规程和技术标准等。 1.4.2研究范围 依据国家有关法令、政策、制度、规程、规范，对项目市场分析、项目建设内容及规模、项目选址、项目建设方案、节能、环评、工程实施管理、投资估算与资金等措、经济效益等进行分析研究，供决策机构决策参考。1.5项目建设内容和规模 某名苑项目规划总用地面积为13664（折合约20.5亩）， 总建筑面积42866，其中住宅38096，地下室4770。1.6投资估算与资金筹措项目总投资6922.66万元，项目建筑安装工程费4774.8万元，土地费用1218.67万元，前期工程费用95.5万元，基础设施建设费238.74万元，公共设施建设费268.4万元，开发期税费342.93万元，销售费用87.07万元，不可预见费用144.25万元。1.7主要技术经济指标 序号项目名称数量单位备注一规划指标1项目总用地面积13664平方米折合约20.5亩2总建筑面积43136平方米2.1住宅38112平方米2.2地下室5024平方米3建筑占地面积2739平方米4容积率2.79%5绿地率32%6建筑密度20%二投资估算及资金筹措1项目总投资6922.66万元2资金筹措6922.66万元2.1资本金投入3500.0万元2.2预租售投入3422.66万元三财务指标1营业收入9183.29万元3利润总额2260.63万元4所得税（含经营税）1213.11万元5税后利润1047.51万元6全投资内部收益率29.9%7资本金内部收益率29.9%8总投资收益率32.65%9资本金净利润率15.1%1.8结论与建议 1.8.1结论(1)项目的建设符合某县城市规划的要求,而且项目在城市规划的指导下进行实施,将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进.(2)项目定位为一个密度适中、高绿化率的智能化大型生态住家社区，规划设计从人性质出发，以宜人的建筑密度和简洁明快的建筑外形融合区内精心设计的绿化景观，营造出舒适的居住氛围和户外生活空间，所有户型设计根据大量的市场需求调查和居住习惯调查为某县人民量身定做。小区配套设施完善，项目的推出必将为市场所广泛接受。 (3)某名苑建设项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据市划局的规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通、园林、教育等各项要求，有利于增强城市功能的辐射作用。 (4)项目周边配套设施完善，交通便利，将给沿线物业带来升值机会。 (5)经分析，项目总投资6922.66万元，利润总额2260.63万元，税后利润1047.51万元， (6)从项目的敏感性分析计算来看，项目具有较好的抗风险能力。 综上所述，本项目具有良好的社会效益和财务效益，项目的建设是可行的。 1.8.2建议 (1)密切关注和研究国家和地方宏观调控政策，及时协调政府各相关部门关系； (2)积极应对面临的各类风险，研究市场，科学管理： (3)强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成： (4)做好纳税筹划工作。2政策规划及市场分析2.1 2010-2011年房地产政策分析 2.1.1信贷政策 2.1.1.1银监会制定新规加强贷款管理力度 银监会宣布，流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法已经通过，于2月12日开始施行。个人向银行贷款，银行至少要调查其五方面的情况，包括个人基本情况，收入情况，借款用途，还款来源、还款能力及还款方式，保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力。 同时，银监会要求银行在进行贷款调查时应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法，要严格执行贷款面谈制度。 2.1.1.2 2010年1月7日，严格执行二套房贷政策 2010年1月7日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，通知指出：合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 2.1.1.3 4月1 8日，国务院规定暂停发放购买第三套及以上住房贷款 4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2.1.1.4 2010年10月20日，住房城乡住建部通知，即日起上调个人住房公积金0.17和0.18个百分点 住建部发布通知称，个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点至1.91%；贷款利率五年期以下（含五年）上调017个百分点至3.50%，五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。 2.1.1.5 2011年1月26日，实行强化差别化住房信贷政策 2011年1月26日国八条指出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的I.I倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处埋。 2.1.2金融政策 自2010年1月18日起，国家对金融市场进行了一系列调控，出台了相关金融政策，以适应不同时期经济发展的变化。2011年是“十二五”的开局之年，央行将全面贯彻中央经济工作会议精神，以加快经济转变发展方式为主线，实行稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，增强政策的正对性、灵活性和有效性，更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通货膨胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，维持金融体系安全稳健运行，促进经济平稳健康发展。 2012年面对复杂的经济形势，中央经济工作会议提出，今年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性、继续处理好保持经济平衡较快发展、高速经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整。货币政策在以稳健为核心的同时做到稳中趋松，财政政策将更加积极，货币政策在稳健的基础上强调预调和微调。财政货币政府协同发力，从而推动中国经济“稳中求进”。 2.1.3税收政策2.1.3.1 2010年5月26日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。土地增值税清算时，已金额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开县发票或未金额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 此次政策从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，起到调节收入分配的作用；可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识；可以有效调节房地产市场的结构，引导房地产企业增加普通住房供给。 2.1.3.2 2010年6月3日，关于加强土地增值税征管工作的通知发布 通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。通知确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。 2.1.3.3 2010年9月29日，财政部、税务总局、住建部发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 2.1.3.4 2011年1月26日，“新国八条”，对个人购买住房不足5年转手交易的统一按销售收入金额征收。 之前的关于调整个人住房转让营业税政策的通知政策是：自2010年起，个人销售购买不足5年的非普通住房的，按照其销售收入征收营业税；个人销售购买5年以上的非普通住房或者购买不足5年的普通住房的，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税。现在的一刀切，5 5%的全额营业税使得5年内普通房源再交易成本将明显上涨，明显遏制了炒房行为。 2.1.4土地政策 2.1 .4.1 2010年3月10日，“国19条”出台，土地出让金首付不得低于全部出让款的50%，严禁别墅供地 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。 “国19条”的核心思想是规范房地产商拿地行为，整治囤地炒地。业内人士纷纷表示，此次新政尤为特殊的地方，在于对开发商的囤地行为提出了具体的监管处罚措施，包括实行开竣工申报制度、建立诚信档案、限制拿地等措施，都将对开发商造成实质性的影响。 2.1.4.2宅基地不得用作商品房开发 国土部发布完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知，再次明确农村土地不得进行商品房开发。“在留足村民必需的宅基地的前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发”。该规定还制定了完善宅基地申请审批制度，明确宅基地要张榜公布。 2.1.4.3 2010年9月28日，土地闲置一年竞买人禁止拿地 国土资源部和住房与城乡建设部共同发布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通如，通知指出对发现并核实竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、非法转让土地使用权等违法行为、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等行为的，在结案和问题查处整改到位前，必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。 2.1.4.4 2010年12月16日，土地违法推出首次问责 土地违法问责的内容将按照三部委制定的违反土地管理规定行为处分办法严格执行，土地违法问责对象可能涉及省市到三级地方政府，首次覆盖全国2859个县。而且今年被约谈的城市都是违法占用耕地面积比例的超过15%，在全国范围月平均违法占用耕地面积排名靠前的城市。 2.1.4.5 2011年1月26日，“国八条”严格住房用地供应管理 2011年国八条要求各地要增加土地有效供应，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。2.2地方宏观经济分析 2011年根据某县2011年国民经济和社会发展统计公报初步核算，全年实现县内生产总值1205422万元，增长12.0%。分产业看，第一产业增加值351561万元，增长3.6%；第二产业增加值390462万元，增长19.6%；第三产业增加值463401万元，增长12.2%。三次产业结构为29.2：32.4：38.4。全年完成财政总收入82793万元，增长31.9%，其中一般预算收入41856万元，增长26.6%。市场消费价格上涨幅度较大。全年居民消费价格总水平比上年上升6.3%，商品零售价格总水平上涨6.4%。农业生产资料价格指数上涨18.7%。 作为3+5城市群，某正处于两条经济轴的交汇处，且某县作为湘中新、邵、娄城市群的重要组成部分，区位优势明显，经济前景十分乐观2.3某市房地产市场运行情况分析2012年上半年，某市房地产市场总体上继续保持了平稳发展态势，房地产开发投资、商品房销售均有不同程度的增长，住房价格基本稳定。2.3.1房地产开发投资大幅增长，但增速逐月回落 上半年，全市完成房地产开发投资25.69亿元，同比增长44.8%，高出全省平均增速32个百分点。房地产开发投资呈现如下主要特点：一是县市增速明显快于中心城区。中心城区完成投资9.81亿元，同比下降0.1%，中心城区完成投资首次出现负增长。县市完成投资均有增长，其中某县、双蜂县增速明显，分别完成投资9.4亿元、2.13亿元，同比增长250%和58.1%;连源市、冷水江币分别完成投资1.7亿元、2.63亿元，同比增长26.9%和3.8%。二是增速呈逐月回落态势.。1-4月，全市完成房地产开发投资14.97亿元，同比增长66.2%; 1-5月，完成投资19.24亿元，同比增长57.80%; 1-6月，完成投资25.69亿元，同比增长44.8%。2.3 2中心城区房地产开发用地供应量价齐跌 上半年，中心城区供应房地产开发用地16宗，成交面积347.6宙，同比减少62.7%；成交金额4.92亿元，同比减少52.2%；土地成交均价161万元/亩，同比减少l9 5%。2.3.3商品房开发规模继续扩大 上半年，全市商品房施工面积746 91万ff12，同比增长25%，其中住宅施工面积586.85万，同比增长25.4%。全市商品房新开工面积147.93万，同比增长29.6%，其中住宅新开工面积117.4万，同比增长44.9%。商品房竣工面积97.54万，同比增长l67.2%，其中住宅竣工面积82.8万，同比增长l 73.2%。2.3.4商品房销售量增价稳，但库存压力依然较大 上半年，全市商品房销售面积86.3万，同比增长20.5%，销售金额2 8.46亿元，同比增长73 .7%。住房销售价格基本稳定，中心城区高层住房销售均价3350/，同比增长6%（见下表）。上半年，受楼市政策微调和部分开发商“以价换量”销售策略的双重作用，商品房销售出现了回暖，有效地消化了部分库存。但商品房库存数量依然较大，累计库存面积达120.49万，随着今年新增商品房不断入市，开发商去库存的压力越来越大。全市上半年商品房住宅销售平均价格（元）中心城区冷水江市涟源市某县双峰县高层33502450250027002750多层250017001800215023502.3.5房地产贷款余额保持增长，但增速回落 截止6月底，全市房地产贷款余额86.33亿元，同比增长30.69%，增速比上年同期下降3.65个百分点，创下了2008年以来的最低值。从贷款投向看，开发贷款余额9.4亿元同比增长14.9 1%，增速比上年同期提高2.24个百分点；个人住房贷款余额45.07亿元，同比增长50.69%，增速比上年同期下降3.01个百分点；个人商用房贷款余额8.26亿元，同比增长37.9%，增速比上年同期提高29个百分点；政策性住房贷款余额22亿元，同比增长10.52% ，增速比上年同期下降25.66个百分点。虽然今年以来货币政策进入适度微调期，央行既降准备金率又降息，但银行层面的资金宽松并不意味着房地产资金紧张局面得到缓解，银行对房地产业的贷款仍然实行差别化政策，上半年，全市开发贷款余额仅占房地产贷款余额的1 0.9%，再加上今年房地产信托将迎来集中兑付期。开发商面临的资金压力依然较大。2.3.6房地产税收大幅增长上半年，房地产税收完成6.16亿元，同比增长64%，占地方税收比重的28%。上半年房地产税收大幅增长，主要是加大了税收征管力度，先税后证、房地税收一体化管理得到了很好落实。同时，建立健全了存量房交易税收管理体系和房地产企业纳税评估及结算体系，充分挖掘了税收潜力。2.4某县房地产市场分析2.4.1某县经济发展稳固，房地产处于快速发展期近年来国民经济呈现加速发展之势，经济结构缓慢调整，潜力较大。2011年GDP达1205422万元，某县住宅产业仍将保持高速发展，住房总体需求处于增量型发展阶段，后续发展空间巨大。2.4.2全县房地产投资强劲成倍增长，产业地位日益凸显2011年房地产开发投资75729万元，增长2.7%。项目个数增长较快，全年施工项目133个，其中新开工项目66个，本年投产项目个数73个。房地产业投资的大幅增长，推动了城市基础设施建设的完善，也带动了水泥、建筑、建材、装修、家具等相关行业的快速发展以及增加社会劳动就业率。 2.4.3某县居民收入及居民储蓄总额逐步增加，市民对房地产购买能力逐步增强 历年来某县城市和农村居民收入和消费性支出都保持增长，2011年城市和农村居民收入平均增长速度分别保持在11.5%和16.0%。城市和农村消费性支出平均增长速度分别保持在17.0%和35.9%。城市居民收入由08年的1276元，上升至11年的12178元，城市消费性支出由08年的8690元上升至11年10041元，居民财富积累日益增加，为市场提供了充足的购买力。对房地产市场起到关键的作用。 2.4.4某县房地产市场前景好 “十一五”期间某县房地产业快速发展，北京城、东方财富街、汇丰时代广场、资水名苑等一大批房地产项目成功开发，东方财富街、资水名苑成为某县地标性建筑。“十二五”期间，某县将重点供应满足居民改善性需求的普通商品住房，适度开发高档住房。培育发展本土房地产开发和中介行业。“十二五”期间，商品住房建设以每年5万的速度递增。 总之，某县经济持续稳定高速发展，为某县房地产市场的发展提供了良好的平台。随着城镇化进程的发展，居民收入水平不断提高，消费市场目前较为活跃。某县房地产发展正处干摸索阶段，随着各成熟开发企业的入驻，市场环境短期内将面临调整，风险与机遇并存。2.4目标客户分析2.4. l目标客户需求分析(1)生活空间适度追求“阔绰”，主要追求后续空间的舒适性和实用性,在要求卧室、客厅、厨房传统界限的同时，也希望拥有更多的娱乐空间；(2)生活环境从多层次混合型社区向相对社区居住人群的单一化，内外环境优美，安全私密的社区的追求转变。社区不仅仅需要提供单一的居住功能，还需要能够提供休憩的空间，与亲朋交流的场所；(3)文化生活在一定环境条件允许的情况下，追求同一层次或高层次间自然、亲近的邻里文化；(4)隐性需要需要理性的标签，抹不掉的家族血缘生存方式，重视儿女的教育，潜意识的光宗耀祖的家族荣耀的社会认同度；(5)客户理想居处是：舒适的、有面子的、具有生活标签意义的现代生活区。2.4.2目标客户置业需求(1)瞻家型政府中高层公务员、国企中高层领导、银行职员、医院医生、高薪产业白领、大学教师、重点学校中小学教师、本地生意人；(2)养老型离退休干部、国企领导、教师、教授、在外地工作的某人; (3)投资型个体私营老板、本省外地投资客、经济发达城市投资客。 2.4.3标客户描述 2.4.3.1居家型客户 置定的首要目的是要改善现阶段家庭的居住和生活环境，年龄在2845岁之间，普遍具有较高学历，具备较强的经济实力，购房、子女教育、购车是主要的经济支出，他们已经具有了一定的社会地位，在购买物业时，看重项目的社区形象和产品品质，认同优越的生活环境。 2.4.3.2养老型客户 置业的首要目的是为自己和家人寻找一个环境舒适的常年生活居所。这部分客户具备较强的经济实力，购房在该阶段是主要经济支出。他们认同此区域优越的生活环境。 2.4.3 3投资型客户 这部分客户置业目的更多是看好发展前景和升值利好，在两型社区的开发建设背景下，随着某县东向区域的发展，城市化进程日趋明显，更多的投资客户到某县置业，满足自住、教育、养老投资等多种需求。2.5项目定位 项目的定位主要应综合考虑房地产的区域位置性、市场有效需求、现阶段消费能力、开发商的品牌等诸因素。该区域目前已形成较为完善城市基础设施及居民生活配套设施，区域内及周边的环境较好，交通较便利。 就本项目而言，将3050岁的中青年置业者确定为目标客户，将为该客户群提供成熟、舒适、稳定的生活空间，本项目将锁定在下列人群： 精英企业领导人：他们也许有能力购买别墅，但出于安全、子女上学等方面的考虑，他们还是希望能够居住在上下班、应酬方便但环境优雅、舒适的小区里。这些消费者对房子的要求是体面而不失私密性，功能齐全、大客厅、保姆房、健身房等居室空间一应俱全，景观视野好，停车方便、安全。对装修要求豪华、体面，能够充分体现自己在社会中的地位。 高收入企业部门经理：一些在金融机构、新闻单位、外资公司、IT企业、外贸企业等各类高收入企业的部门经理，他们的购买能力刚好可以承受此类物业，由于他们在事业上尚处于上升期，因而工作繁忙，很少有时间与家人在一起，他们职业在很大程度上是希望为其家庭创造一个舒适的环境，一部分人士还会与父母同住，以方便照顾家人。因此，他们对次卧、家属活动空间的要求甚高，对装修要求稳重、省事、实用，稍显含蓄。 高收入自由职业者：一些广告从业人员、设计师、作家、演员、知名主持人、记者等随着收入的增加成为当今“潇洒一族”，他们生活追求时尚、强调个性化，因而对于富有想象力的居住空间有自己的主意。如果能够将错跃层的设计理念引入其中，必将引起他们的关注，同时，他们对于在家办公的特殊要求也要在空间功能上予以满足。 政府领导及握有积蓄的老人：达到一定级别的政府领导或有较多积蓄的老人，他们买房一方面是为自己选择舒适的私密生活空间，不想过多地被人干扰，同时也是为了实现保值、增值的投资目的，为子孙后代留点产业。他们对房子的要求是私密性要好，空间划分功能性强，配套设施要齐备。2.6营销推广策略 2.6.1墼体形象 小区整体形象应定为“高档商业住宅小区”，重视中高档消费人群对环境和地区品位的追求，强调综合环境和居住方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出小区主体形象。 (l)升值潜力的高档楼盘； (2)成熟的、齐全的大型社区配套设施，满足消费多方面的需求： (3)物业管理周到，体现人性化服务： (4)引入智能化，提高标准档次。 2.6.2营销推广 2.6.2.1广告宣传 针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视、新闻发布会、户外及路牌广告等。 2.6.2.2促销 本项目主要针对中高消费群体，促销手段以集团认购和有针对性的举办展销会为主，其余方式包括：内部认购、现场样板房促销、广告宣传、灵活多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等。 2.6.2.3定价策略 价格优惠策略：付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其它优惠。 价格浮动策略：展销会期间优惠；限期优惠；正常销售期段浮动价；其他措施。定价方式：期房价、现房价、综合价、集团价，并考虑楼层、朝向、位置差别。3项目建设SWOT分析3.1项目优势(S)3.1.1区位优势项目位于某县上梅镇圆株岭上，南临城西路直线距离不到200米，紧邻某县中医院新址，西接某工业职业中学直线距离不到500米，西北接某县第三中学（某市重点中学）直线距离不到1.5公里，由城市发展与政策引导，故片区客户认知度较高。处于新城中心区与老城区交界处，全面融通新老商圈，区位优势明显。3.1.2建筑设计优势项目建筑规划全部为立足现实、远瞻未来，高起点、高标准的构建现代化居住空间风貌。3.1.3交通优势项目南临城西路，西接某职业学校，西北接某县第三中学，区域路纵横网四通八达。3.2项目劣势(w)(l)地块内形状南北长，东西方向为21127米，地势变化复杂，高度差较大，不利于整布局，对产品布局的合理性要求较高。 (2)项目拟以适中客积率、高品质开发，开发成本相对较高。而某县市场特征是对价格较为敏感，因而在价格竞争中有一定的劣势。 (3)市场环境低迷，进入2012年以来，房地产业正经历着巨大的考验。虽然当地经济发展较快，但是房地产行业整体发展较为低迷，该项目受市场环境影响较大。3.3项目机会(O) (l)尽管受房地产宏观调控政策影响，某县住宅市场一直保持增长态势。 (2)某县经济一直保持快速增长势头，2011年实现市内生产总值1205422万元，增长12.0%，某县城镇居民人均可支配收入达到12178元，增长11.5%;农民人均纯收入达到6977元，增长12%，连续7年保持全省经济十强县地位。消费升级趋旺。3.4项目威胁(T) 3.4.1同质化竞争 这主要是同区片未开发土地的条件相似，已有不少相同开发思路的楼盘。若遇集中上市，将形成一定销售压力。 3.4.2近期政策面仍偏紧，对购买力抑制较大 近期受楼市调控政策的影响，商品房销售回暖比较慢，导致消费者观望态度比较浓，对购买力抑制较大。 综上所述，从项目内部而言，地段优势较突出，设计理念新颖，符合目标需求，目前的劣势有望通过提高性价比而改善；从外部条件而言，不仅有稳定的市场，而且面临本区域升值和政府规划等大好机会，通过制订相应策略，威胁面不足为虑。因此，项目竞争优势明显，总体应持积极进入策略。4项目选址及建设条件4.1项目选址项目位于某县上梅镇圆株岭上，南临城西路直线距离不到200米，紧邻某县中医院新址，西接某工业职业中学直线距离不到500米，西北接某县第三中学（某市重点中学）直线距离不到1.5公里，由城市发展与政策引导，故片区客户认知度较高。处于新城中心区与老城区交界处，全面融通新老商圈，区位优势明显。4.2建设条件 4.2.1地理位置 某是全国商品粮生产基地县、农作物种子基地县和粮食储备基地县，是全省氨化秸秆养牛基地、模式化稻田养鱼基地、玉米生产基地、速生丰产林基地和双季稻田成建制亩产过吨粮县。又是国家农业综合开发、退耕还林、水土保持项目县。粮油、畜牧、水果、水产等，形成了产业化规模；作为特色产品的茶叶、烤烟、苡米、玉兰片、银花、厚朴、杜仲、天麻等，已建成了“基地十农户”的生产格局。某县地处湖南中部，资水中游，雪峰山东南麓，地处北纬2731-2814，东经11045-11141，辖区总面积3567平方公里，辖26个乡镇、2个国营林场、1个经济开发区，全县人口130万，其中农业人口116万。境内多为山丘盆地，气候温和，环境宜人，素有“湘中宝地”之称。西邻某市，东北至东南与涟源、冷水江市交界，南至西南与新邵、隆回为邻，西至西北与溆浦县接壤，北与安化毗连，市中心城区西距某市89.6公里，南距邵阳市80.8公里，西距怀化市222公里，东北距省会长沙市300公里。 4.2.2气候条件 某县地处湖南中部，内属中亚热带季风气候区。四季分明，但春温多变，寒潮频繁，4月份极端最低气温2，3、4两月历年平均有69次冷空气影响。历年5月中、下旬出现低温天气，影响早稻分蘖繁育。气温35t以上天数，平均每年234天，最多的1963年有49天。“倒秋”阴雨天多，气温低，9月份日平均气温连续3天以上低于20，平均出现于9月26日。地面温度年平均190，比气温高22，其变化趋势与气温基本相似。一年最低月在1月为58，最高月在7月为328，温度越高与气温差值越大。境内常年降水颇丰，县内各地年最大值2,008。9毫米，最小值095毫米。但时空分布不均，雨量多集中于春末夏初。县内年降雨量大于或等于1,300毫米的保证率。境内全年日照9253-1,8925小时，平均1.4880小时，日照率34。以7、8月最多，分别为2279和2219小时。11月3月均少于100小时，最少的2月仅612小时，其它各月均在100-160小时之间。无霜期280天。 4.2.3地形地貌 属山丘盆地，西部、北部雪峰山主脉耸峙；东部低山或深丘连绵；南部为天龙山、桐凤山环绕；中部为资水及其支流河谷，有江河平原、溪谷平原、溶蚀平原三种，系河流冲积、洪积而成，大多在海拔300米以下。 南北最长直线69公里，东西最宽直线84公里，总面积3567平方公里，折合535.05万亩.某县总面积占全省1.693%，占某市面积43.95%。境内多为山丘盆地。 4.2.4交通运输 沪昆铁路湘黔线横贯市境东西，东靠南北大动脉洛湛铁路，娄新高速、S255省道和S312省道穿境而过，交通比较发达。4.2.5工程地质条件 某县位于构造NE向沉降带，区内断层及褶皱构造较发育，各地层的勘察结果从上而下分述如下：(1)杂填土(Q4ml)层：杂色，松散，稍湿，以粘性土为主堆填，含少量碎石、砼块、建筑垃圾等硬杂质，硬杂质含量约30%，已完成自重固结。(2)耕土(Qpd)层：灰黑色，软塑流塑，湿很湿，含少量植物根系，具腐嗅味。(3) 圆砾(Qal)层：黄褐色灰褐色，中密密实，硅质，亚圆形，一般粒径220mm，最大直径达10cm，含较多粘粒，含少量白云母碎片。(4)粉质粘土(Qel)层：红褐色，可塑硬塑，干强度中等，低韧性，摇振反应慢，稍有光泽，含少量黑色铁锰质氧化物浸染及结核。(5)强风化泥质粉砂岩(K)层：红褐色，强风化，主要矿物成分为粘土矿物，节理、裂隙很发育，厚层层理，粉粒结构，RQD约3040，属极软岩，岩体较破碎，岩体基本质量等级为级。多处夹中风化岩层或透镜体。4.2.6水文条件资江为县城过境河流，流域面积300多平方公里，城区段5.6公里。资江某段多年平均流量409立方米/秒，多年平均最枯流量49.7立方米/秒，58年一遇洪水位190.2米，某县现有城市防卫厅洪标准为50年一遇洪水位，新城区的防洪标准也按50年一遇规划，省水利院推算水电站建坝后洪水位为189.8米。参照岩土工程勘察规范(GB50021-2001)有关标准判定：场地地下水对混凝土和混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。 4.2.7地震 根据建筑抗震设计规范GBS0011-2001，本工程的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.059；设计地震分组为第一组。 据查湖南省强震震中分布图及有关地震资料场地附近100年内未发现较明显的灾害性地震，该范围内无全新活动性断裂通过，无与地震有关的液化地层存在。根据某县工程地质情况，本项目采用钢筋混凝土框架一剪力墙结构，属二级高度钢筋混凝土高层建筑结构，框架抗震等级为丙级；剪力墙抗震等级为三级。楼盖采用现浇钢筋混凝土楼盖 4.2.8场地的稳定适宜性 拟建场地所在区域无活动性断裂通过，亦无新构造运动迹象，未见影响场地稳定性的地质构造，未见影响场地稳定性滑坡、崩塌、泥石流等不良地质，场地稳定，适宜进行本工程的建设。 4.2.9城市规划与区域性规划要求 在某县总体规划中，提出了全面加强环境保护，以宜居化、园林化、生态化为目标，着力打造绿色生态城市。坚持资源节约和生态环保优先，实现人与自然的和谐、持续发展。实行退城进郊，推进区域环境质量的改善。根据2010年5月11日娄府阅【2010】 44号文件精神，项目用地性质为综合性开发用地。本次规划将本项目作为住宅开发，符合城市规划要求。 4.2.10基础设施条件 (l)给排水及供电 本项目用电量较大，需由城市电网输入，项目紧临煤炭二处可由此接入，场址也已通城市自来水，故本项目生活用水与生产用水及用电有保证。自来水管由煤炭二处接入，排水排入城市下水管道。 (2)市政交通 该项目位于某县老城区，南临城西路，该项目交通条件优越，运输方便。 (3)邮电通信 某县属省内区域性邮政中心和信息枢纽，某县城区已建成程控交换网，宽带互联网，长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。本项目处于城市地带，信息传递方便，信息强。 4.2.11社会环境条件 当前某县积极加快城市建设，繁荣城市经济，着力打造山水园林工业新城。对接长株潭“3+5”城市圈建设，把城市建设摆在更加突出的位置，壮大城市产业，凸显城市经济带动作用，提升城市品位和文明，将某县建设成为湘中重要的区域性中心城市。发展城市经济，壮大域市产业。不断创新城市经营理念，大力盘活城区土地资源，繁荣建筑房地产、文化影视、商贸消费、休闲旅游等城市产业和消费市场，不断完善城市配套功能，提高城市发展的承载力。创新城市基础设施建设投入思路，提升城市品位，创建文明城市。本项目是一个高层住宅，项目的建设将极大的满足人民的日常需求。本项目有县委、政府的强力支持，某县县委、政府专门召开会议，认为本项目的开发，是认真贯彻某县城市发展和城市建设的重要举措，是对接融入长株潭“两型”社会建设，加快