关于在旧住宅小区推行物业管理的几点思考.doc

题 目 关于在旧住宅小区推行物业管理的几点思考 7 / 12学生毕业设计（论文）原创性声明本人以信誉声明：所呈交的毕业设计（论文）是在导师的指导下进行的设计（研究）工作及取得的成果，设计（论文）中引用他（她）人的文献、数据、图件、资料均已明确标注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及为获得重庆科技学院或其它教育机构的学位或证书而使用其材料。与我一同工作的同志对本设计（研究）所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。毕业设计（论文）作者（签字）： 年 月 日摘要随着房地产业的迅速发展和住房制度改革的不断深入，物业管理这一新兴行业在迅速成长的同时，也面临着极其严峻的考验，特别是在旧住宅小区实施物业管理时，由传统的房管体制向市场化的物业管理体制转轨过程中，受制约困扰的因素更多、更复杂，其发展尤为艰难。并且当前小区物业管理是当前广大房地产内人士和小区居民讨论的热点问题，也是政府近年来城市建设与管理亟待解决的问题。随着国家越来越规范房地产市场，相应的物业管理也越来越规范。不仅是住宅小区的物业管理，还有商业物业管理和工业物业管理。物业管理已经走向市场化、规范化。所以我们也要在旧住宅小区实行物业管理。但是当中的干扰因素很多，需要我们一一的来克服。关键词：旧住宅小区 物业管理 制约 热点问题ABSTACTWith the rapid development of the real estate industry and the deepening of housing reform, property management in the rapid growth of this emerging industry, while also facing a very severe test, especially in the implementation of the old residential area of property management, by the traditional Housing management system to a market-based property management system transition process, subject to the control factors that plagued more and more complex, its development is particularly difficult. And the current residential real estate property management is currently the majority of the people and community residents to discuss the hot issue, but also the government in recent years, urban construction and management problems to be solved. As more and more standardized national real estate market, the corresponding property management has become increasingly standardized. Not only is the residential area of property management, as well as commercial property management and industrial property management. Property management has come to the market and standardized. Therefore, we have implemented in the old residential area of property management. However, the interference among the many factors, we need every one of them to overcome.Keywords: residential property management constraints Old Hot Issues目录摘要IABSTACTII一 旧住宅小区的类型1二 旧住宅小区的一般情况1（一）小区硬件基础差、局限性大且业主层次差异大1（二）实施物业管理资金紧张1（三）管理体制不顺，管理模式不明2（四）产权形式多样化2（五）社区管理与物业管理存在矛盾2（六）法规政策落实难2三 旧住宅小区推行物业管理的必要性2（一）物业管理的普遍和小区居民的要求2（二）房管部门自身的改革和发展3（三）物业管理对旧住宅小区改造的好处3四 旧住宅小区物业管理可采取的措施和办法4（一）加强与住户的沟通交流，增加住户对物业公司的信任4（二）切实解决物业管理收费的难点4（三）加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境4（四）突出“以人为本”的理念，搞好社区文明建设4（五）处理好社区管理与物业管理的关系4五 旧住宅小区推行物业管理几点思考4（一）更新观念，转换管理体制5（二）加强旧住宅小区区基础建设，为物业管理创造条件5（三）理顺关系，规范业主委员会制度6六 总结6参考文献7一 旧住宅小区的类型现有旧住宅小区大致可以分为以下四种类型：一是破产、改制的企事业单位留下的职工住宿小区。因职工住房多次交易，住户更换频繁，加上原产权单位改制、破产，企事业单位撤销、合并，职工居住小区基本成了无人管理的“盲区”。二是居民自建房形成的居户小区。这些杂居小区住户来源广泛、数量较多。三是私人开发的商品楼住宅小区。开发商将新建房屋出售给居民户后，基础设施未配套，便撒手不管了。此类型商品楼旧住宅小区数量少，规模小，零星分布于城区。四是那些开发较早、已达到一定规模，但又未按城市住宅小区标准验收、居民已经进住的住宅小区。二 旧住宅小区的一般情况（一）小区硬件基础差、局限性大且业主层次差异大 旧住宅小区一半都是比较老式的房子。它的规划设计的标准比较低，而且配套设施不齐全。有一些小区虽然整治了，公共设施得到一定程度的改善。但是由于整治的不够彻底和客观条件的限制，许多问题仍然无法得到解决。例如增加必要的物业管理配套设施、建专用停车场、非机动车棚等。这些问题都是在实施物业管理的过程中才慢慢的暴露出来的，从而使得旧住宅小区维修养护的日常工作量比较大大，但效果却不是很好。并且业主们对物业管理的认识、要求及经济承受能力差异比较大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。这种观念对旧住宅小区实施统一的、社会化的、专业化的物业管理形成了巨大的障碍。（二）实施物业管理资金紧张要在旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，就必须对小区的基础设施进行改造并且增加必要的物业管理配套设施。例如对小区进行封闭、绿化美化、道路修整和建专用的停车场等。这些都是比较耗费资金的项目，但是资金从哪里来，这是困扰实施物业管理的一个重要问题。由于旧住宅小区就是历史比较悠久的房子，这对物业公司接管小区的同时接管由开发单位提供的物业管理启动资金形成了巨大的困难，因为有些小区是福利房甚至没有基本的物业管理启动资金。而且旧住宅小区的物业管理没有造血功能 、物业管理收费困难等，这些都是解决资金问题所遇到的难题。目前，大多数接管旧住宅小区的物业管理企业处于经营亏损状态，其重要原因就是收费难。造成这一状况的主要原因除了小区居民观念意识的转变慢、居民生活困难、下岗人员较多外，还有一个重要原因就是小区居民对物业管理行为的规范存在偏差和误区。（三）管理体制不顺，管理模式不明在旧住宅小区内，行政管理、物业管理及专业部门的专业管理并存，这就导致小区管理的主体不清、管理责任模糊，层层把关和重复管理导致产生的经济效益低下。而且产权形式的多样化，使小区形成多家管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有：单位自管房物业管理公司、房管局直管公房物业管理公司、社区管理单位、居委会、市政设施单位、商业网点单位等。这样容易出现管理空档，甚至实施管理的内容相互冲突、排斥，使得小区得不到专业化的物业管理。（四）产权形式多样化旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房等。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。这对专业化的物业管理的实施造成了较大的影响。（五）社区管理与物业管理存在矛盾旧住宅小区普遍存在社区管理，但是社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理；有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、安保造成一些不好的影响。这些潜在的矛盾都使得小区的专业化物业管理的实施有一定的困难。（六）法规政策落实难旧住宅小区的许多管理存在很大的局限性，主要反映在没有相应的管理执法权。对小区内的违规行为不能用强有力的法律手段来实施管理，如小区居民违章搭盖，物业管理企业只能制止，同时向城管部门反映。物业管理企业难以控制违章搭盖，违章搭盖和占道经营摊点就是这样形成的。没有执法权的管理就显得软弱无力，从而产生的负面效应极大。对物业管理企业收费存在的问题有诸多相应惩处措施，并有相应的监管部门实施管理，但对居民不按规定交费的管理措施和办法却显得薄弱和模糊。这些都是导致小区物业管理实施起来困难的原因。三 旧住宅小区推行物业管理的必要性（一）物业管理的普遍和小区居民的要求现在随着房地产市场的规范和物业管理的普遍性。越来越多的人认识到了物业管理的方便性和重要性。而且随着小区物业管理的发展和规范，物业管理的优越性越来越明显。不少的物管公司从业务拓展和规模效应考虑，将物管工作拓展到旧住宅小区。随着生活水平的提高，人们对环境和生活质量的要求更高了，旧住宅小区也越来越渴望居住的小区能推行专业化的物业管理。另外，住房不仅用于居住，还可以投资，又能升值保值，居民对物业所提供的保养措施等方面考虑得比较多，希望有新型的、专业化的物业管理。（二）房管部门自身的改革和发展随着传统房屋管理体制改变，城镇房管部门逐步摆脱传统经营管理模式，为走向市场化物业管理提供了机遇。旧住宅小区房屋中包括直管公房、单位自管房、私房（包括出售后公房），随着房屋改造的深入，这就要求房屋管理物业化、专业化。因此，旧住宅小区物业管理也是建立社会主义市场经济体制的需要。旧住宅小区原有的房管部门为寻求自身的改革和发展，必然要推行物业管理。直管公房管理部门或单位自管部门，长期以来实行集中统一管理，集房屋所有者、管理者、经营者于一身，政企不分，经济职能不到位。不仅妨碍了行政管理部门的转变，又束缚了房产经济的发展，并且使得内部缺乏活力和竞争。另外，随着公房出售数量的增多，国家或单位将逐步减少以至停止对房屋维修和管理的补贴，房屋的维修、保养，公共环境的清洁、绿化及日常管理等费用将由住户承担。原有的房管部门必须转换机制，组建物业管理公司，开展物管工作，获得自身生存和发展空间。（三）物业管理对旧住宅小区改造的好处规范的物业管理能改善旧住宅小区现有的居住条件，比如修建规范的车棚和小区内的卫生环境。而且物业管理改善了旧住宅小区后对于改善整个城市的面貌有立了大功。由于旧住宅区数量多而且面积大，这必然的影响到城市的市容。推行物业管理使旧住宅区房屋和公共设施得以养护、保养，延长使用寿命，这大大的改善了居民生活环境。在旧住宅小区建立小区文化活动中心，为小区居民的娱乐和健身提供一个良好的，这样还能提高小区居民的身体素质和精神文明素质。这样整个城市的居住环境和精神文明素质就得到了大大的提高。四 旧住宅小区物业管理可采取的措施和办法（一）加强与住户的沟通交流，增加住户对物业公司的信任要想在旧住宅小区实行物业管理，与小区居民的沟通就是必要的。物业公司可以根据小区居民对于物业管理最关心的问题来专门开设一个讲座，使得小区居民能够解决自己心中的疑惑。其实与小区居民沟通的方式是多样化的，物业公司还可以借鉴别的公司的经验。这样就拉近物业管理企业与业主间的距离，融洽双方的关系，在潜移默化中促进管理服务工作的开展。除此之外就是要让小区居民信任物业管理公司，这就需要物业公司提高自身的管理水平和人员素质。因为这些是物业管理公司能否被认可的关键。这就要求物业管理企业必须不断完善和提高管理服务水平，培养出高素质的员工队伍，真正做到为居民提供方便、及时、全方位的服务。（二）切实解决物业管理收费的难点首先，必须针对不同层次的居民做好观念转变工作，让他们充分的认识到物业管理的必要性和方便性。其次，针对居民的实际情况制定出切实可行的具体收费办法，让广大居民理解并接受。这就需要物业公司加强与小区居民的沟通，真正做到站在他们的角度为他们着想。并且物业公司要切实规范物业管理收费工作，建立一个良好的物业管理收费体系。（三）加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境物业公司向政府要求从城市建设维护费中拿出一部分作为旧住宅小区改善公共设施的专项资金，为物业管理的实施创造一个良好的基础条件。在改造旧小区过程中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，因为他们是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。物业公司就应该拿出一份详细的改造计划书，并且公开在居民的监视下逐一完成。（四）突出“以人为本”的理念，搞好社区文明建设与物业公司打交道的是小区居民，这就要求物业公司突出“以人为本”的理念。例如在物业管理公司的各种文件和管理规定中，不应该存在那些命令式的词句，如“必须”、“严禁”、“罚款”，而应换之以平等、尊重的礼貌措词。物业公司在努力为住户提供优质服务的同时，还应积极开展小区的精神文明建设。例如举办社区活动等等。通过这些点点滴滴、细致入微的工作，赢得小区广大住户的支持与信赖，也能进一步地促进物业管理工作的开展。（五）处理好社区管理与物业管理的关系 物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又相互配合，在实施具体的经营管理中是有着密切联系的、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、街道办事处等分工明确，物业管理公司不能承担本应由政府部门承担的工作，政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。政企相互合作，这对物业管理的实施是有巨大作用的。五 旧住宅小区推行物业管理几点思考（一）更新观念，转换管理体制要把几十年的福利性住房观念转变到适应市场经济体制的物业管理，有着一定难度。这就需要政府部门和物业公司加强宣传力度，让小区居民明白新型的物业管理的好处，使得他们认可理解并支持物业管理工作。而且物业管理公司应该明白管理与服务是不同的。将诸如房管所之类的事业单位体制转换为实行企业化、社会化、市场化、专业化的物业管理，房屋管理工作才能跃上新台阶，有一个良好的开始。而且转变了管理体制对于旧住宅小区的物业管理工作的开展奠定了一个良好的基础。（二）加强旧住宅小区基础建设，为物业管理创造条件一方面，旧住宅小区内基础设施不齐全、老化问题比较严重。有些房地产开发企业为了追求片面的经济效益而在所开发的小区占用公共绿化面积来盖楼，对水、电、路、暖等基础配套设施投资不足，导致小区内减少配套设施或拖后配套设施的现象较为严重。这种环境设施状况与规范化物业管理所要求达到的小区内公共设施配套、服务功能设施齐全的物质条件差距比较大，这种状况若得不到实际性改进，必然导致物业管理企业无力接管，使得规范化物业管理工作难以开展。物业公司要制定旧住宅小区改造治理规划、整治环境、拆除违章搭建、完善公建配套、增加绿化、平整道路等，可以采取划片统一管理，能够实行封闭管理的就尽量封闭为相对独立的小区。同时，物业公司要尽量清理旧住宅小区各类建筑施工图纸、资料、图表等档案，不断的完善旧住宅小区基础建设工作。另一方面，旧住宅小区内的物业管理简单粗放，居民有意见。现在物业管理的很多好处和服务，已普遍得到广大城市居民的认同。同时各级政府也把物业管理作为强化城市管理的措施，大力推广，致使小区物业管理迅速发展成为一项新兴的朝阳产业。旧住宅小区中虽然也实行了物业管理，但这种管理只是开发单位为促销而进行的简单、粗放低水平的管理，与小区居民所需要的那种多层次、多样性、全面规范的物业管理是不适应的。这种不全面、不规范的管理若得不到有效的改善和提高，居民的意见很大而且弊端是显而易见的。首先，它不能满足市民的实际生产和生活的需要，使得居民颇有怨言；其次，它不利于树立城