《房地产开发项目经济评价案例》与《建设项目经济评价.doc

一、房地产案例中的部分编校质量差错及相应的差错率（一）房地产案例中的部分编校质量错误及差错1、前言中的错误及差错错误（1）：国务院国发198690号中华人民共和国房产税暂行条例（P222）、1988年9月27日国务院令第17号中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（P225）及方法与参数（第三版）（见附P2）等规定，出租型、自营型房地产项目除了须缴纳房产税外，在城镇使用土地的单位和个人须缴纳城镇土地使用税，在农村占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人须缴纳耕地占用税。房地产方法中未提及房产税、城镇土地使用税及耕地占用税，系其错误。房地产案例的所有4个案例均在城镇使用土地，其中案例一、二、三包括出租房（P14、37、88）、案例二包括自营房（P38），故应计算房产税、城镇土地使用税。但该书前言P2中针对房地产方法的上述错误仅称“税收部分增加了出租房的房产税”，实际上应称“税收部分增加了出租房、自营房的房产税、城镇土地使用税。”说明：对房产税，定额所在房地产案例的前言P2中称，“税收部分增加了出租房的房产税”，已经承认出租房应缴纳房产税，但仍未提及自营房的房产税；对城镇土地使用税，定额所在给南京律师曹先生的回信中称，城“市”土地使用税“每平方米仅在十元以下，与开发项目的土地费用相比太小，可以不计”（见附P3）。其实，城镇土地使用税不可“与开发项目的土地费用相比”。首先，“开发项目的土地费用”计入开发建设投资（P12、34、86、112），而土地使用税计入总成本费用（见附P4），两者完全不同。其次，纳税（缴费）人不同。缴纳“开发项目的土地费用”的是房地产开发企业；而缴纳城镇土地使用税的是将房屋用于出租或其他自营的使用土地的单位和个人。不能因为开发商缴纳了上亿元的土地费用，而一般的房屋出租人就可以拒绝缴纳几百元甚至还不到的城镇土地使用税。第三，纳税（缴费）期间不同。“开发项目的土地费用”只在项目建设期内缴纳；而城镇土地使用税是房屋建成之后，在出租或其他自营期内每年都须缴纳。即使开发商在房屋建成后，自已将其用于出租或其他自营，也不能因其在建设期间缴了土地费用，就可以拒绝缴纳在其出租或其他自营期间内的城镇土地使用税。可见，城镇土地使用税不应与“开发项目的土地费用相比”，而该税的纳税人、纳税期间与城市维护建设税、教育费附加的相同，并且其大小也与城市维护建设税、教育费附加在同一数量级，因此，城镇土地使用税应与城市维护建设税、教育费附加相比。不能因为缴纳了土地费用而不缴纳城市维护建设税、教育费附加，同样，也不能因为缴纳了土地费用就不缴纳土地使用税。该错误包括：未考虑自营房的房产税，系违反税法的知识性差错，计2个差错；未考虑出租房、自营房的城镇土地使用税，也系违反税法的知识性差错，计2个差错，、合计4个差错。错误（2）：房地产案例前言P1中称：“建设部于2000年9月颁布了房地产开发项目经济评价方法”，“颁布”系错印，应改为“发布”（见附P5），计1个差错。2、案例一中的错误及差错错误（1）：案例一税费率表（%）（P6）中不包括城镇土地使用税。以上在介绍前言中的错误（1）时，对此类错误已做分析。此处系知识性差错，计2个差错。错误（2）：在案例一租房收入与经营税金及附加估算表（P14）中，印出了3万元的营业税，甚至印出了仅不到1万元的城市维护建设税、教育费附加，而没有印出第4-6年的房产税64万元或79万元（53万元12%=64万元、66万元12%=79万元。12%为房产税税率（P222），53万元为第4年租房收入，66万元为第5、6年租房收入），而且这也与该书前言P2中特别说明的“增加了出租房的房产税”互相矛盾。说明：定额所在其给南京律师曹先生的信中称，“出租房已计算了房产税，体现在出租房经营费用中”（见附P3）。但按规定，房产税应计入管理费用（见附P6），而且即使照此说法，将该税计入经营费用，也须明确说明。此错误系漏印“出租房房产税计入出租房经营费用中”，计4个差错。错误（3）：在案例一租房收入与经营税金及附加估算表（P14）中，印出了3万元的营业税，甚至印出了仅不到1万元的城市维护建设税、教育费附加，而没有印出第4-6年的城镇土地使用税。说明：以上在分析前言中的错误（1）时已提及，定额所错误地将城镇土地使用税与开发项目的土地费用相比而认为该税可以不计。实际上，案例一的城镇土地使用税远大于不足1万元的教育费附加，而且，即使城市城镇土地使用税可以不计，也须明确说明。此错误系漏印“出租房城镇土地使用税可以不计”，计4个差错。错误（4）：在案例一投资使用计划与资金筹措表（P13）的资金筹措中，错误地列入“预售收入”，应改为“扣除税金、成本费用与分配后的售房收入（含分期收款）”。说明：由案例一P5可见，其建设工期为3年；由该案例房屋销售计划表（P7）可见所有房屋在第5年就全部售出。根据日常生活经验，在第6年就不仅不存在期房，而且也不存在售房。该案例投资使用计划与资金筹措表（P13）在第6年有“预售收入”78万元，系逻辑性差错。在经济评价中，各种财务效益与费用数据均为年末值，项目预租售收入与销售收入、出租收入等一样，都是总收入的一部分，总收入须扣除相应的费用（包括税金）与分配（如不进行分配，则需经董事会提出、股东大会通过），余额才能作为它用。在2000年定额所举办的广州培训班上，就有学员提出这一错误，定额所当时就已承认，其后定额所可行性研究处处长、房地产方法第二作者（第一作者徐金泉先生系行政领导）、房地产案例主编李明哲先生在有关信件中又再次承认“预租、售收入应扣去必须缴纳的税金、分配利润”，才能用来做开发项目的资金来源 （见附P7）。该案例将“预售收入”列入投资使用计划与资金筹措表（P13）的资金筹措而未“扣去必须缴纳的税金、分配利润”等，系知识性差错。此错误既是逻辑性错误，又是知识性错误，计2个差错。错误（5）：与以上错误（4）类似，在案例一财务现金流量表（资本金）（P17）的现金流出中，不应称“预售（租）收入用于开发产品投资”而应称“扣除税金、成本费用与分配后的售（租）房收入（含分期收款）用于开发产品投资”。此处是知识性错误，计2个差错。错误（6）：根据日常生活经验，在第5年销售的房屋，3年分期付款，则房款在第7年才能付清。由案例一房屋销售计划表（P7）可见，多层楼房有10%在第5年销售；由售房收入与经营税金及附加估算表（P14）还可见，第5年销售面积为3100平方米，平均售价为1250元/平方米，售房收入则为390万元。案例一又称，预售系“分期付款，按20%、70%、10%分3年付清”（P7），则第5年售房收入的10%（39万元）应在第7年付清，但在案例一售房收入与经营税金及附加估算表（P14）中，未计算第7年的数据，这与第5年销售分期付款“分3年付清”显然矛盾。该表应改为：序号项 目合 计 1 2 3 4 5 671售房收入20486155770057133402872439可销售面积（平方米）1226604589845898277643100平均售价（元/平方米）1696169616321250销售比例（%）10037372332经营税金及附加11278638539222240221营业税10247835035720136222城市维护建设税725252514323教育费附加312111161说明：具体计算过程如下：第2年售房收入为：第2年的销售面积售价当年分期付款比例20%016964589802=1557（万元）第3年售房收入为：（第2年的销售面积售价第2年售房在第3年的分期付款比例70%）+（第3年的销售面积售价当年分期付款比例20%）016964589807+0169645898027005（万元）第4年售房收入为：（第2年的销售面积售价第2年售房在第4年的分期付款比例10%）+（第3年的销售面积售价第3年售房在第4年的分期付款比例70%）+（第4年的销售面积售价当年分期付款比例20%）016964589801+016964589807+016322776402=7133（万元）第5年售房收入为：（第3年的销售面积售价第3年售房在第5年的分期付款比例10%）+（第4年的销售面积售价第4年售房在第5年的分期付款比例70%）+（第5年的销售面积售价当年分期付款比例20%）016964589801+016322776407+01250310002=4028（万元）第6年售房收入为：（第4年的销售面积售价第4年售房在第6年的分期付款比例10%）+（第5年的销售面积售价第5年售房在第6年的分期付款比例70%）016322776401+01250310007=724（万元）第7年售房收入为：第5年的销售面积售价第5年售房在第7年的分期付款比例10%）：01250310001=39（万元）将案例一售房收入与经营税金及附加估算表（P14）与上表进行对照，可发现二表中有6个数据（外加方框作标记）不同，计6个差错；这些差错在该案例损益表（P15）、财务现金流量表（全部投资）（P16）的“商品房销售收入”或“售房收入”、“经营税金及附加”中重复出现，加1倍计算，计12个差错。错误（7）：在案例一财务现金流量表（全部投资）（P16）中，所得税前投资回收期为“374年”，四舍五入，应为“37年”。但在其162“盈利能力分析”中却“三舍四入”称：“项目投资回收期为38年”（P8）。将“37”错印为“38”，计1个差错。错误（8）：案例一P8“敏感性分析”、P10“临界点分析”的序号均为“165”，后者的序号系错印，计1个差错。错误（9）：在案例一售房收入与经营税金及附加估算表（P14）中，1“售房收入”下有序号为“11”、“12”、“13”的3个“分项”。但分项的量纲本应与1“售房收入”的相同，且分项之和本应等于1“售房收入”中的数据。但其分别为可销售面积、平均售价、销售比例，量纲不同，更无法相加求和，故不能将面积、售价等作为分项而应单独作为列或单独作为没有分项序号的行（见附P8-9）。该表中1“售房收入”下3行“序号”栏出现“11”、“12”、“13”系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（10）：与以上错误（9）类似，在案例一租房收入与经营税金及附加估算表（P14）中，1“租房收入”下3行“序号”栏出现“11”、“12”、“13”系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（11）：案例一资金来源与运用表（P19）第6年的累计盈余资金为3498万元，但在资产负债表（P20）中，却将该数据改为3454万元，明显系拼凑虚假数据，以使资产、负债加权益“相等”。此处系知识性差错，计2个差错。错误（12）：根据日常生活经验，各种数据的某年累计值均应等于该数据的当年值加该数据的上年累计值，比如，在案例一财务现金流量表（全部投资）（P16）中，第2年累计净现金流量-4533万元等于第2年净现金流量-2565万元加第1年累计净现金流量-1968万元。但在案例一损益表（P15）中，第2-6年年末未分配利润为205、1129、0、0、0万元，资产负债表（P20）第2-6年的累计未分配利润本应为205、1334、1334、1334、1334万元，但其仍为205、1129、0、0、0万元，其中第3-6年的4个数据系错印，计4个差错。错误（13）：案例一资产负债表（P20）中有22“借款”，但该行之上又有212“短期借款”，这就将短期借款排除在借款之外，其实，短期借款也是借款的一种，应包含在借款之中。因此，应将该表中的22“借款”改为22“长期借款”或22“其他借款”（见附P10）。此处系逻辑性差错，计2个差错。错误（14）：案例一资产负债表（P20）中第1-6年的存货系定额所永远无法解释的、为使资产负债表“平衡”而拼凑的虚假数据，计6个差错。说明：2004年，曹先生去信定额所，请教房地产方法、房地产案例资产负债表中的存货、现金、应收账款、应付账款的计算方法，定额所回信称“应收应付均在前表中有，其他数据根据现行房地产开发企业会计制度形成”（见附P3）。实际上，该二书所有资产负债表的所有“前表”均未提及“应收应付”。而且“现行房地产开发企业会计制度”只能处理已发生的财务数据，而在经济评价中，资产负债表中的存货等各种数据均是未来的数据，不能由“现行房地产开发企业会计制度”形成。此外，“现行房地产开发企业会计制度”中的存货应能可靠地计量，但经济评价中的存货是预计值，无法进行计量。这些都说明，房地产案例资产负债表中的存货均是虚假数据。错误（15）：财务现金流量表（全部投资）中“投资回收期”应有单位，见案例三P90。但案例一财务现金流量表（全部投资）（P16）中“投资回收期”没有单位，系知识性差错，此处计2个差错。错误（16）：在案例一损益表（P15）中，“所得税”、“税后利润”虽由“利润总额”计算，但它们并不是“利润总额”的分项，故须另编序号。同样，该表中的“公益金”、“法定盈余公积金”、“任意盈余公积金”虽也由“税后利润”计算，但它们也不是“税后利润”的分项，故也须另编序号（见附P11）。但在案例一损益表（P15）中，将“法定盈余公积金”、“公益金”、“任意盈余公积金”当作“税后利润”的分项而未编序号，系知识性差错，此处计2个差错。3、案例二中的错误及差错错误（1）：与案例一错误（1）类似，案例二29“有关税费率”（P28）中不包括城镇土地使用税税率，系知识性差错，此处计2个差错。错误（2）：与案例一错误（4）类似，在案例二投资使用计划与资金筹措表（P35）的资金筹措中，错误地列入“预售收入”，应将其改为“扣除税金、成本费用与分配后的售房收入（含分期收款）”。此处系知识性差错，计2个差错。错误（3）：与案例一错误（2）类似，在案例二租房收入与经营税金及附加估算表（P37）中，漏印“出租房房产税计入出租房经营费用中”，计4个差错。错误（4）：与案例一错误（3）类似，在案例二租房收入与经营税金及附加估算表（P37）中，漏印“出租房城镇土地使用税可以不计”，计4个差错。错误（5）：案例二自营销售收入、税金及附加估算表及损益表、资金来源与运用表等报表中的错误：A）格式错误在案例二中，自营部分按小规模纳税人计算增值税（增值税税率为4%）（P28），故其城市维护建设税、教育费附加应由增值税计算而与营业税无关，故其城市维护建设税、教育费附加应列入销售税金及附加而不存在营业税金及附加。但在案例二自营销售收入、税金及附加估算表（P38）中，却将商品销售增值税另列而将城市维护建设税、教育费附加与营业税、消费税一起列于“营业税金与附加”之下，造成“营业税金及附加”中营业税、消费税为0，城市维护建设税、教育费附加反而大于0这种极为明显的错误。该表应改为：序号项 目合 计 1 2 3 4 56-103商品销售增值税373.844.804.804.804销售税金及附加40.380.480.480.484.1城市维护建设税30.270.340.340.344.2教育费附加10.120.140.140.14具体改正步骤包括：将“商品销售增值税”行的序号由“4”改为“3”，并移至“营业税金及附加”行之上，对应差错计2个；将“营业税金及附加”改为“销售税金及附加”，序号由“3”改为“4”，对应差错计3个；删去“营业税”行，对应差错计1个；将“城市维护建设税”行的序号改为“41”，对应差错计1个；将“教育费附加”行的序号改为“42”，对应差错计1个。A）中-合计8个差错。B）计算错误特别，案例二自营部分按小规模纳税人计算增值税，但其违反增值税暂行条例，该增值税未从损益表的经营收入中扣除、也未计入资金来源与运用表的资金运用及财务现金流量表的现金流出。该案例损益表（P39）中经营税金及附加的“合计”及第3-10年的8个数据，均未计入商品销售增值税比如：该表中经营税金及附加“合计”1061万元，系售房部分经营税金及附加“合计”919万元（P36）、租房部分经营税金及附加“合计”139万元（P37）及自营部分城市维护建设税与教育费附加“合计”4万元（P38）之和（919+139+41061）而未计入自营部分商品销售增值税“合计”37万元（P38）。故该表应作以下修改：在“经营税金及附加”行之上插入一行，对应差错计1个；该行“项目”填“增值税”（差错计2个），“合计”填“37”（差错计1个），第3-10年间8年的数据填“3.84”或“4.80”（差错计8个），对应差错计11个；“经营税金及附加”行及其以下各行序号顺延，对应差错计1个。-合计13个差错。这些差错在资金来源与运用表（P48）、财务现金流量表（全部投资）（P42）中重复出现，须作同样的修改，全书按一面差错基数加1倍计算，则B）中有26个差错。A）、B）合计34个差错。错误（6）：与案例一错误（5）类似，在案例二财务现金流量表（资本金）（P43）的现金流出中，错误地列入“预售（租）收入用于开发产品投资”，应将其改为“扣除税金、成本费用与分配后的售（租）收入（含分期收款）用于开发产品投资”。此处系知识性差错，计2个差错。错误（7）：我国没有“教育费附加费”而只有“教育费附加”（见附P4），其费率称“教育费附加费率”（P106）。案例二29“有关税费率”（P28）中出现“教育费附加费费率”，系知识性差错，此处计2个差错。错误（8）：案例二的全部投资财务内部收益率（税前）为2381%（P42），但在表2-8（P30）中，将基本方案全部投资（所得税前）内部收益率错印为246%，计1个差错。错误（9）：与案例一错误（9）类似，在案例二售房收入与经营税金及附加估算表（P36）中，1“售房收入”下3行“序号”栏出现“11”、“12”、“13”系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（10）：与案例一错误（9）类似，在案例二租房收入与经营税金及附加估算表（P37）中，1“租房收入”下3行“序号”栏出现“11”、“12”、“13”系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（11）：案例二长期借款还本付息估算表（P45-46）中还本资金来源的错误：A）在经济评价中，各种财务效益与费用数据均为年末值，故企业利润须扣除所得税、法定盈余公积金、优先股股利、任意盈余公积金、利润分配（如不进行分配，则需经董事会提出、股东大会通过），得到的未分配利润才能用于“还本”等它用（见附P12）。但在该表还本资金来源中未计入“未分配利润”而计入“利润”，系知识性差错，此处计2个差错；B）“利润”系由包括租售收入在内的所有各种收入共同产生，在还本资金来源中，计入“利润”后，再计入“可利用租售收入”，则为重复计算（见附P12），此亦系知识性差错，此处计2个差错。 A）、B）合计4个差错。错误（12）：与案例一错误（11）类似，案例二资金来源与运用表（P48）第10年的累计盈余资金为2919万元，但在资产负债表（P49）中，却将该数据改为2629万元，明显系拼凑虚假数据，以使资产、负债加权益“相等”。此处系知识性差错，计2个差错。错误（13）：在案例二资产负债表（P50）中，“任意盈余公积金”与“累计未分配利润”的序号均为“234”，后者的“234”系错印，计1个差错。错误（14）：与案例一错误（12）类似，在案例二损益表（P40）中，第1-10年年末未分配利润为78、284、676、1239、1630、1620、1609、1599、1589、1578万元，资产负债表（P50）第1-10年的累计未分配利润本应为78、362、1038、2277、3907、5527、7136、8735、10324、11902万元，但其仍为78、284、676、1239、1630、1620、1609、1599、1589、1578万元，其中第2-10年的9个数据系错印，计9个差错。错误（15）：与案例一错误（13）类似，在案例二资产负债表（P49-50）中，将短期借款排除在借款之外，系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（16）：与案例一错误（14）类似，案例二资产负债表（P49）中第1-10年的存货均系虚假数据，计10个差错。错误（17）：与案例一错误（15）类似，案例二财务现金流量表（全部投资）（P42）中“投资回收期”没有单位，系知识性差错，此处计2个差错。错误（18）：与案例一错误（16）类似，在案例二损益表（P40）中，将“法定盈余公积金”、“公益金”、“任意盈余公积金”当作“税后利润”的分项而未编序号，系知识性差错，此处计2个差错。4、案例三中的错误及差错错误（1）：与案例一错误（1）类似，案例三税费率表（%）（P79）中不包括城镇土地使用税，系知识性差错，此处计2个差错。错误（2）：与案例一错误（4）类似，在案例三投资使用计划与资金筹措表（P87）的资金筹措中，错误地列入“预售收入”，应将其改为“扣除税金、成本费用与分配后的售房收入（含分期收款）”。此处系知识性差错，计2个差错。错误（3）：与案例一错误（5）类似，在案例三财务现金流量表（资本金）（P91）的现金流出中，错误地列入“预售（租）收入用于开发产品投资”，应将其改为“扣除税金、成本费用与分配后的售（租）房收入（含分期收款）用于开发产品投资”。此处系相知识性差错，计2个差错。错误（4）：与案例一错误（2）类似，在案例三租房收入与经营税金及附加估算表（P88）中，漏印“出租房房产税计入出租房经营费用中”，计4个差错。错误（5）：与案例一错误（3）类似，在案例三租房收入与经营税金及附加估算表（P88）中，漏印“出租房城镇土地使用税可以不计”，计4个差错。错误（6）：案例三的全部投资财务内部收益率（税前）、全部投资财务净现值（税前）分别为198%、517万元（P90），但在续表3-1（P55）中，将其分别错印为187%、379万元，计2个差错。错误（7）：在案例三续表3-1（P55）中，序号“14”应改为“13”，“15”应改为“14”，计2个差错。错误（8）：与案例二错误（7）类似，我国只有“教育费附加”而没有“教育费附加费”，在案例三中，售房收入与经营税金及附加估算表（P88）、租房收入与经营税金及附加估算表（P88）中，也均称“教育费附加”，该案例表3-8（P79）中出现“教育费附加费”系知识性差错，此处计2个差错。错误（9）：与案例一错误（9）类似，在案例三售房收入与经营税金及附加估算表（P88）中，1“售房收入”下3行“序号”栏出现“11”、“12”、“13”系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（10）：与案例一错误（9）类似，在案例三租房收入与经营税金及附加估算表（P88）中，1“租房收入”下3行“序号”栏出现“11”、“12”、“13”系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（11）：与案例一错误（11）类似，案例三资金来源与运用表（P93）第6年的累计盈余资金为8483万元，但在资产负债表（P93）中，却将该数据改为8143万元，明显系拼凑虚假数据，以使资产、负债加权益“相等”。此处系知识性差错，计2个差错。错误（12）：与案例一错误（12）类似，在案例三损益表（P89）中，第1-6年年末未分配利润为43、220、220、220、0、0万元，资产负债表（P94）第1-6年的累计未分配利润本应为43、263、483、703、703、703万元，但其仍为43、220、220、220、0、0万元，其中第2-6年的5个数据系错印，计5个差错。错误（13）：与案例一错误（13）类似，在案例三资产负债表（P94）中，将短期借款排除在借款之外，系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（14）：与案例一错误（14）类似，案例三资产负债表（P93）中第1-6年的存货均系虚假数据，计6个差错。错误（15）：与案例一错误（16）类似，在案例三损益表（P89）中，将“法定盈余公积金”、“公益金”、“任意盈余公积金”当作“税后利润”的分项而未编序号，系知识性差错，此处计2个差错。5、案例四中的错误及差错错误（1）：与案例一错误（4）类似，在案例四投资使用计划与资金筹措表（P113）的资金筹措中，错误地列入“预售收入”，应将其改为“扣除税金、成本费用与分配后的售房收入（含分期收款）”。此处系知识性差错，计2个差错。错误（2）：与案例一错误（5）类似，在案例四财务现金流量表（资本金）（P117）的现金流出中，错误地列入“预售（租）收入用于开发产品投资”，应将其改为“扣除税金、成本费用与分配后的售（租）收入（含分期收款）用于开发产品投资”。此处系知识性差错，计2个差错。错误（3）：案例四P102中“项目主要销售对象是外交人事”不通，系语法性差错，计2个差错。错误（4）：案例四P103中“与AAA项目相同，地理位置也与该项目富竞争性”不通，系语法性差错，计2个差错。错误（5）：案例四系项目贷款申请的评估报告（P95标题），其称“该项目自1997年开始建设，计划2000年完工。资金使用计划为4年。1997年已投资7910万元，1998年投资20955万元”（P105）；由其投资使用计划与资金筹措表（P113-114）可见，从1998年（第2年）起即开始使用该贷款；特别其称：“（贷款申请）评估报告是1998年2月27日签署的”（P109）。但是，案例四P105却在该1998年就已签署并开始发放贷款的评估报告的评估依据中，列入“建设部发布的房地产开发项目经济评价方法，计划出版社，2000年”，时间颠倒，系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（6）：与案例一错误（9）类似，在案例四售房收入与经营税金及附加估算表（P114）中，1“售房收入”下3行“序号”栏出现“11”、“12”、“13”系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（7）：案例四称：“职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展基金均按（税后利润的）5%提取”（P106），因此各年储备基金、企业发展基金应均与职工奖励及福利基金相等，具体见下表：序号项 目合 计 1 2 3 4 5 613税后利润9728456234737612230934职工奖励及福利基金4862311718811247储备基金4862311718811247企业发展基金4862311718811247但该案例损益表（P115）各年储备基金、企业发展基金却均与职工奖励及福利基金不等，将该表与上表进行对照，可发现有12个数据（外加方框作标记）不同，计12个差错；这些差错在该案例资产负债表（P120）中重复出现，加1倍计算，计24个差错。错误（8）：与案例一错误（14）类似，案例四资产负债表（P120）中第1-5年的存货均系虚假数据，计5个差错。补充说明：案例四P105中称项目自1997年开始建设，计划2000年完工，资金使用计划4年，建设期为4年；由售房收入与经营税金及附加估算表（P114）还可见，至第4年销售比例累计为100%，即房屋已全部售出，但其资产负债表（P120）中直至第5年还有与存货相等的“在建开发产品”，明显在拼凑数据。错误（9）：与案例一错误（12）类似，在案例四损益表（P115）中，第2-6年年末未分配利润为351、2158、2527、2122、0万元，资产负债表（P120）第2-6年的累计未分配利润本应为351、2509、5036、7158、7158万元，但其仍为351、2158、2527、2122、0万元，其中第3-6年的4个数据系错印，计4个差错。错误（10）：与案例一错误（13）类似，在案例四资产负债表（P120）中，将短期借款排除在借款之外，系逻辑性差错，此处计2个差错。错误（11）：与案例一错误（15）类似，案例四财务现金流量表（全部投资）（P116）中“投资回收期”没有单位，系知识性差错，此处计2个差错。错误（12）：与案例二错误（11）类似，在案例四长期借款还本付息估算表（P118）中：A）还本资金来源中计入“利润”而未计入“未分配利润”，系知识性差错；B）将“利润”（应为“未分配利润”）及“可利用租售收入”均计入还本资金来源，亦系知识性差错。A）、B）合计4个差错。错误（13）：与案例一错误（16）类似，在案例四损益表（P115）中，将“职工奖励及福利基金”、“储备基金”、“企业发展基金”当作“税后利润”的分项而未编序号，系知识性差错，此处计2个差错。以上列出房地产案例中已知的部分编校质量差错计238个。（二）房地产案例的差错率房地产案例版权页中称其总字数为211千字，相应编校质量差错率为238/211000=113/10000。二、方法与参数（第三版）案例中的部分编校质量差错及相应的差错率（一）方法与参数（第三版）案例中的部分编校质量错误及差错1、案例一中的错误及差错错误（1）：在案例一P12中：A）称其综合偿债备付率173，经核算，该“综合偿债备付率”即各年偿债备付率的“平均”，但如方法与参数（第三版）P17中所称，偿债备付率“应分年计算”而从无“综合”或“平均”这一说法。此处系知识性差错，计2个差错。B）将借款偿还期前3年及其余各年的偿债备付率均与1比较，但由方法与参数（第三版）P210可见，该项目所属煤炭行业的偿债备付率最低可接受值为13，故应与1.3比较。此处系知识性差错，计2个差错。A）、B）合计4个差错。错误（2）：项目总投资使用计划与资金筹措表与财务计划现金流量表中建设投资、建设投资借款应该一致，案例二就是如此，见P68、P73。但比较案例一项目总投资使用计划与资金筹措表（P37）和财务计划现金流量表（P27-28），可见：A）后者221“建设投资”第1-3年及合计4个数据错印，计4个差错。说明：由方法与参数（第三版）P7、8可见，建设投资仅包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用而不包括建设期利息，但后者却错误地将本应与建设投资一样并列在总投资之中的建设期利息也计入建设投资之中。B）后者312“建设投资借款”第1-3年及合计4个数据错印，计4个差错。A）、B）合计8个差错。错误（3）：根据日常生活经验，各种数据的某年累计值均应等于该数据的当年值加该数据的上年累计值，案例二资产负债表中累计未分配利润就是如此，见P79-82、P83-86。案例一利润与利润分配表（P25-26）中，第4-23年未分配利润为2719、8487、14339、13316、万元。该案例资产负债表（P31-32）第5-23年的累计未分配利润本应为11206、25545、38861、万元，但其仍为8487、14339、13316、万元。此错误系案例一资产负债表中错印第5-23年间19年的累计未分配利润，计19个差错。错误（4）：案例一资产负债表（P31-32）中第3-23年的资本公积均系为将资产负债表凑成“平衡”而编造的虚假数据，计19个差错。说明：资本公积金应“包括投资者实际缴付的出资额超出其注册资本金的溢价（如股份公司发行股票的溢价净收入等），接受捐赠资产，企业因分立、合并及变更投资时对财产价值进行重估产生的增值，资本汇率折算差额等“（见附P13），该项目资本金由A、B两公司出资（P8），出资额并未超出其注册资本金、也未发行股票、也未对财产价值进行重估，在项目总投资使用计划与资金筹措表（P37）、财务计划现金流量表（P27）及其他所有报表及所有文字中也未出现资本公积或相关说明，甚至所有经济评价文献都从未提及资本公积。实际上，该案例是将负债及所有者权益与资产之间的差额凑入资本公积，而使资产负债表“平衡”。错误（5）：由方法与参数（第三版）P8可见，建设期利息包括其他融资费用；由方法与参数（第三版）P43可见，融资费用应计入建设期利息估算表或含建设期利息计算的“二表合一”的借款还本付息计划表。案例一P9中称其债务资金筹资费用率02%，但在该案例借款还本付息计划表（P33）中：漏印“筹资费用”一行，计2个差错；未计算建设期1-3年的筹资费用，计3个差错，两者相加，计5个差错。错误（6）：由方法与参数（第三版）P93可见，在经济评价中，各年应计利息应等于年初借款加本年借款的一半，再乘以年利率。案例一建设期贷款利率为654%（P9）。在借款还本付息计划表（P33）中，第3年利息本应为（55302+26726/2）654%=4491万元，表中数据2245、2756万元或二者之和与其均不相等（第2年利息为（20967+31920/2）654%=2415万元，该年计算是正确的，可进行对照）。此处系乘法计算错误，计1个差错。错误（7）：在经济评价中，当偿债备付率小于最低可接受值时，“表示当年资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款偿付已到期债务”（见附P14）。在案例一借款还本付息计划表（P33）中，第4年偿债备付率小于1，但由该案例财务计划现金流量表（P28）可见，第4年却没有借入短期借款补足还款资金来源以偿付全部当期债务。此处系知识性差错，计2个差错。错误（8）：在案例一资产负债表（P31）的流动资产总额中包括累计盈余资金，而流动资金估算表（P36）的流动资产中却不包括累计盈余资金，导致该二表中流动资产总额与流动资产不等，应将后表中“流动资产”改为“流动资产主要构成要素”见方法与参数（第三版）P90。此处系知识性差错，计2个差错。错误（9）：在案例一资产负债表（P31）的流动负债总额中包括短期借款，而流动资金估算表（P36）的流动负债中却不包括短期借款，导致该二表中流动负债总额与流动负债不等，应将后表中“流动负债”改为“流动负债主要构成要素”见方法与参数（第三版）P90。此处系知识性差错，计2个差错。错误（10）：根据日常生活经验，各类产品产量为其各分类产品产量之和。在案例一销售收入、税金估算表（P38）中，第1年末煤产量13072Mt，混煤产量09808Mt，原煤产量则本应为22880Mt；以后各年末煤产量31373Mt，混煤产量23539Mt，原煤产量则本应为54912Mt，合计则本应为1121120Mt。该表中第3、4-11、1223年的原煤产量及合计均系错印，计11个差错。错误（11）：案例一P8中称其资源税“按照财政部、国家税务总局财税2004187号文件规定，按原煤产量以每吨23元/t缴纳”。资源税应纳税额等于单位税额乘以产量，案例三即是如此，见P125其课税对象为原油商品量，单位税额为22元/t（P113）。在案例一销售收入、税金估算表（P38）中，第3、4-23各年的原煤产量分别为22880Mt、54912Mt，第3、4-11、12-23年的资源税及合计则本应分别为5262288023=526（万元）、12635491223=1263（万元）、25787万元，但其却计为575、1380、28175万元，计11个差错；这些差错又导致该表及利润与利润分配表（P25）中2“销售税金及附加”出错，差错加1倍计算，计22个差错。2、案例二中的错误及差错错误（1）：案例二P59中称：“在工程运行25年后，为了使工程能够正常发挥效益，需对机电设备部分进行必要的更新改造，更新改造投资为225188万元，拟在2年内投入。”但由其财务计划现金流量表（P75）可见，维持运营投资是在第33、34两年投入。该项目建设期为9年，则维持运营投资不是在工程运行25年后而是在23年后投入，文字不一致，计1个差错。错误（2）：由方法与参数（第三版）P16可见，进行偿债能力分析时应计算偿债备付率，但案例二P59中称：“工程正常运行8年后，利息备付率均大于2，说明工程偿债能力尚可”，未计算偿债备付率。此处系知识性差错，计2个差错。错误（3）：案例二是水利项目，由方法与参数（第三版）P209可见，其偿债备付率的最低可接受值为13。该案例所有还款年份的偿债备付率均小于13，尤其在还款期最后几年甚至小于1 0（P77-78），但其P59中却称，其“工程还债能力尚可”、“该项目具有一定的偿还能力”。此处系知识性差错，计2个差错。错误（4）：案例二财务计划现金流量表（P73-76）第10-59年间的126“其他流出”及“合计”等51个数据在所有与经营活动有关的报表中均未出现，均系为将资产负债表凑成“平衡”而编造的虚假数据，计51个差错。错误（5）：根据日常生活经验，如某人某月收入、支出均为1万元，二者相等，但绝不能将其该月收入、支出记为0。案例二P52中称，该项目“增值税主要为销项税，税率为17%，则年增值税额为36975万元”。即使其增值税等于销项税，也绝不能因此就将增值税、销项税记为0，但在案例二财务计划现金流量表（P73-76）中：A）第10-59年的112“增值税销项税额”及其“合计”等51个数据均错印为0，计51个差错。B）第10-59年的114“增值税”及其“合计”等51个数据均错印为0，计51个差错。A）、B）合计102个差错。错误（6）：案例二P55中称，其“用于还贷的资金来源主要为还贷期提取的固定资产折旧费，折旧费不足以还贷时，用项目未分配利润偿还贷款”，但在借款还本付息计划表（P77）中，并未计算“用于还贷的资金来源”。此处系知识性差错，计2个差错。错误（7）：案例二资产负债表（P79-82）第10-59年间的115“其他”50个数据在所有与资产有关的报表中均未出现，均系为将资产负债表凑成“平衡”而编造的虚假数据，计50个差错。错误（8）：根据日常生活经验，各种数据的年初值即该数据上年的年末值，在利润与利润分配表中，“年初未分配利润”项目即企业上年未分配利润；由方法与参数（第三版）P54可见，可供分配的利润等于年初未分配利润与净利润之和，案例一、案例六、案例十一、案例十二就是如此，见P25、P218、P342、P407。但在案例二利润与利润分配表（P83-86）中，将第11-59年间49年的期初未分配利润均错印为0，计49个差错；将第11-59年间49年的可供分配的利润错印为净利润，亦计49个差错，两者合计98个差错。错误（9）：由方法与参数（第三版）P10可见，经济评价中，为计算流动资金等数据，应编制流动资金估算表，该表并直接影响着资产负债表的平衡，但案例二未印流动资金估算表。此处系知识性差错，计2个差错。错误（10）：由方法与参数（第三版）P10可见，经济评价中，为计算折旧费等数据，应编制固定资产折旧费估算表，该表并直接影响着资产负债表的平衡，但案例二未印固定资产折旧费估算表。此处系知识性差错，计2个差错。错误（11）：由方法与参数（第三版）P10可见，经济评价中，为计算摊销费等数据，应编制无形资产和其他资产摊销估算表，该表并直接影响着资产负债表的平衡，但案例二未印无形资产和其他资产摊销表。此处系知识性差错，计2个差错。3、案例三中的错误及差错错误（1）：在利润与利润分配表中，当某年可供分配利润为负值时，投资方分配利润则为0（即不向投资方分配利润），案例六、案例十一就是如此，见P218、P342。但在案例三利润与利润分配表（P119）中，第10-11年可供分配利润为负值，投资方分配利润却也为负值。这样上市公司亏损时，股民竟要向公司缴钱，显然违背常识。此错误系将第10-11年间2年的投资方分配利润错印为负值，计2个差错；这些差错又在财务计划现金流量表（P121）中323“投资方分配利润”第10-11年重复出现，加1倍计算，计4个差错。错误（2）：在案例三财务计划现金流量表（P120）中，12“现金流出”为其下各项之和，其合计及第1-12年的数据本应为157970、9556、21321、21957、17512、14999、13262、12004、10826、9706、9000、8918、1619万元（比如经营成本、增值税进项税额、营业税金及附加所得税的“合计”分别为91410、5905、12619、48036万元，相加则为157970万元；第1年的数据分别为4603、232、594、4127万元，相加则为9556万元），但该表中却为224058、12688、11551万元，连如此简单的加法也竟然算错，计13个差错；这些差错又导致该表中1“经营活动净现金流量”、4“净现金流量”等计算出错，差错重复出现，加1倍计算，计26个差错。错误（3）：由案例三营业收入、营业税金和增值税估算表（P125）可见，计算期各年增值税及合计均大于0。但在财