爱尔兰房地产泡沫的回顾与反思

爱尔兰房地产泡沫的回顾与反思2007年至今的全球金融危机与房地产泡沫的破灭密不可分，这一泡沫早在2000年左右就开始产生。2007年，房地产泡沫被认为广泛的存在于世界多个国家和地区。经济学人称最近十余年的“全球房价上涨是历史上最大的泡沫”。历史上除日本、东南亚和美国曾经出现过较为严重的房地产泡沫之外，其他国家也出现过类似的问题。最近一次较为著名的是西班牙和爱尔兰的房地产泡沫。国内对西班牙事件的研究较多，对爱尔兰的关注较少。它山之石，可以攻玉，实际上，爱尔兰泡沫对今天认识中国的房地产市场也有许多值得深思之处。一、爱尔兰房地产泡沫的生成与破灭1、经济增长和劳动力扩张刺激房价飙升爱尔兰于20世纪90年代后期至2007年出现了一轮被称为“凯尔特虎”的经济快速增长，摩根士丹利的Kevin Gardiner认为其经济崛起成就堪比亚洲四小龙故以此名衔冠之。再加上爱尔兰劳动力扩张明显等因素，刺激了该地区房地产价格的暴涨。2003-2007年爱尔兰的贷款扩张是欧元区最高的，仅德国银行在爱尔兰就达到2083亿美元。快速的贷款扩张导致房价迅速上升，仅2000年5月-2001年5月1年间房价就上升了17%。2、高企的房价和优厚的政策推动大批房地产破土动工高企的房价以及政府对房地产采取优惠的税收政策导致爱尔兰的房地产扩张非常明显。根据爱尔兰环保部门以及地方政府的报告来看，从2000年开始，每年约有7.5万住房单元建成。根据当时批准的土地规划，到2005年这些土地足够46户家庭新建住宅。并且这一数字还在每年上升。2004年爱尔兰新建了80000栋新房屋，同时期英国只兴建了16000栋。3、大量资金不断涌入房地产市场大量资金不断涌入房地产市场，泡沫越吹越大。首先，在爱尔兰，抵押贷款市场非常火爆。2004年，新抵押业务首次突破100000大关，比上一年增长19%。2005年，总抵押贷款为190亿欧元，增长11%。其次，货币发行无节制且多流向房地产业。1975至1994年，爱尔兰整个国家信贷供应量为年度GDP的40%；2008年，这一数据是300%。10年间金融机构大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀。2007年，金融业资产负债表规模相当于GDP的1400%。第三，大部分银行业贷款流向了开发商和个人房贷。2008年银行对开发商的贷款就达2000年全年贷款的140%；2008年，个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的流动性刺激房价飙升，房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款给开发商和个人。4、市场逐渐出现危险信号和悲观预期许多房地产经纪人和银行提供接近100%的个人按揭贷款。随着房地产市场接近狂热，一些学者和机构开始认识到风险的存在。早在2000年，IMF的报告中就已经认为，爱尔兰的楼市正处于走向崩溃的中间阶段。因为过去20年没有一个工业国会在经历了爱尔兰式的房价疯狂增长后不紧接着出现下降的。前爱尔兰中央银行监管部副主任威廉斯莱特里也指出，如果不遏制信贷的疯狂增长，未来房价将有可能下跌30%-50%。IMF也在2003年指出爱尔兰的住宅物业被高估。经济学人在2005年指出，爱尔兰存在巨大的房地产泡沫。OECD的一些高级官员在2006年也指出爱尔兰的物业有15%被高估。2006年，当时的房屋租金回报率已经跌破了3.5%的政府债券所提供的无风险利率，大多数经济学家开始认为楼价将不可持续。终于，爱尔兰中央银行开始承认，爱尔兰的房地产繁荣可能将不再持续，并存在“显著风险”。5、房地产市场开始出现低迷伴随着房地产建设投机的快速增加和房价的飙升，泡沫在2006年达到顶峰。住宅物业的需求从2007年开始出现下滑，导致房地产价格在2007年3月和4月仅仅微涨0.6%和0.8%。这引发了自1994年以来首次对未来房地产价格预期的下滑。受此影响，加之市区不断增加的房地产供应量，利率的提高以及周边农村居民社区基础设施配套迟迟不能跟上，处于爱尔兰首都都柏林以及日常通勤工具可以覆盖的周边区域的房地产价格应声下落。尽管需求明显下降，但大城市的房价还是保持了一段时间的坚挺。不过，房屋的空置比例开始显著增加。经济评论家给出的数据是大约23万物业被空置，其中空置的度假屋可能达到11.5万，占到一半左右。电力部门的用电情况也佐证了这一数据的可信度。但是逐渐恶化的信号已经开始释放。2006年10月，报纸媒体提供的房屋指导价和协议价开始下调。2007年2月，ESRI提供的房屋价格指数开始下跌。2007年5月，劳工部门给出统计数据表明，建筑业就业状况开始下降。6、房地产欺诈事件层出不穷，政府公共债务状况恶化一些欺诈案件不断浮出水面，一些报道揭露了借款者的抵押贷款欺诈案件，由于许多人和机构高估了他们的房地产收入，使他们借到了更多的钱。2006年12月爱尔兰广播公司播出的调查纪录片披露许多潜在客户的财务信息被非法转售给抵押贷款经纪人，这使得他们能够使房地产拍卖价格实现最大化收益。同时，公共债务状况的恶化也引发人们担忧。2007年，ESRI机构预测，爱尔兰的公共财政将在2007年陷入赤字危机。另有报告指出，当时对房地产泡沫已经触底，未来将软着陆的预测并不属实，事实上房地产远未达到底部。如果爱尔兰遵循其他国家的模式，到2015年房地产价值将会缩水60%。7、房地产泡沫最终破灭并引发经济危机在2007年稳定了一段时间后，泡沫最终在2008年“爆破”。2010年二季度较2007年同期相比，爱尔兰房价已经下跌35%，而经过审批的房贷数量则下跌了73%。住宅和商用物业价格的下跌促发了银行业危机，而至2013年2月，价格继续呈下跌态势。都柏林的房价仅为峰值时期的56%，公寓价格的跌幅甚至超过了62%。爱尔兰的房价已经恢复到了20世纪的水平，批准的抵押贷款甚至回到了1971年的水平。至2012年底，爱尔兰抵押贷款的28%以上已经拖欠或重组，商业房产和购房出租的应收欠款达到18%，并且到2013年3月底，应收欠款仍在不断增加。二、爱尔兰房地产泡沫的影响和后果1、“凯尔特之虎”遭受当头棒喝20年树立起来的“凯尔特之虎”形象一夜倾覆；从2008年起,爱尔兰的实际经济增长率连续3年呈现负增长，下降幅度为7个百分点；2010年9月，失业率已达到1995年来的最高值13.7%，平均每8个人中有一个人失业，大批民众找不到工作，被迫勒紧裤腰带艰难度日。根据爱尔兰中央银行公布的数据，6月份该国居民贷款持续萎缩，同比降低3.9%，其中购房贷款降2.5%，而消费和其他贷款降7.7%。由此可见，不仅房地产业还在持续走低，整体经济复苏也未见曙光。2、银行业遭受危机银行资产大规模缩水。到2010年底，约有31%的抵押不动产或者是47%的未偿还贷款变为负资产。短短3个月，拖欠超过90天的个人住宅抵押贷款账户比例从2011年6月底的7.2%就升至2011年9月的8.1%。到了2012年8月，爱尔兰有超过22%的抵押贷款拖欠或已经被重组。2010年，整个银行业的损失高达约350亿欧元，占爱尔兰年度GDP的20%，银行资产缩水70%，导致了许多银行处于破产边缘。3、个人和家庭损失惨重地产商和个人投资者资产也严重缩水。2010所有个人投资者资产均缩水35%以上。资产缩水还让许多人走上了绝路。2009年1月，爱尔兰42岁地产大亨罗卡因财务困境在家中饮弹自尽。房地产损失带来沉重的家庭债务，IMF对25个发达国家过去30年出现的99次地产泡沫破裂进行的最新分析发现，以家庭债务大幅增加为前奏的房地产危机通常更为严重，所引发的经济滑坡至少会持续五年。对于爱尔兰和西班牙这样的小国而言，危机由于缺乏缓冲，痛苦尤为明显。4、政府债务负担沉重银行呆坏帐的增加，迫使政府出面救助，爱尔兰因救助银行所产生的负债达到了历史上平均年度债务发行额的27倍，为年度GDP的2.7倍，给爱尔兰财政带来了巨大负担。爱尔兰政府债务大大增加，2009年底政府总债务占GDP的比例已达到65.2%，2010年底，政府总债务占GDP的比例已升至92.5%。至2011年底，这一数字已经超过了105%。5、“幽灵庄园”大量形成“幽灵庄园”是外界对爱尔兰空置小区的称呼，其中包括著名的有Cootehall地区。房地产泡沫之后，大量房地产被抛弃、无人居住或未能建造完成。2010年有超过600个这样的“幽灵庄园”，空置的房屋总计超过30万套，2011年的普查结果是空置的房屋超过23万套，并且不包括6万套度假屋。23万套空置房屋中有大约10%属于“幽灵庄园”，而到2013年11月，“幽灵庄园”的数量上升至6350。三、爱尔兰房地产泡沫对中国的启示1、应重视财政税收制度对房地产和经济的双重影响我国应注意到财政税收制度对房地产和经济的双重影响，建立合理、适度、平衡的税收体系。爱尔兰经济腾飞的重要原因之一是爱尔兰采取了极其优厚的税收制度吸引了大量的国外投资和国外企业入驻。这一政策有利于爱尔兰这样一个起点较低、领土面积较小、经济规模不大的农牧业国家迅速崛起。然而，当这一政策红利的窗口即将关闭时，爱尔兰的经济开始依赖房地产市场。同样，房地产市场的兴起也与优厚的税收政策关系密切。爱尔兰的税收制度为房地产开发商和购房者提供了一系列的优惠，这大大刺激了房地产的繁荣，同时过度优惠的政策也促使了泡沫的形成。更为严重的是，这种依赖于房地产的税收政策面对泡沫破灭时，政府的税源大幅度下降，2007年以来，税收收入的降幅已超过30%。我国目前也面临着财政收入过度依赖土地出让和房地产市场的问题。如何开源节流，摆脱对房地产的过度依赖，建立合理的税收体系，引导民众和投资者的经济行为将是未来的重点。2、应充分重视金融体系变革对房地产市场的影响我国面临利率市场化和汇率市场化改革的双重任务，重大的金融变革总会给原有的金融体系带来深远影响，而房地产具备资产价格高度敏感性的特征，必然受到强烈波动。爱尔兰的房地产泡沫与爱尔兰加入欧盟前后利率的剧烈变化有较大关联。我国当前正在进行的利率市场化改革和汇率市场的不断开放，也将对房地产市场产生重要影响。利率市场化有利于市场充分竞争，贷款利率存在降低的可能，融资成本的降低会房地产市场获得更加充裕的资金，但如果变革的脚步太快，或者监管制度没有及时跟上，则可能催生泡沫。汇率市场的变化涉及国际资本的流入与流出，进一步开放将使这种流动更加自由和和便捷，但另一方面也可能这些资金流入和流出房地产市场的速度和规模变得更加易于波动。这些都要求监测预警体系和监管体系同比跟上，否则将有可能造成巨大的扰动，对宏观经济产生不利影响。3、应重视人口因素对房地产市场的影响房地产需求包括生产型需求、生活性需求和投资性需求三个方面。人口因素是房地产需求最古老和最基本的动力源泉之一。爱尔兰的房地产繁荣离不开劳动人口的迅速增加。人口的增加得益于经济的长期繁荣和自身的人口结构。本地区人口数量的增加和外来移民的增加既为房地产消费和投资带来巨大需求，也为房地产供给提供了充足廉价的劳动力要素。中国虽然从整体来看，面临着人口老龄化问题，但农村人口向城市的转移仍然还有很长的路要走，农村劳动人口市民化的问题还没有解决，改善性需求还有很大空间，对房地产市场的支撑作用依然存在。不过，也应注意到，大城市面临着交通拥堵、资源紧张、环境破坏等承载压力，二三线城市面临着产业化程度不高，基础设施不完善，承载能力不足等问题，人口的结构问题依然突出。如何妥善、协调处理人口、城市、经济的关系始终是未来一段时期内的重要命题。4、政府应把握调控时机，同时避免“不出手”和“乱插手”无论在经济的繁荣期还是衰退期，政府都应保持宏观经济政策的适度性，保持定力的同时密切关注市场变化，及时准确的监测市场数据，