某省房地产经纪机构管理方法.doc

云南省房地产经纪机构管理办法云南省建设厅公告第6号云南省房地产经纪机构管理办法已经2005年12月30日云南省建设厅第15次厅务会议通过，现予公布，自2006年4月15日起实施。云南省建设厅二OO六年三月十二日 第一章 总 则 第一条 为加强房地产经纪机构的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、云南省房地产开发交易管 理条例和城市房地产中介服务管理规定(建设部第97号令)等法律、法规和规章，结合本省实际，制定本办法。 第二条 凡在本省行政区域内从事房地产经纪业务及管理的单位和个人，应当遵守本办法。 本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、居间代理以及房地产咨询等业务的经营活动。 第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产经纪机构及房地产经纪执业人员的统一管理工作。 州、市、县建设(房产)行政主管部门负责本行政区域房地产经纪机构及房地产经纪执业人员的统一管理工作。 第四条 房地产经纪从业组织应当加强行业自律管理。 第二章 房地产经纪人员资格管理 第五条 房地产经纪人员执业，必须参加相应的执业资格考试，取得国家或者省级人事、建设行政主管部门颁发的有关证书，并经注册登记生效后，持证上岗。 房地产经纪人员，应当受聘于相应的房地产经纪机构，并以该机构的名义从事经纪活动。严禁以房地产个体经纪人员的身份从事经纪活动，严禁执业人员同时在两个以上机构执业。 房地产经纪人员应当遵守有关法律、法规、规章和执业规范。 第六条 房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产经纪人协理。 房地产经纪人员的执业注册管理工作依据国家和省的有关规定办理。 第七条 严禁伪造、涂改、转让房地产经纪人员各种证书。有关证书遗失的，应当在当地报纸上声明作废后，向原发证机关申请补发。 第三章 房地产经纪机构管理 第八条 从事房地产经纪，应当依法设立并取得房地产经纪机构从业批准书。该机构应是具有独立法人资格的中介组织。 第九条 申请房地产经纪机构从业批准书的单位，应当具备下列条件： (一)有固定的经营场所，且面积不少于20平方米； (二)注册资金15万元以上； (三)以房地产经纪为主营业务； (四)有符合下列条件之一的下列人员： 持有房地产经纪人资格证并经注册有效的人员不少于2名； 持有房地产经纪人资格证并经注册有效的人员不少于1名，持有房地产经纪人协理资格证并经注册有效的人员不少于3人； 持有房地产经纪人协理资格证并经注册有效的人员不少于5人； (五)法律、法规、规章规定的其他必要条件。 第十条 房地产经纪机构应当向工商行政管理部门申请注册登记。领取营业执照后30日内，到注册地的州、市建设(房产)行政主管部门申报房地产经纪机构从业批准书。 第十一条 注册资金不足100万元的房地产经纪机构，提交符合本办法第九条规定的有关申报材料，报州、市建设(房产)行政主管部门审查。审查合格的，州、市建设(房 产)行政主管部门在20个工作日内核发房地产经纪机构从业批准书。并在批准之日起15个工作日内，向省建设行政主管部门备案。 注册资金100万元以上的房地产经纪机构，提交符合本办法第九条、第十五条规定的有关申报材料，由注册地的州、市建设(房产)行政主管部门初审后15个工 作日内报省建设行政主管部门。省建设行政主管部门应当自受理申报材料之日起20个工作日内进行审查，对符合条件的核发房地产经纪机构从业批准书。 第十二条 房地产经纪机构从业批准书有效期为三年。有效期满需继续从业的房地产经纪机构，应在有效期满前3个月，向原发证机关提交本办法第九条、第十五条有关材料，办理继续从业的有关手续。 凡未办理继续从业有关手续的房地产经纪机构，一律不得继续从业。 第四章 房地产经纪机构分支机构的设立 第十三条 设立分支机构的房地产经纪机构应当具备下列条件： (一)注册资金100万元以上； (二)已取得房地产经纪机构从业批准书，并连续从事房地产经纪业务4年以上； (三)具备本办法第九条(四)1或者2项人员的要求。以上人员不包括拟转到分支机构执业及在已设立的其他分支机构执业的房地产经纪人和房地产经纪人协理； (四)无行政处罚或刑事处罚记录。 第十四条 房地产经纪分支机构应当具备下列条件： (一)负责人须持有注册经纪人证书或经纪人协理证书； (二)注册房地产经纪人协理2名以上； (三)有固定的办公场所。 第十五条 申请设立分支机构的房地产经纪机构，应当向州、市建设(房产)行政主管部门提交下列材料： (一)名称采用“房地产经纪机构+分支机构所在地行政区划名+分公司(所)”； (二)房地产经纪机构从业批准书； (三)房地产经纪机构设立分支机构申请表； (四)房地产经纪机构做出的设立分支机构的决议； (五)拟在分支机构执业人员名单及执业证书、身份证复印件； (六)提出申请前4年的房地产经纪机构的年度会计报表及审计报告； (七)分支机构办公场所产权或使用权的有效证明； (八)房地产经纪机构对其分支机构的管理办法。 第十六条 州、市建设(房产)行政主管部门在收到申报材料后，按照本办法第十一条第一款规定的程序进行审批。 房地产经纪机构的各分支机构需分别取得房地产经纪分支机构从业批准啪后方可从业。未取得建设(房产)行政主管部门颁发的房地产经纪分支机构从业批准书的，一律不得从业。 第十七条 房地产经纪机构的分支机构不具有独立法人资格。设立该分支机构的房地产经纪机构应当承担其分支机构一切法律责任。 第十八条 房地产经纪机构应当与分支机构的法人代表或授权人签订合同，该法人代表或者授权人必须是经注册的房地产经纪人或房地产经纪人协理。 第十九条 房地产经纪机构应当在人事、财务、从业标准、服务质量等方面对其设立的分支机构进行管理。 第二十条 分支机构变更名称、负责人、住所等或者房地产经纪机构撤消分支机构的，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后的30日内，报原发证机关备案。第五章 房地产经纪业务管理 第二十一条 房地产经纪机构应当按照核准的业务范围从事经营活动，按有关规定标准收取费用，并开具正式发票，依法交纳税费，接受建设(房产)行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。 第二十二条 房地产经纪机构承办经纪业务，应与委托人签订书面合同。 第二十三条 房地产经纪合同应当包括以下内容： (一)合同双方当事人名称(姓名)、住所(含具体经办人及经办人的房地产经纪人或房地产经纪人协理证号、身份证号)； (二)经纪服务项目的名称、内容、要求和标准； (三)合同履行的期限； (四)经纪服务收费的数额和支付方式、时间； (五)违约责任和纠纷解决方式； (六)双方当事人约定的其他内容。 房地产经纪合同示范文本由省级工商、建设行政主管部门监制。 第二十四条 房地产经纪机构未经委托人书面同意，不得转让受委托的经纪业务。 第二十五条 房地产经纪机构开展业务，应当建立风险资金、业务资料档案和业务台帐。 房地产经纪机构应当每季度定期向州、市建设(房产)行政主管部门报送业务报表，州、市建设(房产)行政主管部门汇总后报省建设行政主管部门。 第二十六条 房地产经纪机构发布各类房地产广告，应载明经纪机构的名称、建设(房产)行政主管部门核发的从业批准书证号。 房地产经纪机构不得发布虚假和不实的广告。 第二十七条 房地产经纪机构及经纪人员，在房地产经纪活动中禁止有下列行为： (一)涂改、倒卖、出租、出借或者其他形式非法转让房地产经纪机构从业批准书； (二)转让未经委托人书面同意的经纪业务； (三)索取、收受经纪合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当寻C益； (四)提高或者压低经纪活动收费标准； (五)允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动； (六)与一方当事人串通损害另一方当事人利益； (七)同时在两个或两个以上经纪机构执行业务； (八)擅自设立分支机构； (九)法律、法规、规章禁止的其他行为。 第二十八条 房地产经纪执业人员与委托人有利害关系的，委托人有权要求其回避。 第六章 监督管理 第二十九条 县级以上建设(房产)行政主管部门在对房地产经纪机构和从业人员的从业(执业)活动履行管理监督时，有权采取以下方式： (一)要求被检查的单位提供房地产经纪机构从业批准书或房地产经纪分支机构从业批准书，房地产经纪人、经纪人协理证书，风险资金、业务资料档案及业务台帐等相关材料； (二)依法纠正违反有关法律、法规、规章和本办法的行为。 县级以上建设(房产)行政主管部门可以将监督检查处理结果向社会公布。 第三十条 县级以上建设(房产)行政主管部门进行监督检查时，应当有两名以上执法人员参加，并出示行政执法证件。监督检查人员不得妨碍被检查单位的正常经营活动，不得索取或者收受财物，谋取其他利益。 有关单位和个人对依法进行的监督检查活动应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。 第三十一条 房地产经纪机构违法从事房地产经纪活动的，违法行为发生地的县级以上建设(房产)行政主管部门应当依法查处。 第三十二条 房地产经纪机构从业批准机关或者房地产经纪行业组织应当建立房地产经纪机构信用档案制度。 房地产经纪机构信用档案应当包括房地产经纪机构的基本情况、业绩、诚信记录及被投诉、举报、行政处罚等不良记录。 建设(房产)行政主管部门有权向社会公布房地产经纪机构不良记录。 第三十三条 违反本办法，有下列行为之一的，由县以上建设(房产)行政主管部门依照建设部城市房地产中介服务管理规定进行处罚： (一)未取得房地产经纪机构从业批准书擅自从事房地产经纪业务的，责令停止房地产经纪业务，可处以1万元以上3万元以下的罚款； (二)伪造、涂改、转让房地产经纪人员各种证书、房地产经纪机构(分支机构)从业批准书的，收回证书或者公告证书作废，可处以1万元以下罚款； (三)索取、收受经纪合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益的，收回证书或者公告证书作废，可处以1万元以上3万元以下罚款； (四)允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动的，收回证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下罚款； (五)与一方当事人串通损害另一方当事人利益，收回证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下罚款； (六)同时在两个或两个以上经纪机构执行业务，收回证书或者公告证书作废，可处以1万元以上3万元以下罚款； (七)超过营业范围从事房地产经纪活动的，处以1万元以上3万元以下的罚款。 第三十四条 因委托人的原因，给房地产经纪机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。 第三十五条 建设(房产)行政主管部门工作人员在房地产经纪管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第七章 附 则 第三十六条 本规定自2006年4月15日起施行。 2003年2月9日省建设行政主管部门颁发的关于印发(云南省房地产经纪机构资质管理暂行办法(修订)的通知(云建房2003)59号文)同时废止。关于制定云南省房地产经纪机构管理办法的情况说明 为加强我省房地产经纪活动的监督管理，促进房地产经纪活动的健康发展，本厅依照中华人民共和国城市房地产管理法、云南省房地产开发交易管理条例和 城市房地产中介服务管理规定(建设部第97号令)等法律、法规和规章，起草了云南省房地产经纪机构管理办法(以下简称管理办法)，经过反复征 求意见和讨论修改，于2005年12月30日报本厅第十五次厅务会审议并通过。现就有关情况说明如下： 一、出台管理办法的必要性 房地产经纪机构作为房地产中介的重要组成部分，随着住房二级市场的发展日趋活跃，目前全省已有近千家房地产经纪机构，从业人员达5000余人。房地产经纪 活动为方便群众的房地产交易、活跃房地产市场发挥了重要的作用。为规范房地产经纪的行为，2001年建设部修订出台了城市房地产中介服务管理规定(建 设部第97号令)，对中介活动作了原则性的规定。2004年11月云南省人大根据行政许可法修订了云南省房地产开发交易管理条例，明确规定房地产 经纪机构须经批准方能从业。但鉴于上位法对经纪机构仅有原则性的规定，而无具体的、较为系统的管理办法来规范房地产经纪活动。据此，出台云南省房地产经 纪机构管理办法是非常必要和迫切的工作任务。 二、出台管理办法的法律依据 出台本管理办法的主要法律依据是： 2004年11月26日云南省人大十届十三次会议审议通过的关于(云南省城市房地产开发交易管理条例)涉及行政许可内容的修改决定(以下简称决 定)。决定第六条：”房地产价格评估机构的资质，由县级以上建设行政主管部门核准。从事房地产咨询、房地产经纪活动的机构，应当经县级以上建设行政 主管部门批准。” 建设部2001年修订出台的城市房地产中介服务管理规定(建设部第97号令)。 三、管理办法解决的主要问题 云南省房地产经纪机构管理办法包括七章三十七条，包括从对房地产经纪机构的管理权限、房地产经纪从业人员资格管理、经纪机构管理、分支机构管理、房地产经纪业务管理等方面内容。 根据行政许可的有关要求，省级规范性文件不能设立资质管理内容，为此，房地产经纪机构从事房地产经纪，应取得房地产