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桂林伍号公馆铂尔曼酒店商业计划书二九年六月日 期：2009年6月25日项目名称：桂林伍号公馆铂尔曼酒店项目项目单位：桂林市强盛房地产开发有限责任公司 桂林源通房地产开发有限责任公司本商业计划书属商业机密，所有权属桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司，所涉及的内容和资料只限于有意向的投资者使用，收到计划书后，收件方即该确认，并遵守以下规定：1在未取得桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司的书面许可前，收件人不得将本计划书内容复制、泄漏、散布。2收件人如无意进行本计划书所述之项目，请尽快将本计划书完整退回。目 录第一部分：总论一、 公司经营目标与商业模式二、 项目建设内容与规模第二部分：综述一、 企业及项目概况二、 市场分析三、 项目选址与建设条件四、 项目规模与工程技术方案五、 项目组织与管理机构六、 项目实施进度七、 目前投资价值及未来投资估算八、 招股方案与融资资金使用计划九、 财务评价十、 投资者退出方式十一、 结论第三部分：附录一、 附件二、 附图第一部分总 论一、公司经营目标与商业模式桂林伍号公馆铂尔曼酒店由桂林市强盛房地产开发有限责任公司与桂林源通房地产开发有限责任公司共同开发。该酒店定位为五星级酒店，集旅游、度假、商旅及高端会员服务的高端酒店。酒店立足高品质服务为欧美及国内外高端人士提供极致的酒店服务及其延伸服务。同时该酒店在建设期考量引进战略投资者，为酒店的将来打下良好基础，所引进的战略投资者可以购买酒店资产或持有公司部分股权。该酒店建成后除提供高端的酒店服务外，现已将该服务的外延进行了延伸，主要提供客户旅游、会议组织与策划、企业形象策划、文化产业的开发等项目、企业及个人会籍的发展。这些项目与该酒店的建设同期进行，已经具备一定的操作能力。这些延伸业务的开展将大大提升酒店的盈利能力及拓展了该酒店的服务功能。二、项目建设内容与规模1、项目名称:桂林伍号公馆酒店建设项目2、项目承办单位：酒店项目开发企业法人：桂林市强盛房地产开发有限责任公司；桂林源通房地产开发有限责任公司；酒店项目管理企业法人：桂林伍号公馆酒店有限责任公司以上三个公司法人代表：秦晓胜3、项目建设地点：广西桂林市桃花江路5号。4、范围与面积：根据桂林市建设与规划委员会对甲山旅游度假山庄规划定点批复和调整意见及本项目的建筑工程施工许可证。甲山旅游度假山庄范围与面积是：北以巫山路为界，南与桃花江山庄为邻，西以桃花江为界，东以桃花江路为界。规划总用地面积为58315，规划总建筑面积为31800。其中：桂林伍号公馆酒店位于甲山旅游度假山庄的南端，占地面积22500，总建筑面积29093。5、主要建设内容（1）主体工程：伍号公馆酒店主楼土建及装修、伍号公馆酒店副楼土建及装修。（2）辅助工程：道路及停车场、景观及绿化、游泳池。（3）公用工程：酒店备用电源（发电机）。（4）服务性工程酒店用车。（5）场外工程酒店与市政供电、供水与排水管网的衔接。6、项目主要经济技术指标主要经济数据与财务评价指标表序号 名 称单位 数 据备 注建设指标1项目占地面积225002总建筑面积(不含地下室)29092.76伍号公馆酒店主楼18969伍号公馆酒店副楼10123.763地下室面积：12700.004客房间220标准间间153双套间间42三套间间255容积率01.29 6建筑密度056.13%7建筑高度m208绿化率043.87%9项目计划建设工期年2经济数据1总投资万元23674.20 建设投资万元22837.0 建设期利息万元673.17 流动资金万元163.13 1.1债务资金万元10673.17 债务资金占总投资的比例45.08%1.2资本金(自有资金)万元12837.90资本金(自有资金)占总投资的比例54.28%2经营收入万元9423.91 计算期年均值3经营税金及附加万元397.38 计算期年均值4总成本费用万元2027.21 计算期年均值5经营成本万元1049.20 计算期年均值6利润总额万元5950.12 计算期年均值7所得税万元1487.53 计算期年均值8净利润万元4462.59 计算期年均值财务评价指标1财务评价计算期年20不含建设期2总投资收益率18.85%ROI3项目投资财务内部收益率18.87%所得税前FIRR4项目投资财务净现值 ic=12%万元8880.61所得税前FNPV5资本金净利润率22.61%ROE6资本金财务收益率15.52%7资本金财务净现值 ic=13%万元2529.87 8借款偿还期(含建设期)年5.68按最大还款能力计算9投资回收期(含建设期)年7.69 所得税前Pt第二部分综述第一章 企业及项目概况1、项目业主信息：桂林市强盛房地产开发有限责任公司基本情况：桂林市强盛房地产开发有限责任公司是一家拥有丰富的房地产开发经验和技术实力雄厚的房产公司，成立于1996年，工商营业执照注册号为（企）450300000012037，营业期限为1996年9月16日至2013年5月18日，注册资金为人民币贰仟万元整，公司法定代表人秦晓胜，公司住所在桂林市桃花江路5号，主要经营范围是房地产开发与经营。公司性质为有限责任制企业，设置的组织机构为股东会、总经理、副总经理、工程部、策划部、营销部、财务部、行政部等。公司的管理层均由具有相关资历的专业人员担任，管理人员的文化层次较高，现有大专以上学历38人，有工程师、监理师职称的有8人，会计师1人。公司的平均年龄32岁，凭借着专业精神，共同组成了一支高素质的优秀的房地产开发管理团队。公司自成立以来，开发建设了不少项目，具有代表性的有：桂林市正阳步行街21,000，桂林市总工会展览馆商业综合楼11,000，桂林丽景5号公馆项目一期39,236。其中正阳步行街、市总工会展览馆商业综合楼的项目已经竣工并交付使用，目前公司正在开发的是桂林丽景5号公馆项目一期。该项目总建筑面积共39,236平方米，可销售面积20,267平方米。开发建设了酒店、公寓洋房、独体、联体等多种物业类型。桂林源通房地产开发有限责任公司基本情况：桂林源通房地产开发有限责任公司是一家拥有丰富房地产开发经验和技术实力雄厚的房产公司，成立于2004年4月19日，工商营业执照注册号为（企）4503001105735，营业期限为2004年4月19日至2014年4月18日，注册资金为人民币叁仟贰佰肆拾伍万元整，公司法定代表人秦晓胜，公司住所在桂林市桃花江路5号，主要经营范围是房地产开发与经营。公司性质为有限责任制企业，设置的组织机构为董事会、总经理、副总经理、工程部、财务部、策划部、前期部、行政部。公司的管理层均由相关资历的专业人员担任，管理人员的文化层次较高，现有大专以上学历38人，有工程师、监理师职称的有8人，会计师1人。公司的平均年龄36岁，凭借着专业精神，大家齐心协力共同组成了一支高素质的优秀房地产开发管理团队。公司目前开发的是桂林丽景5号公馆项目二期，现已纳入桂林市重点工程两江四湖工程的改造范围。项目地处桃花江路5号（西山公园至芦笛岩公园段），西临桃花江，东依桃花江路，南靠刘三姐景观园，距市中心约5公里。项目的地理位置得天独厚，景观视野开阔，鉴于桂林市高端顶级市场的空白及本项目不可复制的区位优势，公司将项目定位为一个世界级山水名城中心的现代公馆区，以杰出的建筑作品和独特的现代公馆人居文明回馈甲天下的桂林山水，形成互动的风景。丽景5号公馆二期将成为自然、建筑、生活三位一体的顶级豪宅典范之作。二期开发建设了酒店、公寓洋房、独体、联体等多种物业类型，总建筑面积约为51,470.34平方米，预计可销售面积33,363.38平方米。桂林伍号公馆酒店有限责任公司基本情况：该公司成立于2006年10月30日，并在桂林市工商行政管理局注册申领企业法人营业执照，工商营业执照注册号为（企）45030000013752，营业期限为2006年01月30日至2026年10月29日，注册资本人民币壹仟万元。公司住所在桂林市桃花江路5号，公司类型为自然人出资有限责任公司，经营范围为住宿、餐饮项目筹建（取得许可证或专项审批后方可开展经营活动）。2、公司股东介绍：桂林市强盛房地产开发有限责任公司公司股东3人：秦晓胜、唐仁伟桂林源通房地产开发有限责任公司股东数有2人：秦晓胜、唐延绪、唐仁伟。桂林伍号公馆酒店有限责任公司股东数有2人：秦晓胜、唐延绪。秦晓胜：桂林市人，男，身份证号450303680724001，大学学历，工程师，毕业于华中理工大学工业与民用建筑专业。1987年9月至1994年3月桂林市综合设计院从事结构设计工作，1994年3月至1997年初任桂林市建筑承包公司经营科长、副总经理，1998年1月任桂林市综合设计院副院长，2004年4月至今任桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司董事长，桂林思源生态农业科技开发有限责任公司、桂林江河水电开发有限责任公司董事。2001年获桂林市第一届十大杰出青年称号。唐延绪：桂林市人，男，身份证号：450103471117203，大学学历，毕业于广西师范大学。1975年起先后担任灌阳县电化厂厂长，南宁市电石厂厂长。现名下有控股企业十几家，业务范围涉及冶炼、水电及宾馆餐饮。2004年4月19日成立桂林源通房地产开发有限责任公司，曾出任该公司第一任董事长。唐仁伟：桂林市人，男，身份证号大学学历，毕业于武汉体院。1991年至1995年在武汉体育器材用品厂任办公室主任，供销部经理，1995年至2004年在广州市赵秀体育器材有限责任公司任副总经理、总经理，2004年至现在为广西桂林市灌阳县秀海园大酒店所有人，广西桂林市思源生态农业科技开发有限责任公司执行董事、桂林市强盛房地产开发有限责任公司董事。2004年至2005年获灌阳县优秀企业家荣誉称号。以上三位股东皆为亲属关系，故以上三公司为关联公司。3、项目的提出与过程桂林伍号公馆酒店，是桂林甲山旅游度假山庄的一部分，位于桂林市桃花江路5号原甲山饭店位置。2003年11月4日，由自然人唐延绪通过公开拍买取得甲山饭店的部分土地，2005年10月8日，由桂林市强盛房地产开发有限责任公司通过出让的方式取得桃花江路5号部分土地使用权，继而开发了甲山旅游度假山庄项目。桂林甲山旅游度假山庄在不同的批文或报告中又曾称：桂林旅游休闲度假山庄、甲山产权式旅游休闲度假山庄。2002年2月8日，桂林市发展计划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了关于桂林旅游休闲度假山庄项目立项的批复，【市计投字200226号】。2002年3月28日，桂林市环境保护局对甲山旅游度假山庄（一期）审批了建设项目环境影响登记表。2002年8月4日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了关于市强盛房地产开发有限公司新建产权式旅游休闲度假山庄的建设用地规划定点通知书【市规管字2002432号】。2003年9月5日，桂林市综合设计院勘察分院完成了桂林市甲山旅游度假山庄酒店岩土工程勘察报告。2004年5月28日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了关于调整市规管字2002432号文的规划定点通知书【市规管字2004243号】。2004年7月9日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司下发了“甲山旅游度假山庄（即伍号公馆酒店主楼）”建筑工程施工许可证。2004年7月27日，桂林市发展计划委员会向桂林市源通房地产开发有限责任公司下发了关于甲山产权式旅游休闲度假山庄二期项目立项的批复，【市计投字2004172号】。2004年10月12日，桂林市综合设计院勘察分院完成了桂林市甲山旅游度假山庄酒店南楼岩土工程勘察报告。2005年5月11日，桂林市综合设计院完成了甲山旅游度假山庄酒店南楼会议中心补充岩土工程勘察报告。2005年8月13日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发有限责任公司下发了关于调整市建规管2004243号文的规划定点通知，【市建规管2005472号】。2006年4月3日，桂林市建设与规划委员会下发了关于调整市建规管2005472号文的规划定点通知，【市建规管2006167号】。2006年9月7日，桂林市建设与规划委员会下发了关于调整市建规管2006166号文的规划定点通知，【市建规管2006437号】。2006年9月7日，桂林市建设与规划委员会下发了关于调整市建规管2006167号文的规划定点通知，【市建规管2006429号】。2006年10月30日，在桂林市强盛房地产开发有限公司与桂林市源通房地产开发有限公司的基础上，由自由人秦晓胜、唐延绪出资成立“桂林伍号公馆酒店有限责任公司”，甲山旅游度假山庄主楼与副楼更名为“桂林伍号公馆酒店”，负责对桂林伍号公馆酒店实行项目建设与经营。2007年3月24日，桂林伍号公馆酒店有限责任公司与雅华酒店管理（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部）签订了桂林伍号公馆(美爵)酒店管理合同。2007年5月18日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司、桂林市源通房地产开发有限公司下发了“甲山旅游度假山庄20#楼（即伍号公馆酒店副楼）”建筑工程施工许可证。目前，酒店主楼及副楼土建工程已基本完工，进入外墙装饰阶段，近期将办理该酒店的竣工验收，并取得房屋产权证明。第二章 市场分析酒店业是旅游产业六大要素“吃、住、行、游、购、娱”的重要环节，包含了六大要素中的“吃、住、购、娱”四大要素，桂林是国际旅游名城，旅游业的兴衰直接影响着本项目的成败。一、市场现状1、全球旅游业与酒店业概况近年来，全球旅游观光业已从恐怖主义、战乱和等因素的负面影响中反弹，国际旅游业已连续四年强劲增长，2007年国际入境旅游人数比2006年增长6%，发展中国家增速达8%。根据法国CDC证券公司调查结果显示，目前全球各类连锁酒店所占的比重分别为：豪华型5%，高档30%，中档37%，经济型20%，适用型8%，客房入住率超过70%，尤其是豪华酒店的入住率高达75%。2006年营业收入是2200亿美元，其中一半以上来自豪华高档型酒店，经济适用型酒店的营业收入仅占14%。2、中国旅游业与酒店业现状据国家旅游局统计资料,2002年至2006年的5年间，中国累计接待入境过夜游客2.1亿人次，实现旅游外汇收入974.8亿美元，分别增长8.0%和13.5%，双双高于4.6%和11.1%的全球同期平均水平。2007年111月份,入境旅游人数达1235.1万人次,同比增长5.56%,其中: 香港同胞7084.97万人次,澳门同胞2128.09万人次,台湾同胞428.23万人次,外国人2393.81万人次,中国已成为全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。中国酒店业发展速度全球居首。整个亚太地区酒店业建设规模相当大，其中将近半数发生在中国。2006年亚洲的建设项目有386个，共包括111285个房间，其中68%是四星级以上的酒店。这些项目中的188家位于中国，占整个亚洲的48%，共有71967个房间,其中四星级以上的酒店有134家。2002-2006年，旅游饭店营业收入额持续增长，年平均增长率为15.2%。2003年，“非典”过后，我国旅游饭店收入出现大幅反弹，营业收入为1238.7亿元，年增长率高达25.99%。2004-2006年，增长速度有所放缓，2006年，年营业收入额为1535.4亿元，同比增长14.01%。截至2007年8月，全国星级饭店总数达到13838家，其中五星级340家、四星级1523家、三星级5279家、二星级6061家、一星级635家。首批三家白金五星酒店已经问世，分别是北京中国大饭店、上海波特曼丽嘉酒店和广州花园酒店。从地区分布来看，广东和浙江两个省的星级饭店数量分别达到1275家和1089家，位居全国第一、第二。四、五星级饭店主要集中在东部地区，占全国总数的61.56%。3、广西旅游业与酒店业近况2007年广西全区接待中外游客突破8000万人次，实现旅游总收入424亿元，与2006年相比，这两项指标均保持了两位数的增长，国际旅游接待人数和旅游收入再创历史新高，全年全区接待入境游客已突破200万人次，标志着广西已跻身全国旅游“十强省”，旅游业作为新兴的主导产业和新的经济增长点的效益已逐步显现。据2006年广西统计年鉴资料，广西旅游宾馆饭店共有客房数为48611间，床位92477张。2005年接待总人数为1435.92万人次，营业总收入为290912.1万元。4、桂林旅游市场与酒店业现状桂林是广西旅游的龙头，旅游业是桂林最具城市优势、最具品牌效应、最具社会竞争力和最具发展潜力的产业，通过几年来各种活动的强力推动下，桂林旅游在国内外的影响力和品牌形象不断扩展和提升。桂林旅游业发展焕发出强大吸引力和持续增长力,2006年“中国旅游关注指数”排名结果中，桂林在综合榜单上排名居第六，是进入前十位的唯一地市级城市。“2007年中国首届品牌节”评选活动中，桂林荣获中国自驾车旅游品牌目的地十佳城市，2007年桂林市被小康杂志社评为“中国十佳休闲旅游城市”。入境旅游是衡量一个国家和地区旅游经济实力的重要指标，是国际旅游目的地形象的“晴雨表”。据统计资料显示,桂林入境旅游连创新高，国内旅游稳步增长，2005年全市入境旅游人数就突破了100万人次。在2006年全市旅游快速发展的高基点上，2007年全市接待入境旅游者125万人次，同比增长15以上；2007全市接待国内外游客1525万人次，同比增长14以上，实现旅游总收入85亿元，同比增长23以上，旅游总收入增长速度快于旅游人数增长速度9个百分点，这深刻反映了桂林市旅游业在发展方式转变方面显著成效，旅游产业综合效益不断显现。目前，桂林市共有星级酒店42家，其中五星级酒店3家，分别是：大宇大饭店、帝苑大酒店、漓江大瀑布饭店、共计客房1980间，2006年平均开房率约70%。四星级酒店6家，为：桂山大酒店、桂林宾馆、桂林桂湖饭店、桂林观光酒店、桂林榕湖饭店和金龙航空大酒店。大桂林另有五星级酒店两家，为乐满地休闲度假酒店与愚自乐园艺术酒店。二、行业及企业环境分析1、政治与法律环境国家在“十一五”旅游业发展规划中，按照党中央、国务院关于把旅游业培育成为国民经济重要产业的要求，确立了把旅游业培育成为国民经济重要产业的目标，确立了加快完善旅游产业体系、全面提升旅游产业素质、综合发挥旅游产业功能三大主要任务。近年来，广西区党委、政fu高度重视旅游产业的发展，始终把旅游业作为全区国民经济新的增长点和重要的支柱产业加以培育和发展，实施政fu主导型旅游发展战略和“旅游强省”战略。桂林市委、市人民政fu历来就把旅游业当作主导产业来发展，并以发展旅游业为重点，推进第三产业全面发展，实施旅游品牌发展战略，提升传统经典产品和现有特色产品，丰富旅游文化内涵，巩固提升观光旅游，着力发展山水文化体验、休闲度假、商务会展和特色旅游，进一步拓展旅游市场。2、经济环境21世纪前20年，是中国全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会的重要战略机遇期，也是中国旅游业发展的重要战略提升期。随着社会主义现代化建设不断推进和人民生活水平不断提高，人民群众对旅游消费的需求将大幅增长。根据“十一五”旅游规划，到2010年，我国入境过夜旅游人数将达6880万人次，旅游外汇收入将达470亿美元，国内旅游人数将达17.8亿人次，出境旅游人数将超过5000万人次。据联合国世界旅游组织预测，2015年中国将成为世界上第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国。届时，预计我国入境旅游人数可达2亿人次，国内旅游人数可达26亿人次以上，出境旅游人数可达1亿人次左右，游客市场总量可达30亿人次左右，我国居民人均出游可达2次，旅游业总收入可达2万亿元人民币左右。即将来临的2008年北京奥运会和2010年上海世界博览会，将为中国旅游业注入更加强劲的前进动力。3、社会自然环境中国是一个旅游资源大国，东方古国的文化魅力经久不衰，山水相映的自然景致美轮美奂；56个民族和睦相处，演绎着神奇多彩的人文大观；改革开放事业蒸蒸日上，昭示着现代中国蓬勃的时代生机；改革开放以来,中国入境旅游保持持续快速增长，增幅超过全球同期平均水平，中国已成为最具生机与活力的旅游目的地之一。随着中国-东盟自由贸易区建设的快速推进，以全面启动大湄公河次区域和泛北部湾旅游合作为标志，广西与东盟各国的旅游合作进入一个新的时期。与此同时，广西在加快旅游大市场一体化的过程中，注重与国内各省（区、市）携手，形成了资源共享、客源互流，为越来越多的国际游客踏进广西这片美丽神奇的土地拓宽了途径。桂林市是著名的国际旅游城市和中国历史文化名城, 地处东南沿海和大西南腹地的重要连接点，是广西乃至南中国的旅游集散中心、中国国际旅游重要的交通枢纽，桂湘黔交界区域中心城市、泛北部湾和大湄公河次区域旅游门户城市、处于与中国东盟自由贸易区等国际国内区域合作紧密联系区域的重要位置。4、技术环境随着我国经济的迅速发展，饭店业的档次、规模、经营水平明显提高。一批老酒店对设施设备进行了更新改造，服务功能增加，酒店档次有所提高。各地积极吸引外资，新建了一批设施设备好、管理水平高的星级酒店。据国家旅游局统计，全国星级酒店数量分别以两位数的速度增长。各部门还投资兴建了一批度假村、培训中心等集餐饮、娱乐、旅游、购物多功能为一体的高档饭店。酒店行业的整体水平明显提高，服务能力大大增强，现代化经营管理也取得显著进展。5、企业优势分析本项目业主桂林伍号公馆酒店有限责任公司出资自然人资金实力雄厚，股东对酒店拥有产权，能够适应市场的变化压力；公司高层人员学历较高，组织与管理能力较强；本企业为新建企业，无负债；出资人有多年的房地产开发经营积累，银行信誉好，具有较强的融资能力；项目地处国际旅游名城桂林，占据地利优势。本项目业主与雅华酒店管理（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部、雅高集团全资子公司）就桂林伍号公馆（铂尔曼）酒店签订了管理合同，法国雅高集团是全球规模最大的酒店及观光事业集团，具有较好的酒店管理声誉、经验、实力和营销网络。6、机会分析桂林是世界旅游名城，入境游客多年来逾百万人次/年，绝大多数入境游客会入住四星级以上酒店，统计分析（除特殊年份非典期间），桂林五星级酒店的客房入住率均超过65%，住店客人以入境游客为主，客源稳定；桂林每年的国内游客逾千万人次，每年还有许多大型会议在桂林召开，这给酒店业带来了无限商机。四、竞争能力分析1、行业竞争结构分析（1）竞争结构目前，桂林市星级酒店的竞争结构属于分散竞争结局，第一名的市场占有率小于26%，各酒店市场份额比率均在1.7以内，市场竞争异常激烈，各酒店市场占有份额的位置产生变化的可能性很大，近期内发生相对垄断或绝对垄断的可能力不大。（2）五力分析行业新进入者的威胁：本行业存在新进入者的威胁，新进入者除目前已知的香格里拉、涵碧楼之外，还可能会出现未知的新的进入者。酒店经营商讨价还价的能力：目前桂林大部分星级酒店是产权和经营权的合一，境外的酒店管理公司开始进入桂林，酒店经营商具有较大的选择性，也即酒店经营商具有较大的讨价还价的空间。替代者的威胁：本项目目标是建成五星级酒店，能替代五星级酒店的是四星级酒店或超五星级酒店，目前桂林尚未出现超五星级酒店，但四星级酒店有6家，对本项目具有一定的威胁。现有企业的竞争：目前，桂林城区五星级酒店仅有3家，共计客房1980间，2006年平均开房率约70%，旅游旺季客房供不应求，但有旅游淡季具有一定的竞争压力。客户讨价还价的能力：桂林五星级酒店数量和客房数量均不多，客户讨价还价的空间不大。（3）行业吸引力分析市场规模：国际旅游市场格局将由过去传统的“北美到西欧、欧洲到美洲”的两大主流，逐渐东移到亚太地区成为主要旅游目的地和客源地。20002007年，全球国际入境旅游人数平均年增长4%，发展中国家平均年增长8%，50个最不发达国家平均年增长11%。发展中国家在国际入境旅游市场中所占的份额由34%增至40%。据世界旅游组织预测，到2020年，中国有可能成为世界上最大的旅游目的地，年接待游客13亿人次。桂林的入境游客多年来均超过百万人次，国内游客超过千万人次，每年都有国际性的大型会议在桂林召开，酒店的客源市场规模较大。市场增长率：由旅游业带动的酒店业需求增长很快，大概每年都有10%以上的增长水平。目前，全球连锁酒店的客房入住率超过70%，尤其是豪华酒店的入住率高达75%。这说明，酒店服务的需求量较大。此外，全球连锁酒店客房的60%集中在北美，24%集中在欧洲，其他几个地区的拥有量分别为：南美3%，亚太10%，中东和非洲3%。行业盈利水平：据调查，中国传统的饭店中，90低档次的酒店亏损，赢利的大多是高档次、特别是外资、外商经营管理的酒店。具体的实情是：1、一大部分三星及三星以下级的酒店尽管外界环境不错，仍然长期处于亏损之中；2、另一小部分三星及三星以下级的酒店销售良好，入住率很高，但酒店似乎发展到了一个坎儿上，员工热情、销售业绩、服务质量需要再上一个台阶；3、大多数四、五星级酒店在本行业纵向比，尽显优势。据2006年广西统计年鉴资料，2005年广西旅游宾馆饭店经营情况是：除贺州市外，其他各市均处于亏损经营状态，2005年全区各类旅游宾馆饭店亏损额为31904.88万元，其中，桂林市各类旅游宾馆饭店亏损额为9447.94万元。竞争对手与强度桂林目前已有五星级酒店有五家，各酒店情况如下：桂林漓江大瀑布饭店：为桂林旅游股份下属企业，是目前广西规模最大、设施设备最豪华的高星级饭店。各类客房646间，其中包括总统房一套、豪华贵宾套房22套、豪华贵宾房20间、商务房62间、标准房541间。中西餐厅、日韩餐厅、九天银河茶餐厅、四季火锅城，并且拥有20个包厢，餐厅总计1800席位。一座可容纳400人就餐500人开会的多功能厅，内配六声道同声传译系统，另设有五间不同类型的会议室，供不同规模的会议使用。大宇大饭店：为中韩合资酒店，拥有各类客房430间，3个风味餐厅及一个可容纳400人的会议室，该酒店由喜达屋酒店度假管理集团麾下的喜来登酒店管理公司负责管理，其优势客源地为欧洲、美国、加拿大。桂林帝苑大酒店：为中青旅控股股份有限公司与日本大东兴产株式会社合资经营，拥有各类客房333间，中、西、日式餐厅各一个，优势客源地为日本、韩国、东南亚。乐满地休闲度假酒店：为台资酒店，拥有客房371间，市场定位为会议及休闲度假，客人主要为台湾、广西区内及近距离客源市场。愚自乐园艺术酒店：为台资酒店，拥有客房200间，市场定位为高端商务、休闲游客，游客以台湾、国内游客为主。产业政策：国家对酒店业的产业政策没有明显的变化，行业进入或退出无障碍。技术要求：目前国内酒店管理水平较国际上大型的酒店管理公司差距较大。资金需求：酒店的建设与经营管理都属于资金密集型行业，对资金的需求量较大。社会环境可接受性：酒店业的社会接受性较好。2、企业竞争能力分析（1）企业竞争地位中国现在有涉外酒店5201家，水平参差不齐，除了一些高星级酒店具备现代企业制度和相应的思维方式外，大部分酒店还是小作坊式经营思想和经营方式。在国际上横向比，中国高档酒店在战略态势、管理精度、服务深化和全球运作方面和国际同等级酒店不可同日而语，我国的大多数四、五星级酒店的软环境只相当于国外三星甚至更低档次的酒店；中国自己的酒店集团及管理公司的发展不容乐观，缺乏酒店管理人才和经验。迄今为止，只有上海锦江公司和北京凯莱进入了世界酒店管理公司300强之列。（2）核心竞争力分析本项目的核心竞争力是：独特的酒店环境与独特的酒店文化。拥有自己的稳定而广泛的营销系统并和客户、供应商、合作伙伴的系统实现对接，实现“酒店+俱乐部”良好的服务能力，创建和操作一个先进的酒店管理系统。（3）竞争成功关键因素分析本行业成功的关键因素是：酒店的形象与声誉、稳定而广泛的营销系统、低成本的运作模式、优质与便利的服务设施、礼貌而高素质的员工、企业的融资能力。五、客源市场定位1、客源结构分析据统计资料显示，国内饭店整体市场的客源结构稳定，商务客源是饭店需求的主体，在五星、四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比例分别为48%、49%、40%和46%。五星级饭店的国内客源所占比例比变化不大，但四星级饭店市场的国内客源比例却发生了较大的变化，国内管理及自行管理的四星级饭店的国内客源占总体客源的比例分别下降了10%和7%。从桂林市酒店业统计资料分析，桂林五星级酒店的客源与全国没有差异，主要是入境游客，客源国主要分为四个区域，分别是东亚和东南亚地区的日本、韩国、马来西亚、泰国、新加坡；欧洲的英国、法国、德国；北美的美国、加拿大以及澳大利亚。这些国家在桂林国际旅游市场中具有极重要的地位，大体上保持较为稳定的态势，但由于各个国家的具体情况各有差异，表现出的数量状况也有所不同。日本是桂林最大的客源国，来桂林旅游的游客人数长时期保持较高的水平，受政治因素影响2005年上半年出现下滑，而2006年开始出现恢复性增长，全年接待量超过10万人次，反超马来西亚再次成为桂林的第一大客源国。东南来国家一直保持着较稳定的比重，新加坡、泰国的市场比重长期在1.2%3%之间变化。韩国在上世纪90年代中期以来迅速成为桂林海外市场的主要力量，1999年来桂林旅游的韩国游客共33785人，占总量的5.6%，2003年受“非典”影响，南航取消“桂林首尔”航线及韩亚航空员工罢工等事件的影响，一直处于低迷状态，2006年在东盟、欧美市场强劲反弹的同时，桂林韩国游客总量同比却仍呈下滑态势。美、法、德、英、加等西方各国一直是全球国际旅游业的重要客源国，上世纪90年代以来，这些国家来桂林旅游的游客逐渐上升。2006年接待30.85万人次，同比增长近30%，在入境客人中占了约27.9%，在外国游客中的比例约为45.7%。台湾游客在桂林入境游客中的比例最高时曾近50%，2006年其数量仍在稳步上升，共接待了34.45万人次，但占比却下降到30%左右，原因是外国人入境游客大增，外国人入境市场中的比例由前几年的35%左右提高到60%左右。据桂林市旅游局公布的统计数据来看，桂林市国内客源市场主要在广西本区、广东、湖北、湖南、北京、上海、浙江等地，其中前五位的省份就占了境内游客总量的50%以上。从桂林星级酒店住宿统计结果分析，境内中高等消费的游客来源与总体境内客源地情况基本一致，区内和广东游客所占比例优势更为明显，分别占到31.12%和25.77%，合计达到56.89%，另外，北京5.04%，江苏4.67%,上海4.22%，湖南4.11%、浙江3.42%。可见中高档客源地主要分布在区内及周边省份等近距离地区以及北京、长江三角洲等经济发达地区。2、客源市场定位本项目的客源市场定位为：以境外客源为主，国内客源为辅的中高档消费群体。海外客源中以目前桂林的主要海外客源国排名的前六名为主，即日本、美国、韩国、法国、德国、英国。境内客源中以广西本区及周边省份等近距离地区以及北京、长江三角洲等经济发达地区的客源为主。六、市场预测1、酒店客房入住率预测据统计结果，国内四星和五星级饭店的平均入住率在69%到70%之间。据桂林经济社会统计年鉴对桂林各星级酒店统计资料，除2003年“非典”时期影响外，四星级以上酒店的客房入住率均超过60%，如榕湖饭店各年的客房入住率统计如下：桂林榕湖饭店各年客房入住率统计表年份20032004200520062007入住率(%)58.7665.8566.9367.3070.82根据对国内、国际旅游市场和酒店业市场现状的统计资料分析，通过分析旅游和酒店行业的发展环境，结合桂林市的具体情况，预测在今后的年份里，随着桂林旅游环境的改善，桂林五星级酒店的入住率将能保持现有水平并可能出现增长趋势。2、酒店客房单价预测据统计资料显示，国内五星级饭店的平均房价为人民币806元，四星级饭店为人民币436元，三星级饭店为人民币268元，经济型酒店为人民币180元。各星级饭店的平均每房间收益依次为，五星级饭店人民币552元，四星级饭店人民币305元，估计2008年酒店行业效益局面还会维持。据2007中国饭店业务统计结果显示，在2006年国内五星级酒店市场的房价贡献中，酒店会议团体的平均房价为736元，大型会议/会展的平均房价为905元，国内旅游团的平均房价为508元。桂林现有四、五星级酒店入住率及房价详见下表。桂林四/五星级宾馆饭店客房前台价格和客房入住率统计表序号酒店名称星级客房总数入住率前台付现价(元/日间)（2008年4月价）间2000年鉴标准间标准套间豪华套间1桂林漓江大瀑布饭店五6461060128634602大宇大饭店五43075.06%1096132026803帝苑酒店五33376.89%104216954乐满地度假酒店五371790125022005桂林愚自乐园现代艺术酒店五20060016974102五星小计/平均1980917.61449.63110.56桂山大酒店四60769.64%7689807桂林宾馆四32978.40%888144819098桂湖饭店四73.19%872176025589观光酒店四22677.55%766136010榕湖饭店四45060.00%(2000)58.76%(2003)65.85%(2004)66.93%(2005)67.30%(2006)70.82%(2007)50672011金龙航空大酒店四1187801188四星小计/平均1730763.3 1242.7 2233.5 通过对本项目的SWOT分析和竞争能力分析，预测桂林伍号公馆建成后客房单价将能保持在桂林五星级酒店客房单价的平均水平。第三章 项目选址与建设条件一、场址现状1、地点与地理位置桂林伍号公馆酒店为甲山旅游度假山庄的一部分，位于甲山旅游度假山庄的南端。甲山旅游度假山庄的建设地点为桂林市桃花江路5号，北以巫山路为界，南与桃花江山庄为邻，西以桃花江为界，东以桃花江路为界。2、土地权属类别及占地面积本项目的建设用地由项目业主通过竞拍获得。甲山旅游度假山庄规划总用地面积为58315，规划总建筑面积为31800，其中：桂林伍号公馆酒店占地面积22500，总建筑面积29093，以及地下室面积12700。二、项目建设条件1、项目场址现状项目场址位于桂林市桃花江路5号，为桃花江路的西面，桃花江东岸，原甲山饭店内，原有建筑已全部拆除，地形较平坦，相对高差0.65m，地貌上属桃花江级阶地。2、工程地质、水文地质条件项目业主已委托有专业资质的单位完成了岩土工程勘察，根据岩土工程勘察报告，各项情况良好。3、周边建筑物与环境条件本项目位于甲山旅游度假山庄之中，北为别墅，南为公寓楼，东为桂林西山公园，西是桃花江，隔江相望的是美丽的田园风光，整个酒店溶入自然环境与崎丽的山、水中。4、城区规划与区域规划要求项目建设符合桂林市城市总体规划（20002010）和桂林市国家级生态示范建设总体规划，项目已获得桂林市建设与规划委员会下发的关于市强盛房地产开发有限公司新建产权式旅游休闲度假山庄的建设用地规划定点通知书【市规管字2002432号】和桂林市环境保护局对甲山旅游度假山庄（一期）审批的建设项目环境影响登记表。5、交通条件项目位于桂林市区桃花江路，3路公交车在项目地设有站点，桂林市区交通路网发达，项目到达市区任何地方交通十分便利。桂林对外交通系统完善。航空客运交通：桂林两江国际机场至桂林市区30公里，改扩建后的桂林两江机场将可起降目前世界上任何大型飞机，桂林是继北京、上海、广州之后的第四大航空港，有60多条航线可以到达国内、国外很多地方，开通有香港、澳门、日本福冈、韩国济州、新加坡、泰国、马来西亚等地的航线。机场有巴士到市区，民航大厦每隔30分钟就有一班巴士从市区开到机场，不管多晚，只要有航班到桂林就有机场巴士到市区。铁路客运交通：黔桂、枝柳、湘桂铁路都经过桂林，筹建中的广（州）贵（州）高速铁路途经桂林，坐火车可以直达国内主要城市，桂林市内有两个火车客运站，桂林北站（桂林始发站）和桂林南站（桂林站）。南站可容纳1.5万人候车，是主要的客运站，在市中心，交通非常方便。公路客运交通：桂林市的公路四通八达，国道322、323线穿境而过，其中322线在本市境内段已改建成高等级公路，还拥有桂柳高速、桂梧高速、桂黄高速，桂（林）三（江）高速（筹建），有桂黄一级公路、桂林至阳朔二级公路等一批公路网络，可直通广西各地和临近省份。全市公路通车里程达到5989公里，实现了100的乡镇、86.5的行政村通公路、69的乡镇通柏油路。桂林有三个长途客运汽车站：汽车总站、城南汽车站和北门汽车站。有到广西区内及广东、湖南各地的长途汽车以及发往福建、云南、海南、浙江、贵州等省的长途班车。年公路客运量达到5989万人，旅客周转量达357775万人公里。水路交通运输：水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州,香港和澳门。年水运客运量达221万人，旅客周转量7669万人公里。其中桂林至阳朔段为旅游黄金水道。桂林市内交通：桂林的市内交通除了收费计程车、公共汽车外，还有免费公交车、专线服务车；桂林市内租用自行车出行游览也非常方便，在市内各大酒店和市区多处设有自行车出租点。6、社会环境条件桂林位于广西壮族自治区东北部，“湘西走廊”南端。行政区域总面积27809平方公里。辖5城区和12个县，总人口495.11万。境内地形复杂，地貌多样，四周山地环绕，地势由西向东依次降低，漓江和义江自北向南流经辖区。桂林有浩瀚苍翠的原始森林、雄奇险峻的峰峦幽谷，激流奔腾的溪泉瀑布，天下奇绝的高山梯田，有壮、瑶、苗、侗等十多个少数民族。桂林自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市，有着被国务院确定的国家重点风景游览城市和历史文化名城两顶桂冠，被誉为国际旅游明珠。桂林风景秀丽，以漓江风光和喀斯特地貌为代表的山水景观，有山青、水秀、洞奇、石美“四绝”之誉，是中国自然风光的典型代表和经典品牌。“千峰环野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是桂林城市独具魅力的特色。凭着丰富的旅游资源和独具特色的城市魅力，桂林市历届政fu大力发展旅游业，旅游业实现跨越式发展，目前年接待入境游客上百万人次，国内游客逾千万人次。桂林市是首批 “中国优秀旅游城市”；是世界旅游组织向全球首推的中国最佳旅游目的地城市；是“国家园林城市”、“国家卫生城市”和“国家环保城市”，是“中国最佳魅力城市” 和“中国最安静城市”，也是一个最适合人类居住幸福指数很高的城市。 7、政策与法律支持条件在国家发改委下发的产业结构调整指导目录(2005年本)【中华人民共和国国家发展与改革委员会令第40号】中，对酒店类项目未作具体限制与规定。在国土资源部和国家发改委联合下发的关于发布实施和的通知【国土资发2006296号】中，未将酒店项目列入限制或禁止用地项目。在国家发展和改革委员会、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的当前部分行业制止低水平重复建设目录【发改产业2004746号】中，酒店类建设项目不