地下车位成本核算的三种模式

精品文档 1欢迎下载 地下车位成本核算的三种模式 第一种模式 地下车位有产权情况下 预留车位的成本 该成本按照总可售面积与总成本的比例分摊计算 房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成 本 如不能办理产权 如人防车位 则作为公共配套设 施处理 在住宅的可售面积中分摊 计算公式为 地下车位开发成本 开发成本发生额 住 宅可售面积 地下车位可售面积 地下车位可售面积 1 地下车位成本 总开发成本 10 亿元 住宅可售面积 8 万平方米 地下车位可售面积 2 万平方米 地下车位可 售面积 2 万平方米 2 亿元 2 地下车位单位成本 2 亿元 2 万平方米 1 万元 平 方米 就是说将地下车位成本与住宅 商业等业态成本按照总 可售面积进行平均计算 如果可以办理产权证且能够销售的 按照可售面积 含住 宅 车位等 与总成本的分摊率预留车位成本 政策依据是 财政部 国家税务总局关于房产税 城 镇土地使用税有关政策的通知 国税发 2006 186 号 精品文档 2欢迎下载 的相关规定及 国家税务总局关于印发 房地产开发经营 业务企业所得税处理办法 的通知 国税发 2009 31 号 的第十四条和第十七条相关规定 第二种模式 地下车位有产权 预留车位成本 其成 本按照直接计入与分配计入相结合方式确定 第二种模式不同的是 在于车位成本的预留计算方式 车位成本不采取完全的分摊方式计入 而是根据实际情况 以直接计入与分配计入相结合的方式确定 第二种模式 把地下车位作为单独的成本核算对象 与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式 计算地下车位成本 地下车位应该单独作为成本核算对象 地下车位是开发产品中的一种特殊类型 根据 功能 区分原则 可否销售原则 定价差异原则 成 本差异原则 等要求 应该把它作为独立的成本核算对象 地下车位成本项目的归集 分配与计算第二种模式 以上述案例数据为例 地下车位成本计算为 精品文档 3欢迎下载 1 土地征用及拆迁补偿费 由于地下车位建筑面积不 需要计算容积率 因此土地成本由地上建筑面积分摊较为 合理 地下车位不需要分摊土地成本 2 建筑安装工程费 根据工程造价部门提供的资料表 明 地下车位的建安成本为 6000 万元 即单位建造成本为 3000 元 平方米 该项成本清晰明了 应直接计入地下车 位成本 不需要再分摊 3 前期工程费 开发间接费用 等 5 个成本项 目 按照可售面积进行分摊即可 地下车位应分摊的 5 项成本 5 项费用的实际发生额 住宅可售面积 地下车位可售面积 地下车位可售 面积 3000 4000 1000 3000 3000 8 2 2 14000 20 2800 万元 所以 地下车位成本计算为 总成本 土地成本 0 建安成本 6000 万元 2800 万元 8800 万元 单位成本 8800 万元 2 万平方米 4400 元 平方米 精品文档 4欢迎下载 因此 房地产企业在总开发成本不变情况下 选择第一 种模式计算的地下车位单位成本是 10000 元 平方米 而选 择第二种模式计算的地下车位单位成本仅为 4400 元 平方 米 两者相差 5600 元 平方米 对企业所得税汇算清缴与 土地增值税清算影响较大 此模式的依据是 国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187 号 相关规定 另一方面基于房地产企业成本核算的基 本原则 也就是遵循 新成本核算制度 第四十三条的规 定 第三种模式 无论地下车位是否有产权 其成本均不预留 全部计入住宅成本 凡是房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车 库的成本 一律作为公共配套设施处理 其成本在住宅可 售面积中分摊 也就是说 地下车位无论是否有产权 均 不需要预留开发成本 此种处理模式其政策依据是新 31 号文的第三十三条规 定 企业单独建造的停车场所 应作为成本对象单独核算 利用地下基础设施形成的停车场所 作为公共配套设施进 行处理 精品