某酒店可行性分析报告.doc

广州市*酒店项目 编撰单位：项目开发部编撰时间：2008.04.17目 录第一部分、 物业现状及改造可行性分析一、 物业改造成酒店的限制性因素及可行的解决办法 二、 物业的一般性描述 三、 小结 第二部分、 项目市场分析 一、 项目基本情况表 二、 物业周边的市场调查情况 （一）、项目的简要 （二）、项目的地理位置（三）、项目区域情况（四）、项目的SWOT分析（五）、该项目的发展定位第三部份 项目的投资分析一、 保本概数二、 分析三、 结论第四部分 项目总结第一部分 物业现状及改造可行性分析一、 物业改造成酒店的限制性因素及可行的解决办法需改造项目及其它影响因素现状描述需增加、改建工程是否有不利影响房屋结构混凝土框架结构否否外立面长方体否否层高3.8m否否柱网有否否进深17m否否供电系统变压器1台800KVA/台 发电机组300KW/台否否消防系统已经通过二次消防否否空调系统2台 500冷吨否否电梯系统6台 否否供水系统有，能保证酒店使用否否热水系统有，能保证酒店使用否否供热系统有，能保证酒店使用否否排污系统有，能保证酒店使用否否供气系统有否否设备房有，能保证酒店使用否否停车场有，否否交通便利否否周边环境交通中心否否业主特殊要求其它备注：附件有详细的物业情况资料。二、物业的一般性描述物业总体描述街道、门牌号码是否独体是是否临街是新旧程度较新建成时间1994年建成，2007年重新装修做酒店临街长度 40m层数 地上15层，地下2层高度 55m占地面积673.38总面积12926.66 m2（以最后测算面积为准） 单层面积673m2（1层），812 m2（2到3层），734 m2（4到13层），740 m2（14到15层） 地下室两层1435 m2 停车场50个土地性质集体所有批准用途商业用途用途能否变更无需变更目前各层使用情况2008.1月开始经营租金425万/年（三个月押金，一个月租金）第四年开始递增2%/年租赁期限19年租约交房日期 即时其它业主基本情况名称 经济性质商业股权结构股份背景私人租赁资格有合作模式倾向 整体转让其它三、结论：该物业为星级商务酒店设计，结构规整，设计布局合理，装修精美，具有可行性。 第二部分 项目市场分析 一、项目基本情况表所在地区物业名称物业地址业主及联系电话产权情况清晰物业用途商业建筑结构混凝土框架结构楼层数15层加底下2层建筑面积12926.66 m2（以最后测算面积为准）停车面积50个车位租金425万/年（三个月押金，一个月租金）第四年开始递增2%/年租赁年限19年租约客房数量现共有249间套电梯4台（3台客梯，1台货梯）大堂情况酒店大堂设计和装潢周边情况见附件物业配套情况见附件其它二 市场调查情况（一）、项目的简要：位于广州市的天河商业区，毗邻广州动物园、广州海洋馆，距广州火车东站5分钟、新机场25分钟、琶洲会展中心15分钟车程。拥有标准客房249间、欧亚风情西式自助餐厅、大小会议室。平时的酒店房价房型门市价优惠价标准双人房488+15%288标准单人房488+15%288园景房538+15%328电脑E房688+15%418豪华商务房1188+15%708豪华桑拿房1388+15%838交易会期间房价房型交易会门市价交易会优惠价标准双人房1188+15%1025标准单人房1188+15%1025园景房1388+15%1198电脑E房1588+15%1370豪华商务房1888+15%1628豪华桑拿房2188+15%1888（二）、项目的地理位置：（三）项目周边的酒店情况：1）广州天河区先烈路附近酒店调查：酒店名称星级开业时间最近装修时间房数层数门市价标准房/豪华房网络价标准房/豪华房花园酒店5星1985年2007年1112间30层1380/1800750/900白云宾馆4星1976年2007年670间32层888/1078530/590文化假日酒店4星1989年2006年384间24层1325/1415540/720云山大酒店3星1982年2004年100间782/898309/368三茂大酒店3星1999年2003年165间23层398/488198/248嘉逸豪庭酒店4星2001年147间12层649/755400/470景星酒店4星1994年2005年352间23层633/748370/430胜利宾馆4星1953年2002年330间660/780380/480沙河大饭店2星150间12层298/388138/170黄花岗蓝天酒店3星1988年2003年200间10层238/368168/258七天（沙河店）经济型2007年-136间8层190/200177/187凯旋龙连锁酒店经济型2007年-90间8层180/220160/180豪源酒店2星1998年2005年86间9层300/500168/258备注：此价格不适用于广交会期间。广州花园酒店由一座长拱形结构建筑，和花园大厦（副楼）的两座形塔楼占地4.8万平方米。广州花园酒店大楼30层，高107米，顶楼设有广州最大的旋转餐厅，有客房1112套；花园大厦21层，有公寓及写字楼1000套，内有容纳千人的国际会议中心，附设中西餐厅、花园梦幻城及齐全的各类服务项目和完善的娱乐设施。白云宾馆是一家大型商务酒店，670间套，也是全球最大的酒店连锁美国最佳西方国际酒店集团成员，于广州中央商务区的环市东路，紧邻的建设六马路、淘金路， 广州白云宾馆设有各具特色的中西餐厅及国际宴会厅。广州文化假日酒店拥有384间宽敞豪华的客房，酒店有6间餐厅及酒巴，2个会议厅。云山大酒店是一家涉外三星级酒店，位于繁华的广州市先烈中路，紧靠高级商住区域环市东路，毗邻广州动物园、广州海洋馆、黄花岗公园、黄花岗剧院，广州云山大酒店拥有客房100多间、餐厅及娱乐场所等配套设施。三茂大酒店（前称西部大酒店），是一家集吃住购、商务为一体的涉外综合性酒店。北临白云宾馆、世界贸易中心，西接广州花园酒店，酒店拥有客房165间。嘉逸豪庭酒店位于广州市天河区，离天河火车站和地铁站五分钟的路程。拥有风格各异，风味俱佳的特色餐厅、紫园海鲜酒家、欧陆风情咖啡厅。广州景星酒店座落于广州天河区的商业中心，毗邻广州火车东站，仅需三分钟。酒店楼高23层，拥有352间客房。广东胜利宾馆是一间四星级酒店，座落沙面岛上。宾馆现有客房330多间，有中式、日式、法式豪华套房及标准套房、双人客房、单人客房等。宾馆商务中心、大小会议室、多功能会议厅等配套设施一应俱全，适合大型团体会议、洽谈及商务展览的需要广州市沙河大饭店地处广州市天河区、毗邻天河体育中心、天河城等旅游景点。大楼高 十二层，拥有豪华房，标准房共计150间，设有宴会厅及高级包房，可容纳800人周时就餐。黄花岗国际酒店是一座按三星级标准设计装修的现代化酒店。酒店位于广州市黄花岗地区。酒店拥有近200间客房，以旅业、餐饮为主要经营项目。7天连锁酒店-广州沙河店位于广州市广园东路，拥有各类房间136间，拥有舒适的双床房、商务大床房。小结：该区域属于中心区域，酒店业繁荣昌盛，可持续发展空间大。2）项目周边的物业情况1.先烈路位于广州的旧城区，本项目周边的餐饮娱乐配套设施少，上档次的餐厅和娱乐会所缺乏。2.周边的建筑较旧，租赁价格不高。三、项目的分析如下：1.项目的优势（strength）、项目在内环路，先烈路，往广园路方向十字路口交汇处，地理位置优越，有利于酒店的品牌宣传；2）、酒店已经营运一段时间，基本上不用投入改造费用；3）、交易会期间，该酒店的入住率在95%以上；4）、广州市区酒店市场成熟，有利缩短投资回报周期。.项目的劣势（Weskness）1)、项目在旧城区，周边的其他娱乐餐饮配套缺乏。3.项目的机遇（Opportunity）1)、广州地区市场需求不断增大。2）、该区域氛围成熟有利与目标客源群体忠诚度的建立。4.项目的威胁（Threat）1)、自然灾害（非典）之类等不可预测因素会影响酒店的经营管理，2）、以后城市规划变迁也会影响项目的经营。四、项目的发展定位：1）、酒店定位：建议把该项目定位为维也纳商务酒店2）、目标市场定位：根据地区的综合情况，结合目前竞争对手的情况，本酒店的目标客源会议团队及中高档次商务客人。第三部份 项目的投资分析1）、转让费用2480万，房间：249间。物业收入明细表项目面积（m2）收入（天）收入（月）收入（年）会议20050015000180000餐饮35060001800002160000合计1950002340000应交租金11121.2830333638.44003660.81368.721520530.8246369.64250030.42.投资测算表：项目保守投资概算（249间房价：200-300元/天/间 入住率:75%-100%序号项 目 一客房收入1总房数(间)2492492492492492492平均房价(元)3002802602402202003入住率65%70%75%80%85%90%4房租收入17,722,575 17,813,460 17,722,575 17,449,920 16,995,495 16,359,300 5收入(酒吧、电话)2,340,000 2,340,000 2,340,000 2,340,000 2,340,000 2,340,000 二会议收入（保守）0 0 0 0 0 0 三餐饮收入（保守）0 0 0 0 0 0 四营业税金（5.%）1,043,254 1,047,980 1,043,254 1,029,076 1,005,446 972,364 五客房成本（收入的2%）354,452 356,269 354,452 348,998 339,910 327,186 六租金4250030.44,250,030 4,250,030 4,250,030 4,250,030 4,250,030 七折旧摊销 (240万年）3,100,000 3,100,000 3,100,000 3,100,000 3,100,000 3,100,000 八管理费用（客房收入的35%）7,021,901 7,053,711 7,021,901 6,926,472 6,767,423 6,544,755 九财务费用(2%)354,452 356,269 354,452 348,998 339,910 327,186 十税前利润 3,938,486 3,989,200 3,938,486 3,786,345 3,532,776 3,177,779 十一所得税（25%）984,622 997,300 984,622 946,586 883,194 794,445 十二税后利润 2,953,865 2,991,900 2,953,865 2,839,759 2,649,582 2,383,334 十三净利润率 16.7%16.8%16.7%16.3%15.6%14.6%十四投资回报率 11.9%12.1%11.9%11.5%10.7%9.6%十五回收期（年）8 8 8 8 9 10 上表未计入广交会（春交会）收入，现在欧亚酒店春交会是1000元/间、249间房、出租率90%、展会时间10天，合计收入450万/左右。小结：结合当地市场情况及现有产品，再利用我集团营销及管理模式，建议按200元/间平均房价进入该区域市场。第四部分 项目总结1.该物业为营业中酒店，不用投入成本，具有可行性。2.当地酒店市场需求空间大，从市场定位分析，本项目立足于连锁商务型酒店，当地市场具有可行性。3.本项目对市场需求变化的抗风险能力较强，因为客房价格尚有上升空间。4.每年两季的交易会收入可以持平一年的租金，项目的经营压力少。5.租金价格较低，三年后每年递增2%，经营成本不高。综合上述,该项目具有可行性。附件1：广州交易会信息情况中国进出口商品交易会，又称广交会，创办于1957年春季，每年春秋两季在广州举办，迄今已有近五十年历史，是中国目前历史最长、层次最高、规模最大、商品种类最全、到会客商最多、成交效果最好的综合性国际贸易盛会。广交会由50个交易团组成，有数千家资信良好、实力雄厚的外贸公司、生产企业、科研院所、外商投资/独资企业、私营企业参展。 广交会贸易方式灵活多样，除传统的看样成交外，还举办网上交易会。广交会以出口贸易为主，也做进口生意，还可以开展多种形式的经济技术合作与交流，以及商检、保险、运输、广告、咨询等业务活动。1.每年广交会交易时间表：创办年代1957年春季展出周期一年两届,每届两期举办时间春交会：第一期 4月15日20日第二期 4月25日30日秋交会：第一期 10月15日20日第二期 10月25日30日会期第一期6天，第二期6天展览地点中国进出口商品交易会琶洲展馆（广州市海珠区阅江中路380号）中国进出口商品交易会流花路展馆 （中国广州市流花路117号）附件2：天河区域概括一、地理位置：天河区位于广州市老城区东部，2005年底区域范围是：东到吉山狮山、前进村深涌一带，与萝岗区、黄埔区相连；南到珠江，与海珠区隔江相望；西到广州大道与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区相邻，总面积约139平方公里，是快速建设中的广州市城市中心区。天河区具有良好的地理区位。从东西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点。广州市城市总体规划（19912010年），确定了广州市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点。从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区。广州新城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线，上述轴线均经过天河区，这种在空间上聚集的城市轴线强化了天河的城市形象，提高了天河的新城市中心地位和经济竞争能力。二、面积与人口：1985年天河区从广州市郊区划分出来时，面积为102.5平方公里。西至广州大道，南至珠江，东接黄埔区界，北至洞旗峰、广州畜牧场。之后，历经多次调整，面积最多时为达147.77平方公里。2005年6月起，随着登峰、杨箕和玉树3处地方划出，天河区面积约为139平方公里。现状人口情况: 天河区1998年末常住人口为47.56万人其中农业人口5.55 万人,非农业人口42.01万人,暂住流动人口11.4万人,全区 总人口58.96万人,人口密度为3990人/kM2,呈相对集中的团状 分布,各镇政府、街道办事处所在地为居民密集点,其中沙河街 为全区之最,东圃镇最低。 人口以汉族为主,其他100人以上的少数民族该有6个,100 人以下的有23个。 由于区内大专院校集中,学生中男性高于女性,且外来劳动 者中大部分亦为男性,故男性比例偏高。 区内人口平均寿命不断提高,约为75岁,但年龄结构中并 非老年人比例最大,而是20-24岁段的最大,它反映出高速发展 中的天河新区的人口结构特点。 天河区人口文化程度较高,约每5个人中就有1个大学生, 每2个人中有1人具初中、小学以上文化程度。1990年全区适龄 每2个人中有1人具初中、小学以上文化程度。1990年全区适龄 劳动人口32.4万人,占总人口的75.38%,其中在业人口23.3万 人,主要从事工、农、商、教四大行业。天河区总面积147.77平方公里,其中己建成区61.65平方公里,不宜建设用地42平方公里,耕地、河涌等44.12平方公 里。以规划人口115.7万、规划城市建设用地10.86平方公里计, 人口密度为783人/公顷,人均城市建设用地为93.9平方米。三、区域具体特点及优势：1.新兴城区，历史悠久：天河区早在新石器时期，已有人类居住活动，位于广汕公路的飞鹅岭和龙眼洞村曾出土大量石器、陶器，被称为“广州第一村”。随着广州市城市向东扩展，天河区的农村逐渐改设行政街。如今，天河区已发展为22条街（沙河、五山、车陂、员村、石牌、登峰、天河南、林和、沙东、兴华、棠下、猎德、冼村、天园、黄村、元岗、珠吉、新塘、龙洞、凤凰、前进街），成为广州市正在建设中的城市中心区。2.位置优越，环境宜人：地域广阔。天河区面积为147.77平方公里，超过广州市越秀、东山、荔湾、海珠4个老城区面积的总和（128.3平方公里），在广州市八个区中，面积仅次于白云区；而建成区68平方公里，亦为广州市八区之冠。环境优美。天河区是个山水城区，辖区北部有筲箕窝等丘陵湖泊，南部有沙河涌等7条河涌，但与广州老城区却没有大山、大江相隔。全区有中山大道、广园快速干道等现代化道路，交通便捷。宜商宜居。广州新世纪“羊城新八景”中，就有两景（“五玉晨曦”和“天河飘绢”）座落在天河。区位优越。从东西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点。在广州市城市总体规划（19912010年）中，天河区正好位于这一发展带的西部起点。从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区。这种在空间上聚集的城市轴线可以强化天河的城市形象，有助于提高天河的新城市中心地位和经济竞争能力。3.人口增多，素质较高：人口数量增长较快。建国初，天河地区为农村，人口较少，1949年统计为37000人。建国后，人口迅速增长。1990年第四次人口普查，总人口为430153人；2000年第五次人口普查，总人口110.93万人；2003年总人口118万人；是广州市人口增长速度较快的一个区。境外人士较多。广州市外国人和台湾地区在穗常住人士（简称境外人士）居住在天河区的较多，为广州市各区之最。境外人士中，各种管理人员所占比重最大，其次为常驻机构代表。天河北一带的写字楼是他们经常工作的地方，骏景花园等高尚小区是他们理想的住所。综合素质较高。一是文化水平较高。几乎平均两个常住人口中就有一个大学生。二是文明程度进步较大。全区火葬率、计划生育率、文明小区率等都列入广州先进行列。三是先进模范人物大量涌现，其中有出席中共十五大的代表、杨箕村党总支书记张建好，以及一批全国劳动模范、全国先进青年个体劳动者、全国优秀人民警察、全国优秀教师、全国优秀乡镇企业家等获国家级荣誉称号的模范人物。4.经济发展，生活改善：天河区坚持“一路四区”的发展战略（走持续发展道路、科技兴区、教育强区、环境建区、文化优区）、紧抓软环境建设这一核心，推进区经济的发展。国内生产总值递增迅速。2003年，天河区国内生产总值370.92亿元，比上年增长16.1%。增长绝对值在广州市属十区中排列第四。财政收入增长较大。2003年，天河区财政预算总收入11.48亿元，比上年递增19.83%，增长绝对值在广州市属十区中位列第二。第三产业由次要地位变主导地位。1991年，天河区提出“三二一”经济发展战略，即优先发展第三产业，把第三产业作为重点来抓。至2003年，一二三产业结构的比例从1991年的14.16:45.80:40.03发展到2003年0.2432.1667.60，第三产业产值从2.46亿元发展到57.08亿元。人民生活水平提高较快。个人收入方面。2003年天河区城镇职工年人均工资2429元，比上年增加3.80%，增长绝对值在广州十区中位列第三。一般人家都能住上楼房，拥有6机（空调机、电视机、洗衣机、手机、计算机）。5.城建辉煌，步入繁荣：市政建设迅速发展。近年来，天河区重点扩建了中山大道、黄埔大道、广汕公路、大观路、沙太路等道路，新建了广园东快速干道、华南快速干线、广深高速公路和广州市外环路等道路。此外，新建的地铁一号线从本区出发，纵贯区内繁华地段。新建多座大型桥梁，如华南快速干线经过路段的立交桥以及环城高速公路、广深高速公路经过路段的立交桥，以及广州大桥、华南大桥、东圃大桥、琶洲大桥等多座跨江大桥。天河区累计20层以上的新建大厦87座，其中40层以上的有中信广场等7座。中信广场高80层、391米，成为广州市最高、最宏伟的大厦。珠江新城雄姿初露。珠江新城位于广州大道以东、华南快速干线以西、黄埔大道以南、珠江以北，面积约6.6平方公里，是广州市政府确定的广州市21世纪中央商务区。珠江新城规划在2015年全面建成。至2003年，珠江新城已建好包括临江大道等一批道路，其中主干道60米宽。建成省检察院大楼等一批办公大楼，星汇园等十多个大型住宅小区，以及4公里的滨江绿化带和面积28万平方米的珠江公园。天河商都更趋繁华。天河体育中心一带，面积5.2平方公里的范围内，集中分布着天河火车东站、地铁天河总站、天河体育中心、天河城商贸大厦、宏城商业广场、天河娱乐广场、广州购书中心以及一批高级酒店。平均每日客流量达20万人次，市