崇明房地产市场报告.doc

目录一、崇明区域概览31.1地域简介31.2经济及人口发展情况41.2.1经济基础41.2.2人口增长及现状41.2.3城市化进程51.3崇明规划61.3.1三岛总体规划61.3.2崇明新城规划101.3.3东平国家森林公园地区规划121.4崇明现状及规划总结14二、崇明房地产市场分析152.1区域发展历程152.2区域房地产板块162.2.1区域板块划分162.2.1板块分析162.2.3价格体系202.3重点商业个案研究212.3.1夜上海212.3.2八一路商业步行街222.4崇明历年土地出让情况242.4.1崇明03年土地出让情况242.4.2崇明04年土地出让情况242.4.3崇明05年土地出让情况252.4.4崇明06年土地出让情况252.4.5崇明07年土地出让情况262.5崇明房地产市场总结28一、崇明区域概览1.1地域简介崇明县目前由崇明、长兴、横沙等三岛组成，三岛陆域总面积1411平方公里。 崇明岛长沙岛区位图横沙岛崇明岛地处中国最大河流长江入海口，是全世界最大的河口冲积岛，也是中国仅次于台湾岛、海南岛的第三大岛屿，有“长江门户、东海瀛洲”之称。全岛三面环江，一面临海，西接滚滚长江，东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水，全岛面积1267平方公里。 长兴岛位于吴淞口外长江南水道，东邻横沙岛，北伴崇明岛。岛呈带状，面积88平方公里，其中滩涂面积8.5平方公里，可耕地面积26.2平方公里（不包括前卫农场）。横沙岛是长江入海口最东端的一个岛屿，三面临江，一面临海。背靠长兴，北与崇明岛遥相呼应，南与浦东隔江相望。岛呈海螺形，总面积56平方公里，其中可耕地面积26.8平方公里。1.2经济及人口发展情况1.2.1经济基础崇明是上海目前唯一的县级编制区域，即仅有的“农村”。根据2005年的统计数据，崇明县的地区生产总值（增加值）为95.7亿元，仅相当于远郊其他六区的二分之一，甚至是四分之一，经济基础相当薄弱（见下表）。从崇明县（含长兴岛、横沙岛）各镇的生产总值数据反映，产业基础较好的长兴岛增加值有23亿元，是最高的；而本岛各镇的生产总值大多在5亿元以内，作为崇明第一大镇的城桥镇，并无突出之处，仅为5.03亿元，甚至低于庙镇的7.1亿元。但需要提示的是，城桥镇2005年增加值中，约有45%都为第三产业；而崇明其他的镇域，第三产业的发展较为薄弱。1.2.2人口增长及现状人口统计的数据显示，崇明人口自然增长率已连续十年保持负增长。三岛合并后的2005年，崇明的人口自然增长率依然为负值（-2.9）。2005年，全县常住人口78万，岛上户籍人口70万，外来人口不过一成左右。与此同时，崇明本地人外出到上海市区工作、就学的比例却在逐年提高。崇明岛各镇中以城桥镇人口最多，有9.13万人。人口及人均占地比较（城桥镇/南桥新城/金山新城/惠南镇）人口（万人）镇域面积（平方公里）人均占地（万人/平方公里）城桥镇9.13586.4南桥新城18.02844.7金山新城1780.664.7惠南镇12.666.865.3由于人口少、密度低，城市化及经济发展水平不高，因此，整个崇明县的商业不繁荣。作为本岛商业最集中的城桥镇，目前的主要商业设施集中在老镇的八一路上，尚无综合型的百货商店，也缺乏大型超市，最大的单体商业也只有5000。总体而言，商业设施层次较低、规模也较小，业态不丰富。1.2.3城市化进程作为上海唯一的县级编制区域，崇明县的城市化率还不到30%（这里的城市化率指非农人口与总人口的比值），是上海市最低的。在整个崇明县中，以城桥镇的城市化水平最高，城市化率为69.23%；其次为堡镇，38.65%；其余各镇域的城市化水平基本都在10%上下。1.3崇明规划1.3.1三岛总体规划现状分析崇明三岛目前包括13个镇和3个乡，另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡。三岛总人口70.4万，其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人。崇明作为上海唯一的国家级生态示范区，其发展具有生态环境、地理位置、土地资源、岸线条件等诸多优势，但也面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。功能定位崇明三岛功能定位围绕世界级生态岛的总体目标，主要体现以下六个方面：n 森林花园岛形成以长江口湿地保护区、国际候鸟保护区、平原森林、河口水系为主体的生态涵养功能n 生态人居岛形成布局合理、环境幽雅、交通便捷、文化先进的生态居住功能 n 休闲度假岛形成以休闲度假、运动娱乐、疗养、培训、会展为主体的生态旅游功能n 绿色食品岛形成以有机农产品、特色种养业和绿色食品加工业为主体的生态农业功能n 海洋装备岛形成以现代船舶制造和港机制造为主体的海洋经济功能 n 科技研创岛形成以总部办公、科技研发、国际教育、咨询论坛为主体的知识经济功能空间布局按生态崇明的总体目标和功能定位，崇明三岛空间布局如下：n 崇明岛体现“长江入口绿色之岛、人与自然和谐发展”。规划建设用地约207平方公里，约占岛域土地面积的16.8% n 长兴岛以现代船舶和港机制造为特色的岸线产业岛。规划城镇建设用地约31平方公里，占岛域面积的38.8%n 横沙岛以休闲度假为特色的旅游度假岛。规划城镇建设用地约6.4平方公里，占岛域面积的12.3%按照“统一规划、资源整合、优势互补、联动发展”的要求，崇明划分为七大功能分区：n 崇东分区以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区n 崇南分区人口集聚的田园式新城和新市镇区n 崇西分区以国际会议、滨湖度假为主的景湖会展区n 崇北分区以生态农业为主的规模农业区和战略储备区n 崇中分区以森林度假、休闲居住为主的中央森林区n 长兴分区以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛n 横沙分区以休闲度假为特色的生态旅游度假区崇北崇中崇南崇西崇东长兴横沙空间及总体规划图城镇体系按照统筹城乡、协调发展的要求，规划形成“新城 新市镇 中心村”的三级城镇体系。n 1个新城城桥新城。它是三岛的政治、经济、文化中心和水上门户，规划建设成为田园城市、亲水城市和宜居城市，规划人口20万n 9个新市镇堡镇、凤凰、新河、向化、庙镇5个综合型新市镇和陈家镇、明珠湖、北湖、新民4个休闲型新市镇，规划总人口42.5万。其中，崇南链状新市镇群将成为三岛经济和人口集中的主要导入地带n 150个左右中心村加快推进“三个集中”发展战略，将现有的自然村落逐步予以归并，规划形成150个左右的中心村，总人口约为17.5万崇南链状新市镇群城桥新城城镇体系规划图产业发展根据建设生态岛的总体目标，积极创造条件，逐步实现三次产业的融合发展，重点发展如下产业：产业布局图n 休闲型旅游度假和户外运动产业重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等。n 生态型现代农业 大力推进以高效生态农业为主的现代农业，重点发展绿色种养业、观光农业，建设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。 n 自然型现代办公服务业 主要发展方向包括跨国公司总部、研发中心、国际组织机构所在地、国际高等教育办学区、商务会展设施等。 n 清洁型工业 重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业，拓展海洋装备产业的发展空间；依托现代化农业园区，发展具有自然资源优势的绿色食品加工业；依托绿色产业园区，发展具有现代生态理念的科技密集型产业；依托市级工业园区，发展能创造较多就业岗位的都市型工业。市政规划崇明将形成“三岛联动、内外结合、模式多样、各具特点”的生态型现代化综合交通体系。 以上海长江隧桥工程建设为契机，加快建设陆上交通干线网络和重点城镇的现代化交通枢纽。n 公路网络规划公路交通网路图规划崇明将建设沪崇苏高速公路，同时设置三处对外连接的出入口，分别是崇明岛南部往长兴岛通往浦东的上海长江隧桥，崇明岛北部通往江苏启东的崇启大桥和通往江苏海门的崇海大桥。规划三岛间通过高速公路和主要公路开成工字形干道进行沟通；崇明本岛形成“一环三横十五纵”的公路网络；长兴岛公路网构成“十”字形干路骨架，并进一步形成富有特色的“鱼骨”格局；横沙岛公路形成“一环+十字”的结构。n 轨道交通规划依据上海市轨道交通系统规划，轨道交通9号线将随上海长江隧桥一并经长兴岛最后延伸至崇明岛陈家镇和横沙岛；另外，规划预留轨道交通1号线通至城桥新城。轨道交通规划图轨道交通9号线轨道交通1号线n 水陆交通规划进一步改善和发展南门、堡镇、新河、奚家港、马家镇、横沙港与上海市区的陆岛水上轮渡，同步发展三岛间的水上客运轮渡。在长兴岛建设中心渔港。规划在城桥新城、陈家镇、横沙岛设置旅游码头。在新河港设置集装箱码头。n 航空交通规划崇明岛现状有一座军用机场，可适时发展为军民合用机场。规划在陈家镇、明珠湖休闲度假区以及横沙岛北侧设置直升机起降点，满足特定需求。1.3.2崇明新城规划城市性质上海大都市北翼的中等规划新城，崇明岛域的政治、经济、文化中心和崇明大开发战略依托，以田园水城为鲜明特色的现代化的海岛花园城市。总体布局以建设田园水城的目标为指引，综合考虑现状城市布局、 自然环境特征等因素，规划形成一核、两轴、三区、环状放射的总体布局结构。n 一核指新城核心区，沿老滧港及中央群湖的滨水地带布局行政办公、商务金融、会展服务、商业中心、休闲娱乐、文艺科技等都市中心功能，构成高能量、高品位的城市中心区，是集中体现新城活力的场所n 两轴南北向的中央景观水轴：由老滧港及其串联 的中央群湖构成， 南北向贯穿城市核心区， 是整个城市布局中最重要的景观轴线，也是集中体现新城田园水城魅力的场所。东西向的城市交通主轴： 由东西向北门路-崇明大道构成，将城市的三个片区联系起来，构成了城市交通拓展的主轴，并向东向西分别延伸联系新城外围的工业园区和城镇n 三区指以老城区为主体的新城西区、城市中心所在的新城中区和远景发展的新城东区，三区以纵贯新城中区的中央景观水轴为轴心，以两条楔型绿地为分割，呈扇形对称并置，并通过城市交通主轴紧密联系n 环状放射根据现状道路格局和河流走向的特征，规划采用路、河、绿并行的布局方式，构成以环状放射为形态特色的开放空间系统。以环状放射的开放空间系统作为城市空间骨架，形成崇明新城开敞、均衡的生态型花园城市空间格局城市总体布局图专项用地布局n 居住用地居住用地开发控制遵循西密东疏，北高南低的总体要求，将居住用地划分为三种居住类型。第一类为独立式小住宅，布局于景观条件优越的滨水地带：第二类为4层的联排式住宅，是崇明新城未来住宅的主要类型；第三类为多层和小高层住宅，其中，根据城市景观的要求可在局部地段兴建少量小高层住宅。n 工业用地城市工业用地布局需考虑与西部的崇明工业园区的协调。重点发展对环境影响小、附加值高的高技术产业和解决就业为主的劳动密集型城市工业，规划的工业用地位于三沙洪河东岸沿线地带，此外，在新城东区的东北部，紧邻A13线和老陈海公路，对内、对外联系十分便捷，规划预留为居住、产业综合备用地，可根据新城未来居住或产业发展的要求灵活选择.n 城市公共活动中心(公共设施用地) 按照城市总体布局结构要求，分级分类配置城市公共设施用地，形成以一个城市中心和两个片区中心为主体的公共活动中心体系。专项用地布局图1.3.3东平国家森林公园地区规划区域概况本规划区位于崇明岛中部，原东平国家森林公园周边，东至东平河和东风农场场界。南至环岛运河南线，西至三沙洪，北至环岛运河北线，规划总面积99.6平方公里。行政区划包括了风农场和建设、港西镇部分。规划结构森林公园地区规划依托道路交通，河网水系，功能布局构筑一核三区、二环六带的结构体系。n 一核以现状森林公园为主，而展开的森林核心区n 三区将规划区划分为北翼区，南翼区和西翼区。其中北翼区主要为东风农场用地范围，南翼区主要为建设镇用地范围，西翼区主要为港东公路两侧的港西镇用地范围n 二环环绕大型森林核心区外围的景观带和环绕整个规划区的景观带n 六带贯穿于规划区内的横向、纵向的高速公路和主要道路形成的带状地区东平国家森林公园地区规划图1.4崇明现状及规划总结n 崇明作为国家级生态示范区，生态环境、土地资源、岸线条件优势不可复制，但同时受对外交通便捷度低、经济水平落后、市政设施配套不足等因素制约n 崇明定位生态人居、休闲旅游等多项功能为一体的综合区域，目前已有一定休闲、旅游设施，但各功能区位置分散，尚未形成聚集效应，区位的影响力不高，生态价值尚未得到很好的体现n 崇明一系列优越的条件支撑、规划利好以及政策扶持推动了崇明大开发的热潮，区域房地产开发正逐步升温，而07年九号公告崇明推出5幅地块，也正式吹响了崇明房产开发的号角n 崇明新城（县政府所在地）、城家镇（东滩生态区）、长兴岛（船舶产业）是“十一五”期间崇明重点建设的区域，重点区域的深入建设为这些区域的房产开发提供了契机n 长江隧桥工程、沪崇越江通道、轨道交通等市政工程的建设将一举疏通困扰崇明的交通瓶颈，城家镇、长兴岛等连接长江隧桥的区域成为崇明大开发的桥头堡，其区位优势正转化为地段价值凸显出来n 崇明新城作为崇明的核心区域，也是崇明未来开发建设的重点区域，区域居住用地将遵循西密东疏，北高南低的开发策略，这为发展商开发崇明新城明确了方向n 长江隧桥工程的贯通构成了崇明大开发及吸引岛外消费者置业及投资的必要条件，而要使崇明真正成为适合居住及投资的岛屿，岛内交通、商业、服务业等的大环境须实现质的提升和飞跃n 崇明房产开发热潮已是势不可挡，大开发必然带动大量人流、物流、资金流涌，但大开发的背后往往会以牺牲环境为代价，而环境正是崇明的核心竞争优势，所以在崇明开发中如何保护利用生态资源是关键所在，崇明的开发挑战与机遇并存二、崇明房地产市场分析2.1区域发展历程受地理交通以及政策规划等各方面原因，崇明的商品房市场起步较晚且住房市场商品化程度较低，主要由当地居民自建的民居组成，土地性质为宅基地属性，同时带有少量政府或单位公建的老式公房。上世纪90年代以前从未造过商品房，只有在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了100多万的公房。从2000-2002年的两年间，规模化的商品住宅开发呈停滞状态，基本没有商品房用地出让，仅有少量零星旧居改建项目的建设。2004年底至今，随着越江大桥、三岛规划的先后出台，崇明的房地产才开始逐渐被外界所关注，开发力度也逐渐得到增强。即便如此，崇明的商品房开发量仍然极少，05-07每年的商品房供应量不足20万平方米。而07年的成交量来看，相比于其它郊县，市场需求量仅金山、奉贤等郊区的三分之一，甚至十分之一等。不过从近3年的供求关系来看，供不应求的特征开始逐渐明显，崇明交通及居住环境的提升，以及区域价值潜力的挖掘将成为助推崇明房地产市场的主要动力。2.2区域房地产板块2.2.1区域板块划分向化小区天赐景城绿岛阳光苑宝岛春城金月湾明珠花苑堡镇石岛花苑电业新村博园村小区江南清水苑板块划分图目前崇明房地产市场的板块划分主要以市镇为单位，如上“崇明三岛城镇体系布局图”中所示，崇明新城（原城桥镇）为崇明新城板块、堡镇地区为堡镇板块、陈家镇地区为陈家镇板块、凤凰镇所在的横沙岛为横沙岛板块、新民镇所在的长兴岛为长兴岛板块，其余市镇统一构成崇明其他板块，未形成明显的房地产板块。2.2.1板块分析 崇明新城板块n 地理位置位于崇明岛的南岸偏西，张网港以西、三沙洪河以东、长江南汊岸线以北、南横引河以南，总面积约28平方公里。n 板块属性崇明新城板块为崇明岛门户，政府单位所在地，在全岛房地产市场中属发展历程最长，配套设施最好、项目容量最多，楼盘品质最高的区域。n 在售项目目前区域市场中在售商品房住宅项目主要有：天赐景城、绿岛阳光苑、宝岛春城、金月湾、明珠花苑等；而在售商业项目仅有夜上海一个。金月湾天赐景城宝岛春城绿岛阳光园明珠花苑崇明新城板块项目分布图夜上海单位：崇明新城板块在售项目列表项目名称物业类型房型面积开盘时间去化率天赐景城别墅+公寓叠加别墅（147-162）双拼别墅：203-215（地上） 公寓：3R:127-1362006/8100%绿岛阳光苑别墅联排别墅：250-365（含地下室）2007/652%宝岛春城多层公寓 2R:72-108 3R:119-1232006/1072%金月湾多层公寓2R:105-109 3R:120-166 复式：266-2762004/898%明珠花苑多层公寓2R:88-90 3R:121-136 复式：145-205 2004/893%夜上海商铺平层：80-300复式：190-11972008/38.5%目前崇明新城板块住宅项目仅2006年10月以后上市的纯别墅社区绿岛阳光苑和公寓社区宝岛春城两个项目有较多房源可售，其他项目均已进入尾盘销售阶段。绿岛阳光苑是目前崇明在售的唯一纯别墅项目，相对而言属于区域内高端产品。商业项目方面，今年3月区域内首次推出主题商业街区夜上海，目前可售房源较多，但沿街较好位置房源已大多被预定。n 客层分析崇明城桥镇房地产市场需求主要由以下几部分构成：动迁需求，目前主要为崇明城桥镇老城区改造、安置需求。区域客户改善型需求，主要来自城桥镇主力购房族政府机关公务员和小私营业主。农村进城需求。少量投资需求。当地别墅的购买主力是当地公务员或小私营业主们的改善型居住需求。堡镇板块n 地理位置堡镇位于崇明岛中东部南沿，南濒长江南泓道，东临渡港与向化镇相望，西至小竖河涨涨港与竖新镇为邻，北与港沿镇接壤。n 板块属性堡镇是崇明第二大镇，也是崇明的经济、文化和交通中心，主要发展工业经济，西侧建有6.87平方公里的堡镇工业园区，以生物医药、高科技产品、农副产品深加工、外运仓储、绿色建材加工等为主导行业。n 在售项目单位：堡镇板块在售项目列表目前区域市场中在售商品房住宅主要项目有：堡镇石岛花苑、电业新村和博园村小区。项目名称物业类型房型面积开盘期去化率堡镇石岛花苑多层公寓1R:58-66 2R:95-110 2006/599%电业新村多层公寓2R：88-983R:131-1452005/482%博园村小区多层公寓2R:96-120 3R:142 2004/10100%目前堡镇板块在售均为公寓项目，且多数已进入尾盘销售阶段，商品住宅市场整体发展速度缓慢。n 客层分析该板块客层主要由堡镇当地居民和在堡镇务工者两大部分组成。未来江苏-崇明越江大桥造成通车后预计将导入更多海门、启东市外地居民，目前基本没有投资客。陈家镇板块n 地理位置陈家镇位于崇明东端长江入海口，是上海长江隧桥工程入岛登陆点，东依东滩湿地，南与上海浦东高科技开发区隔江相望，距离上海中心城区45公里，距国际航空港50公里。总规划面积约为224 平方公里。n 板块属性目前该板块主要以农业用地为主，占70%左右，工业用地比例不到1%。制约该板块发展的因素主要是不便的交通、落后的配套设施建设、工业废气污染和行政管理体制的不健全，其中交通环境有望在越江隧道建成通车后得到有力改善，并且东滩湿地的建设也将为板块带来一定的观光旅游客流。n 在售项目目前该板块商品住宅市场处于空白状态，无项目在售。横沙、长兴岛板块n 地理位置横沙、长兴两岛位于崇明主岛和上海浦东新区之间，三面临江、横沙岛一面临海，长江隧桥将横穿长兴岛中部将崇明与上海浦东向连接。n 板块属性横沙岛依靠自身齐全公建配套和良好的环境，在未来将继续发展特色农业和旅游业，交通主要依赖水上渡轮连接吴淞港。而随着近年长江桥隧工程的建设启动，长兴岛将成为上海新一轮发展的重点地区，将发展为现在船舶制造业发展基地。n 在售项目单位：堡镇板块在售项目列表横沙岛目前无商品房项目在售。长兴岛目前在售的是今年3月新推出的一个商铺项目江南清水苑，该项目由9幢2-3层的商业楼组成，商铺主力面积为38-50，也有200的大面积商铺，整体去化速度较慢。项目位置项目名称物业类型房型面积开盘期去化率长兴岛江南清水苑商铺主力面积：38-50整层面积:4662007/36.7%n 客层分析现阶段主要由当地居民自住性购房为主，未来将有部分观光旅游居住需求和外来务工者居住需求导入该市场。崇明其他板块n 板块属性分散于崇明北部区域，多为岛内发展较迟缓区域，土地属性多为农业用地，商品住宅市场尚未真正启动。n 在售项目崇明其他板块，目前仅有向化镇的向化小区一个商品住宅项目在售，项目户型面积为86-99的两房，2005年10月开盘，目前去化率为84%。单位：崇明其他板块在售项目列表项目位置项目名称物业类型房型面积开盘期去化率向化镇向化小区多层公寓 2R:86-99 2005/1084%n 客层分析主要为板块内当地居民自住购房以及少量江苏省海门、启东市的外地客户。2.2.3价格体系板块名称物业类型市场价格崇明新城板块公寓5000-7200别墅9000-10000商铺4800-12000堡镇板块公寓3500-4700陈家镇板块公寓/横沙岛公寓/长兴岛公寓/商铺6000崇明其他板块公寓3400崇明新城板块作为县政府所在地，房地产市场起步和发展速度相对较快，且其对周边区域有着极大的聚核作用，板块不仅是目前而且也是未来崇明重点建设的区域，其房价毋庸置疑是崇明区域房价的领跑者，目前公寓价格在5000-7200元/，别墅价格在9000-10000元/。堡镇是崇明第二大镇，受堡镇港口优势，其也形成了一定的商品住宅市场，目前公寓价格在3500-4700元/。崇明其他地方目前还没有形成真正意义上的商品住宅市场。2.3重点商业个案研究2.3.1夜上海位置夜上海效果图项目位于崇明县城桥镇内，位于老城区和新城规划区之间的配套动迁区域。北面紧靠配套商品房文宸花苑，南面为商品房明珠花苑（内含部分配套房），往南不远为别墅天赐景苑和绿岛阳光苑。往西南经西门路或育麟路即为崇明县政府、八一路步行街区以及南门码头。项目情况占地建面套数/9280.3347发展商物业构成上海金栋房地产开发有限公司商铺户型面积市场价格主力总价复式：190-2000平层：80-350复式：12000平层: 4800-11500复式：220-240平层：50-135产品分析规划布局：环游式内街设计，将使项目形成独立成熟的主题商业街区。西侧一幢建筑为2层复式商铺，东侧一幢建筑为3层平层商铺。建筑立面：以大面积玻璃幕墙搭配褐红色面砖墙面设计，视觉质感效果与采光条件俱佳。户型设计：西侧环游内街商铺均为复式房型，面积在190-2000，底层层高5.6米，二层为3.3米；西侧一幢建筑其东部以及东侧一幢建筑均为平层户型，东侧一幢共3层，该类户型首层5.6米，二、三层为3.3米。夜上海户型图去化分析单位：万 元/ 套开盘时间供应量成交量供应套数成交套数成交均价去化率2008.3.239280.33388.78471120002.1%2.3.2八一路商业步行街功能定位八一路为城桥镇目前商业最为集中的地段，其规划定位为商务金融、会展服务、商业中心、休闲娱乐、文艺科技等都市功能。业态布局n 商业步行街经营业态较广，休闲、娱乐、餐饮、购物等均揽括在内。服饰作为步行街最主要的经营业态，占据整个商业街业态的四成。n 商业街内消费档次属于中偏低，服饰方面均属于普通品牌，餐饮方面除上岛咖啡、唐客、巴西烤肉、肯德基等几家中档餐厅外，其余档次都偏低。n 云雁商城和精品商城为该区域仅有的2个商场百货类物业，体量在5000-10000，楼层为2层，基本以中档服饰为主，底层配以包、鞋和化妆品等零售类型。n 宾馆、酒店缺乏星级高档类，多为经济型和普通酒店，而节假日里该区域酒店宾馆常常爆满，该类物业未来商机较大。n 该地段作为全县最大的商业休闲集中区域，桑拿足浴成为最主要的休闲场所，棋牌桌球也数量不少，KTV却仅有2家，另外还有1幢健身会所。2.4崇明历年土地出让情况从2000-2002年的两年间，崇明基本没有商品房用地出让，仅有少量零星旧居改建项目的建设。自2003年以来，崇明逐渐的释放土地，一定程度上带动了当地房地产市场的发展。2.4.1崇明03年土地出让情况所属公告2003年3号2003年7号2003年7号地块公告号200303112003070320030704区域崇明崇明崇明地块名称崇明县出让地块崇明县甘霖坊A区 崇明县怡祥居西苑商品房项目 地理位置城桥镇东引路以西，湄洲路以东，西门路延伸段以南，育麟桥路以北城桥镇西小港路以东，西门北路以南，利民路以西，规划秀山路以北三沙洪河以东，施桥小河以南，三沙洪路以西范围容积率1.21.251.2土地面积（）2480937350333472可建面积 （）297711.691878.7540466.4成交价格（万元）40501895.52843.5土地楼板价（元/）136206210用途商品住宅居住居住受让人上海瀛通（集团）有限公司上海明兴房地产开发经营有限公司上海春郭房地产发开有限公司开发商上海中瀛建德房地产开发有限公司上海甘霖置业发展有限公司 上海春郭房地产发开有限公司开发项目名称明珠花苑甘霖坊怡祥居综合上表，2003年崇明县总共出让土地面积355068,且出让土地用途以住宅为主，土地楼板价介于136210元/之间。2.4.2崇明04年土地出让情况所属公告2004年3号2004年3号2004年3号地块公告号200403112004031220040313区域崇明崇明崇明地块名称崇明3号地块崇明5号地块崇明6号地块地理位置玉环路以北，东引路以西玉环路以北，东引路以西玉环路以南，鼓浪屿路以西容积率0.90.90.5土地面积（）98012.236494.483491.2可建面积 （）88210.9832844.9641745.6成交价格（万元）10555/9320土地楼板价（元/）1197/2233用途居住居住居住受让人浙江金昌房地产集团有限公司/上海阳光欧洲城投资发展有限公司开发商上海金栋房地产开发有限公司/上海绿岛阳光置业有限公司开发项目名称天赐景城流标绿岛阳光苑2004年，崇明县出让土地总面积为217997.8，出让土地的用途还是以居住为主 ，但土地楼板价已明显的上升，介于10002200元/之间。2.4.3崇明05年土地出让情况所属公告2005年4号2005年4号2005年4号地块公告号200504022005040320050404区域崇明崇明崇明地块名称崇明县建设镇1号地块崇明县建设镇2号地块崇明县建设镇3号地块地理位置张网港以西，林场河以南建设镇1号地块西侧、饮水河北侧建设镇2号地块西侧，饮水河北侧土地面积（）4810089046103186用途商业商业商业容积率0.250.250.25可建面积 （）1202522261.525796.5成交价格（万元）/受让人/土地楼板价（元/）/开发商流标流标流标纵观2005年 ，崇明县共出让土地面积240332，此时出让的土地已由普通的住宅性质转为商业用途，这说明崇明县此时已经逐渐的调整土地用途，并开始引进商业进驻。2.4.4崇明06年土地出让情况所属公告2006年1号地块公告号20060104区域崇明县地块名称陈家镇1号地块地理位置二线大堤与崇明大道交汇处西侧，二线大堤内转河北侧土地面积（）333300用途住宅容积率1可建面积 （）333300成交价格（万元）20100受让人上海广安置业发展有限公司、上海崇明房地产开发有限公司、上海陈家镇建设发展有限公司、上海盛融实业有限公司土地楼板价（元/）603开发商/开发项目名称项目未建设2006年，崇明县仅出让位于陈家桥板块的一幅地块，但出让的土地面积高达333300。但这幅地块的出让标志着受长江随桥工程建设最大利好支撑的陈家桥镇开始受到发展商和外界的普遍关注，陈家桥镇的房产开发蓄势以待。2.4.5崇明07年土地出让情况所属公告2007年2号2007年9号2007年9号2007年9号2007年9号2007年9号地块公告号200702012007090320070904200709052007090620070907区域崇明县崇明县崇明县崇明县崇明县崇明县地块名称崇明长兴岛14街坊110/1宗地块崇明县城桥镇54街坊46/4宗地（崇明新城23号地块）崇明县城桥镇54街坊40/3宗地（崇明新城24号地块