新人培训之“房地产基础知识”

福美来不动产培训部 新人培训之 房地产基础知识 培训大纲 房地产权属和买卖的基本条件 房地产建筑和土地的基本知识 房地产的税与费 房地产行业概况 全面了解你的产品 什么是房地产 房地产 房产 地产 房地产是能满足于人们从事生产生活等活动 能在市场上依法进行交易的房和地的综合体 按开发程度分类 按产生收益分类 按经营使用方式 房地产之房篇 建筑基本知识 按层数或建筑总高度分类 低层 多层 中高层 高层 超高层住宅建筑 按层数分为1 3层为低层住宅 4 6层为多层住宅 7 9层为中高层住宅和10层及以上为高层住宅 公共建筑及综合建筑 总高度超过24米的为高层 但不包括单层建筑 超高层建筑 建筑总高度超过100米的 不论是住宅还是公共建筑 综合建筑均为超高层建筑 房地产之房篇 建筑基本知识 承重 砖墙墙体构造 楼层和屋顶钢筋混凝土梁板可用现浇或预制梁板 屋顶可做成坡顶或平顶优点 整体性好 耐火和耐久较好 取材方便 不需大型起重设备 造价不高缺点 抗震一般 自重大 耗砖多应用 7层以下 层高较小 空间小 投资小的住宅和办公建筑 砖混结构 承重 钢筋混凝土作为垂直方向和水平方向的承重构件的建筑构造 钢筋混凝土柱 梁用钢接连成整体组成空间框架优点 适应性强 抗震性能好 耐久年限长应用 多层到高层 甚至超高层 钢筋混凝土结构 承重 钢筋混凝土作为垂直方向和水平方向的承重构件的建筑构造 钢筋混凝土柱 梁用钢接连成整体组成空间框架优点 适应性强 抗震性能好 耐久年限长应用 多层到高层 甚至超高层 钢筋混凝土结构 房地产之房篇 建筑基本知识 关于房地产面积几个必知概念和组成关系 地毯面积 关于阳台 露台 面积的计算 阳台建筑面积的计算全封闭按外围水平投影面积计算未封闭的阳台按其维护结构外围水平投影面积的一半计算房屋的天面挑台不算建筑面积 关于阳台 露台 面积的计算 房地产之房篇 名词解释 几个基本名词 进深开间层高 房地产之房篇 名词解释 1 商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售 出租的房屋 2 房改房 已购公有住房 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定 按照成本价或者标准价购买的已建公有住房 按照成本价购买的 房屋所有权归职工个人所有 按照标准价购买的 职工拥有部分房屋所有权 一般在5年后归职工个人所有 3 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地 国家予以减免部分税费 由参加集资的职工部分或全额出资建设 房屋建成后归职工所有 不对外出售 产权也可以归单位和职工共有 在持续一段时间后过渡为职工个人所有 属于经济适用房的一种 4 公房 亦称微利商品房 指由各级政府房产管理部门组织建设和管理 以低于市场价格和租金 高于福利房价格和租金 用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋 5 廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能 向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房 6 经济适用住房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格实行政府指导价 按保本微利的原则确定 7 次新房五年以内的商品房等等 房地产之地篇 土地制度的基础知识 土地管理法 第8条 城市市区的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地 除法律规定属于国家所有的以外 属于农民集体所有 宅基地和自留地 自留山 属于农民集体所有 划拨 出让 主要是公房 房改房 住改房 经济适用房 统建房 拆迁安置房 出让最高年限 居住用地70年工业用地50年教育科技文化卫生体育用地50年商业旅游娱乐用地40年综合或其他用地50年 房地产之地篇 名词解释 建筑密度 指一定地块内的所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率 它是控制地块容量和环境质量的重要指标 容积率 指一定地块内的总建筑面积与建筑用地面积的比值 它是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标 绿化率 指城市一定地区的各类绿地 公共绿地 宅旁绿地 公共服务设施所属绿地和道路绿地 面积的综合占该地区总面积的比率 它是衡量环境质量的重要指标 房地产之地篇 名词解释 用地性质 指规划用的的使用功能 用地面积 指规划地块划定的面积 用地红线 指经城市规划行程主管部门批准的建设用地范围的界线 建筑高度 建筑限高 指地块内允许的建筑 地面上 最大高度限制 一般地区 其建筑高度 平顶房屋按女儿墙高度计算 坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算 交通出入口方位 是指规划地块内允许设置机动车和人行出入口的方向和位置 停泊车位 指地块内应配置的停车位数量 建筑间距 指两栋建筑物外墙之间的水平距离 主要考虑日照要求设定 日照标准 指根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的 居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量 是编制居住区规划 确定居住建筑间距的主要依据 人口毛密度 指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 人口净密度 指每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量 产品的流通 房地产权属登记制度 物权法 第6条 房地产等不动产物权的设立 变更 转让和消息 应当依照法律规定登记 产权登记的分类 由土地使用权和房屋所有权所引申出的其他权利的登记 例 抵押权 典权 租赁权等 1抵押权的设定或变更2典权的设立或变更3法律法规其他规定 房屋所有权占有权使用权收益权处分权 出让或划拨土地上新建成的房屋 按有关规定到房地产管理部门办理登记的行为 买卖 交换 赠与 继承 遗赠 法律规定的其他情形 预告登记 对未建成房屋的预购 转让 抵押的当事人取得土地使用权 房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权在一定年限内的确认 什么样的二手房不能上市交易 未依法取得房屋所有权证的房屋共有房地产 未经其他共有人书面同意的权属有争议 尚在诉讼 仲裁或者行政处理中的司法机关或者行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的鉴定为危房的已被列入拆迁公告范围内的房屋在农村集体土地上兴建的房屋房屋出租他人 出卖人未按规定通知承租人 侵害承租人优先购买权等权益的法律法规规章规定不得转让的其他情形 产品基本税费知识 1 契税 指由于土地使用权出让 转让 房屋买卖 交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋 2 营业税 指对销售房地产的单位和个人 就其营业额按率计征的一种税 3 房产税 指以房屋为征税对象 按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税 4 营业税附加 指对交纳营业税的单位和个人 就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加 5 印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋 6 个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让 出租或其他活动并取得收入 就其所得计算征收的一种税赋 7 保证金 指按照有关规定 个人将拥有合法产权的住房转让时 就其应纳税所得 按照个人所得税税率计算的 个人所得税纳税保证金 8 房地产交易手续费 指由政府依法设立的 由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用 9 房屋权属登记费 指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用 10 其他 指不属于以上类别的其他税费 如土地收益金 土地出让金等 房地产交易中使用的税费 案例分析 产品的利润 行业概述 房地产市场的分类 1 房地产一级市场 是土地交易市场 是土地所有者与使用者间的纵向交流 由政府直接控制和垄断经营 2 房地产二级市场 是增量房地产交易市场 指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场 3 房地产三级市场 即存量房地产交易市场 是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场 是消费者间的横向交易 属于消费市场的重新配置 房地产业的分类 房地产业 房地产投资开发业 房地产服务业 房地产中介服务业 物业管理业 房地产咨询业 房地产价格评估业 房地产经纪业 房地产经纪是以收取佣金为目的 为促进他人房地产交易而从事居间 代理等经纪业务的经济活动 上海市房地产业的发展历程 1 复苏发展阶段 1978 1991 特征 在经济体制改革浪潮中 城镇住房制度改革启动 1987年成立上海市房地产交易所 标志着房地产中介机构的诞生 1991年推行住房公积金 90年代初房地产公司初具主体规模 2 快速发展阶段 1992 1995 特征 92年小平同志南巡讲话 坚定改革方向 土地批租大增 土地一级市场初具规模 94年全面推行公房出售 96年已售公房上市试点 存量房市场开启 房地产服务业开始发展 3 调整发展阶段 1996 1999 特征 房地产业超常发展 国家预警工具与制度不健全导致房地产泡沫产生 土地批租回落 空置房增长 98年宏观调控 国民经济软着陆成功 国家出台相关政策 规范了房地产市场 4 持续发展阶段 2000 2009 特征 调整后的持续繁荣状态 2000年国家公房制度改革的基本完成 取消福利分房 货币化购房成为人们的共识 房地产市场供求两旺 二手房市场持续兴旺 2005年的国家调控 房地产市场趋于理性 未来市场潜力巨