南宁市房地产经纪行业状况调查报告.doc

第 9 页 共 9 页房地产经纪行业调研报告组名：口号：百分之五十的努力加上百分之五十的勤奋就等于成功组长：组员：班级：12房地产班时间：2014年3月12日目录导言1、背景 32、调查目的 3一、房地产经纪的概况 3二、南宁市房地产经纪行业的发展 3三、南宁市房地产经纪行业的现状 6四、南宁房地产经纪行业领先企业经营形式分析 7五、调研结论及建议 8导言：1、背景自南宁市住房二级市场开放以来，房地产中介行业日益发展壮大，至今为止办理备案的房地产中介企业已经发展到112家，这些房地产中介企业为南宁市房地产市场的繁荣提供了动力，为全市经济发展作出了贡献。但由于种种原因，南宁市的房产地中介行业也存在不少问题，影响了行业持续健康的发展，迫切需要加强管理和引导。在这种背景下，经过四个多月的筹备，房地产中介管理协会终于成立了。南宁市房地产中介协会的成立标志着南宁市房地产中介行业从此有了自己的行业社团组织，协会将在政府、企业以及消费者之间发挥桥梁和纽带作用。2、调查目的这项调查的首要目标是想了解南宁市房地产经纪行业近年来的发展状况及未来发展趋势。一、房地产经纪的概况所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。目前，我国房地产经纪机构数量众多，特别是近几年增长迅速，并成长起一批规模大、有品牌的房地产经纪机构。据不完全统计，全国房地产经纪机构已经达到5万余家。特别在市场较为发达的大、中城市，房地产经纪机构大量增加。二、南宁市房地产经纪行业的发展(一)从全国房地产经纪业的总体发展前景来看在未来几年时间，到2020年，二手房市场有两大拓展动力。一是新增人口的需求，城市人口目前是5.5亿，2020年将增加到8亿，将有2.5亿人口的居住需求，占30%的刚性需求。二是已经在城市内的人，人均住房面积会增加，现在是28平方米，到2020年会增加到40平方米，有将近60%的面积增长。这两大动力足以推动全国房地产市场的发展，二手房市场也会相应扩大，而南宁市也显现出这一特点。据统计，近几年南宁市各大楼盘的开盘量增长势头迅猛，而南宁市二手房交易市场也稳步发展，成交量逐年上升。有数据显示，2005年二手房成交量为6967综，成交额15亿元左右，其中，商品住房交易额为9.25亿元。而2007年1月至11月，二手房成交量为6364综，成交额13亿元左右，其中，商品住房交易额为11亿元。南宁市房地产规模越来越大，连锁经营范围也在不断扩大。房地产公司已由2000年的50多家发展为今天的600多家，其中，规模较大且在南宁市房产管理局备案的有120多家。（二）从南宁房地产市场来看南宁市作为广西壮族自治区的首府，是广西的政治、经济、文化、交通中心，与东南亚各国，尤其是越南、泰国有着紧密的联系，是我国和东盟个国沟通的桥头堡。大西南出海通道，优越的地理位置和交通设施，南宁真正有能力抓住一切发展的机遇。而中国东盟博览会的花落南宁，这一历史性的机遇，将会使南宁成为一个区域性的国际城市。南宁楼市市场目前仍处于快速发展的阶段。可见，南宁市房地产经纪业将会随着房地产业的发展而发展，并会在未来的发展中展示出巨大的潜力。以朝阳广场为踞点，几十条公交线路向四面扩散可达南宁各城区，紧邻南宁火车站的优势，带来更多的人流、物流。朝阳商圈业态丰富，涵盖大型购物、餐饮、休闲、娱乐、商务和旅游文化服务等行业结构。现有25个共约52万平方米的商业建筑，商圈内个体经营户超过1.5万户。作为目前南宁最繁华的商业中心区，日均人流量最高在30万人次以上，是公认的广西第一商圈。无论在商铺租金售价、商业规模、客流量、成交金额、购物环境及发展空间方面都具有极强的市场吸引力。截止2013年12月25日，南宁市商品住房累计可售面积5569712.95平方米，套数51675。商品房签约147套，签约面积14178.16平方米。其中住宅为97套，面积为8914.73平方米。（三）从房地产经纪从业人员状况来看房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短等特点。2010年中国房地产估价师与房地产经纪人学会对全国40个重点城市房地产经纪从业人员进行了调查，统计发现，取得全国房地产经纪人执业资格的占2.6%，取得地方房地产经纪人从业资格（包括取得房地产经纪人协理资格）的占16.5%。（图2）在学历层次方面，三分之一以上的从业人员是高中（中专）或以下，大专学历所占比例最多，占42%，本科以上学历仅占20%。（图1）在年龄层次方面，2029岁的群体是房地产经纪行业的主力军，占69%。 图1 2010年全国房地产经纪机构从业人员年龄构成图2 2010年全国房地产经纪机构从业人员学历构成(四)从未来经纪行业发展趋势来看1、企业规模化 大部分企业开始认识企业规模过小限制企业发展，因而通过增加分店、收购等方式扩大自己的规模。2、经营专业化 市场细分是一个成熟市场的必由之路，专业化是提高市场效率的重要途径。成功企业往往是那些通过对各个部门在不同种类服务和服务的不同阶段进行明确的分工，同时合理判断企业在产业价值链中的核心竞争力，采取集中化策略，专注自己的优势业务的企业。企业也必然走向一个越来越专业化的道路。3、信息技术化 在房地产经纪行业，成功企业多数不仅建立自己的面向客户的网络信息服务平台网站、利用高效的房地产网络发布房源信息，还在逐渐采用MIS信息共享系统等新技术与经营紧密结合的方式作为重要经营手段。4、诚信品牌化 随着房地产经纪市场发展的成熟，房地产经纪企业面临着大浪淘沙，企业间竞争比拼的是经营水平，但如果不能保持诚信形象，即使以往再强的企业也会在一夜之间失败5、服务个性化 服务是房地产经纪企业的根本，研究客户需求是房地产经纪企业的重要工作。根据客户的需求，不断创新服务，已经成为他们关注未来发展的一个重要途径。 三、南宁房地产经纪行业的现状尽管房地产业发展态势良好，但行业内也出现了一些问题，具体如下：1、行业不规范、顾客对中介信任度普遍不高。（1）行业管理不力：行业管理应由行业协会执行，这是市场专业化发展的需要。当前，我国的房地产中介协会没有发挥行业管理的重要作用， 行业内部交流较少没有自己的专业教育基地， 再教育培训少。（2）规模小、资金实力弱：由于房地产经纪行业的准入要求相对较低，从而使得市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产中介。更有甚者一两个人， 租一间房， 摆一张桌子， 配一部电话， 就干起了中介。（3）不良竞争所致行业内的竞争行为比较低劣，行业的氛围不健康。许多中小房地产中介商面临着竟争和生存的压力。由于国家从2005 年开始不断针对房地产行业出台各种调控政策。使整个行业生存、竞争压力剧增。在内外环境压力下，某些中介公司违规操作，给客户带来巨大的经济损失。导致消费者对这个市场充满了恐俱与怀疑，对房地产中介的信任度急剧降低。（4）业务内容过于单一房地产经纪业务创新形式不多。现代房产经纪业务包含的品种很多， 如前期的策划、房产买卖经纪代理、房产担保、房产信贷、房产证的过户等等。但从现有的房地产经纪机构经营业务来看，品种单一，主要集中在二手房的租售这一块。2、经纪机构：部分经纪机构抗风险能力较低部分的企业没有足够的实力应付经营风险，这问题在市场火爆的时候反应不明显，市场调控，交易量萎缩以后，这个问题马上暴露出来。其原因与经纪机构规模小、资金实力弱、以及中介企业所从事的业务活动趋于简单有着必然的联系。3、从业人员素质不一：我们国家房地产经纪业从业人员的结构较为复杂，其次从业人员的流动性也较大。4、政策还不够健全：从目前来看，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法和国务院的行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件， 经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范房地产行业的经纪活动等内容几乎没有涉及。政府部门承担了大部分的行业管理职能，实行宏观调控。但由于法律规范较少，处罚体系也不完善，难以做到对消费者和经纪人真正的维权。5、居民收入水平有差距：南宁市居民人均可支配收入中等水平，但增幅落。2003年我市城市居民人均可支配收入为9162元，同比增长4.20%。与全国36个重点城市比较，我市属于较高的水平，排位在12位，但同比增长较低，排位在32位，居于后面。四、南宁市房地产经纪行业领先企业经营形式分析随着市场的快速发展，南宁市各类房地产经纪机构如雨后春笋，店铺加速扩张，相对于以前三五个人组成公司，作坊式经营的局面已有了很大的改善。绝大部分机构在组织结构、管理层面、财务制度上已具备现代企业管理的模式。经过多年的优胜劣汰，南宁恒创房地产经纪有限公司、南宁奔腾房地产经纪有限公司等中介企业已发展成为具有相当规模与实力的大型机构；这些大型房地产中介服务机构通过引进优秀人才，加强管理，树立企业形象，充分发挥规模效益，在激烈的市场竞争中已取得了绝对优势，楼市对中介的依赖性越来越强。1、南宁恒创房地产经纪有限公司（1）企业概况：南宁恒创房地产经纪有限公司成立于2007年3月，公司业务涵盖房地产全程营销策划、政策法规信息咨询、销售代理、消费贷款、按揭贷款、评估、二手楼买卖、租赁及房屋理财托管等房地产相关领域。（2）发展规划：在未来，恒创将继续整合全方位的资源优势，以专业务实，止于至善的专家型服务为市场增添精彩，助力客户赢得最大的市场价值及超额的投资回报。2、南宁科正房地产经纪有限公司（1）企业概况：公司成立于2000年，主要业务为房地产价格评估、土地价格评估、房地产经纪、测绘、投资顾问等。公司已取得国家房地产一级评估资质、土地A级评估资质、房地产测绘丙级资质，可在全国范围内从事房地产、土地评估及相关业务。（2）企业文化核心价值观：一直以来，公司秉承着“科学、高效、公平、公正”的经营理念。3、南宁康庭房地产经纪有限公司（1）企业概况：南宁康庭房地产经纪有限公司(以下简称康庭房地产）是一家以房地产经纪业务为核心的房地产综合服务提供商，公司主要从事物业租赁/买卖，按揭贷款，项目推广，策划销售/投资，项目可行性分析报告，管理个人房产，代办各种房屋买卖手续，房屋继承、赠与等手续，提供不同类型的贷款及各类房产疑难法律咨询服务。（2）企业文化核心价值观：康庭房地产坚持“让服务改变生活”的服务理念，贯彻“专业敬业”的服务精神，追求房地产代理服务的更高专业水准。五、调研结论及建议1、加强行业监管（1 ）加强资金监管从真正意义上实行资金监管， 会切断不良中介挪用客户资金用于“现金收房”的资金来源，有助于减少当前房产经纪行业普遍存在的“吃差价”现象，从而挤出价格的虚高部分，有助于平抑当前的高房价。为此强制对二手房交易进行资金监管就显现其必要性，虽然这样做势必会加快房地产经纪行业的大“洗牌”，但是从行业长远发展角度来看，还是利大于弊。（2 ）加强房地产经纪人职业资格管理、建立诚信档案。如果已经取得国家房地产经纪执业资格并且在主管机关注册的，这一类人员的流动性相对比较小。因此，建立房地产经纪人的执业资格制度，除了对于提高我们从业人员的素质，对于稳定职业队伍，强化治理管理也有着非常重要的作用。（3 ）健全房地产经纪行会组织。要尽快建立起我国房地产经纪人员协会，协会的日常工作除了对房地产经纪人进行正常管理外，行业协会的一个重要功能是提升行业队伍的专业水平，以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。2、经营模式的转变：我们可以借鉴美国的经营模式， 实行房地产经纪行业规模化连锁经营和加入知名的房地产经纪特许经营体系， 在扩大经营规模、优化资源配置、发挥品牌效应、扩大市场占有率方面可以显现出诸多优势。以其规模化的直营以及特许加盟体系显示出了强大的市场竞争力。3、发挥房地产经纪品牌优势规范化、规模化、专业化、品牌化的战略方向将是未来房地产市场的主流。