商业地产项目营销策划工作分解计划.doc

商业地产项目营销策划工作责任分解计划项目定位及价格体系市场调查及项目定位项目企划书商业规划价格体系（价格方案等级图纸销售细则）购房指南预订单 及 认购书项目销售跟踪形象创意与广告制作广告策划总体思路媒体投放计划VI系列设计购房指南DM单预订单认购书报纸广告广告发布与现场布展媒体投放执行现场布展（售楼处规划设计安装布置，室内看板设计设计制作，巨幅广告牌设计制作广告架搭设安装，开盘现场氛围设计制作布展）广告效果跟踪销售执行及控制销售准备（销售队伍组建，现场管理细则拟定，销售流程方案制定，销售表格准备及印制，合同范本及补充协议，购销合同的准备，销售激励制度拟定，销售办公用品，销售 培训，计划拟定，培训执行，后勤支持，）执行（预订，开盘销售）一、商业地产全程顾问服务1、指导商业环境调查2、指导项目商业定位及产品研发3、指导项目规划4、指导项目营销策划5、指导项目招商策划6、指导项目经营造活7、指导项目物业管理二、商业地产全程策划服务1、项目环境调查2、项目商业定位及产品研发3、项目商业规划4、项目营销策划5、项目招商策划6、项目经营管理7、项目物业管理三、商业地产销售代理服务1、项目销售周期划分及控制2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计及发布实施4、价格营销策略5、销售人员培训6、销售现场组织及日常管理7、销售执行8、营销收尾策划四、商业地产招商代理服务1、商业环境调查2、项目商业定位3、项目商业规划4、项目业态定位5、招商营销策划6、招商现场管理7、招商人员培训8、招商收尾策划五、商业地产经营管理服务1、商业环境调查2、经营管理分析3、企业战略规划4、企业文化建立5、管理工作流程标化6、商业服务体系建立7、商业营销推广策划8、企业人员培训六、商业地产物业管理服务1、物业管理内容策划2、物业管理组织及人员架构3、物业管理人员培训4、物业管理规章制度5、物业管理操作规程6、物业管理成本控制7、物业管理体系标准化建立8、物业管理工作实施商业地产全程营销模式一、市场研究 运用哈夫模型、雷利法则即康维斯法则等手段对项目商业环境进行细致、科学、严谨的分析、研究，为项目立项、定位、规划，提供科学、准确地理论依据。1、商业环境市场研究系统包括：市场环境的分析、商业环境的分析、消费者的分析、投资者的分析、竞争对手的分析、差异分析等。运用哈夫模型、雷利法则及康维斯法则等手段对项目商业环境进行细致、科学、严谨的分析、研究，以便为项目开发规模定位、经营品类定位、经营模式定位、经营档次定位，项目未来潜在消费者的细分和定位以及项目主题概念定位，功能分区布局、楼层布局等提供科学、准确的理论依据。2、准确的商业定位系统以市场消费需求法与竞争导向法相结合的商业定位体系。多角度、动态地通过市场消费需求导向及竞争导向客观地对项目进行多层定位，确保项目的成功运营。包含项目经营主题定位、项目未来经营管理模式设计定位、项目运营周期统筹规划、项目招商周期统筹计划、项目市场整合营销规划、项目产权销售区域规划、项目经营业态、业种组合方案等。二、产品研发 多角度、动态地对项目进行综合性分析，对项目进行准确的商业定位、功能划分、空间布局、业态组合、规模估算等设计。1、无差异口岸产品研发系统2、适用的建筑硬件设计系统3、立体消费链商业规划系统三、营销执行 通过专业化的流程、体系和服务，提供全方位商业地产运作解决办法。来实现项目的可持续增长。1、独特营销包装系统2、精细钻石订价系统3、广域多维销售系统四、整合招商 要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上，通过博众招商体系得招商运作，达到项目满租，持续经营。1、多业权整合招商系统要把松散的经营管理单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上，通过特有的招商运作模式，发觉商业地产项目优势，与行业协会、户管部门、研究机构、领头羊企业、专业媒体、达成战略联盟，提供国内外知名主力店、次主力店、品牌店和不同商业服务业态、业种项目的招商服务，提升商业地产整体形象，达到商业地产的持续运营。五、经营管理 达到项目的运营租金增长、物业增值，全面兼顾相关各方利益，实现投资者、开发商、经营者、专业运营商、终端消费者、政府六方共赢。1、复合管理经营系统在项目的CIS识别系统、媒体推广、活动操作、公共关系、危机处理等方面整合各项资源，有计划、有目的地进行项目推广和物业管理服务，使得项目的运营租金、物业增值、品牌知名度、品牌美誉度迅速发展起来，逐步实现项目品牌化，实现投资者、开发商、经营者、专业运营商、终端消费者、政府六方共赢。2、多元商业环境营造系统用商业眼光诠释空间资源，对项目外部、内部、公共空间等区域，以业态互补手段串联，以消费触点动态衔接，以整体营销氛围造势，达致室内外互动的经营效果，营造多元体验的商业景观，使消费的开放特征更浓郁，从而催化独特的市场号召