住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探.doc

住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探 住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探【最新资料,Word版，可自由！】住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。 前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。 前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。 现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。 另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 11、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。 具体调查结果见下表价格范围楼盘家数建筑形式39804980元/M22高层49805980元/M25高层、小高层59806980元/M212小高层、中高层69809980元/M21小高层从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在49806980元/M2。 经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。 在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 22、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的xx年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，xx年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70100M2的占16.3%，户型面积100150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。 实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下:房型一房一厅一卫二房二厅一卫二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫建筑面积70M285M2100M2130M2160M2占比5%35%35%15%10%销售目标客户欲与年轻人分开居住的老年人首次购房的工薪阶层首次购房的经济能力较强的工薪阶层政府及企事业单位中层以上管理干部，二代以上家庭外企高新技术企业、金融证券信息界白领，外地来沪经商人员 3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为52.5万元61.8万元。 一般情况下购房者首付30%，即15.75万元18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。 另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。 4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案:社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（713层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。 参考经济指标: （1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为21000*2.5=52500M2根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%95%，公建配套设施占5%6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为52500M2*95%=49875M2可建12层小高层住宅幢数为49875/12450=4幢住宅实际可建建筑面积4*12450=49800M2每户平均建筑面积为103.75M2，则住户数为49800/103.75=480户 （2）公建配套设施公建配套服务设施包括幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。 公建配套设施可建总建筑面积总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积2700*40%=1080M2便民商店建筑面积2700*35%=945M2其他配套设施建筑面积2700*25%=675M2 （3）室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。 停车位小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。 考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为480/3=160个，地面车位数160*15%=24个；地下车位数160*85%=136个。 独立式地下停车库每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。 地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为136*35=4760M2变电所:变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下民用建筑单位面积用电量指标摘录如下住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为30W/M2，便民商店为60120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为2030W/M2。 在估算时均采用上限值。 住宅商品房用电量49800*50=2490千瓦幼儿园、托儿所用电量1080*30=32.4千瓦便民商店用电量945*120=113.4千瓦其他配套设施用电量675*80=54千瓦小高层住宅楼本身地下室103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦独立式地下停车库4760*30=142.8千瓦用电量小计2957.1千瓦另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为2957.1*（1+5%）=3105千瓦选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。 拟设10KV容量为800KVA变电所4座。 取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。 网球场为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。 标准网球场规格36.58M*18.29M。 网球场占地面积669M 25、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算建筑覆盖率4幢12层小高层占地面积103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2公建配套设施(以2层计)占地面积2700/2*(1+10%)=1485M2配电所占地面积200*（1+10%）=220M2建筑物占地面积6270M2(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)建筑覆盖率6270/21000*100%=29.9%绿化率新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。 小区绿化总面积21000*35%=7350M2网球场占地面积36.58*18.29=669M2地面车位占地面积24*2.5*5=300M2幼儿园、托儿所室外活动场所面积同建筑面积1080M2居民室外活动场所取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050M2小区道路占地面积21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050M2（居民室外活动场所）=4281M2小区道路占有率4281/21000*100%=20.4% 6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下供水指标住宅710升/M2日；公建配套设施610升/M2日；绿化1.5升2升/M2日。 排污指标住宅6.79.5升/M2日；公建配套设施5.49升/M2日。 人工煤气用量指标住宅4.4M3/户日；公建配套设施0.08M3/M2日。 电话容量指标住宅100154门/万M2；公建配套设施25门/万M2小区日最大用水量为10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿化）=544M3小区日最高污水排放量为9.5升/M2*49800M2(住宅)+9升/M2*2700M2(公建配套)=497M3人工煤气日最大用量4.4M3/户*480户+2700M2*0.08M3/M2=2328M3电话线数量154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门 7、前期策划成果汇总如下建设规模拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积103.75平方米，层高2.9米地块总面积21000平方米建筑物占地面积6270平方米绿化占地面积7350平方米网球场占地面积669平方米地面停车位占地面积300平方米小区道占地面积4281平方米幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积1080平方米小区居民室外活动场所占地面积1050平方米总建筑面积57260平方米住宅商品房建筑面积49800平方米公建配套设施建筑面积2700平方米幼儿园、托儿所面积1080平方米便民商店面积945平方米其他配套设施面积675平方米独立式地下停车库建筑面积4760平方米规划容积率2.5（不包括地下停车库面积）建筑覆盖率29.9%绿化率35%小区道路占有率20.4%其他娱乐，休闲设施占有率14.7%住宅小区总用电量3105千瓦住宅小区最高日用水量544立方米住宅小区最高日污水排放量497立方米住宅小区最高日人工煤气用量2328立方米住宅小区电话容量774门总户数480户 二、开发项目开发成本分析及估算（一）、开发成本分析由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。 11、住宅商品房建设标准见下表结构剪力墙户型一梯二户层高2.9M幢数:12层住宅4幢建设标准建筑层数地下1层，地上为12层。 基础钻孔灌注桩，箱形基础楼地面住户室内细石钢筋混凝土整体面层，底层电梯大厅花岗石地坪，其余楼层电梯厅采用同质地砖，阳台铸铁栏杆门窗塑钢门窗，钢板分户门，地下室设五级人防门外粉刷无釉条形面砖，局部外墙防水涂料内粉刷住户市内批建筑腻子，公共部位贴面砖屋面树脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层，双层APP防水卷材，铝基反光隔热材料电气主干线电缆沿桥架敷设，普通开关及插座，座灯头，诱导灯，电话，共用天线，楼宇对讲系统配管线管道铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统设备照明配电箱、动力配电箱，柜、水泵、可视对讲进口设备，给水净化设备，每幢楼设中外合资电梯5台 2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表项目建设标准公建配套设施幼儿园、托儿所混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料便民商店现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料其他配套设施现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料室外附属设施配电房混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料室外网球场场地钢筋混凝土基层，聚胺脂类面层，进口灯光和围网系统，场地设备独立式地下停车库现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板，室内钢筋混凝土柱、梁，底板下不设桩，室内地坪细石砼面层，顶、内墙刷涂料 3、建设项目开发成本估算根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下表项目住宅商品房（元/平方米）独立式地下停车库（元/平方米）地下工程桩基1200基础1002800小计2202800结构6000建筑外立面、门窗8020内装饰5030杂项1520小计14570机电设备水、煤气7030消防4040电气10050弱电4025地下室通风1050电梯1800小计440195工程开办费3540合计14403105公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表项目建安单价说明公建配套设施幼儿园、托儿所700元/M2混合结构便民商店1000元/M2框架结构其他配套设施1000元/M2框架结构变电所设备变压器1500元/KVA干式变压器配电设备1000元/KW备用柴油发电机1700元/KW进口发电机变电所房屋200平方米800元/平方米混合结构钢筋混凝土基础5万元/个聚胺脂类面层22万元/个室外附属设施网球场进口灯光系统13万元/个场地设备5万元/个进口围网系统9万元/个室外工程约占全部建筑物、构筑物造价之和的11%13% 4、项目开发所需建设成本具体估算过程A、土地费用A 1、土地出让金3675万元A 2、地块动拆迁费用3000*1200=6300万元小计9975万元B、主体工程建设费B 1、住宅商品房地下工程49800M2*220元/M2=1095.6万元结构49800M2*600元/M2=2988万元建筑49800M2*145元/M2=722.1万元机电安装49800M2*440元/M2=2191.2万元开办费49800M2*35元/M2=174.3万元小计7171万元B 2、独立式地下停车库地下工程4760M2*2800元/M2=1332.8万元结构工程4760M2*0=0建筑4760M2*70元/M2=33.3万元机电安装4760M2*195元/M2=92.8万元开办费4760M2*40元/M2=19.0万元小计1478万元B 3、公建配套设施幼儿园、托儿所1080M2*700元/M2=75.6万元便民商店945M2*1000元/M2=94.5万元其他配套设施675M2*1000元/M2=67.5万元小计238万元B 4、变电所设备变压器1500元/KVA*3200KVA=480万元配电设备高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等1000元/KW*3200KW=320万元进口柴油发电机1700元/KW*3200KW*20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%计算）设备小计909万元土建200M2*800元/M2=16万元小计925万元B 5、室外网球场（36.58M*18.29M,共1座）细石钢筋混凝土基层5万元聚胺脂类面层22万元场地设备:5万元进口灯光系统13万元进口围网系统9万元小计54万元主体工程建设费合计9866万元C C、室外工程费包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算9866*12%=1184万元D D、工程间接费用 11、专业费用按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592万元 22、开发商筹建管理费按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元 33、住宅配套费按住宅建筑面积的320元/M2估算，49800*320=1594元 44、人防建设配套费本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。 55、市政建设配套费按120元/M2标准估算，即120元/M2*52500M2=630万元 66、有关部门收取的各种手续费按15元/M2标准估算15元/M2*52500M2=79万元小计3092万元E E、不可预见费按（A）（D）各项费用的5%估算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206万元A-E小计25323万元F F、建设期贷款利息假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金楼盘的滚动销售，45%建设资金向银行贷款，银行贷款13年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为25323*45%*（1+5.49%）1.5-1=1951万元建设开发成本汇总表工程项目分项项目估算金额（万元）土地费用土地费用出让金3675动拆迁费用6300小计9975主体工程建设费住宅商品房地下工程1095.6结构2988建筑722.1机电设备2191.2开办费174.3小计7171独立式地下停车库地下工程1332.8结构0建筑33.3机电设备92.8开办费19小计1478公建配套服务设施幼儿园、托儿所75.6便民商店94.5其他配套设施67.5小计238变电所变压器480配电设备320备用柴油发电机108.8土建16小计925钢筋混凝土基层5聚胺脂类面层22室外标准网球场（1座）场地设备5进口灯光系统13进口围网系统9小计54主体工程建设费合计9866室外工程费1184工程间接费用专业费592开发商筹建管理费197住宅配套费1594人防配套费0市政建设配套费630有关部门收取各种手续费79小计3092不可预见费1206建设期贷款利息951项目总开发成本（万元）26274 三、项目开发盈利性分析住宅建设项目销售总收入（销售税费取8%）住宅商品房49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314万元独立式地下车位10万