注税考试土地增值税试题解析.doc

注税考试土地增值税试题解析第一部分：单项选择题l.下列各项中，应征收土地增值税的是( )。A.个人之间互换自有居住用房地产B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产【答案】C【解析】以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于土地增值税征收范围。其余免征土地增值税。2下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是( )。A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让办公楼的事业单位D.继承房产的子女【答案】D【解析】对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。继承房产的子女不是土地增值税的纳税人。3出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（ ）计算。A.账载余额B.重置成本C.账载原值乘以成新折扣率D.重置成本价乘以成新折扣率【答案】D【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。42008年某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收11000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为4600万元，该公司没有按房地产转让项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时，房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳的有关税费625万元。该公司销售商品房应缴纳土地增值税（ ）万元。A.1128.25 B.1222.75C.1427.75 D.1540.25【答案】C【解析】收入总额=11000（万元）扣除项目合计=4600+460010%+460020%+625=6605（万元）增值额=110006605=4395（万元）增值率=增值额扣除项目金额=43956605100%=66.54%。适用税率40%，速算扣除系数5%。应纳土地增值税税额=439540%-66055%=1427.75（万元）5根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自（ ），向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。A.签订房地产转让合同之日起7日内B.签订房地产转让合同之日起10日内C.有关部门办理过户、登记手续之日起7日内D.有关部门办理过户、登记手续之日起10日内【答案】A【解析】纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。第二部分：多项选择题1下列项目中，属于土地增值税扣除项目并且可据实扣除的有( )。A.房地产项目可行性研究费用B.支付的土地出让金C.销售房产的广告费用 D.土地征用及拆迁补偿费E.销售房产的业务招待费【答案】ABD【解析】规划、设计和项目的可行性研究费用可以作为前期工程费扣除。支付的土地出让金是支付土地使用权金额，土地征用及拆迁补偿费是房地产开发成本。2.下列项目中，按照规定可以免征土地增值税的有( )。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.个人因工作调动而转让居住5年的原自用住房D.企业将房产直接捐赠给某社会福利院E.因为国家建设需要而被政府征用的房产【答案】CE【解析】2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。3计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（ ）。A.建房贷款超期支付的利息B.开发小区的排污费、绿化费C.出售旧房过程中的评估费用D.出售商品房时办理登记的手续费E.按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用【答案】BCDE【解析】对于超过贷款期限的利息部分不得扣除；开发小区的排污费、绿化费作为房地产开发成本扣除；出售商品房时办理登记的手续费属于转让过程中发生的费用，可以扣除。4下列项目中，计算土地增值税时，属于房地产开发成本的有（ ）。A.土地出让金 B.耕地占用税C.公共配套设施费 D.借款利息费用【答案】BC【解析】土地出让金属于取得土地使用权支付的金额；借款利息费用属于房地产开发费用。5计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（ ）。A.建筑容积率在1.0以上B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下C.建筑覆盖率在1.0以上D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%E.单套建筑面积在120平方米以下【答案】ABE【解析】普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。6符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算（ ）A房地产开发项目全部竣工、完成销售的B整体转让未竣工决算房地产开发项目的C直接转让土地使用权的D取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的【答案】ABC【解析】纳税人符合前三个条件之一，即应进行土地增值税清算。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。综合题一：某市区一内资房地产开发公司在2008年1月9月中旬开发写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。在开发写字楼的过程中，为取得土地使用权支付金额2400万元，发生房地产开发成本4600万元。9月12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入12600万元。另外该公司从2008年3月1日起将2007年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金20万元，租赁期限10个月，2008年6月底双方同意停止租赁。该公司全年发生销售费用600万元、管理费用820万元（未含印花税和房产税）、财务费用180万元（全部为当年开发写字楼的借款利息支出，能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。（注：计算房产余值的扣除比例为20%，企业所得税税率25%，计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5%）根据上述资料回答下列问题： 1.2008年该公司应缴纳房产税、印花税分别是（ ）万元。A.6.4B.9.6C.6.2D.6.5E.ll.2【答案】BD【解析】应缴纳的房产税=20412%=9.6（万元），应缴纳的印花税=126000.5+20101=6.5（万元）2.2008年该公司应缴纳营业税、城建税和教育费附加共计（ ）万元。A.690.20 B.618.12C.697.40 D.620.10【答案】C【解析】应纳营业税、城建税和教育费附加共计=（126005%+2045%）（1+7%+3%）=697.4（万元） 3.计算土地增值额时应扣除的地价款、开发成本和开发费用共计（ ）万元。A.7530 B.7500C.7600 D.7850【答案】A【解析】地价款=2400（万元）开发成本=4600（万元）开发费用=180+（2400+4600）5%=530（万元）地价款、开发成本和开发费用共计=2400+4600+530=7530（万元）4.2008年该公司应缴纳土地增值税（ ）万元。A.882.1 B.871.1C.891.1 D.893.1【答案】D【解析】准予扣除项目=7530+126005%（1+7%+3%）+（2400+4600）20%=9623（万元）增值额=126009623=2977（万元）增值率=29779623=30.93%土地增值税=297730%=893.1（万元） 5.计算2008年度企业所得税应纳税所得额时，扣除项目金额合计为（ ）万元A10086.6 B10115.6C10206.6 D