新项目物业前期工程介入实施办法.doc

新项目物业前期工程介入实施办法（试行）1. 目的明确物业公司在新项目规划设计、施工、交付等前期工程介入的任务，规范物业公司对新项目前期工程介入的工作标准和成果输出。2. 适用范围适用于公司开发的销售类房地产新项目（包括全资项目及公司控制的合资项目）的物业前期工程介入工作。3. 定义3.1. 物业前期工程介入：系指物业公司在新项目设计、施工、交付等阶段配合开展的包括规划设计前介、施工巡查和质量评估等工作。3.2. 控股总部：系指招商局地产控股股份有限公司。3.3. 城市公司：系指招商局地产控股股份有限公司在各地区的项目公司。3.4. 物业公司：系指招商局物业管理有限公司及其下属公司。3.5. 物业前期工程介入工作小组：系指物业公司为配合地产新项目前期工程介入工作的专门机构，由物业公司总部与各下属公司分管领导、前期介入专职工程师及前期工程介入岗组成。3.6. 物业前期工程介入岗：系指物业公司为配合地产新项目所设置的前期工程介入专业岗位。4. 参与部门及职责4.1. 控股总部产品管理中心1) 负责对本办法进行制订、修编和解释。2) 对城市公司与物业公司的前期工程介入工作进行检查和考核。4.2. 城市公司1) 负责统筹协调所在城市/区域物业前期工程介入工作对接事务。2) 组织协调相关单位配合物业公司开展前期工程介入工作。4.3. 物业公司1) 负责组织实施前期工程介入工作。2) 按时按质向城市公司提交前期工程介入工作成果。5. 工作流程6. 工作内容6.1. 项目规划设计物业前介从安全性、功能性、体验性、经济性与维护性等角度出发，分别对总平面设计、单体、户型、配套设施、绿化园林景观、环保节能、安防及物业管理用房等方面提出合理化建议。6.1.1. 项目规划设计物业前介流程1) 启动：a) 对于新城市公司的首个项目，由控股总部产品管理中心向物业公司发出物业服务工作启动单（控股总部适用）（附件1），通知物业公司组织实施新项目工程前期介入工作。b) 对于已有项目的城市公司，由城市公司向物业公司发出物业服务工作启动单（城市公司适用）（附件2），通知物业公司参与具体项目规划设计的论证与评审。2) 物业公司接通知后，于十日内组建前期工程介入工作小组，并与城市公司沟通收集所需资料，原则上城市公司应向物业公司提供以下资料：a) 报批报建文件：可行性研究报告、详规、扩初。b) 企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。c) 设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。3) 项目说明会：城市公司提交资料后应组织物业公司参加项目说明会，必要时物业公司应对项目进行实地考察。4) 成果提交：物业公司在参加项目说明会后一周内编制完成项目规划设计物业建议报告（附件3），经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心，城市公司在收到项目规划设计物业建议报告后十天内回复物业公司。6.1.2. 项目规划设计物业前介内容（附件4）6.2. 项目建设施工物业巡查物业公司在项目开工后，组织对施工现场进行定期巡查。通过施工巡查，发现施工工艺、施工质量、施工安全、成品保护当中存在的问题，尤其是各类隐蔽工程施工中存在的问题，降低产品质量缺陷和工程安全隐患，避免项目建成后给使用和管理服务带来的缺憾。6.2.1. 项目建设施工物业巡查流程1) 城市公司在主体工程开工前，向物业公司发出项目工程开工通知单（附件5），知会物业公司开工时间，并协调物业前期工程介入岗人员的办公地点，提供相关施工图纸，工程承包、分包合同，工程招投标文件，工程承包、分包单位的施工方案等资料或借阅上述资料的途径。2) 物业公司在接到通知后一周内派出物业前期工程介入岗人员进驻现场，每个项目确定不少于2名前期工程介入岗人员。3) 在项目主体工程开工前，物业公司应根据项目进度计划编制项目建设施工物业巡查方案，报城市公司审定。巡查方案主要内容包括：编制依据、项目概况、施工巡查工作程序及标准、施工巡查关键点、关注内容及要求、主要工作计划、人员组织等内容。4) 物业前期工程介入岗根据巡查方案实施巡查，巡查中发现的重大质量、安全问题要在发现后立即电话报告城市公司，并在24小时内汇总整理，书面上报城市公司。5) 物业前期工程介入岗人员应定期参加设计、项目、工程例会，建立隐蔽工程影像资料库，搜集主要设备、材料信息，每半月就工程设计缺陷、施工质量、施工安全等问题加以汇总整理，形成工程巡查案例报告（附件6）并提交城市公司，并及时跟踪问题的整改的情况。物业公司应建立项目前期工程介入施工巡查档案，主要内容包括：经城市公司审定的巡查方案、巡查案例记录、各类会议记录、各类影像资料等。6) 在项目竣工验收后一周内，物业公司编制项目建设施工物业巡查总结报告（附件7），经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心，城市公司在签收报告后十天内回复物业公司。6.2.2. 物业前期工程介入岗职责及任职要求（附件8）6.2.3. 项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求（附件9）6.3. 项目质量物业评估物业公司在项目交付前对项目质量进行的综合评估工作，包括交付前模拟验收、交付质量物业评估和产品缺陷报告。6.3.1. 评估准备物业公司在项目主体工程封顶后一个月内向城市公司提交项目交付前模拟验收和质量评估方案（附件10）进行审定。方案包括：工作小组架构及职责分工、工作时间安排、人员及物资安排、作业区域查验分工、查验标准、质量评估方法、查验评估人员培训计划等。其中查验标准参照招商局地产控股股份有限公司交付观感评估体系评价部位验收要点。6.3.2. 项目交付前模拟验收1) 配合项目进度，物业公司一般在产品正式交付前3个月开始根据经城市公司审定的项目交付前模拟验收和质量评估方案实施模拟验收并跟进问题进行有效整改。2) 阶段成果：模拟验收实施完成后物业公司向城市公司提交房屋模拟验收工作报告（附件11）和项目配套公共设施设备模拟验收工作报告（附件12）。6.3.3. 项目交付质量物业评估1) 在项目正式交付前10-15天，物业公司综合交付前模拟验收结果以及项目在法规、合同、销售承诺等方面存在的问题对项目交付质量进行评估。评估完成后一周内向城市公司提交经物业公司领导签发的项目交付质量物业评估报告（附件13），并抄报控股总部产品管理中心。2) 交付红线：如果存在以下情况，视为存在较大交付风险，物业评估给予明确说明并提出预警。a) 工程未施工完成。b) 项目交付产品明显与合同交付标准不符。c) 前期销售承诺在交付前落实情况存在重大风险（含前期关于教育、交通、装修、设施设备、绿化景观、户口办理等的承诺）。d) 存在严重渗漏风险；存在重大质量和产品安全隐患；存在严重使用功能缺陷。e) 消防系统存在重大安全隐患（如未取得消防验收合格证明、系统无法正常运作、疏散指示标志缺失等）；共用设备存在重大缺陷（如电梯未取得合格证明和准用文件、发电机应急状态下无法自行启动、房屋本体防雷接地系统未检测等）。f) 园建及公共设施无法使用（如外围及封闭式组团的围墙未完工、公共区域内照明未安装漏电保护装置、道路及管井盖未施工完毕等）。g) 因设计、质量、价格等各种因素导致项目存在重大群诉风险。h) 施工单位对对物业初验结果拒不履行返修义务，或者复验时发现初验质量不合格项返修合格率50%的。6.3.4. 产品缺陷的收集与报告1) 为减少和避免产品缺陷在设计和施工过程中重复发生，实现知识经验共享，促进产品品质的持续改进，物业公司在产品设计、施工、交付以及在使用服务中收集整理的产品缺陷案例。2) 物业前期工程介入岗负责收集统计在物业施工巡查、交付模拟验收阶段发现的设计及施工质量、安全缺陷，加以归纳整理，形成资料存档。3) 物业公司负责收集规划设计（包括方案及施工图设计）物业评估时发现的设计缺陷、负责收集交付和后期运作阶段在使用过程中发现的产品缺陷。4) 交付后二个月，物业前期工程介入岗负责编制项目产品缺陷总结报告（附件14），并由物业公司向城市公司提交，并抄报控股总部产品管理中心。报告内容包括规划设计（包括方案及施工图设计）物业评估时发现的设计缺陷，物业施工巡查、交付模拟验收阶段发现的设计及施工质量、安全缺陷，交付和后期运作阶段在使用过程中发现的产品缺陷。5) 每年6月30日、12月30日前，物业公司总部汇总整理各项目的产品缺陷报告，向控股总部产品管理中心提交产品缺陷报告。7. 附件7.1. 物业服务工作启动单（控股总部适用）7.2. 物业服务工作启动单（城市公司适用）7.3. 项目规划设计物业建议报告（范本格式）7.4. 项目规划设计物业前介内容（参考）7.5. 项目工程开工通知单7.6. 工程巡查案例报告（标准模版）7.7. 项目建设施工物业巡查总结报告（标准模版）7.8. 物业前期工程介入岗职责及任职要求7.9. 项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求7.10. 项目交付前模拟验收和质量评估方案（范本格式）7.11. 房屋模拟验收工作报告7.12. 项目配套公共设施设备模拟验收工作报告7.13. 项目交付质量物业评估报告（范本格式）7.14. 项目产品缺陷总结报告（范本格式）8. 相关支持文件8.1. 物业对接管理作业指引CMPD-KG-KF-WI0108.2. 房地产新项目物业管理费用作业指引CMPD-KG-KF-WI0118.3. 物业承接查验工作规程Q/CMPMCXX 200002-20078.4. 招商局地产控股股份有限公司交付观感评估体系附件1：项目物业服务工作启动单（控股总部适用）招商局物业管理有限公司： 根据控股战略安排和业务发展，项目的开发建设已经启动，请你司按规定组织和实施相关物业管理工作。现将项目相关指标进行通报，具体内容和工作要求如下：一、项目主要节点项目里程碑节点要求完成时间二、工作要求工作事项工作内容工作要求三、联系方式产品管理中心：联系人： 电话： 公司：联系人： 电话： 招商地产 年月日附件2：项目物业服务工作启动单（城市公司适用） ： 根据控股战略安排和业务发展，项目的开发建设已经启动，请你司按规定组织和实施组织和实施相关物业管理工作。现将项目相关指标进行通报，具体内容和工作要求如下：一、项目主要节点项目里程碑节点要求完成时间二、工作要求工作事项工作内容工作要求三、联系方式公司：联系人： 电话： 公司 年月日附件3：项目规划设计物业建议报告（范本格式）项目名称设计单位阶段项目概况占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿地率评估单位评估时间评估内容及建议评估项目问题描述建议地产意见1. 总平面1.1. 出入口1.2. 道路1.3. 停车场、停车位1.4. 场地排水1.5. 围栏围墙1.6. 无障碍设施1.7. 管线综合2. 建筑单体2.1. 外立面2.2. 单元出入口2.3. 楼梯、电梯2.4. 屋面2.5. 信报箱2.6. 户内3. 公共设备设施3.1. 设备房3.2. 高低压配电3.3. 公共照明、插座3.4. 给排水3.5. 采暖、通风空调3.6. 消防3.7. 安全防范3.8. 设备运行监控3.9. 清洁设施4. 物业管理用房5. 其他配套5.1. 商业5.2. 教育6. 园林景观6.1. 平面布局6.2. 园林小品6.3. 水景配置6.4. 道路、景观照明6.5. 健身娱乐设施6.6. 园路及铺装场地6.7. 绿化配置6.8. 户外家私附件4：项目规划设计物业前介内容（参考）维度/类别评估内容（参考）安全性评估预防坠落1. 屋面女儿墙高度。2. 室内外防护栏杆的设置与分布，以及高度、材料、工艺及间隙。3. 立面装饰材料（如瓷质外墙砖）及施工工艺。防盗1. 立面管网设计（不易攀爬）。2. 挑檐露台设计（不易攀爬）。3. 视频监控系统及监控终端分布（消除管理死角）。4. 门禁、可视对讲系统及终端分布。5. 周界报警系统及报警终端分布。6. 电子巡更系统及巡更路线、巡更点分布（避免管理盲点）。安全性评估防火1. 消防控制系统功能及报警终端类别与分布。2. 防火门开启方向一致（按紧急疏散方向）。3. A、B、C类火灾的灭火系统设计和消防器材分布。4. 室内外装修装饰材料的难燃、阻燃性能。5. （精装修）燃气管道和阀门的安全。防雷防雷避雷设备和设施。预防水浸1. 地下室（车库）出入口的挡水坡和泄洪沟渠。2. 水池、水箱的水位监测和溢水位报警装置。3. 水泵房设有泄水沟渠和提升设备。4. 电气设备、电缆沟的水浸防护设计。5. 其他公共区域的排水沟、管、渠。6. 室内区域的排水地漏。7. 潜水泵和其他排水设备。8. 低位喷淋头的撞击防护装置。交通安全1. 地下车库出入口坡度、弯道和地面防滑。2. 车行道的减速限制、视线反光装置。3. 车行和人行动向的冲突点及人车分流。4. 停车场管理系统。泳池景观安全1. 泳池及配套设施设计符合卫生防疫要求。2. 泳池围闭，单出入口，可有效控制泳客。3. 泳池的水深标志和安全警示。4. 泳池及配套设施的用电安全。5. 景观设施（如水景、假山等）的安全防护设计。预防摔跌1. 室内外地面防滑处理。2. 高差部位的防护设计。其他绿化植物无有毒、多刺品种。功能性评估配套1. 物业服务用房的规划、面积、位置。2. 居委会、社区警务、学校（含幼儿园）的规划、面积、位置（若有）。3. 会所的规划、面积、位置。4. 配套商业的规划、面积、位置。5. 垃圾房的规划、面积、设计和位置。设备1. 电（扶）梯系统。2. 电力系统（含应急发电机组）。3. 公共照明系统（含景观照明）。4. 给排水系统（含消防水系统）。5. 消防系统。6. 空调暖通系统。7. 弱电系统（含监控、红外、巡更、门禁、停车场、楼宇自控等系统）。功能性评估交通1. 车行、人行动线规划与设计。2. 停车位数量与户数配比。3. 地下或室内停车场限高限速。4. 停车位长宽及毗邻间隔（满足停车空间以及倒车入停车位的需要）。5. 车行道及行车动线的宽度、弯道、坡坎设计。空调1. 空调室外主机安装位置。2. 空调冷凝水收集排放。3. 空调室内机安装位置与电源、空调孔设计及避免与管道冲突。室内1. 卧室、客厅、厨房、卫生间等功能房的空间设计（满足家具、家电、厨卫电器和设施的空间需求），以及预防门窗开启与其他设施冲突。2. 卧室、客厅、厨房、卫生间等功能房的电源、网络、电视插口设计和分布位置。3. 厨房、卫生间、阳台等下水地漏设计和分布（含雨污分流）。4. 厨房排烟道设计。5. 厨房、卫生间排污管道位置和存水弯道设计。6. 冷水和热水管材的区别处理。7. 卫生间的排气扇孔和电源位置。公共1. 泳池入口通道的强制淋浴、过脚消毒设计。2. 泳池区卫生间、更衣室、淋浴室的机械抽风设计。3. 公共卫生间的规划。经济性评估1. 车行和人行出入口规划对服务人员配置，以及安防成本的影响。2. 监控设备和消防系统共用设备房，合并值班。3. 水景及其他景观设计对运行成本的影响。4. 节能产品和技术的应用，及节能降耗措施。5. 露天公共地面墙面的石材、地砖等材料便于清洁，降低清洁成本。6. 公共部位门窗、锁具、五金水暖、灯具等材料使用标准化产品而非订制件，降低日后维护成本。7. 绿化品种本土化，适应当地气候，降低养护成本。8. 雨水收集池设计，用于清洁绿化用水，降低清洁绿化成本。体验性评估1. 电梯数量、轿厢容积、荷载、速率、停驻层站等设计满足用梯需要，避免长时间侯梯。2. 停车位分布、距离各楼栋距离、车行出入口数量、车行动线设计满足停车需要，避免出入长时间等候、堵车，或停车位距离目的楼栋过远。3. 地下停车场进口取卡、出口刷卡位置在车行方向左侧，且不宜设置在坡道上，设置外延雨帘方便雨天取卡刷卡。4. 居委会、社区警务、学校（含幼儿园）、对外开放的会所等配套，位置宜在社区边侧，并单独设计出入口，便于社区私密保护、防止外来人员干扰。5. 物业管理办公场所、社区内部会所，位置宜在社区中间，便于客户办事和使用。 体验性评估6. 大型设备的减震避震处理和运行降噪处理。7. 无障碍通道、残疾人公共卫生间的设计。8. 公共区域的地面石料、石材或其它材料不宜凸凹不平，且拼接紧密，不卡女士鞋跟。9. 绿化避免富含树脂、富含花粉、易招致小昆虫、飘絮品种，避免树脂污染、虫患和花粉飘絮过敏。10. 各类设施预留检修口，便于日后维护。11. 对门户型的进户门错开，或加设玄关屏风，满足私密需求。12. 毗邻户型的入户门门框之间的距离，满足春联、门铃等安装需要。13. 入户门预留猫眼孔，高度适宜，左右居中。14. 入户门底部与地面距离适当，满足地板安装需要。15. 室内卧室和饭厅不宜和卫生间直接对门。16. 复式户型室内楼梯的坡度和宽度。17. 厨房预留燃气管道孔。18. 燃气灶和燃气类别匹配。19. 南方潮湿地区不宜大面积使用墙纸，防止霉变。20. 南方潮湿地区涂料饰面的防潮防霉处理。21. 垃圾箱（桶）布置合理，分类收集。附件5：项目工程开工通知单 ： 根据控股战略安排和业务发展，项目将于年月日开工，请你司按规定组织和实施相关物业管理工作。现将项目相关指标进行通报，具体内容和工作要求如下：一、项目主要节点计划节点名称要求完成时间二、联系方式公司：联系人： 电话：公司 年月日附件6： 项目工程巡查案例报告(标准模版)编制单位： 编制人： 编制时间： 年 月 日 编号： 类 别建筑 结构 装修 景观 绿化 配套 材料 其他 缺陷部位涉及范围（产品系列或项目名称）情 况 描 述（图片）（文字描述）形 成 原 因改 进 措 施（文字）（样板图片适用样板）备注附件7： 项目建设施工物业巡查总结报告（标准模板) 编制单位： 编制人： 编制时间： 年 月 日 编号： 1 项目概况（重点描述工程规模和巡查工作的组织情况）2 整体巡查情况总结本项目自 年 月 日开始介入实施巡查，截止 年 月 日， 共发现问题 项，其中：重大问题 项，设计缺陷 项，质量缺陷 项，安全隐患 项，成品保护问题 项，提出合理化建议 项。各类问题已整改 项，其中：整改的重大问题 项，被采纳的合理化建议 项。3. 发现的各类问题及整改情况汇总序号问题类别案例编号问题特征描述处理要求或处理、优化建议整改情况未整改问题的处理意见重大问题设计缺陷质量缺陷安全隐患成品保护问题其它问题4. 巡查工作存在的不足和改进措施附件8：物业前期工程介入岗职责及任职要求1 物业前期工程介入岗职责1) 负责编制项目建设施工巡查方案。2) 按照巡查方案实施现场巡查工作。3) 负责编制提交施工巡查案例报告，跟进问题整改情况。4) 负责编制提交项目建设施工巡查总结报告。5) 负责建立施工巡查档案。6) 负责编制项目产品缺陷报告。7) 参与交付前模拟验收和产品交付质量物业评估工作。2 物业前期工程介入岗任职条件1) 具有五年以上工程经验，两年以上物业工程管理经验。2) 持有相关上岗证。3) 经过项目建设施工巡查等相关培训。附件9：项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求分部工程关键点关注内容及要求巡查频次地下室工程地下室底板、墙体、施工缝、变形缝、后浇带的防防水工程1. 防水结构按图施工。2. 观感质量：防水层无裂缝、空鼓、松动现象；止水带位置正确、平直、无卷曲现象。3. 后浇带浇筑混凝土前，老混凝土表面处理干净。施工期间，巡查次数不得少于两次穿地下室墙体管线的防水处理1.防水套管预埋要在混凝土浇筑前预埋，并绑扎牢固。2.防水密封材料在管道或电缆安装完成后回填，回填密实，不漏水。施工期间，巡查次数不得少于两次基坑及顶板回填土工程1. 观感质量：土方回填前外墙及顶板等结构的防水全部完成并达到养护标准，分层回填、压实；回填过程中结构防水层不被破坏。2. 种植屋面要在顶板做可靠防水和排水（盲管、盲沟）设施。3. 机械填土过程中要观察顶板结构变形情况。施工期间，巡查次数不得少于两次地下室管线综合1. 观感质量：管线避让合理，标识清楚，便于维修、维护；管线完成后，各处净空满足停车、行车、紧急疏散等要求；支架牢固，管道防腐、保温符合要求。2. 清洁用水：地下室清洁冲洗取水点敷设到位，最好设拖布池。施工期间每周两次地下室防洪及排水设施地下室（车库）出入口的有挡水坡和截水沟，水泵房设有排水沟及排水设施；地下室有足够的集水坑和提升设备。施工期间，巡查次数不得少于两次设备房施工情况1. 观感质量：设备房地面高于地下室地坪，地面不易起灰。2. 地板、墙体无渗水，电缆沟不积水。3. 整体布局：空间满足设备维修、维护要求，设置一定数量的检修用电插座。施工期间，巡查次数不得少于两次车位划线及交通标识1.车位不能阻挡防火门及疏散通道（最小净宽1.1m），不能影响设备房门开启，不影响消防设施的操作；2.交通标识和疏散标识：清晰、直观。施工期间，巡查次数不得少于两次地面、楼面、屋面工程现浇混凝土楼板现浇混凝土楼板外观质量：无露筋、蜂窝、麻面、孔洞、夹渣、疏松等缺陷。施工期间每周一次地面楼面工程1. 面层质量：面层不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷，与下层结合应牢固，无空鼓；地面坡度坡向排水设施，不积水；地下车库出入口、人行坡道、单元出入口地面防滑处理；电梯口有2%的坡度坡向电梯厅。施工期间每周一次屋面防水工程施工工艺及质量1. 找平层观感质量：找坡满足排水；水泥砂浆、细石混凝土找平层应平整、压光，不能有酥松、起砂、起皮现象；沥青砂浆找平层不能有拌合不匀、蜂窝现象。2. 卷材防水质量：卷材防水层的搭接缝粘(焊)结牢固，密封严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等缺陷；卷材防水层上的撒布材料和浅色涂料保护层应铺撒或涂刷均匀，粘结牢固施工期间每周一次装饰工程外墙面抹灰及饰面施工工艺及质量1.抹灰工艺、质量：抹灰前基层表面的尘土、污垢、油渍等应清除干净并应洒水润湿，抹灰工程分层进行；抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。施工期间每周一次公共部位装修1. .立面装饰面层按图施工，成品保护完好。2. 楼梯间、电梯厅等共用部分的外窗防护、楼梯扶手高度、外廊、内天井及上人屋面等临空处的栏杆净高符合要求；防护栏杆必须采用防止儿童攀登的构造。3. 栏杆、装饰线条等设施不应有尖锐棱角，人行地面铺装材料不能有超过5cm的突出图案等造型。施工期间每周一次门窗的质量及施工工艺、质量1.门窗施工工艺和质量：门窗框与墙体之间缝隙填嵌饱满，并采用密封胶密封，密封胶表面光滑、顺直、无裂纹；窗扇、玻璃固定牢固，门窗的开启灵活，玻璃的厚度符合要求。成品保护完好。金属门窗要做防雷接地。施工期间每周一次室内给排水工程采集材料、设备信息1. 采集给水管材、排水管材、给水泵、气压罐、消防泵、阀门、排污泵等材料设备的供应商、生产厂家（品牌）、售后服务承诺。采集设备维护、维修、保养规程及各系统操作规程。管道安装1. 给水管道安装质量：给水管道阀门安装位置便于操作、减压阀前设过滤器、管道最高点设排气阀；管道支架固定牢固、间距符合要求，防腐、保温（寒冷地区）可靠。2. 排水管道安装质量：排水管道安装坡度符合要求。施工期间每周两次功能试验时全程参与管道功能和密封性试验给水管道水压试验，通水试验；排水管道灌水和通球试验。水池、水箱1. 生活水池、水箱不能共用建筑结构。2. 水池、水箱应设水位监视和溢流报警装置，信息应传至监控中心。3. 敞口水箱的满水试验和密闭水箱(罐)的水压试验：不渗漏水施工期间每周两次设备安装、调试和试运行1. 变频调速泵组电源应可靠，并宜采用双电源或双回路供电方式。2. 水泵机组的基础、管道支架、吊架和管道穿墙、楼板处设置减振装置。3. 水泵房排水设施、通风应良好、不得结冻。施工期间每周两次热水供应1. 热水管穿越建筑物墙壁、楼板和基础处应加套管，穿越屋面及地下室外墙时应加防水套管。2. 热水供应管道热伸缩补偿装置，安全装置齐全。3. 保温层安装牢固、拼缝严密、平整美观，厚度应符合设计要求。施工期间每周两次卫生器具安装卫生间地面应坡向地漏，做通水试验，卫生器具满水和通水试验。施工期间每周一次室外总平工程地下管网1. 采集管材供应商、生产厂家（品牌）等信息，掌握新型管材接口做法。2. 施工质量：管道基础处理、沟槽回填土时分层夯实；检查井井体不渗、漏水，井盖牢固，不影响美观；化粪池、隔油池做满水试验，不渗漏水，设有排气管。施工期间每周两次道路、广场、出入口及围墙1. 道路基层填土分层夯实，垫层稳定，面层牢固。2. 路面、广场地面排水顺畅、不积水；消防栓布置不影响交通，便于取水。3. 出入口人车流分流，无障碍设施合理，标识清晰直观。4. 道路、广场垃圾收集箱位置合理，有清洁用水取水点。5. 围墙高度合理，不易攀爬。消防登高场地及消防通道1. 地面硬化符合要求，登高面范围内没有影响消防登高的高大树木等。2. 消防出入口及道路满足消防车通行，消防栓、水泵接合器布置满足消防要求。垃圾收集站、转运站有冲洗水源及排水设施，地面容易冲洗。建筑电气工程采集材料设备信息1. 采集变压器、高低压配电柜、高低压电缆及主要开关、元器件等材料设备的供应商、生产厂家（品牌）、售后服务承诺；采集发电机、变压器等设备维护、维修、保养技术规程。变配电设备安装、检测、调试、试运行1. 空间布置：空间合理，满足维护、维修要求，机房、设备间通风良好。2. 安装质量：电气系统原理图、高低压设备操作规程上墙，低压配电柜及配电箱附有原理图和一、二次接线图；设备标识清晰直观；室外采用防雨型配电箱、控制箱；双电源切换功能正常；发电机房装修达到隔振防噪效果。3. 参与设备检测、调试和试运行，掌握设备操作规程；参与变配电所的验收，与供电单位及早建立联系。施工期间每周两次桥架、电缆沟、电缆竖井布线1. 桥架、线槽支吊架固定牢固；电缆沟和竖井有防火隔堵措施。2. 金属电缆桥架及其支架和引入或引出的金属电缆导管、电缆沟、电缆竖井内金属电缆支架、电缆导管，必须接地(PE)或接零(PEN)可靠。3. 电缆敷设不能有绞拧、铠装压扁、护层断裂和表面严重划伤等缺陷。4. 电缆标识便于维修、维护。防雷接地、等电位连接设有防雷接地装置测试点，参与防雷、接地的检测。公共照明、道路及景观、园林照明1. 照明采用节能灯具，景观、园林照明使用低于24V电压的灯具。2. 地下停车场照明采用LED灯具，分路控制。电信、网络、电视1. 了解电信、网络、电视的布线及机房设备安装情况；建立与电信、网络、电视运营商的联系。智能化工程掌握设备信息采集设备供应商、制造单位、售后服务承诺等信息。消防、监控中心1. 环境：装修满足要求，有通风、温度调节设施，有卫生间。2. 静电板下管线敷设规范，便于维修。施工期间每周两次系统集成设备监控摄像头及周界布防无死角；电子巡更终端设备布置：管理上无盲点。综合布线综合布线施工质量：布线整齐规范、标识清晰、明了。调试、试运行参与系统调试、试运行，掌握设备操作规程。电（扶梯）梯工程采集设备信息1. 采集设备供应商、制造单位、售后服务承诺等信息，特别关注质保期内的维护保养。2. 掌握困人施救的操作规程。施工期间每周两次安装质量电梯基坑、井道、机房屋面无渗漏水，电梯机房、轿厢通风良好；实现五方对讲及监控。参与调试、试运行和验收参与电梯调试和试运行，关注特种设备检验，取得检验合格证。采暖通风空调采集设备信息1.采集锅炉、风机、制冷设备的供应商、生产厂家（品牌）、售后服务承诺。2.采集锅炉、水泵、制冷设备的维护、维修、保养技术规程。采暖系统安装1. 观感质量：管道安装坡度，符合要求；系统上温度计、压力表、水位计、安全阀、疏水阀、分户热计量设置合理，便于维修、维护和观察；管道、金属支架和设备的防腐无脱皮、起泡、流淌和漏涂缺陷；管道和设备保温可靠；水压试验，无渗漏水。施工期间每周两次通风空调设备1. 观感质量：支吊架固定牢固，风管、冷水管道绝热、防腐可靠；吊装式风机固定牢固，有减震措施，风机房有降噪隔振措施；冷凝水有组织排放。2. 新风进风口和排风口位置：不影响住户调试、试运行和验收1参与设备调试、试运，采集设备设施运行操作规程。园林景观水景、泳池1. 池体结构防水可靠，做满水试验，不漏水；池体有雨水的溢流设施。2. 水深超过50cm的水系要有防跌落措施，水景灯具采用低于24V电压的灯具。3. 泛光照明、道路照明不影响住户，不造成光污染。施工期间每周两次园建、园林1. 观赏性小品在低于1.8米的部位建议尽可能不设计尖、刺、利刃形状。2. 道路便于清洁，防滑，超过70cm临空面有防护措施；高大树木防风措施可靠。3. 道路有道牙与绿地隔开，或在路边设置排水沟，防止绿地雨水漫过路面。绿化用水设置专用绿化用水管道，使用给水栓取水，尽可能选用喷灌系统，绿化用水要有防止误饮标识。附件10：项目交付前模拟验收和质量评估方案（范本格式）一、 任务 项目交付前模拟验收和质量物业评估。二、 组织与分工1 成立项目交付前模拟验收和交付质量物业评估领导小组：成员包括城市公司项目部和客服部门领导、物业公司领导、施工单位领导等。2 成立项目交付前模拟验收和交付质量物业评估工作小组：成员包括物业项目负责人、前期工程介入岗等。3 分工如下：三、 准备工作1 制定出交付前模拟验收标准，经城市公司项目部确认。2 准备好相关检查表格、检查工具。3 对全体参检人员进行技能培训，由前期工程介入岗在现场作检查示范和讲解，让每个参检人员全面熟悉本次质量检查的标准要求。4 按标准交付样板房，确定质量标准实样，供模拟验收对照。5 按“质量检查标准”，对工程每套房间及外墙，屋面，室外小品，道路等进行百分之百的质量检查。以单元为单位，查一个单元，整理一个单元，把检查出来达不到质量标准的问题，以书面通知单形式交城市公司项目部，督促监理公司落实施工单位执行整改，直至完全符合质量检查标准为止。四、 交付前模拟验收日期安排表：（见下页）序号项 目第一遍检查第二遍复查综合检查开始时间完成时间开始时间完成时间开始时间完成时间1户内2公共部位室外景观外立面配套公共设备设施五、 交付前模拟验收范围：1. 户内：1) 入户空间与水电设备：2) 户内装饰：3) 门窗、栏杆：4) 安装部品：2. 公共部位：1) 公区入口：2) 公区装饰：3) 安装设施：4) 地下室：3. 室外景观1) 软景2) 硬景3) 软硬景交接处理4. 外立面1) 外立面2) 屋面5. 配套公共设备设施1) 供配电系统2) 电梯系统3) 给排水系统4) 消防系统5) 弱电系统6) 土建及其他检查汇总审核签收整改 复验合格不合格归档六、 交付前模拟验收工作流程七、 交付前模拟验收实施1. 交付前模拟验收准备阶段事项时间节点相关文件、报告对接部门备注项目交付前模拟验收前，勘察是否具备检查条件城市公司项目部交付前模拟验收配合事宜城市公司项目部2. 交付前模拟验收实施阶段事项时间节点相关文件、报告对接部门备注城市公司项目部、城市公司客服部门、物业公司、监理、施工单位（供应商、分包）第一次五方会议城市公司项目部按质量检查的标准对样板房检查城市公司项目部交付前模拟验收具体实施交付前模拟验收工作初验总结城市公司项目部质量检查计划调整城市公司项目部各类质量问题整改城市公司项目部施工单位交付前模拟验收工作复验总结城市公司项目部八、 交付质量物业评估实施方法1. 评估时间：交付前1015天内完成质量评估工作。2. 评估分项：资料移交、配套工程、销售承诺和交付标准、模拟验收、交付红线及预警。3. 评估分值构成：资料移交（10分）+配套工程（10分）+销售承诺和交付标准（10分）+模拟验收（70分）-交付红线及预警扣分值附件11：房屋模拟验收工作报告项目名称结构及层数面积m2施工单位监理单位总户数查验时间 年 月 日 年 月 日查验情况描述和评价 本项目共 栋 户 共 查验 户 查验情况： 1、共发现问题 项。 2、普遍存在的问题： 3、重点问题： （查验发现问题见汇总表） 查验总体状况评价：（与交付标准相比较的施工质量评价） 风险提示 属于交付红线范围，会引起客户群诉的情况。序号房号问题描述问题照片（必要时）处理措施建议可附表物业公司 签发： 年 月 日城市公司项目部：签收： 年 月 日附件12：项目配套公共设施设备模拟验收工作报告项目名称结构及层数面积m2施工单位监理单位总户数查验时间 年 月 日 年 月 日供配电系统 本项目供配电设备简介（如多大容量的变压器多少台，多大功率的发电机多少台等）。 查验情况： 1、共发现问题 项。 2、普遍存在的问题： 3、重点问题： 电梯系统 本项目电梯设备简介（如多少载重量的电梯多少台等）。 查验情况： 1、共发现问题 项。 2、普遍存在的问题： 3、重点问题： 给排水系统本项目给排水设备简介（如水箱容量、水泵功率、水泵数量等）。 查验情况： 1、共发现问题 项。 2、普遍存在的问题： 3、重点问题： 消防系统本项目消防设备简介（如消防主机情况等）。 查验情况： 1、共发现问题 项。 2、普遍存在的问题： 3、重点问题： 弱电系统本项目弱电设备简介（如停车场收费系统、门禁系统、监控系统情况等）。 查验情况： 1、共发现问题 项。 2、普遍存在的问题： 3、重点问题： 土建及其他 本项目土建设施简介（如公共设施、防水情况等）。 查验情况： 1、共发现问题 项。 2、普遍存在的问题： 3、重点问题： 序号位置问题描述问题照片（必要时）处理措施建议可附表物业公司 签发： 年 月 日城市公司项目部：签收： 年 月 日附件13：项目交付质量物业评估报告（范本格式）1、 概述1 项目概况项目名称期数标段楼栋编号合同交付时间产品类型交付套数交付面积计划交付时间检查日期检查人员2 评估结论物业公司于 年 月 日开始进行本项目交付前模拟验收， 年 月 日模拟验收工作结束，并组织项目交付物业质量评估。该项目交付质量物业评估得分： 分。项目总体质量 。但也存在以下问题：1 （对存在问题的客观描述）2 （对存在问题的客观描述）2、 各分项评估情况1 资料移交（总分：10分）序号检查项目交付物业时间实际扣分值及说明得分1主体验收证明文件2节能验收证明文件3电梯验收证明文件（含特种设备检验合格证）4规划验收证明文件5消防验收证明文件6环保验收证明文件7燃气验收证明文件8人防验收证明文件9竣工验收证明文件10竣工备案证明文件11竣工资料、主要设备使用说明书等技术文件12工程承（分）包合同、设备采购合同等其它资料评分说明：110项，每存在一项证件（原件或复印件）未交付给物业公司，扣1分。第11项竣工资料按总包、总平、电气、发电机、空调、电梯、消防、智能化、绿化等分类，如果有其中一类竣工资料未全部移交给物业公司就扣1分。第12项只要存在未全部移交给物业公司扣1分。合同有约定的情况除外。2 配套工程（总分10分）1) 市政配套（5分）序号市政配套项目交付时间及现状实际扣分值