土地经济学计算题.doc

四、计算题（共14分）宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让其50年的使用权，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40，第二年投入60，贷款年利率为12，年出租费用为年租金的25，当地房地产综合还原率为8，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3，试估算开发商所能支付的投标地价款。（18分）答案：开发后的房地产年净收益：=300*8000*90%（1-25%）=1 620 000元； 房地产总价：=1620000*12.19=19 746 401.1元；设地价为x，则开发成本为：=1000*800040%（1+12%）1.5+60%（+12%）0.5+x（1+12%）2-1+19746401.1*15%=11833960.17+0.2544x所以有：19746401.1-x=11833960.17+0.2544x X=6307749.5元；所以投标地价款为：=6307749.5/（1+3%）=6124028.6元四、计算分析题：（14分）1.某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在此地块上建戌建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5和6，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4，年维修费为重置价的2，年保险费为重置价的0.2，试根据上述资料估算A地块在2004年11月在土地使用权价格。（本题14分）。答案：项目计算公式计算结果分值房地年纯收益：30*12*4001440002年税金20*40080002年管理费30*12*400*4%57602年维修费1500*400*2%120002年保险费1500*400*0.2%12002年折旧1500*400/4912244.92年费用合计39204.92房地年净收益144000-39204.9104795.12建筑物年净收益400*1500*（1-3/49）*6%33795.922土地年净收益104795.1-33795.970999.182土地价格70999.18*17.8812694655计算题（共18分）某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的三宗已成交案例，这些宗地的使用年期都是50年。几宗地块的比较条件如下：待估土地用途成交（或评估）日期成交价格（元/平方米）容积率区域条件个别条件位置基础设施交通地势形状其他案例A住宅1993.101200 2000000案例B住宅1993.121300 3-2%-1%-2%-2%+3%-3%案例C住宅1993.41400 33%-2%0+1%0-3%待估宗地住宅1994.102-3%00-2%+1%-2%对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。又知土地还原利率为8%。该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%，容积率修正系数如表：容积率12345修正系数11.82.12.32.4请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价（本题18分）答案：地价指数编制如下：时间93.193.493.1093.1294.894.10地价指数100103109111119121比较实例地价成交期日修正容积率修正区域因素修正个别因素修正A12001211.897*100*10098*101*981253.3881091.8100*100*100100*100*100B13001211.897*100*10098*101*981239.2061112.198*99*9898*103*97C14001211.897*100*10098*101*981341.2761032.1103*98*100101*100*97去掉案例三，取前两个案例的土地价格的算术平均值：=1246.3元三、计算题（10）有三宗地，A为劣等地，B为中等地，C为优等地，对每宗土地的投资额均为200元，平均利润为50元，三宗土地的产量、个别生产价格和社会生产价格如下表所示。根据级差地租原理计算B、C两宗土地的级差地租（需写出计算过程），并填充表格的空格。 土地等级所耗资本（元）平均利润（元）产量（百千克）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租（元）每百千克全部产品每百千克全部产品A20050550250502500B20050831.2525050 C20050102525050 答案：B地块的级差地租=50*8-250=150（元）C地块的级差地租=50*10-250=250（元）计算题现对某项目投资100万元，设r10%，预计5年后回收，回收额分为三种，预计值为：B1170万元，B2161.05万无，B3150万元。问这项投资是否可行？解：法一：A100万元A*（1r）n100（110%）5161.05（万元）B1A（1+r）n；收回本息，盈利8.95万元B2A（1+r）n；收回本息，无盈利，保本保息B3A（1+r）n；可收回本金和部分利息，但净亏 11.05万元计算题根据土地价格的内涵，设土地纯收益为a=20万(地租)，还原利率5%，土地价格=V，贴现率