合生湖山国际-东广州首个山水洋房-项目介绍.doc

合生湖光国际东广州首个纯山水国际洋房引言：湖山国际地处广州东部新塘镇,位于广州、黄埔、增城经济三角圈中心位置，是广州、深圳、香港的交汇点。该项目最大特色是最大限度地利用原有的坡地地貌特色，建筑依山傍湖的洋房和别墅，保留原生山、湖、树林，注入现代的山地建筑，打造国际化、纯坡地山林洋房精英社区。依靠增城新塘陈家森林公园的生态环境资源，使其成为最适合居住的地方。 合生湖光国际项目档案物业类型：普通住宅建筑类型：小高层洋房 联体别墅 均 价：均价:7300元/平方米占地面积:443600平方米建筑面积:1410000平方米 入住时间：200812 绿 化 率：70项目地址：广州增城市新塘陈家林森林公园内开 发 商：合生创展广州地区公司景观设计：广州土人景观顾问有限公司项目看点：合生创展2007年在全面迈进“东进”战略之下全面打造东广州首个纯山水国际洋房社区，合生湖光国际以“景观共享，和谐共生”的设计观念，结合坡地的地理、人文优势，在建筑造型上追求简洁明快、飘逸流畅，透射出现代化国际山水生活时尚，体现人与建筑自然的相融相亲，完美呈现出上游居家生活品质。 “东部板块”的提出源于广州城市布局调整“南拓北优、东进西联”。泛指自广州环城高速公路以东，包括黄埔区、广州经济技术开发区、白云区和天河区小部分地区、以及增城市在内的整个广州东部地区。合生湖山国际就是位于属于增城的广园东板块。东广州的高速发展，促使多条快速、高速路、铁路、轻轨与广州中心及四周搭建“高速直通车”。第一部分：项目开发背景一、区位价值评估1项目区位描述合生湖光国际，位于广州东进的桥头堡广园东板块。广园东板块位于广州东部，横跨黄埔区和增城市两地，萝岗区和黄埔区东侧，西通往广州市区，东往东莞、深圳、香港，东北直达增城市区及通往惠州，西南邻近黄埔区，107国道、广深高速、广惠高速、新新和荔新公路、广园快速路组成完善的交通网络，一个多小时可直达珠三角多个城市。湖山国际毗邻城际铁路和地铁五、九号线新塘站，北二环高速、广惠高速、107国道、荔新公路周边穿梭，广园、广深等多条进入广州各区域的城市动脉交织，距广州开发区、科学城等仅15分钟车程，距天河北、珠江新城、会展中心区等城市CBD中心仅30分钟车程。往来珠三角及港澳等城际之间非常便捷。2区域现状在严格意义上来讲，广园东板块应该算是新塘板块。新塘板块紧邻全国第二大港黄埔港，设有客货运码头，每天有客货轮直航香港。有广深公路、广深高速公路、广园东快速路、荔新一级公路、广惠高速公路；接通东莞城区的广园东快速路三期工程将于明年建成通车。增莞深高速公路、广州北三环（增城至广州新机场）高速公路也正在抓紧规划和建设。目前，新塘到广州只需20分钟车程，到广州国际机场和深圳黄田机场仅需30至40分钟车程。完善的交通体系，使新塘与珠江三角洲连成一体，一个小时内可到达珠江三角任何一个城市。良好的地理优势、便捷的交通条件加上政府开发力度的逐渐加大，东部板块的居住价值和投资价值将不断提升。 由于广园东板块邻近萝岗还有广州科学城，因此它有很多的科技产业和经济实力支持。以萝岗区龙头山为基础的岭头生态公园项目已纳入萝岗区5年发展计划，这将是广东乃至华南最大的大型生态公园，将大大提升这一区域的生态环境。其配套项目的萝岗岭水星水库沿库公路修建以及外商活动中心第二期工程等都已正式启动。也证明了这个板块的未来具有可持续发展的潜力。由于依靠陈家林自然风景保护区，广园东板块的楼盘几乎全部以生态环境优越作为自己的主打优势。随着广州城市东进步伐的不断加快，加上开发区科学城的高科技定位，广园东板块已经成为广州楼市的“价值洼地”。随着大品牌发展商的陆续进驻，广园东板块成为广州东部新崛起的别墅洋房区域，成为广州新未来居住中心区。从现状来说，广园东板块比起城区缺乏社区文化氛围还有生活、教育配套，但它胜在有区域发展潜力，广州明显将向东迈进，拥有优异地理环境和良好生态的广园东板块是否会成为广州下一个卫星城市？二、区域楼市现状1区域楼市现状广园东板块最初的发展模式是开发高端产品，这里的早期产品如凤凰城和翡翠绿洲、甲天下别墅等，也都是以别墅为主，主要是度假之用。因为这里最初距离广州有一个小时的车程，交通没有目前顺畅，只有有车阶级才会不介意路程的相对遥远。而且广园东的生态环境非常良好，因此最初在这里开发的楼盘都是以别墅等度假式物业为主。经过多年的发展，随着交通的日渐便利还有配套设施的日渐成熟，洋房成为广园东板块的绝对主导，在保利林语山庄的独立别墅，万科城、保利香雪山等联排别墅的基础上，凤凰城、广州海伦堡等紧凑实用的中小户型，万科新里程的限价房等洋房产品层出不穷，面积从70到220平方米不等。一般来说，洋房的面积和价格都要比别墅低，买入门槛就比别墅要低，洋房的大批量出现，为广园东板块逐渐发展成为一个常住型的大社区提供了可能，只要相关生活、教育配套设施能跟得上，这里很有可能会成为广州的一个新卫星城。2区域楼盘现状凤凰城美寓项目档案建筑类型：别墅、洋房占地面积：6666700平方米价格：均价4800元/平方米容积率：0.6绿化率：70主力户型：以两房两厅，三房两厅为主项目位置：增城区广园东快速路（广园路、广深高速新塘出口）开发商：碧桂园物业发展有限公司 项目特色：“美寓”洋房定位于“大城小镇的享乐时光”，在凤凰城成熟、大气的别墅反托下，显得更加年轻时尚，动感十足。 “美寓”的户型以更受年轻人喜爱的小户型为主，在室内装饰上注重细节，风格简约、新颖别致。 金地荔湖城项目档案建筑类型：小高层洋房,多层洋房(带电梯),多层洋房(不带电梯),独栋别墅占地面积:2507000平方米价格：起价6999元/平方米，均价:7500元/平方米容积率：约1.0主力户型：36座小高层，从70到220，错层6米挑高阳台，双套房项目位置：增城区新塘永和新新公路（广园东路中新出口）开发商：金地集团项目特色：金地荔湖城项目自然资源得天独厚，分为东、南、西三个地块，地块原为自然山林地块，外环连绵起伏的群山，内绕千亩清幽明澈的余家庄水库，南望林木葱郁的南香山西麓，与万顷绿茵27洞荔湖高尔夫隔水相望。金地荔湖城，东广州自然中的城市，极富科学开创性地运用国际城市规划理念，在山峦、湖泊、高尔夫绿茵的环抱中，实践城市人居理想。以住宅为主的金地荔湖城，涵盖多种产品类别，并规划配置酒店、商业、休闲会所、教育等多元配套。胸怀城市的理想，金地荔湖城将营建成为集居住、工作、购物、娱乐有机结合的东广州区域城市中心。金地荔湖城是金地地产进军广州的首个项目，东望南香山，西临广州永和开发区，占地3760亩，是金地集团全国性房地产开发中现有规模最大的项目。金地荔湖城运用“新城市主义”，有多种产品类型，包括多层、小高层、别墅、公寓、特色花园洋房等，形成以居住为主，集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。项目总占地3812亩，分为A、B、C三幅地块，容积率约1.0，首期开发为A地块。A地块分两期开发，一期占地23万平方米，总建筑面积约12万平方米，仅0.5的超低容积率，规划户数800余户，居住人口约2600人。一期开发的产品类型丰富，呈9个独立组团分布： 包括三叠院（5层类别墅洋房）、几何公寓、15度洋房、100坊（独立别墅）等。金泽豪庭项目档案建筑类型：高层占地面积：99829平方米价格：均价:5000元/平方米容积率：3绿化率：30%主推户型：以90平方米二房和125平方米三房为主项目位置：增城区新塘广深大道108号开发商：增城市银河通房地产投资有限公司项目特色：依107国道而立，临近新塘轻轨站、规划市政广场，北临凤凰城巍峨别墅群，南望荔枝公园绿荫苍翠，周边高端住宅林立，银行、医院、学校等生活配套齐备，高尚片区格局已初步形成。24栋建筑均坐北朝南，3050的米超大楼距，首期建设12000平米景观、休闲、健身于一体东南亚水景园林。5000平米商业街区的休闲便捷，能随时满足休闲购物的心理需求，品牌名店、特色美食应有尽有，购物消遣就在家门口。更有位于社区中央的精英会所，集乒乓球、壁球、器械健身、游泳池、高尔夫练习场等高尚休闲运动于一身。项目共分三期开发，一期开发5栋26层高层，建筑面积约6.5万平方米，户型多样化，可选择性强，以90-130m2的两房、三房为主力户型。采用纯高层设计，建筑密度只有18，首层部分架空、一期二梯四户、户型方正实用，部分私家露台花园、全部主卧套房私密性强、“四明”、落地窗、客厅大阳台，立面突出“现代建筑”风格，顶层飘棚构架，造型轻盈、通透，色彩明快。并在主力户型中设大阳台、空中花园、入户花园等亮点。户型规划方正实用。作为高层豪宅，除具有最佳景观与朝向外，海南南山户型规划方正，较于其它同类产品而言，实用率极高。动静分区、污净分区合理，为业主居家带来最佳舒适性与实用性。 新都盛世名门项目档案建筑类型：小高层洋房占地面积:172940平方米总建筑面积:395570平方米价格：均价:4500元/平方米容积率：2.29绿化率：35%项目位置：增城区新塘广深大道中段新塘中学西侧(广园东路新新出口)开发商：广州市新发实业有限公司项目特色：新都盛世名门位于新塘中心广深大道中段新塘中学旁，地理位置优越，配套便利，毗邻建设中新塘市政广场、新塘体育馆，大型公交换乘枢纽，在建的广州-新塘轻轨车站以及远期规划的地铁站分处其西北面和西南面，完备的生活、教育配套，在新塘区域内首屈一指。该项目定位为“新塘中心首席人文生态社区”，主打健康生态和浓郁都市大盘生活氛围，其重金打造的西班牙大型水景风情园林及高绿化率、低密度、低容积率、环保节能的人性化现代人居理念，堪称其最大亮点。项目总占地17万平方米，总建筑面积约40万平方米，拟建63栋住宅，其中多数为11层小高层住宅及少量18层和32层住宅，预计总居住户数3000户，商业配套面积近50000平米，是目前新塘中心区域最大规模楼盘。三、小结经过多年的发展，随着交通的日渐便利还有配套设施的日渐成熟，广园东板块在前期主要开发高端别墅项目后变成现在的以洋房为主导。相比市中心不到一半的价格，良好的生态环境还有便利的交通，可以相信它对初次置业的人群具有强大的吸引力。目前广园东的不足之处是生活配套设施的落后，住户基本只能依靠各开发商的小区配套设施，如果政府对这方面的规划上落功夫，广园东板块将会具有更加巨大的升值空间。 合生湖山国际整体以坡地规划、建筑设计、景观设计为主，充分挖掘项目内在品质到外部资源的优势整合，在景观设计中运用了广场、坡地、景墙、景桥、静水、叠水、溪流、喷泉等多种元素，以七重独特的庭院式设计，彰显出国际山水花园的独特个性。便利交通使业主及时领略各大城市的精彩，更使忙碌与闲适自然生活瞬间切换，衍生一种与国际生活俱进的时尚人居模式。第二部分：项目总体开发策略一、 项目总体开发理念合生湖光国际拥有原生山、湖、树林等稀缺自然资源。而且广园东板块还没有高端定位的纯山地洋房盘!。针对这一空缺，合生湖山国际依山势而建，最大限度的保留原有的山坡和山谷，致力于实现合生品牌文化与东部区域文化格局之融合与对接，通过它，传达一种生活、一种态度、一种气势，给居住在合生湖山国际的人们那种无以复加的优越感，得到无可复制的产品附加值。二、发展定位1、 目标客户群定位合生湖光国际对目标客户群的定位是中产阶级以及海归人士。他们向往一种自然、质朴、静态的生活，希望生活与工作区域分开，但必须在半小时的生活圈内，而合生湖山国际项目正好处于科学城、开发区、广州中心城区的半小时生活圈内。1） 目标客户群特征精神与思想富有，具有全球视野和意识、拥有社会责任与抱负的精英。2）目标客户群具体职业合生湖光国际的客户群主要是跨国公司企业的中高层管理层以及周边成功生意人士。他们大多来自天河区、开发区、科学城和新塘一带，且多是二三次置业者。分析：由于主推大户型，再加上良好的生态环境和社区的高附加值，因此合生湖光国际将自己打造为符合他们需求的国际山水花园，这一类型的高端产品对周边地区的富有人群来说是很有吸引力的。2产品定位对应客户群定位，合生对湖山国际的产品定位如下： 以12层至19层低密度洋房为主打。一梯两至三户、两梯两户，精装修标准，囊括了130220平方米三房至五房以及复式。超宽楼距及超大观景阳台，内设全景式观光落地窗。 推出市场稀缺的山水双拼别墅，面积约350，精装修标准，户型为五房三厅、三套房的设计，拥有超大花园及附送精装修和超大露台。附有半地下独立多功能室，特设酒吧、温泉池，蒸汽房等，营造和谐、温情的国际家庭氛围。 拥有30平方公里面积的陈家林森林公园，区内拥有百亩以上的百年荔枝林以及4.4万平方米的天然湖泊天鹅湖，高达70%的绿色覆盖率打造国际山水洋房。三、小结合生湖山国际以高端豪华住宅定位，针对中上层社会，因应广园东板块的生态特色和地理位置全力打造国际山水洋房。由于本地即时消化力有限，而且项目规模需要客户群纵深，产品定位需要一个有纵深挖掘空间的客户群。广园东板块的发展，附近的高新技术区和萝岗新区足以满足这种客户群定位。在周边其他楼盘主要开发中低档次的洋房时，湖山国际的定位在高端客户群也与它们制造了差异化。合生湖山国际以独特的坡地洋房理念，打破传统建筑的布局，依托原有的坡地起伏，以组团的形式散落层层落差的坡地上，使得户户均匀无限开阔的景观；第三部分项目规划设计一、项目总体规划设计1.豪宅规划，大户型为主合生湖山国际总占地面积为44.36万平方米，建筑面积为141万平方米，分八期开发，首期开发以双拼别墅和洋房为主。洋房产品的类型是以12到19层的低密度洋房为主，面积由127平方米到220平方米的三房到五房单位组成，附送精装修及超大露台，户户南北对流，通风采光好，超宽楼距。别墅产品为双拼别墅，面积354平方米五房三厅设计，拥有超大花园及附送精装修和超大露台。2.坡地建筑尽享原生态美景湖山国际的产品采用坡地建筑，显山露水， 依山就势，错落有致，因坡地有高差，户户有景机会多，原生态建筑群错落于大自然的湖、山、森林之上， 6至8米高差层层排落，和着坡地“韵律”有节奏地起伏，建筑、美景如歌，让人心醉。3.齐全的社区配套尽显尊贵小区内包括近万平方米私家商务中心、特色广场园林风景，点缀着中轴无限景观风情带，商务中心、高尔夫球练习场为商务人士提供便利。社区附有网球场、游泳馆、幼儿园、小学、银行、购物、美食等生活配套规划，加上周边众多大型楼盘的教育配套、医院、特色饮食街、麦当劳、街心公园、宏城超级市场、增城荔枝文化村、儿童游乐场等等众多丰盛的配套，使居者能够拥有国际湖山生活的美好回忆。二、园林景观设计1.不可复制的绵延林海合生湖山国际充分利用了广园东板块优异的生态环境。座落于陈家林自然风景保护区内，三面环山御揽绵延林海，拥有30平方公里面积的陈家林森林公园，区内还拥有百亩以上的百年荔枝林，这是湖山国际的最大特色。2.溪水湖泊形成山水美景源自森林公园的溪水被引入社区，并通过大量地表植被进行自然净化，汇成3万平米明镜般的湖泊。小区围湖而成，使湖光美景成为私家风景。3. 七重独特的庭院式设计湖山国际在景观设计中运用了广场、坡地、景墙、景桥、静水、叠水、溪流、喷泉等多种元素，以七重独特的庭院式设计，彰显出国际山水花园的独特个性。合生湖山国际的景观设计以“景观共享、和谐共生”为设计要点。务求每一个业主都可以享受到山水美景。三、小结合生湖山国际的建筑规划，突出了它的不可复制的优点，顺应陈家林森林公园的的原生态自然景观，秉承“尊重自然”的核心理念，依据原有的坡地起伏而巧妙布局，顺势而围，超越平地视觉。并在周边配套已经逐渐发展成熟的时候,再加上有特色的水上高尔夫球场、商务中心等生活和商务配套，满足了商务精英人士的需求，打造出了一个具有国际人文文化的楼盘，因此，湖山国际的建筑规划是相当成功的。在建筑规划上，合生湖山国际除了全力打造原生生态景观外，还务求使居住建筑布局与湖山美景相得益彰，力求使户户共享丰富景观。第四部分 项目建筑设计一、建筑规划设计合生湖光国际对于大户型设计和建筑外形与项目环境的匹配度非常重视。延续了其前身紫云山庄的欧式风情，合生湖山国际的70多套联体别墅承袭了合生历来的新古典主义建筑风格，融合了欧式风情的圆形古堡式屋顶、大堂的浮雕、拱门、楼宇间的坡屋顶、半地下室，善于运用复杂的线条丰富细部，而且多采用石材装饰，配上雕塑、壁画等艺术品的装饰，给人一种置身于欧洲宫廷之中的感觉，也使得整个楼盘弥漫着浓郁的艺术气氛。同时项目也延续了合生帝景山庄设计的优点，比如半地下室、坡屋顶等。另一方面，从周边市场的需求来考虑，洋房则会采用比较现代、简约的那种风格。依靠原有的坡地起伏而巧妙布局，顺势而围，超越平地视觉。二、户型设计1.户型类型丰富 以12层至19层低密度洋房为主打。一梯两至三户、两梯两户设计，囊括了130220平方米三房至五房以及复式。 部分洋房采用了合生传统的二梯三户“品”字型设计，使三套单位都能南北对流。 其中一套138平方米的三房单位，客、饭厅分开，三个房间的门口都设在饭厅位置，整个户型没有走廊位，极为节省空间。 别墅产品为山水双拼别墅，面积354平方米五房三厅设计，五房至七房设计。环湖而建。2.贴心细节增加性价比 无论洋房还是别墅都采用合生一贯的精装修交付， 双拼别墅拥有超大前后花园及超大露台。附有半地下独立多功能室，特设酒吧、温泉池，蒸汽房。 低密度洋房组成超宽楼距，超大观景阳台，全景式观光落地窗让业主尽情享受美景。 洋房阳台都是采取隔层错位设计，同一个户型上下两层阳台位置错开，形成6米挑空的阳台设计，户外空间更舒适。3.经典户型解析山景雅筑：E栋 A户型户型类别：三房两厅 朝向东南户型说明：户型布局合理。超大阳光露台、极致生活小阳台，多方位营合、制造完美休闲观景小天地。 270度转角飘窗，延伸主人视觉疆域。舒适次卧，特设转角观光飘窗，欣赏原生态美景。御林美舍：C-1栋 A户型 户型类别：五房两厅 朝向东南 户型说明： 坡地洋房。在超大阳光露台上，拥湖山之美。客厅、餐厅、创新多功能厅房设计，空间布局极富跳跃感。豪华主人房，全景式观光落服兵役窗，延伸主人视觉疆域。 悦山翠庭：B1-1 B1-2栋 C户型 户型类别：四房两厅 朝向东南 户型说明： 双厅与超大阳光露台一线贯通，悠然畅享携风风入室的湖山美景。敞亮厨房，豪华主人房，270度全景式观光飘窗，居家心情漫游湖光山色之中。户型设计前卫，空间组合巧妙，兼修动静，自然挥洒国际潮流。山林美居：A1-2栋 A户型 户型类别：四房两厅 朝向东南 户型说明： 坡地洋房。超大阳光露台，客厅、餐厅，创新多辐功能厅房设计，空间布局极富跳跃感。豪华主人房，全景式观光飘窗，延伸主人视觉疆域。三、小结合生湖山国际的户型设计以大户型为主，注重低密度和超宽楼间距，迎合了精英人士对私密性和尊贵感的要求。多种户型设计让业主具有更多选择，并加入了时下流行的多功能房间的元素，满足了业主个性化的需求。超大阳台，270度全景观光式飘窗等设计，让住户充分享受屋外社区的原生态景观，看着外面的景观和前后大花园连成一片，正如自然延伸进屋，继而将心情放松这正是设计师想要带给住户的感受吧。这种“自然、原生态”的感觉，比穷奢极侈的风格更能打动合生湖山国际的核心客户群。合生湖山国际目前已经推出了第一期组团“维也纳山林”， 开盘当天在短短的两个小时内整个选房工作已全部结束，当天推出的188套洋房和别墅基本售罄，销售额净达3亿元。这么良好的销售成绩与开发商的品牌及其优越的地理位置，特别的坡地建筑设计和项目的高尚定位是分不开的。第五部分 项目营销推广随着广东东部经济的迅猛发展，合生创展集团顺应区域经济的迅速发展，成立了合生广东东部区域公司，逐步向广东东部纵深扩张，挺进珠三角，暨以惠州、增城为主要发展地区，逐步向深圳、东莞等地拓展市场。合生湖光国际就是合生进军东广州的第一个项目，而且是一个收购项目，所以项目从立项开始便受到社会各方的关注，作为中国知名的大型品牌房地产开发企业，合生创展在广州市区甚至在惠州市场都具有较高的知名度，但是在东广州地区，合生的知名度还远不如在这里经营了很多年的锦绣香江、碧桂园、新世界中国地产，甚至还比不上中颐集团以及东广州的本土开发商广州宏康房地产开发公司，做为一个开拓者，合生湖山国际将如何树立口碑，打响合生品牌的知名度呢？一决策层支持合生非常重视作为广州东部第一炮的湖山国际项目，要求把合生在一线市场很成熟、受市场热捧的产品都拿到湖山国际项目来，因此湖山国际传承了合生优越的产品品质，汲取了合生创展十几年的开发经验。二.宣传攻势安排紧密在准备开盘的时候，合生开始了一波波针对目标客户群的宣传攻势。并且在开盘之后就安排了一系列紧密的活动，在羊城晚报、新快报和相关房地产网站等都有软文发布。务求提高合生品牌在东广州市场的