楼市与宏观经济背离趋势无法延续.doc

楼市与宏观经济背离趋势无法延续从今年4月开始，我国房地产市场出现了回暖迹象。5月、6月和7月，全国商品房成交明显增加。这使得当前房价上涨及上涨预期，与现实经济困难出现了严重背离。而从各国经济史看，还没有哪个国家在经济增长放缓的情况下，仍能维持房价快速上涨的。因此，在当前的经济环境下，房价上涨是缺乏内在动力的。对此，市场各方理该有清醒的判断。房地产业具有显著的顺周期性，同时，房地产业与国民经济之间也具有内在的促进与约束机制。房地产业的繁荣，可以带动国民经济的增长，进而又促进房地产投资与消费的扩大。但房地产业的发展，不能超越一国经济现实所能承载的限度，一旦超过这一限度，房地产业发展放缓，势必造成国民经济增速回落。因此，在经济增速回落至一个相对平缓的时期，房价上涨不具有可持续性。1996年前，美国房价涨幅不高，大约维持在2%左右的水平。1996年一季度开始，美国单独购房价格指数（OFHEO）由上季度的同比增长2.55%升至2.98%。此后，房价涨幅显著加快，直至2004年达到10%以上的涨幅。房价上涨，房地产业繁荣，带动了美国经济增速提高。1996年美国GDP增长5.7%，较上年提高了一个百分点。1996年-2000年期间，美国经济增速维持在6%左右的高水平。此后，美国经济增长也保持在一个相对较快的水平。但值得注意的是，美国房价涨幅在到达2005年10%的高点后，持续回落，直至2007年三季度出现绝对价格下降。而后次贷危机爆发，国民经济开始陷入衰退。2007年美国GDP增长4.9%，较上年下降1.1个百分点。2009年美国经济下降2.2%。从2007年三季度至2011年末，美国房地产绝对价格连续下降。由此可见，在经济增长放缓背景下，房价涨幅回落乃至价格下降的可能性非常大。在我国，经过近一年以“限购”和“限贷”为代表的严厉房地产调控政策后，符合购买条件的初次置业需求逐渐积累，有购买实力群体的增加，带动了商品房销售量的增加。当然，商品房成交放大，可带动消费需求和增加投资，有利于稳定经济增长。但房价上涨以及上涨预期发生了逆转。据国家统计局公布的2012年6月70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有25个，这比5月仅有6个城市环比价格上涨有较显著的增加。同时，房价上涨预期也出现改变，据央行今年二季度全国城镇储户问卷调查报告，当季有20.4%的居民预期下季度房价上涨，较上季提高2.8个百分点；未来3个月内准备出手购买的居民占15.7%，较上季度提高1.6个百分点。目前看，国际金融危机爆发后，在全球经济再平衡过程中，新的经济增长点还远未形成，各国经济结构均面临着重大调整。特别是欧债危机前景仍不明朗，危机演变仍有可能出现反复，将是影响全球经济复苏的最大不确定因素。美国就业形势还不容乐观，“财政悬崖”风险削弱了经济增长动力。在各国经济普遍放缓的情况下，在短期内我国外部需求不太可能出现明显增长。回到国内，虽然眼下国民经济结构调整的成效已有所显现，但扩大消费需求还存在难度。鉴于在经济结构调整过程中，企业将要经受免不了的转型阵痛，未来我国经济增速很可能从两位数回落到个位数。更何况，在此期间，我们还要承受全球经济、金融再平衡的挑战。在国民经济正在触底且尚未形成稳定回升的经济现实下，我国未来的房价，不能不受到企业经营利润和居民收入的双重制约。今年1月至6月，全国规模以上工业企业实现利润23117亿元，同比下降2.2%。在工业企业利润下降的同时，应收账款和产成品资金占用规模仍然较大，6月末，规模以上工业企业应收账款77056亿元，同比增长16.4%。产成品资金28987亿元，同比增长12.9%。商业销售增长也在放缓，1月至7月，全国社会消费品零售总额同比名义增长13.1%，增速连续5个月回落，比上年同期回落4.1个百分点。同时，居民收入涨幅回落，上半年扣除价格因素后全国城镇居民人均总收入实际增长9.7%，增速比一季度下降0.1个百分点。由此可见，虽然经过连续四个月的销售回暖，房地产开发企业资金状况似乎有所改善，但是在国家重申决不放松房地产调控政策的作用下，特别是整体经济仍未出现稳定回升态势之前，房地产开发企业资金面状况仍然较为紧张。截至7月末，商品房待售面积31667万平方米，比6月末增加259万平方米。其中，住宅待售面积增加88万平方米。这表明房地产开发企业库存资金占用压力仍然较大。6月末，全国人民币房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速低于同期人民币各项贷款增速5.7个百分点，足见房地产融资环境总体仍较紧，特别是二、三季度房地产信托面临集中到期，更增加了房地产开发企业资金链条压力。综合来看，如果在房地产出现回暖迹象之时，在及时调整定价策略，营造房价上涨氛围，是房地产开发企业尽快回笼资金的一种手段，那么，同样可以预期，在资金面紧张，国家严厉调控政策的作用