国际商贸物流中心可行性研究报告.doc

.国际商贸物流中心可行性研究报告.【目 录】【前 言】1【核心内容提示】2【第一部分 *市宏观环境分析】31.1 城市概况31.2 经济社会发展状况51.3 城市规划分析61.4 某区商贸物流业发展规划91.5 *市河西商贸区规划分析131.6 宏观环境分析总结15【第三部分 *市商贸业市场调研】172.1 *商贸物流业发展历程172.2 *专业批发市场概述182.3 *商贸业市场调研182.5 经营户走访调研分析432.6 商贸市场调研总结442.7 *商贸业基本结论47【第三部分 项目开发必要性】503.1 加速实现政府规划目标503.2 高度整合提升现有资源503.3 强化城市核心竞争力513.4 确保*商贸持续发展513.5 推动城市现代化进程52【第四部分 项目资源分析】534.1 地块位置534.2 地块现状544.3 周边环境调查554.4 周边交通条件554.5 地块资源研判（SWOT分析）564.6 综合评估58【第五部分 项目定位分析】605.1 定位依据605.2 定位原则605.3 主题定位625.4 功能定位675.5 业态定位695.6 档次定位705.7 辐射定位71【第六部分 项目规划思路】726.1 规划原则726.2 规划思路73【第七部分 项目运营思路】787.1 运营模式787.2 招商模式797.3 推广思路817.4 经营理念82【第八部分 项目效益综合评估】848.1 社会效益分析848.2 经济效益分析86【结 语】88【前 言】很荣幸有机会向某区有关领导呈交国际商贸物流中心（暂名）可行性研究报告文本。本着科学发展观的精神，以及对*市商贸经济未来发展的高度社会责任感，我们通过前期科学的市场调查分析，按照现代商贸物流业的先进理念，对本项目的开发运营提出初步的概念性操作方案。我们坚信，在某区各级政府和社会各界的大力支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动*市商贸经济的发展和繁荣作出贡献。本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。【核心内容提示】 项目响应*市政府提出的“构筑商贸物流中心”和“加快对接桂林、张家界，与凤凰联手打造一小时旅游圈”的战略目标。以引领*市场转型升级为目标；以实现*市政府提出的“十二五”规划目标为己任；有效提升区域商贸经济档次和城市价值的功能，与目前*商贸流通业构成差异化、优势化发展，打造*城市商业文化 “金名片”、国内一流的商品交易集散平台。实现引领*商贸市场转型升级和可持续发展的远大目标。项目以现代的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的“第六代”市场品质；以丰富的商业资源，招商引进国内外商家品牌，打造一座聚集中外商品的、辐射五省边界地区的大型商贸批发中心；依托*丰富的少数民族文化资源，创建“中国少数民族文化创意博览城”，打造*旅游文化又一张“金名片”；以出色的规划布局，现代的建筑设计，营造情景化、舒适化、景观化的交易空间，体现良好的城市形象；以电子商务信息化手段，实现*商贸交易方式的转型突破。扩大*商贸流通渠道；以现代的会展功能，创建商品交易博览中心，树立*“五省边界地区”商贸中心的地位。 【第一部分 *市宏观环境分析】1.1 城市概况1.1.1 总体概述*市位于湖南省西南部，沅水中上游，现辖10县1市2区和一个省级开发区、一个省级工业园，面积2.76万平方公里，占全省总面积的13%，居全省14个市州之首，地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。地处湘、黔、桂、渝、鄂五省（市、区）交通要冲，战略地位十分重要，古有“黔滇门户”、“黔楚咽喉”之称，今为“大西南桥头堡”，有“火车拖来的城市”之称，发挥着“承东启西、南引北联”的重要作用。1.1.2 人口概况2011年末*全市总人口513.53万人，常住人口475.10万人。其中，城镇人口187.85万人，乡村人口325.68万人，全市城市化率37.7%。*属于少数民族地区，有侗、苗、土家、瑶、白、回等38个少数民族，有少数民族人口183.2万人，占常住总人口的38.56%。1.1.3 区位交通*市域是一个狭长地理单元,南北长达353公里, 东西宽约200公里,形似“跑兔”。东倚雪峰山脉，与常德、邵阳、娄底交界;北靠武陵山脉,与湘西自治州、张家界相连; 西与重庆黔江的秀山、酉阳以及贵州的铜仁、凯里地区为邻;南连九万大山,与广西桂林、三江、龙胜等地接壤。素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。*市有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，*编组站（*南站）是全国九大编组站之一，货物吞吐能力居全国第九。沪混高速铁路的建设将更加拉近*与周边中心城市的距离。*境内高速公路已建成的有沪昆、杭瑞高速，包茂、娄怀高速公路已陆续开工建设，预计将于今年建成通车。209国道与320国道在城区呈“十”字交叉，另加上319国道及10条省道公路纵横全境,县乡公路通达城乡。芷江机场距市区35公里，现已开通北京、广州、长沙航线。通航里程1000公里的沅水航运可通江达海。现已形成水、陆、空三位一体的立体交通网络，让*成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。1.1.4 自然资源*自然资源丰富，开发潜力巨大。为中国十大水能基地之一的主体地带，水能理论蕴藏量499万千瓦，可开发量460万千瓦，已建成五强溪、凤滩、洪江等水电站，总装机容量320万千瓦；*是湖南省的农业大市，是杂交水稻的发源地。*也是全省的主要林区和“冰糖橙”的故乡。有“水果之乡”之称，全市水果70多个品种，年产量80万吨左右。有各类药材270科1909种，列入全国重点中药材资源的175种。茯苓产量居全国第一，天麻产量居全国第二。1.2 经济社会发展状况1.2.1 经济持续稳定增长，综合实力迈上新台阶2012年*全市经济总量突破“千亿”大关，达到1000亿元(预计数，下同)，增长12.3%。财政总收入迈上“百亿”台阶，完成100亿元，增长33%;完成全社会固定资产投资600亿元，增长35.2%;完成社会消费品零售总额316.2亿元，增长15.1%。城乡居民收入水平稳步提高，实现城镇居民人均可支配收入15650元，增长13.2%，农民人均纯收入5130元，增长19.9%。1.2.2 三次产业协调发展，经济结构不断优化一、二、三产业分别增长4.4%、13.4%和13.7%，三次产业结构由上年的15.3：44.4：40.3调整为14.9：44.0：41.1。新型工业化步伐加快。规模以上工业企业达到600家；现代农业加速发展。粮食生产保持稳定，实现农产品加工业销售收入160亿元，增长20%；服务业得到进一步提升。商贸物流业持续繁荣，农博中心、火车站商业广场、西部汽车物流产业城等重点商贸物流项目顺利推进。房地产业稳健发展，全年商品房销售面积284万平方米，增长30%。全年接待国内外游客1700万人次，实现国内旅游总收入100亿元。金融机构各项存款余额突破1000亿元，全年新增贷款120亿元以上。1.2.3 社会需求趋于旺盛，发展后劲明显增强投资保持高位运行，完成全社会固定资产投资600亿元，增长35.2%。消费需求更加活跃，完成全社会消费品零售总额316亿元，增长15.1%。城乡消费同步增长，城镇实现消费品零售额264亿元，增长15.7%;乡村实现消费品零售额52亿元，增长11.7%。1.3 城市规划分析1.3.1 规划简介 *市是我国重要的铁路交通枢纽，湘、贵、黔、渝、鄂五省(区、市)边区重要的中心城市。2010年，城市人口50万人。至2030年，预计城市人口80万人。2010年，城市建设用地总规模50平方公里。至2030年，城市建设用地总规模85平方公里。城市用地发展方向以南向拓展为主，北延东进西提。城市空间结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水之间、城市交融、组团布局、共为一体”的生态型山水空间城市结构。以城中区为依存，城市绕城快速环道以内地区为核心，湖天路、天星路、迎丰路、红星路、武陵路舞阳路、顺天路、鹤洲路正清路为放射主轴，依托“山水”组织契入绿地，以铁路、城市主干道、河流为界，将主城区划分为四个中心引导的八个组团。1.3.2 发展方向以南向拓展为主，北延东进西提。主要发展方向是依托经济开发区向南拓展，同时在现状建成区的基础上沿环城路、湖天南路、天星东路向南形成湖田新区；次要方向是依托新建行政服务中心，绕城路、湖天北路、迎丰区向北延伸：沿外环路、天星路向东发展形成杨村居住片区；依托铁路东站、外环路、迎丰路东进完善城东新区；老城区（包括城中区的一部分、铁北区、现状的河西新区），主要是依托城市向南拓展和区域交通建设的机遇，进行城市功能的完善提升和居住社区的改造更新。1.3.3 城市空间结构市空间结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水之间、城市交融、组团布局、共为一体”的生态型山水空间城市结构。 “四心”是指组团城市四个城市级的公共活动中心。包括经济开发区商贸物流中心、老城区商业零售中心、迎丰区文化行政服务中心、湖田区商务中心。“八片”是指*主城由城中、铁北、经济开发区、迎丰、湖天、城东新区、杨村、鸭咀岩八个组团片区。“四山”是指凉山、南山寨、钟坡山、韭菜坡形成的天际轮廓与生态绿环。“两水”是指贯穿城市的舞水河、太平溪。舞水河将主城和中方连成一体，太平溪自东北向西南穿绕主城区与舞水相会。规划依托这两条河建设绿化风光带，山水与城市融为一体。1.4 某区商贸物流业发展规划1.4.1 总体目标某区商贸物流业发展的总体目标为：到2013年，某作为区域性现代商贸物流中心的构架基本形成；到2014年，区域性现代商贸物流中心地位基本确定。力争今后3年内商务经济各项指标均以每年25%以上的速度增长，引进市外境内到位资金增长20%以上；至2014年完成商贸物流业投资80亿元；至2014年社会消费品零售总额达到140.6亿元，年均增长25%以上；年销售收入过10亿元的大型商贸物流企业达到15家以上。*某成为全国二级物流节点城市、湖南省一级物流城市。1.4.2 商贸物流发展定位形成以专业批发为主、特色零售为辅，辐射功能强、交易流通量大，旗舰林立、网路健全、布局合理、业态完整、商务配套、活跃繁荣的商贸流通格局。一是要通过建设有特色的零售业旗舰打造周边地区高端零售中心，充分吸纳周边购买力；二是要通过建设门类齐全的专业批发市场，一方面巩固和提长对周边地区的商品辐射力，另一方面通过与全国各级各类批发市场充分对接，将本地优势产品纳入全国市场；三是建设周边地区物流中心，通过培育物流主体，完善物流设施，降低物流成本，力争形成大进大出大流通大物流局面。1.4.3 产业布局某区建设商贸物流中心建设主要以“一区”（中央商务区）、“三园”（狮子岩物流园、鸭嘴岩物流园、阳塘物流园）、“一场”（城区农贸市场）为平台组织实施。重点培育建材物流、粮食物流、汽车物流、冷链物流、日用品物流、制造业物流等六个物流产业。2012-2014年三年计划续建和新建37个重点商贸物流项目，总投资276.7亿元，三年计划完成投资170.6亿元。1）中央商务区中央商务区由东西两个组团组成，西组团是以火车站广场为中心，由迎丰路、人民路、鹤洲路组成的“三角街”；东组团是以湖天大道与迎丰路交叉口为中心，由沿迎丰路西至红星路、东至顺天路、沿湖天大道南至天星路组成的“丁字路”及相对延伸区。中央商务区将以商业零售板块、商务办公板块、生活休闲板块、商业住宅板块四大业态设置项目开发。2）狮子岩物流园狮子岩物流园北接*火电厂煤渣堆场，南临盈口乡狮子岩村，东起太平溪编组站东侧，西至沿河路，规划用地2平方公里。狮子岩物流园是以南站铁路运输枢纽为依托，为城区居民、商贸流通业、部分流通加工业等多元对象提供集专业物流、物流配套产业、生活配套等功能于一体的现代综合物流园区。着力发展冷链、钢材物流、粮食物流等产业，未来3年计划安排华桥钢材市场、南站商贸物流城等4个重点商贸项目，项目总投资17.95亿元，未来3年完成投资10.58亿元，其中2013年完成3.7亿元。近期完成8区组团（生活用品物流服务区，粮食物流服务区，机电物流服务区，华桥钢材物流服务区，建材、家电、家具、农资物流服务区，集装箱堆场区，冷链库区，公共配套服务区）布局设计及第一期建设。 3）鸭嘴岩物流园鸭嘴岩物流园区布局于舞水河东西两侧，东侧规划区北起舞水五桥，南至舞水六桥，西临舞水河畔，东靠怀黔路，规划用地面积1.6平方公里。主要以公路运输枢纽为依托，主要服务汽车产业、机电产品、工程机械、农资农机等产品物流以及*城市配送和区域运输。未来3年计划重点建设工矿机械汽贸市场、农资农机物流中心等2个重点商贸项目，项目总投资7.5亿元，未来3年完成投资5.3亿元，2013年完成投资1.4亿元。4）阳塘物流园阳塘物流园在石门乡阳塘村以东3平方公里范围内实施。依托*东站铁路枢纽，发挥高速公路及绕城线运输优势，着力发展集装箱物流、制造业物流两大产业，突出布局仓储设施，适当设置流通加工业。构建五省周边区域性综合性物流和配送基地，打造西南地区最大的集装箱集散中心。5）城区农贸市场立足*城区现有农贸市场实际，未来3年计划新建中远新时代、新源里、石门、湖天桥头、湖天南路等8个农贸市场，提质改造西站、城北等5个农贸市场，新设顺天国际、家润多等6个超市生鲜区，布设便民生鲜网点60处，未来3年计划完成投资2.294亿元，其中2013年计划完成投资0.916亿元。2.4.4 培育优势物流产业突出发展冷链物流。以西南物流配送中心为龙头，整合中转库冻库等资源，形成冻库物流配送基地。实现对蔬菜、水果、速冻食品、医药冷藏品等物质向五省周边地区配送。突出发展建材物流。以华桥钢材市场、怀南仓储物流城等批发市场为核心，以四大商业中转库建材物流配送中心为依托，建材生产企业、批发商、零售商、加工企业等相关利益主体形成物流网络，实现钢材、建筑模板、陶瓷、木地板、墙体材料、石材等物资向周边省市配送。突出发展汽车物流。以西部汽车物流产业城、*工矿机械市场为基地，形成西南五省周边区域最大规模的汽车、工矿机械、汽摩及配件的物流基地或配送中心。突出发展日用商品物流。依托高速公路建立鸭嘴岩日用商品仓储（集装箱堆场），依托铁路运输建立仙人桥、阳塘日用商品仓储（集装箱堆场）。建立日用商品物流配送基地，引进知名物流企业入驻，增强对周边地区的辐射功能。突出发展粮食物流。以中转库国家储备库、省级粮食储备库为基础，以粮食物流园为核心，形成五省周边地区的散粮物流节点。加快推广散粮运输方式，建立周边地区主要散粮物流通道和物流体系，实现粮食的散储、散运、散装、散卸的变革，提高粮食流通系统化和设施现代化水平。突出发展制造业物流。充分对接工业园及周边地区的制造企业，利用高速公路、铁路运输的便捷优势，大力引进第三方物流企业，对制造业的原材料、半成品、成品提供全方位的外包物流服务。1.5 *市河西商贸区规划分析1.5.1 功能定位河西商贸区以商品批发贸易，物流配送为主，使河西商贸区成为*市及周边地区的商品批发中心、商品信息中心、中国西南商贸物流中心。1.5.2 主要业态河西商贸区业态规划分三大板块：1）以面向*地区和大西南地区，辐射周边地区为主的商品批发贸易板块；2）以为河西商贸区商品批发业提供服务为主的现代物流板块；3）以为河西商贸区提供服务为主（包括商业零售、金融结算、商品信息、商务会展、住宿、餐饮、休闲娱乐等）的商务板块。1.5.3 组团布局确定河西商贸区为“两大组团”规划结构，分为北区组团和南区组团。北区组团在*经济开发区内，舞水河以南、环城西路以北区域，面积5.6平方公里。以商品批发贸易为主，配套物流配送、仓储设施、停车场、宾馆接待、商务办公、商务会展、商业零售、商住小区、文化休闲等辅助功能。建设中国西南商贸物流中心。并形成一主商品批发区（商品批发市场群）、二辅辅助配套区（商品批发市场服务的配套区）和综合区。南区组团位于环城西路以南、舞水西岸、五桥北端，规划3000亩。以公路运输方式为主，联系铁路运输，集存储、配送、包装、拼装、组装加工、信息服务等功能为一体，为河西商贸区、*城区、市内各县（市、区）、周边地区提供配送服务。按四大功能区布局：停车场区、集装箱堆场物流区、标准化仓储配送区、公共配套服务区。1.5.4 组合功能根据*城市总体发展的需要，作为*城市的商贸物流中心，同时应是*市的一个商务功能亚区，需要相应的商务服务来支撑，需要有一个完善的商务服务体系。 1）通过增加新的高档次的专业批发市场的建设，和对现有相同内容的专业批发市场的整合，进一步完善商品贸易批发功能。 2）通过增加现代物流设施的建设，为河西商贸区企业和商户的经营提供优质的物流服务。 3）增加相应的商业零售功能，以满足河西商贸区社区居民生活的需要。 4）通过增加配套的商务会展、宾馆接待设施，达到商贸企业总部或代理总部以及为商贸服务的社会中介机构办公的集聚，加快商务功能的实现。 1.6 宏观环境分析总结*地处我国东中南部通向大西南的结合部，是东部地区经济技术向西南辐射和西南地区物资向东流转的必经之地。又位于贵阳重庆宜昌长沙柳州等大城市网络中心点，具有发展为区域中心城市的独特条件。*市已形成一个以铁路、公路为主，水路、航空为辅的立体交通网络，成为我国西南地区乃至整个西部地区最大的综合交通枢纽之一。在党中央作出加快西部开发的战略决策后,*被列入参照执行地区,省委提出了湘西大开发战略,*市已作为湘、黔、桂、鄂、渝五省周边中心城市、云贵川西部开发的“桥头堡”地位和作用日益凸现。特别是西部大开发的政策拉动及其衍生的大规模产业、资本的技术转移,为推动*市经济的转型升级,提供了强大的物质、技术支持。湖南省委、省政府把*作为全省四大区域物流中心之一。而*市委、市政府更是提出了“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市”发展战略，将城市发展明确定位于“商贸中心”，这无疑是极为正确的。为了加快实现这一目标，市政府先后编制了*城区商业网点规划、*市现代商贸物流业发展规划，并完成了*市中央商务区规划、*河西商贸区规划、*市狮子岩物流园规划、*市工业物流园规划等编制，理顺了商贸物流业发展的思路，有利于促进*市商贸物流快速、有序地发展。一个区域性的经济中心和现代商贸物流中心正在*大地屹然崛起。【第三部分 *市商贸业市场调研】2.1 *商贸物流业发展历程上世纪70年代，湘黔与焦柳铁路相继通车，为*架起了通往大西南的大动脉。火车拖来了一座新兴城市，一大批综合和专业市场应运而生，激活了*地处我国大西南要冲的潜在优势，是东西部商品大流通的“中转站”、“二传手”，成为湘、鄂、贵、渝、桂的物资集散地，是一座商流、物流、人流、信息流等市场要素聚集辐射的城市，其辐射范围为周边7个州市44个县市，面积约9万平方公里，覆盖1500万人口的区域。经过多年的发展，*商贸物流业已具备了较好的基础。*现已建成各类商品交易市场380个，营业面积160多万平方米，已形成建材、百货、家电、成衣、鞋类、粮油、生资、汽车摩托车等12大类专业批发市场，年交易额约200亿元。市场群体形成了“买全国、卖西南”的经营格局，全国各地生产的日用百货、服装、家电、汽车、粮食、糖酒副食、医药、IT数码、建材等几乎都在*设有代理商和销售点，*批发零售额为铜仁的5倍。*火车南站日处理车皮量达1.2万个，超过设计能力一倍，这些货品中50%销往铜仁、吉首、凯里、酉山等周边地区。2.2 *专业批发市场概述*专业批发市场主要分布于河西商贸区、火车站片区、怀南三大片区，其中又以河西新区最为集中，可以统称为湖南西部商贸物流园，被列入“中国物流试验基地”，是集商贸、加工、运输、仓储、配送、商务服务等功能于一体的综合园区。现已建成专业批发市场二十余家，市场营业面积近200万平方米，从事商贸物流业的经营商户6000余家，经营建材家具、五金机电、轻纺、小商品百货、陶瓷、农副产品、家电、粮油等47大类商品，聚集了湖南西部商贸物流中心、湖南西部小商品市场、西南陶瓷城、德天建材家具大市场、天凯综合大市场等各类专业批发市场；火车站片区主要集中服饰、鞋类、小商品、家电等专业批发市场；怀南片区主要有华桥钢材大市场、佳慧农产品批发市场、西部粮油批发市场等。2.3 *商贸业市场调研湖南西部商贸物流中心 湖南西部商贸物流中心位于舞水二桥附近神龙路与花园路交汇处，其建成于2007年，总占地约480亩，主要从事道路货物托运业、药品及医疗器械配送、鞋类批发交易、陶瓷洁具批发交易等。物流中心以*货物托运专业市场为依托，以物流带市场，从事各类商品交易、医药配送、仓储运输、电子商务、金融保险等业务，已成为湘西地区最大的专业托运市场、道路货运集散地、医疗器材配送中心。出货范围包括湖南省境内及中转至全国各地，涉及省份包括浙江、江苏、安徽、北京、上海及辽宁等地，园区内车水马龙，一片繁忙气息。物流中心整个为棋盘式的两层连体街区式建筑，虽然道路畅通，确保了货物的大进大出，但功能配套过于简单，仓储严重不足，物业形态也已不能满足现代物流配送的需求，如货物装卸不便，机械化作业缺失，信息化建设滞后。同时由于缺少专业化的管理，园区内货物堆放杂乱，车辆随意停放。一系列的制约因素阻碍了项目的可持续发展。其中鞋类批发交易中心已倒闭。西南陶瓷城 物业名称西南陶瓷城经营类别批零兼营物业地址神龙北路与武陵路口经营范围陶瓷为主，涵盖门业、油漆涂料、洁具卫浴、整体家居等经营方式散户自营市场规模西南商贸物流中心一部分，占地面积约 100 亩 商铺结构外围为商住一体楼，市场内部为一、二层分体结构，有连廊相通。一层主要以批发商家为主，二楼部分连廊以中高端的零售为主经营档次批发以中低端产品为主，零售以中高档为主，汇聚了掌上明珠家居生活馆、双虎家私、TOTO、威尔斯陶瓷、德尔地板等著名品牌。辐射范围*及周边县市项目点评作为西南商贸物流中心四大主体之一，市场整体规划较为合理，内部环境也较其它市场稍好，进驻品牌众多，入驻的商家不少为区域代理商家，且大户以福建、浙江等地商家为多，提升了市场的档次与竞争力；市场存在仓储布置不合理的问题。德天建材家具广场 物业名称德天建材家具广场开发商德天集团经营时间10多年物业地址舞阳大道经营类别建材区以批发为主，德天家具广场以零售为主经营范围建材、五金、石材、型材、板材、家具经营方式散户自营市场规模入驻商家达500家以上，入驻率约80%经营档次批发以中低档产品、零售以中档产品为主经营品牌家具引进顾家家居、意凡家具等中档产品辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及*下属县等项目点评德天建材作为河西板块最为丰富的建材区，批发商整体生意极好，市场辐射圈最大；德天家具广场作为*当地高端市场，其整体装修状况、管理状况都亟待改善。五金建筑型材大市场 物业名称五金建筑型材大市场开发商万和房地产建设时间2004年物业地址神龙北路与舞阳路交汇处经营类别批零兼营经营范围大小五金、管道、太阳能等经营方式散户自营市场规模占地42.7亩，总建筑面积5万多平方米经营档次中低档辐射范围*及周边县市项目点评市场经营状况较好，且入驻有较多永康、温州地区的工厂直销网点与代理商，扩大了市场辐射范围。天凯综合大市场（含五金机电大市场） 物业名称天凯综合大市场开发商天凯集团开业时间2009年4月15日物业地址神龙路段*市民政局对面经营类别批零兼营经营范围五金机电、家具建材、干货、农副食品等经营方式散户自营市场规模商铺面积6万平方米，共600间商铺结构商住一体楼，部分底商具有裙楼性质，二层局部三层连体商铺。 经营档次中低档辐射范围贵州地区和周边县城，客户比例达到3:7项目点评市场经营状况较好，是河西商贸区较为繁荣的市场之一，市场内部形成了干货一条街、五金一条街等业态相对集中的区域，商家经营稳定。农副产品交易中心 物业名称农副产品交易中心开发时间20062009年开发商星旗地产物业地址天星西路与武陵路口经营类别批发为主经营范围糖酒副食、调味品、干货、烟花爆竹、塑钢，物流配送等经营方式散户自营市场规模共分为A区与B区，约有店面600个。商铺结构商住一体楼，其中一楼商铺带有夹层，单门面使用面积约45平。 经营档次中低档租售价格商铺转让价在9000元/平米左右，市场租金在4075元/平/月。规划配套30米中央大道，18米至24米次干道，4000多平方米停车场辐射范围以*城区及下属县城为主项目点评市场早期定位为农副产品经营，但因市场规模过于庞大，且新兴市场的介入，造成大量商铺空巢，目前空置率在40%左右，经营业态也有所穿插，市场人气一般，在营商家生意较好。河西粮油市场物业名称河西粮油市场经营时间10多年物业地址神灵北路经营类别批发为主经营规模60家左右经营范围黄豆、石膏粉、大米、粮油、面粉、面条等经营方式散户自营商铺结构商住一体楼，其中一楼商铺带有夹层，单门面使用面积约45平开间3.6米，进深12米，层高5.5米经营档次中低档辐射范围贵州天柱、锦屏、玉屏，重庆酉阳、秀山以及*下属县，比例达到5:5。项目点评市场紧邻德天建材大市场，市场经营10多年，客源稳定。湖南西部小商品市场 物业名称湖南西部小商品市场开发商神龙房地产开盘时间2006年11月9日物业地址神龙北路经营类别批零兼营经营范围小商品、床上用品、文体用品、型材、油漆、门窗等经营方式散户自营市场规模市场总占地面积69360，总建筑面积将近10万商铺结构商住一体楼，其中一楼商铺带有夹层，一层带卫生间，二层居住、放货，单层使用面积约40平米。 经营档次中低档租售价格商铺转让价8000元/平米起，租金价格在50元/平/月左右。辐射范围辐射*地区为主项目点评公寓楼品质较高端，但市场内部业态杂乱无章，小商品市场可说是名不副实。德天广场 物业名称德天广场开发商德天集团开业时间2009年物业地址市政协大楼地下层经营类别批零兼营经营范围整个广场由德天家电城、德天灯饰城和德天百货批发城组成，一层经营家电灯饰、负一层经营橱柜洁具和百货服饰经营方式散户自营市场规模总建筑面积88836平方米，百货城经营面积2万平方米。经营档次中档入驻品牌科勒、长虹、欧派、欧宝、晨光、恒源祥、爱国者、卡西欧辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及*下属县等项目点评一楼家电区经营状况较好，开业率达到90%以上，负一层的橱柜洁具开业初期招商情况良好，但由于市场人气冷清，存在大面积的退场现象，百货小商品区成为*商城商家分店。*中国轻纺城 *中国轻纺城位于河西经济开发区神龙路段*市明政局东侧。市场开发于2005年，属于开发区较早开发的市场，初期以浙商经营为多。整个市场环境不优，市场之间的通道较窄且较为破旧，又属于坡地地势，目前市场几乎倒闭，空置率非常高，市场显得萧条。佳惠*商城物业名称佳惠*商城开发商佳惠集团经营时间13年经营，商户以老*商场为主物业地址迎丰路西部银座经营类别批零兼售经营范围地下一层：音响、影碟、小家电；一层：小百货、五金、皮具箱包、二层：床上用品、针棉；三层：文体用品、工艺品、玩具、童车等；四层：男女服饰、鞋帽五层：佳惠自营店经营方式散户自营市场规模入驻率约70%，后期老商城客户陆续进入经营档次批发以中低档产品、零售以中档产品为主辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及*下属县等项目点评*商城做为*当地较早期的经营市场，客户量较为稳定，但是随着德天广场的出现，市场出现一定的竞争关系，分流部分客源和商户，但整体影响有限。*鞋城物业名称*鞋城经营时间10多年物业地址迎丰西路经营类别批零兼售，批发为主经营范围一楼鞋类产品，二楼针织产品经营方式散户自营市场规模约300家商铺经营档次中低档产品辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及*下属县等项目点评*鞋城为早期市场，整体客源稳定，但市场整体规划落后，环境脏乱，存在整合需求；但市场内部分商户短暂去过河西鞋城经营，但由于竞争不过老*鞋城，导致河西鞋城经营失败，现已倒闭。华丽服装批发市场物业名称华丽服装批发市场经营时间10多年物业地址迎丰西路经营类别批零兼售，批发为主经营范围男装、女装经营方式散户自营市场规模约300家商铺经营档次中低档产品辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及*下属县等项目点评华丽服装批发市场为*早期市场，形成与嫩溪垅商业批发广场相互作用的大型批发市场。嫩溪垅商业批发市场物业名称嫩溪垅商业批发市场经营时间10多年物业地址迎丰西路经营类别批零兼售，批发为主经营范围男装、女装、日用百货经营方式散户自营市场规模五层商铺，约1000家商铺经营档次中低档产品辐射范围贵州铜仁、凯里、黎平、天柱，重庆秀山、酉阳，湘西凤凰、泸溪及*下属县等项目点评嫩溪垅商业批发市场为早期市场，市场整体经营状况良好，为周边百货类市场的主要辐射地。英泰商城（西南批发大市场） 英泰商城（西南批发大市场）位于*火车站广场地下层，作为英泰国际城市综合体项目的一部分，依托火车站广场的超高人气和*市中心的极佳区位，营造出良好的内部氛围。市场销售价格一楼41800元/平米，实行4年一次性返租30%政策，销售已到尾盘阶段，市场开业于2012年3月份，招商率达到80%以上，入驻有商家1000余户，但目前仅以2楼女装零售经营较为火爆。市场最大的亮点在于吸引了不少浙江、广东、江苏等服装生产大省的厂家直销、品牌代理等一、二级批发商家入驻。是*为最新的服饰专业批发市场。市场前期招商政策：两年免租；户型以开间4.2米，进深4.8米的商铺为主。楼层经营品类1F鞋、女装、男装、通程百货B1F男装、女装、家纺、家具饰品、餐饮怀南钢材物流城 怀南钢材物流城位于红星南路与怀南路交汇处西侧。市场建成于2010年，国营与私营并存，约有商户60家，目前经营状况较好。市场由于为坡地，南北落差较大，对经营带来极大影响，*南站货场作为市场的仓储配套。随着*华桥钢材大市场二期的落成并投入使用，该市场有被边缘化的危机。国泰汽配城 物业名称国泰汽配城经营时间10多年物业地址舞水三桥桥头经营类别批零兼售，批发为主经营范围汽配用品、维修、大车配件经营方式散户自营市场规模入驻商户120家辐射范围贵州天柱、铜仁，重庆酉阳、秀山以及*下属县市项目点评市场经营年限久远，为*较早的汽配市场，自营户比例达到5成，随着*新汽车市场的建立，市场的搬迁在所难免，自营户有较强的整合升级意愿，但需调节和他们自有商铺产权问题。河西汽配城物业名称河西汽配城经营时间2009年启用物业地址通达路经营类别批零兼售，零售为主经营范围汽配用品、汽车美容、小车配件经营方式散户自营市场规模入驻商户100家辐射范围*地区及周边县，以*地区消费群为主项目点评市场为新兴市场，整体和河西市场进行配套，面向*城区客户消费为主，目前经营状况一般。*汽车市场 物业名称*汽车市场建设时间2002年物业地址红星路，中石化加油站旁经营类别零售为主经营范围汽车、摩托车、电瓶车、二手车、汽摩配件等经营方式散户自营市场规模80亩，建筑面积3.5万平方米，现有经营户约40家辐射范围*及周边县市，少量贵州地区客户项目点评摩托车、电瓶车销售为主，但多数销售商没有授权资质，随着*新汽车市场的建立，市场的搬迁在所难免。西南汽车城 西南汽车城位于红星路东侧，与*汽车市场相近，市场座落于城市主干道旁，交通便捷畅通。主要以一手车交易为主，市场内部各个楼层都有展厅，可由环型车道直达。有汽车交易，汽车展示，售后服务等多项服务。经销品牌不乏宝马、奔驰、奥迪、大众、丰田等中高档品牌。西南汽车城曾于2010年11月26日举行汽车销展会，在*及周边县市都具有较大影响力。2.4 商贸*重点在建商贸市场西部汽车城物流产业综合服务中心项目概况：项目由湖南永通西部汽车城有限公司开发兴建，位于南环路以南，高铁站场东北侧。总占地面积为1800亩，总投资为30亿元。项目分二期建设，其中一期工程建设占地1000亩，预计3年内建成使用，该项目计划建成西南地区最大的汽车展示销售中心和二手车交易市场，主要包括20个以上的标准4S店，汽车物流配送园。综合维修及汽车配套商务设施，并将建立完善的信贷，车管，证照办理等服务体系。项目建设成集汽车销售、汽车展示、售后服务、汽车配件、汽车美容、汽车用品、二手车交易、汽车文化及金融保险、牌证服务和酒店商业为一体的综合性汽车商贸物流城。项目进展：项目于2010年6月奠基启动，截止2012年年底，项目4S店专营区的第一期招商任务已完成并与19家合作单位签订了合作协议，2012年年内计划建设的10家4S店均已顺利开工。华侨钢材大市场 项目概况：项目由*市华侨物资有限公司开发建设，位于某区盈口乡狮子岩村区域，规划占地721亩，总建筑面积65万，总投资12亿元。近1000户商家规模，4000多户配套住宅。主要建设钢材经销、型材加工、仓储配送、商务宾馆、信息服务及配套功能服务区，拟建成五省周边区域以仓储配送物流为主，面积最大、功能更全的专业化钢材物流中心。项目进展：信息大楼主体工程已结顶，进入内外墙装饰阶段。*国际生态农产品博览中心暨现代商贸物流园项目慨况：项目由香港大光集团投资兴建，位于*经开区，规划总用地面积2286亩，建筑总面积258.08万平方米，总投资40亿元。项目设有商品展示区、物流服务区、市场交易区、商务服务区、综合配套区等，建设成为国内一流的农副产品物流基地和生态食品集散中心、*市农副产品商流与物流的核心商务区。项目进展：项目于2011年6月正式动工，截止2012年年底，A区一期大部分低层建筑已完成封顶，目前正在进行二期土石方、会所、高层坑基工程的施工，其中临时售楼中心也已基本完成，正在进行内外装饰。B区在做前期规划。*红星美凯龙商业广场项目慨况：项目由*星旗房地产开发有限公司投资兴建，位于*经开区，占地面积105亩，总建筑面积23万平方米，总投资4.5亿人民币，该项目主要经营建材、家居用品、百货、美食街、4D影院等，是集建材、家具、百货、餐饮、娱乐、休闲于一体的新型现代化城市综合体。同时，项目内将配套建设一座管理规范、设施完善，集会展、商务接待、休闲娱乐为一体，符合国家五星级标准的高档酒店。项目进展：截止2012年年底，1#楼在建，计划2013年四月份1#楼将全部完工。*电器大世界项目慨况：项目由*浩天房地产有限公司投资兴建，位于*经开区，占地58.9亩，总建筑面积10.87万平方米，总投资1.5亿元。市场主营家电、音响、数码等电器产品，打造集销售、展示、仓储、配送、商务服务于一体的专业化电器大市场。项目进展： 2号楼多层主体工程完成第四层，4号楼完成高层主体工程第二十六层。博世康物流配送中心（原怀仁医药物流中心）项目概况：项目由湖南省博世康中医药股份有限公司投资新建，位于某区鸭嘴岩物流园，占地400亩，总建筑面积20万，总投资4.5亿元。项目分二期建设，建设周期为4年，其中项目一期建设周期为2年，规划用地209亩，总建筑面积10万，总投资2亿元，建设内容包括5.1万现代医药仓储配送中心、2万交易中心、5000信息中心、5000药品展示中心、1万精品中药饮片配送中心及4000综合办公中心、5000生活服务中心。项目二期项目规划用地200亩，总建筑面积10万平方米，总投资2.5亿元，建设内容包括中药材交易中心、中药材质检区、中药材存储区、精品中药饮片存储区及办公区三个功能区。项目进展：已完成项目一期用地报批工作，正开展土地征收和房屋拆迁前期工作。2012年已完成完成投资5000万元左右。佳惠物流配送中心 项目概况：项目由湖南惠农物流有限公司投资建设，位于某区盈口乡井坪村区域，规划占地562亩，建筑面积18万平方米，总投资 5.5亿元。设置常温物流配送中心、冷藏冷冻库、生鲜冷链物流配送中心、果蔬批发市场、农副产品交易市场、电子交易平台等功能区。建成后将成为五省周边地区最大的专业化物流配送中心及冷链物流中心。项目分二期建设。项目进展：项目于2011年8月正式开工建设， 3万农产品批发市场和1万吨冷库已竣工营业，项目二期正在做前期开工准备，与康师傅、保洁、苏宁等品牌企业签订设立区域配送库经营协议。*现代农机物流中心（武陵山机械大市场）项目概况：项目由*现代农业装备集团与*市鸿瑞房地产公司共同开发，位于*市怀黔路舞水五桥桥头。占地143亩（9.5万），总建筑面积23.8万，总投资3.2亿元。拟建设农机经营交易区、农机仓储功能区、综合服务生活区、地下商业四大块。主要经营农机组装、批发零售及检验、维修。项目分二期建设，其中一期占地面积101.87亩，建筑面积13.5万，投资1.5亿元。项目进展:目前正处于招商中，可享2-5年免租期。*金泰再生资源专业市场项目概况：*金泰再生资源专业市场项目由*市金泰再生资源开发有限公司投资兴建，位于中方县县城龙井村香樟路以东、紫荆东路以北区域，规划用地面积382亩，总投资1.6亿元人民币。项目分二期建设，其中一期征用土地144亩，主要建设五大功能区：一是有色金属交易区；二是黑色金属交易区；三是汽车报废及拆解区；四是家电（含电子产品）回收及拆解区；五是配套生活办公服务区（含污水处理系统）。二期征用土地238亩，主要建设三大功能区：一是废塑料、废纸、废玻璃回收交易区；二是废旧金属精深加工厂区；三是二手车交易市场。项目将充分吸纳和整合我市及周边再生资源产业，建立国家级再生资源循环经济发展示范基地。*市工矿机械大市场项目概况：*市工矿机械汽车世界项目位于沪昆高速公路出入口与怀黔公路相交处西南角，项目规划建设用地580亩，总建筑面积达33.5万平方米，预计投资4.6亿，分三期建设，建设完成后将成为五省周边地区规模最大，档次最高，配套最完善，功能最齐全的高档小汽车、大型专业机械的超级大卖场和物流服务中心。该项目的实施，是市委、市政府改造南入城线的一项重要举措。2008年5月，某区委区政府启动了项目的一期共计283亩的开发建设。中方县建材大市场（前期运作阶段）项目概况：调查中了解到，闽南商会正在中方县运作一个建材大市场，作为整合升级河西建材市场。2.5 经营户走访调研分析*地区经营户调查对于新建市场的需要中，经营户中多数满足于现行市场，但亦有16%的经营户有迁铺的意愿，主要存在于汽配、家具、建材、家电、粮油等市场。2.6 商贸市场调研总结（1）商贸市场繁荣活跃。这座火车拉来的城市，凭借独特的区位交通禀赋，发展成一座商流、物流、人流、信息流等市场要素聚集辐射的城市，其市场辐射范围为周边44个县市，覆盖人口范围1500万，营业面积逾200万平方米，年交易额达200亿元。商贸流通业已成为*经济发展的主力产业，安置就业的主渠道，城市建设的新亮点，财政收入的增长源。（2）市场的业态业种涵盖丰富。经营范围覆盖五金机电、建材、家具、灯饰、家电、粮油副食、小商品百货、成衣鞋帽等12大类数十种商品。商贸物流业产业链条较为完善，涵盖商贸、物流、配送、仓储、运输、加工、商业服务等多位功能于一体。（3）市场辐射力强劲，以100公里为半径重点辐射周边区域，以200公里为半径为市场辐射范围，各业态主要辐射表现为：五金机电、建材、粮油、汽配用品、钢材、农资用品、服饰、鞋类、日用百货等辐射圈到达贵州（铜仁、天柱、玉屏、锦屏）、重庆（酉山、秀山）、吉首等区域的城际辐射圈，家电、家具、汽摩、干货、副食品以辐射下属13县为主的城市辐射圈。（3）商贸与物流协作发展。大商贸、大流通两者相辅相成，正是商贸市场与物流产业的协同平衡发展，才造就了*今天商贸物流业繁荣昌盛的局面。河西作为区域物流中心的地位初步确立，湖南西部商贸物流中心为*大批专业批发市场、商贸零售企业、工业企业等多元对象提供服务。但需要指出的是，虽然*物流产业方兴未艾，但远远未达到现代物流的层次，主要停留在简单的配