中小城市房地产市场发展潜力研究.doc

中小城市房地产市场发展潜力研究北京交通大学硕士学位论文姓名：王东申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：陈学东20081201中文摘要摘要：改革开放以来，随着城镇化进程的加快，中国城市数量大幅增长，新增城市中有90以上的属于中小城市的范畴。为了城市化进程的健康持续发展，做好中小城市房地产业的开发工作，不仅是是扩大内需，提高人民生活水平的必然要求，也是协调区域经济发展和关系国计民生的一项大事。本论文以区域经济协调发展为出发点，分析了中小城市房地产发展的现状以及存在的问题，并提出了相应的解决方案。同时，对其发展潜力作出了客观评价，以期在未来的城市房地产开发中能充分利用其有利的因素，扬长避短，促进中小城市房地产业的健康发展，进而达到提高人民生活质量以及区域经济协调发展的目的。在充分考虑了城市的区域位置、经济发展水平及行政划分等因素的基础上，本论文选取了张家口市为案例研究对象，对城市的经济发展趋势及房地产市场的供需现状、发展潜力做了深入分析，为整个论题提供了充分的论据。本论文所涉及的理论知识和政策法规主要有：市场调研方法及调研结果分析；区域经济学区位理论；中小城市规划理论；最近几年国家的土地政策和财政金融政策等。本论文的研究将有助于填补中小城市房地产市场研究的空白。具体来说，本论文在以下方面做了积极探索：1首先以中小城市房地产市场为研究对象，利用土地、房地产开发、交易、市场调查等数据，全面分析中国中小城市房地产市场发展现状和特征。2建立了中小城市房地产投资决策的基本范式，即“土地供应分析市场供需水平测定投资风险分析经营战略”。研究结果说明：中小城市房地产市场不稳定，易受外界影响；市场容量有限，但产品质量有较大的提升空间；由于城市化进程加快，普遍而言，中小城市房地产市场发展潜力较大，有较大的发展空间。若加以适当引导，通过自我发展和借助外力发展相结合的途径，宏观上把握城市的发展定位，微观上规范企业行为，注重产品细节，中小城市的房地产市场便可向更健康、更稳定的方向发展。作为国民支柱产业之一的房地产市场的发展，必将促进整个区域的经济发展。关键词：中小城市；房地产；市场现状；发展潜力ABSTRACTABSTRACT：Since the adoption of refornl and opening policies,the quantity ofChinese cities have increased dramatically with the rapid progress of urbanizationAmong the boom cities,over 90are small and medium sizeIn order to make theprogress develop healthily and sustainably,it is not only of vital necessity forpromoting domestieneed and improving peopleS lives,to make a good estatedevelopment，but alSO considered as an important event conceming the coordinationdevelopment of the regional economy and peopleS lives of the countryThis thesis based on the coordination development of the re#onal economy,analyzed the present situation and problems of the small and mediumsized citiesestate market development and also puts forward the corresponding solutionsIn themeantime，an objective assession for the development potention is given，SO as tomake good use of the favorable factors in the future exploration and facilitate itshealthy development，in order to achieve the goal of increasing the quality of peopleSlives and the coordination development of the regional economy Based on su伍cientconsiderations concerning the cities，such as the sectional position，economicdevelopment 1ever,administrative division of the cities and SO on，this thesis takesZhang Jia Kou as the research object to make a thorough analysis of the developmenttendency of the civic economy and the present situation of“needsupplyin the estatemarket as well as the development potentionThis provides with SH伍cient and potentfacts for the thesisThe main theory and relevant regulations concerned in this thesis are as follows：methods and consequency analysis of the market research；Location theory ofregional economy；planning theory of small medium-sized cities；land policy andfinancial policy in recent years and SO onThe research of this thesis will be helpful in filling the blank of the smalI andmedium-sized cities estate marketSpeak in concrete termsthis thesis made positiveexploration in the following aspectsFirst，take the small and mediumsized cities estate market as the obj ects of study,make use of data on land，estate development，bargaining，market survey and SO on，analyzed the current developmental situation and the characteristics of our countryssmall and mediumsized cities eatate comprehensivelySecondhas established the basic model of the small and mediumsized citiesestate investment policy-making，namely“land supply analysismarket supply anddemand level determinationinvestment risk analysismanagement strategy111e research indicated that：The small and mediumsized cities estate market isunstable，easily influenced by outside factors；the market capcity is limited，but thequality of the products has wide promotion space；with the urbanization speeds up，universally speaking，the development potentiality of the small and medium-sizedcities estate market is big，has a bigger development spaceIf performs the suitableguidance，combine self-development with the way in which deppend on external aidsj匕塞銮通叁堂壹些亟堂焦论室旦墨至壁!On macroscopic，to hold the urban，development localization；on microscopic，tostandardize enterprise behavior and to draw attention to the details of the products，thesinail and mediumsized cities estate market then may develop to a healthier andstabler directionAs one of the national pillar industries,its development willcertainty to promote the economical development of the wholere西011KEYWORDS：sinail and mcdiumsized cities,estate，current situation of market，developmental potentiality学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。学位论文作者签名： 新躲胁签字日期：刖J年，明么日独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名： 签字日期： 年月日53致谢本论文的工作是在我的导师陈学东副教授的悉心指导下完成的，陈学东副教授严谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢三年来陈学东老师对我的关心和指导。陈学东副教授悉心指导我们完成了科研工作，在学习上和生活上都给予了我很大的关心和帮助，在此向陈学东老师表示衷心的谢意。陈学东副教授对于我的科研工作和论文都提出了许多的宝贵意见，在此表示衷心的感谢。在撰写论文期间，我的同学和朋友们对我论文的研究工作给予了热情帮助，在此向他们表达我的感激之情。另外也感谢我的妻子冯文君女士，她的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业。1引言11选题背景中国以前根据市区非农业人口的数量把城市分为四等：人口少于20万的为小城市，20万至50万人口的为中等城市，50万人口以上的为大城市，其中又把人口达100万以上的大城市称为特大型城市。随着中国城市化进程的发展，这一划分标准远远落后于时代的发展，世界银行对于城市的分类标准对于当前中国的实际状况较为恰当：1000万人口以上为特大城市，500-一1000万人口为大城市，100500万人为较大城市，50-100万人为中等城市，50万人以下为小城市。随着中国城市化进程的发展，中国城市化和城市发展进入到一个新的阶段，这个阶段的主要特征是：中心城市不再单纯地发挥集聚效应，同时扩散效应也在日益增强；单个中心城市在空间上的急剧膨胀和扩张将被都市群和都市圈的成长所代替；中国将逐步进入到中小城市快速扩张为大城市的阶段。2006年中国的城市化水平达到439，其中上海城市化水平达到887，北京和天津分别为843和757，这些特大城市已经达到城市化的后期阶段，以特大城市为中心的城市群成为区域经济发展的龙头。同时，中国城市发展体系也逐渐走向成熟，以特大城市发展为代表、城市区域空间为主体发展的新格局日益显现，形成了城市发展相对集中长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀环渤海城市群，并达到了较高的城市化水平。随着这些都市群的上海，北京，天津，深圳，广州等特大城市进入到城市化进程的后期，这些都市群的城市化的过程将进入到依靠较大城市和中小城市在经济快速增长，产业转移和产业结构升级，城区快速扩张的基础上快速发展成大城市的阶段。从中国城市发展的情况来看，2006年中国城市总数为661个，其中地级及以上城市287个；按照世界银行对城市的分类，中国中等城市数量为173个，占中国城市总量的四分之一以上，且主要分布在中国的东部沿海地区(环渤海和长三角地区中等城市数量为33个)，2005年173个中等城市平均GDP增长率为144，超过中国平均GDP增长速度，23以上的中等城市GDP增长率在12以上，中等城市居民的人均可支配收入约为10000元。在长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀环渤海城市群中，京津冀环渤海城市群的城市化发展水平相对较低，在北京和天津逐渐进入到城市化的后期以及国家推进天津滨海新区开发开放政策的刺激下，京津冀环渤海城市群的中等城市面临着快速发展的机遇。与大城市相比，中等城市的房地产开发有以下特点：房地产投资快速增长，超过大型城市；房价增速较快，未来上涨空间较大；住宅需求占主导，受宏观调控的影响较小；开发的资金需求规模相对较小；项目开发周期较短，资金回收较快。面对中国刚起步的中小城市发展，房地产业的发展尽管快速跟进，各地发展参差不齐，由于经济发达地区较为规范的大型房地产公司介入较少，当地房地产公司运作不规范的现象比较普遍，一些开发商的诚信度较低，加之产品从设计到成品质量都存在着诸多问题，造成开发商整体形象不佳。这在事实上为富于开发经验、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程式化的房地产公司的进入，赐于了良机。一方面，部分中小城市有一个共同的特点：地方经济薄弱，甚至没有成型支柱产业和产业经济链，观念和意识比较落后。但为了拉动地方经济和出政绩，地方首脑招商引资方面愿望强烈，在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大甚至有悖于国家和中央的政策。一个大项目尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程，各方面的支持力度都超越常规。比如在一开始的接待规格上都会令投资商有点受宠若惊警车开道，几大班子领导轮流坐庄。但也有很多地方尤其是北方排外情绪严重，或者一届政府一届书记(市长)一个令，客观上通常弄得虎头蛇尾，商人成了政治和地方权力斗争的牺牲品。甚至在一些较落后的小城市，形成了独特的开发模式和产品形态：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，甚至拓宽N-层和地下一层。赢利模式是住宅保本或赚小头利润，大头全靠商铺赚。有的城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象，即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。还有的城市住宅小区把一层和二层全部做成商业面积，四周是商铺，中间是大超市或专业市场，把二楼平台做成住宅的入口和绿化等配套环境，既保证了利润的最大化，又未降低小区的品质，真是一举两得!但同时，有些地区经济较发达地区的中小城市、大城市周边的卫星城市的房地产市场却又呈现出较良好的发展势头。这些城市的经济发展史较长，有一定的消费能力，城市化进程顺利，其房地产市场的发展也日益规范化，只是缺乏整合和提高。总之，中小城市的房地产市场良莠不齐，分析其发展潜力，必须综合分析其经济发展能力、土地供应能力、城镇化进程、居民消费能力、开发商开发理念等方方面面，根据不同情况，因地制宜，对症下药，既能充分挖掘中小城市的发展潜力，达到全国范围内房地产市场的健康发展的目的，进而促进区域经济的协调发展。国内外对中小房地产企业的研究起步较晚，至今没有较成型的理论。但是对于中小企业理论的探索，则从英国的第次产业革命时期就开始了，其间经过曲折的历程，从自由竞争资本主义时期的中小企业淘汰论，到垄断资本主义时期的中小企业存在论，最终形成了现代的中小企业发展论，为中国中小企业，包括中小房地产企业的生存与发展提供了重要的理论依据。香港著名经济学家张五常指出：现在中国从事农业的人口大致是总人口的7080。中国经济要想现代化，农业人口一定要大量减少，随着城镇化建设的不断推进，对住房的需求也会不断提高，因此发展中小城市的房地产市场应该引起足够的重视。但对于中小城市房地产市场的研究，一直处于对宏观形势的定性分析，目前尚无系统的研究，也缺乏对具体案例的分析和强有力的理论支撑。本论文在研究此课题时，尽力从宏观到微观、从整体市场到具体城市、从定量分析到定性分析等几个方面进行研究，但由于笔者水平及精力有限，在研究上尚有欠缺之处，期待能在以后的研究中不断完善。12论文研究的意义目前的房地产领域，无论是理论研究者还是开发商本身，都很少去关注中小城市的房地产市场(尤其是小城市的房地产市场)，更多地把目光投向如北京、上海、南京、广州等大城。一方面是因为大城市无论是软环境还是硬环境都较成熟，另一方面由于在中国房地产业相对其它产业来说起步较晚，就其发展周期而言目前房地产业处于繁盛期，大城市的市场还未完全饱和，有些大城市仍有较大的利润空间。但中小城市房地产发展起来是经济发展以及国家宏观调控的必然结果，因此这一领域非常值得我们深入研究。房地产业作为国民经济的支柱产业，对于经济发展起重要影响作用。本论文通过对河北省的中小城市(张家口市)房地产市场为案例的研究，简要阐明中小城市在房地产业发展现状、存在的困难和机遇，并提出实践性的建议和意见，希一望能为地方政府、房地产开发商等机构提供决策参考，并能为区域经济的协调发展做出微薄贡献。13论文结构论文分为六章阐述，各章节内容如下。第一章，引言。介绍了论文的选题背景，国内外研究综述，论文研究的内容和意义和论文结构。第二章，中小城市房地产一般问题。介绍了房地产行业中对城市的分类，房地产市场的特征、效率、分类，房地产市场分析，房地产市场调查的方法与程序，房地产市场预测的种类与方法，中小城市的城市特点，中小城市的发展原则和区域经济发展的过程机制。3第三章，中小城市房地产市场分析。介绍了房地产市场需求现状及发展特征，土地市场分析，房地产市场发展分析，财政金融市场分析，中小城市房地产发展的风险与机遇，中小城市房地产人力资源分析，中小城市房地产市场的开发建议。第四章，中小城市房地产市场的开发。介绍了以点带面要做好中小城市房地产开发，中小城市房地产发展潜力的挖掘，如何引导中小城市房地产开发。第五章，中小城市房地产市场开发实例研究。以张家口市为例，介绍了张家口市简介，张家口市房地产市场发展现状，振兴张家口市房地产开发市场的建议。第六章，结论。42中小城市房地产一般问题21房地产行业中对城市的分类在中国的房地产开发中，根据一个城市的经济发展水平、居民生活水平及购买力以及当地房地产行业的发展阶段，从实际操作上我们将中国内地各城市作以下分类：(1)房地产行业发展最为完善、先进，城市最为发达，经济繁荣的北京、上海、广州和深圳作为房地产开发特大城市；(2)经济较为发达的省会城市如沈阳、哈尔滨、西安、重庆、济南、杭州等以及发达的沿海开放城市如大连、青岛、烟台等称为大城市；(3)不发达的省会城市如西宁、呼和浩特、乌鲁木齐、贵阳、南昌等，各省市自治区的地级城市行政所在地如秦皇岛、济宁、淄博(张店区)、包头等称作中等城市；(4)县级市及县城则称为小城市。随着特大城市房地产开发及销售的竞争激烈，土地取得的难度以及市场规模容量相对稳定情况下开发企业代理公司数量的膨胀，很多开发企业和代理公司纷纷将工作重点和方向向国内大城市转移。在特大城市房地产强劲发展、持续繁荣的同时，国内大城市也开始迎来房地产市场的发展。整体房地产市场呈现出梯度式、排浪式的特点，这一特点从城市房地产价格、土地供应量、年施工竣工及销售量、产品形态以及营销推广等各方面体现出来。整体来看，国内大城市已经进入房地产市场快速发展的春天。211中小城市的城市特点通过我在国内中小城市所操作的项目，以及经常出差到中小城市进行考察调研的经历，得出中小城市普遍存在以下一些城市特点：(1)城市或多或少的独特性，即承载一定的城市功能性。城市的发展与存在应该满足三方面的条件：城市能提供或满足其他城市和地区的某方面需求；城市具有自已的支柱性产业；具有自已的城市特点。城市特点包括城市的功能特点。例如山东省淄博市，是全国三大陶瓷生产基地之二、全国著名服装集散地；山东济宁是“孔孟之乡”，是以旅游业为主导的城市；内蒙古的呼和浩特市是全国乳制品生产制造业的中心，是中国的“乳都；山西大同采煤业发达，是著名的“煤城”，属资源性城市；大连旅顺是军港，旅游性城市等等。(2)城市建设发展较为迅速，多处于城市建设扩张期。目前国内中小城市的城市建设与城市化速度普遍加快。大量的旧城改造、拆迁与城市化带动了房地产业的发展，带来了大量的住房需求。(3)周边郊县农村人口向城市(区)流动性加大，第一产业比例逐年降低，中小城市人口增长以机械性增加为主，人口自然增长率较低。目前全国人口流动呈现出梯级层次性流动的特点。即大城市的人口向特大城市流动中等城市人口向大城市流动中小城市周边郊县人口向中小城市市区流动。(4)城市第三产业所占比例逐步提高，服务性行业就业人数持续增多。在这一方面，当地政府的主导性及政策的引导性较为明显。(5)在城市的建设与发展中，当地政府所扮演的角色是城市运营规则的制定者与指挥者。在城市运营逐步市场化的过程中，当地政府的利益是优先得到满足的，在此条件下，多数情况还会优先考虑当地企业的利益。此外，在运营模式操作的过程中，寻租现象的发生也存在可能，尤其是外地企业进军当地市场会遇到一系列的情况。在城市建设中，每届政府的更替对城市建设政策的连续性也会造成一定的影响，一届政府任内为了体现和突出城市建设成就与发展面貌，往往会导致不少政绩工程的出现。轮到下一届政府后，会关心自已的政绩，上届政府的工程建设如果没有完成而拖到下一届，或多或少会对工程产生影响。(6)许多城市建设方面缺乏特色，导致中国大多数城市“千城一面的现象出现。失去了建筑艺术性与城市名片的承载力，导致用城市的语言宣传本城市特点及形象功能的缺失。建筑是历史性与艺术性的结合，真正的建筑是具有生命的，在城市建设发展中，很多具有历史意义和建筑价值的经典建筑被拆除，取而代之的却是豪无价值感和艺术性的钢筋混凝土，不得不令人痛心与惋惜。例如在山东的济宁市和淄博市，到过二个城市后，在市区里的感觉基本上是一样的，从城市面貌、城市特点与城市建筑来看根本没有什么区另IJ。山西太原与河北的石家庄也是如此。总之，在中国整体经济环境持续向好，稳定快速发展的宏观背景下，一个城市是否具有发展的动力与发展的可持续性是城市房地产业发展的背景与切入点。这是房地产业在一个城市发展需要关注的宏观环境与考量。212中小城市的发展原则(1)可持续发展原则由于现代化进程的加快，密集的人口和大规模城市化，特地特别是耕地资源、水资源短缺，生态和环境问题令人担忧。因此，城市的发展面临着典型的可持续发展问题。为此，需要以可持续发展的观点，加强自然灾害综合防治和环境污染的综合治理。生态环境应该引起特别的重视。保护有限的土地资源和环境，特别是耕地资源和水环境对于可持续发展是特别重要的。小城市在制定发展战略时，应该充分6考虑到城市的可持续发展，不能盲目投入基础设施的建设，应有意识的保护有限的国土资源，合理把控房地产开发的规模和速度。(2)“扬长避短，发挥优势”原则东、中、西三个大地带的的地理位置、经济发展历史、自然资源等均存在较大的差异，因此其发展中的优劣势各不相同。东部地区在过去20多年时白J的发展过程中，保持经济持续发展的主要因素是不断扩大对外开放和不断进行体制上的调整和产业结构调整。在20世纪90年代以前，主要的增长因素是特区的优惠政策。至90年代初，中央政府强调特区的第二次创业，以此推动了以特区为代表的沿海地区的管理体制的创新和投资软环境的改善。近年来，沿海地区围绕加入WTO后的挑战，许多地区大幅度调整了利用外资、进出口等政策措施，同时，积极推进了“走出去战略，使沿海地区的经济增长不断获得新的动力。不难看出，东部地区正是抓住了东部沿海的特殊地理优势以及政策上的特殊优惠，才能迅速崛起。中部地区区位优势明显，但需要克服的劣势也较突出；地带间分工地位相对较高，但功能发挥尚欠明确和力度；经济发展速度较快，发展后劲和动力都显不足；产业结构层次较高，但结构转换机制和能力有待建立和加强；体制改革和对内对外开放有一定的深度和程度，但活力较强的非国有企业的比重还较弱，市场化水平以及外部资源的利用水平还不高，等等。这些都从不同角度既反映了中部地区发展的现状，同时又显示出中部地区未来发展的潜力和努力的方向。西部地区复杂的地理条件、多元的民族文化为西部地区发展特色农业和特色旅游业创造了充分有利的条件，其发展对部分省区产业结构调整能起到积极的作用。但另外一方面，西部产业发展的经济与环境效应欠佳，传统的资源开发型产业一自是西部地区的支柱产业。传统产业在数量上的盲目扩张和地区产业结构长期滞留在资源开发的导向上，不仅逐渐拉大了同东部地区的结构层次差距，影响到区域经济发展，特别是人民增收致富的进程，而且导致了严重的资源和环境问题。因此发挥优势在制定城市发展战略时，要充分考虑到城市的优势和劣势，扬长避短，才能取得事半功信的效果。22房地产市场的特征及分类221房地产市场的特征(1)房地产市场是信息不充分的市场由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。(2)房地产市场的区域性强房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域7性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万另IJ：同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。(3)房地产市场产品的异质性这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。(4)地产市场的垄断性土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。中国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而也容易出现垄断。(5)房地产市场是房地产权益的交易市场房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流，而没有物质实体的“物流。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。(6)房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。222房地产市场的分类(1)按房地产用途划分，房地产市场可分为：居住物业市场居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。商业物业市场商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心等)、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。工业物业市场工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术8产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)、仓储用房等。特殊物业市场对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。土地市场在中国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析。(2)按房地产购买者的目的划分，房地产市场可分为：房地产自用市场自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。房地产投资市场投资型购买者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租经营或转售，并从中获得投资收益。房地产投资分析更侧重于第二类市场。(3)按房地产权属交易的内容划分，房地产市场可分为：租赁市场租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定期限和方式的有偿转让的市场。产权市场产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。23房地产市场的效率市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言(如证券市场)，房地产市场是一个低效率的市场。(1)房地产市场低效率的原因在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。房地产产品异质。房地产交易过程较为复杂。寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。有关房地产市场价格的刊物较少。(2)市场的低效率与投资机会正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难，才带来了获取巨9大额外收益的可能性，才为投资商通过从事投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和分析。24房地产市场分析241房地产市场分析的必要性房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。市场分析的必要性表现在以下几方面：一是房地产投资决策需要市场分析。二是房地产经营管理需要市场分析。三是房地产价格策略的制定需要市场分析。242房地产市场分析的限度(1)市场分析的限制由于以下几方面的限制，市场分析的效果有时并不如我们想象的那么好。费用的限制时间的限制技能的限制偏好的限制市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。(2)市场分析的程度进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。从图2一l我们可以看出，只有当市场分析的收益超过该分析所花费的成本时，市场分析才是合算的。10成本收益M 市场研究的深度图21市场分析的成本、效益示意图Fig21 Market analysis of the costs，benefits diagram243房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容主要是市场调查与市场预测。房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查与预测。(1房地产投资环境的调查与预测投资环境是指拟投资的地域(国家、地区、城市或街区)在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。对投资环境的调查和预测，一般是指对下列各环境的调查和预测：政治环境； 法律环境；经济环境；文化环境；自然环境；规划环境；基础设施环境(2)房地产市场状况的调查与预测房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行。如果一份市场分析报告能说明上述所有的问题当然更好，但实际上，不是每一个项目都必须把所有信息都调查分析得面面俱到这既不太可能，有时也没有必要。(3)房地产项目在不同阶段进行市场分析的要点房地产项目定位阶段该阶段的市场调查分析除了进行公开在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括项目的细分市场分析、目标市场状况，消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理过程的分析。房地产项目市场推广阶段该阶段的市场调查分析除了进行在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括特定项目的销售状况、价格调查、目标消费者的特征研究，以及用科学方法收集消费者购买以及使用产品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究。房地产销售阶段该阶段的市场调查分析主要包括房地产项目广告策略在目标市场中的反应和收效情况，收集并充分研究所收集到的资料，了解公司营销计划的执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购买商品的动机以及使用商品的事实情况调查分析。房地产三级市场调查分析具体内容包括房地产再转让过程中价格调查、成交客户调查和区域调查以及竞争状况调查。244房地产市场分析中的信息类型(1)从投资者的角度看，分为三个类型。是与宏观环境相关的信息，如政治法律环境、经济环境。是与区域环境有关的信息。是与投资项目直接相关的信息。(2)从市场分析的角度看，市场信息分为四个方面。房地产需求方面的信息。房地产供给方面的信息。房地产市场交易方面的信息。其他信息。25房地产市场调查的方法与程序251房地产市场调查的方法房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种：普查法、抽样调查法、直接调查法和间接调查法。上述介绍的调查方法，具体到房地产项目的不同阶段会有很强的选择性。市场调查通过一定的市场调查程序得以实现。252房地产市场调查的程序(1)提出问题，确定调查的目的这一步要解决的问题是为什么调查。只有当需要调查的问题被仔细、准确地12定义以后，才能设计研究计划，获取切乎实际的信息。一般来说，确定调查目的要有一个过程，不是一时就能确定下来的，可以采用探测性调查、描述性调查、因果性调查来确定。(2)决定收集资料的方法资料分为第一手资料和第二手资料。第一手资料是专门为要调查的问题而特地收集或实验而得的统计资料；第二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料或其它项目已经拥有的资料。(3)设计调查表设计调查表的程序和应注意的问题如下：决定调查方式决定采用哪一种类型的问题设计调查表问题应注意的事项(4)选样(5)数据处理、分析与解释(6)提出调查报告需要说明的是，房地产市场调查是房地产市场分析的前期工作，房地产市场分析是对市场调查信息再加工的过程。但有时一些市场调查做完后，市场分析也就直接包括在市场调查的过程中了。26房地产市场预测的种类与方法261房地产市场预测的种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。(1)定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。其特点是，主要靠经验判断未来，有时也做一些量化分析作为判断的辅助手段。(2)定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。262房地产市场预测的方法房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：(1)直观判断法这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况下，多采用此法。定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法。(2)历史引伸法这是定量预测方法的统称。在占有若干统计资料、预测对象的未来受突发性因素影响较小的情况下，选用适当的数学模型进行定量预测，可以得到比较满意的预测效果。但是，由于所选择和建立的数学模型不可能把所有因素都考虑进去，因此定量预测的结果出现误差也在所难免。此种方法包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。简单平均数法简单平均数法是用算术平均值作为新一期的预测值的方法。其计算公式如下：-工。预测值：；：玉至兰生生旦：刍i=1二刀以式中， 石：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值；刀：代表资料数：而：代表第期的实际销售数(=1，2，3，)。移动平均法移动平均法是在简单平均法的基础上发展起来的，其做法是把被平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均数。简单移动平均法的计算公式为：1 ， ，+l-一(+t一1+誓一(n1)刀加权移动平均法的计算公式为：凡+(”一1)一l+一(。一1)什1n+(甩-1)+2+l从公式可见，不论简单式还是加权式，只能预测下一期数值。趋势预测法这是历史引伸法中最适合于中长期预测的方法。其基本原理是：根据过去各14期的实际数据，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而测定今后各期的数据。如果过去各期数据大体呈现等差级数，则其变化趋势可用直线方程来表示；如果过去各期数据大体呈现等比级数，则可用曲线方程来表示。在这里，我们只介绍直线趋势方程。求趋势直线的方程式是： Y=a+bx 式中：Y：预测值；工：代表的年份；a，6：待定系数运用最小二乘法求得如下方程组：Z yibE xf令戤=0则a =一。Y，：_一刀6=篆Zx壕E争x ，l ；。一( ；)2等式中：各年的实际销售量；硝：各年的代号；n：已掌握数据的年数。值得注意的是，每一趋势直线方程都必须注明原点的时间和计量单位，这一点和后面阐述的表明现象变量之间相关关系的回归方程是有区别的。指数平滑法指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。它实际上是一种特殊的加权移动平均法。其计算公式为： 本期预测值=aX上期实际发生值+(1口)上期预测值式中：a为平滑系数，且O1当a=l时，预测值=上期实际发生值当a=O时，预测值=上期预测值一般根据经验估计，当差异较大时，a取07-08为宜；当差异较小时，a取02-03为宜。季节指数法季节性预测比较简单的方法是计算各个季度的不同销售指数。季节销售指数可利用简单平均法算出。它是根据历史资料求出每季度平均数占全期总平均数的比例，以表明各季销售水平比全期总销售水平高低的程度。其预测步骤为：15第1步：求出历年各季的平均销售量。第2步：求出各季的季节指数，即当季的平均数占全年平均数总和的百分比。第3步：根据季节指数和已知某年某季的实际数预测该年其它各个季的数据。(3)因果预测法因果预测法是利用原因和结果之间存在数学函数式的内在联系，建立相应的数学模型来进行预i贝|。包括回归分析法和相关分析法等。回归分析法回归分析法就是根据“自变量来分析“因变量的变化方向和程度。在采用回归分析法进行预测时，预测对象和影响因素之间一定要存在因果关系，且样本数据量足