东营房地产市场调查2008.doc

东营房地产市场调查一、区域分析东营市是黄河入海的地方，黄河三角洲的中心城市， 1983年10月建市。全市辖区包括东营区、河口区、广饶县、利津县、垦利县，行政区面积8053平方公里，人口180万。东营市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里，人口60万。东城掠影东城是东营市委和东营市人民政府驻地，环境优美，空间大，绿化率高。随着近几年的发展，东城居住环境大大提高，商业配套也逐渐完善，两大开发板块清风湖板块（如水岸名都、水岸天华、德泰家园、东辰鉴墅等）和东城百大板块（市安居工程、科大远鉴、胜宏国际新城、胜宏尚郡等）也已形成，同时东城开发区随着阳光100的入驻，也逐渐形成居住板块如阳光100城市丽园，景港房地产开发公司即将兴建的奥林匹克花园等。西城掠影西城是胜利油田管理局和东营区政府驻地，又被称为油田“基地”，基础配套设施完善，生活便利，以济南路为中心聚集了银座购物广场、振华商厦、百货大楼、商业大厦、供销商场、三联、大商等大型购物商场，及无数的星罗棋布的小商品市场和各式店铺等充分满足了西城居民生活需求。西城由于土地储备有限，新开发楼盘较少主要集中在北部胜华板块（如天籁华都、香格里拉等）、东部东赵开发区（格林枫景、海信盈城等）、南部胜利机械厂（海通时代康桥）和胜利工业园板块（科教小区）等。西城是一个成熟的区域，交通、商业配套、大型购物场所都非常的完善，出行方便，是一个聚人气的“易居城市”；东城市委市府所在地，随着商业配套设施的不断完善，东城住宅逐渐受到很多高端客户的青睐。西城平均房价在2600元/3300元/之间，其中多层价格在2500元/2900元/之间，规划有多层，小高层和少量别墅，并且客户以购买多层的客户为主，一般多层二三层最受欢迎，当然也是价格最高的楼层。东城现阶段以高档住宅为主，一般为高层住宅、别墅和花园洋房为主，多层为辅，一般高层平均房价在2700元/3500元/之间，景观别墅、花园洋房一般都在4000元/。二、市场分析 随着东营市房地产市场的迅速发展，东营房地产市场逐渐从单一的多层住宅发展为小高层、复式楼、别墅、洋房等多元化房地产市场，面积也从70平方米二居室户型衍生为以三居室为主，复式、洋房为主的大户型住宅，可以说现在的市场是各种户型应有尽有，基本满足了社会各阶层对于住房的需求，购房者基本上能够根据自身的实际情况购买到如愿的房子。 现阶段的东营市房地产市场，客户来源主要是胜利油田的无房户、企业员工、外来做生意人员等。他们收入相对稳定却不富足，100 平米120平米小面积大户型的住房是他们最大的需求，而目前主要楼盘的主力面积也大都集中在100 平米120平米之间。 例如西城的海盟地产开发的香格里拉以两居室8095、三居室105120为主打户型；海通地产开发的海通时代康桥一期主打户型为三居室100126。这一户型万足了广大消费者的需求，一方面能够三居室给生活带来的便利，另一方面因为房屋的面积小，总价款低，大大的减轻了普通购房者的付款压力，从而赢得了广大工薪阶层和未来做生意人员的亲睐。 当然面对东营地区的高端客户，近年来东营房地产市场别墅、洋楼也纷纷在东营市场亮相，例如东城东辰佳日开发公司开发兴建的东辰鉴墅，由于面对的是高端客户，因此在建筑面积上以330-730平米景观别墅和200平米的花园洋房为主，以130平米到180平米三居室、四居室房屋建筑为辅，多元化满足高端客户的需求。与此相仿的还有胜宏尚郡、格林枫景、盛运家园等主打景观别墅、花园洋房，这些楼盘一般绿化面积都非常的高，区内景观也非常的丰富，社区配套完善，附加值增加，大大提升了楼盘的性价比，虽然这一类楼房的价格一般每平方米在4000元以上，但还是受到广大高端客户的喜欢。三、楼盘广告分析 随着房地产市场竞争的日益激烈，房地产市场已经不是单纯的销售房屋，要想在竞争中胜出占领市场，在开发房子的同时必须提高楼盘的性价比，以吸引消费者的眼球，价格对于房地产市场来说已经不再成为优势和卖点，提高楼盘的性价比才是房地产市场竞争的主题。1、建筑材料向节能、环保方向发展 随着国家对建筑材料节能环保要求的不断提高，广大开发商越来越重视提高产品质量与品质，各种新型与高档材料开始推广和使用，建筑节能一时成为大家购房时讨论的热点。 从07年开始，节能、环保出现在东营楼盘的广告语里面：如众成格林枫景强调采用全国领先的国家三步节能的设计标准，住宅节能达65%。 2、这边风景独好 随着房地产市场发展的不断完善和成熟，消费者购买房产时不再盲目，逐渐变得成熟、理智，购房不再单单为了满足有无的问题，而是为了满足生活质量的提高，追求精神方面的享受，因此很多房地产商在社区配套上下了很大的功夫，无论大小楼盘都开始增设园林景观、水岸湖景等，这在房地产广告中都一一体现出来。如：香格里拉“20000立体园林，长在花园里的房子，生活原本就该诗意栖居”；海通时代康桥“1000米水景画廊，让心情尽情飞扬”；阳光一百城市丽园“中国蜿蜒水系，北欧3000米风情。3000米不仅是流水经过的距离，更是一种完善生活态度的表达”。一系列的广告向消费者描述了这边风景独好的一番景象。3、绿色运动、奥运同行2008年中国首次举办奥运会，“运动”也变得成了一种时尚，自然而然的“运动”一词也就成了08年众多房地产广告的一种代名词，海通时代康桥首次提出了“居住与时代同步，健康与奥运同行”的生活理念，首创2000米漫步跑道，规划21处健身场地，将运动健康引领成为一种新的生方式和追求，主打广告语“国际主流活力生活圈，21万首席运动健康社区”。当运动成为一种时尚的时候，你还有什么理由不去选择购买海通时代康桥的住房呢？同时格林枫景也引入“科学运动、健康生活”的理念，在社区内配备了先进的科学运动检测室。从而说明，东营房地产市场迎来了一个新的生活理念绿色运动、奥运同行。 4、“靠山吃山、靠水吃水” 老百姓都明白这个理“靠山吃山、靠水吃水”，有什么条件，就靠什么条件生活，不可将自己本身所具备的优势浪费掉。现在房地产市场也出现这一情况，靠学校近就主打教育，离水近就主打景色，这已经成为房地产宣传的特色。例如：绿洲国际的广告语：“入住绿洲国际、就读新区一中”，水岸名都“阅水、听风、约会清风湖北岸、高尚生态公园洋房”，德泰家园“寓居清风湖畔、情系德泰家园”等，无不体现出了“靠山吃山、靠水吃水”的房地产营销模式。 5、独树一帜、与众不同 面对市场竞争的日益激烈，许多的开发商可以说是费尽心思去自己的项目增添风采，提高性价比，尤其是高档楼盘更是如此，都希望自己的楼盘独树一帜、与众不同，就拿东辰鉴墅来说，在造景上可以说是下了一番功夫，在园区内建造一架堪称东营第一桥的拉索式景观桥，为小区增光添彩。阳光100城市丽园，可以说是做的更加出色，不惜亿元重金，打造“北大附属实验学校”，号称东营阳光100北大附属实验学校，东营新“城市名片”。其实建造学校的目的就是为了楼盘销售，阳光一百已经摸透了客户的心理，很多消费者在购房时第一考虑的就是孩子的入学问题，正所谓百年大计，教育为先，只要孩子能让孩子接受良好的教育，只要孩子将来能够出人头地，花再多的钱也值，何况只是多花点钱买房子呢！阳光一百正式把握准了这一客户心理，才准确出击，打造“北大附属实验学校”，况且羊毛出在羊身上，到最后还不是消费者自己掏钱？6、羊毛出在羊身上 由于大多数人都有赚小便宜的想法，因此很多开发商抓住这一点，隔三差五的举行一些优惠活动，赠送一些礼品，或者根据客户的付款情况给予适当的优惠，这些都是吸引客户的一种办法，很多时候客户讨价还价的争取优惠不是因为能剩下多少钱，而是一种内心的满足。很多开发商就抓住这一点在房价上作文章，把对客户的优惠加到房价里面，根据客户的需求和楼盘销售的实际情况给予一定的优惠，一方面满足了客户的虚荣心，另一方面加快了资金汇拢，由于这一部分自己已经事先预算到房价里面，因此也不用考虑销售利润的减少问题了，总之，羊毛出在羊身上，用客户的钱去满足客户的虚荣心。例如海韵阳光在前期认购时推出最大可以优惠200元/来吸引客户；例如东辰鉴墅2007.12.252008.02.04双节期间，曾推出以下优惠活动：凡在活动期间购房的新客户，按规定付款的可享受以下优惠：花园洋房优惠6000元-16300元、小高层优惠3300元-8800元、多层优惠4000元-13800元、双拼别墅优惠17000元-36000元。这一些列的优惠在很大程度上刺激了一部分观望着的眼球，使他们在一系列的优惠面前不得不掏腰包去购买。 四、客户消费分析 东营市居民住房条件普遍看好，急于买房者占少数，近年来，随着房地产公司大规模的进驻和疯狂的开发，一栋栋高楼大厦如雨后春笋般拔地而起，经过06年、07年两年的疯狂选购，08年房地产市场相对稳定，多数购房者选房的时候相对来说不再像前两年那样盲目，客户逐渐变的更加务实理智。购房者的务实体现在两个方面：一是离工作单位近；二是周边有学校，有超市当然还要交通方便，在他们眼里，具备了这两个条件的房子就是好房子。本来嘛，买房子就是用来居住、生活的，住的地方生活便利了，就是多花几个钱也值得，所以现在西城靠近油田小区的房子都比较好卖。 经过调查发现，东营的消费群体大致分为两类：高端消费客户和普通消费客户。高端消费客户大部分是企业领导、私企老板，他们收入高、消费理念超前，居住条件要求比较高，主要是享受生活，这一群体大部分选择购买别墅和洋房；普通消费群体一般由企业员工、个体户组成，这一群体占东营消费群体的80%，这一群体对生活没有太多奢侈的要求，最大的要求就是生活便利就可以了，这一群体一般都是选择多层，少数人选择高层住宅，在户型选择上也是以二居室和三居室的住宅为主，其最大原因就是面积小，总价款低。五、客户构成分析 东城的客源主要包括以下几种： 1.油田职工：东营又被称为“油城”，有油田职工49.6万人口，油田职工住房有13.9万户，其中70为90 m2以下住宅，油田职工是购房的主力军。但是油田职工对东城稍有排斥心理，属于买不到西城的房子才买东城的类型。 2.企事业单位职工：一般为分不到经济适用房的年轻职工。 3.外来人口：有外来做生意的私营业主和在油城打工准备定居油城的外地人员组成，胜利油田吸引了大量外地人员来东营谋生，他们是购房的又一主力军。 4.所辖区县及附近村民。 西城楼盘客源主要包括以下几种： 1、油田职工：西城是胜利油田基地，大部分油田职工小区都分布在西城，在西城买房是油田职工的首选。 2、在西城工作的企事业单位职工。 3、在西城工作的外来做生意、打工人员。 六、总结： 进入08年以来，北京、上海、广州等大城市楼房纷纷跌价，很多消费者逐渐的开始认为东营的房子也会降价，因此受大环境的影响，东营房地产市场曾经短时期的出现市场低靡的情况，但是由于土地成本、建筑原材料价格一直持续上涨，各种行政类的收费和税收增多使开发成本加大，这就使得房价的总成本一直保持着上涨的趋势。我们知道房屋的总价和建筑成本是呈正比的，建筑成本越高，房价就越高，因此受建筑成本上涨的制约，短时期内房价是不可能下降的。从调查资料统计中可以看出部分楼盘同比去年的价格都有所上升，也就是说东营的房价在短时间之内不但不会降价，而且还稳中有升。 当然给东营市场带来冲击的还包括油田经济实用房的建造，这确实是给众多开发商带来了一定的压力，但是通过调查不难看出，虽然油田经济实用房正在兴建，由于其位置实在东城，很多在西城上班的油田职工并不喜欢从东城购房，因此油田经济房的建设对西城的房地产市场冲击并不大。很多油田单位的消费者还是比较热衷于西城的生活环境，因为他们的单位、亲属大部分都在西城，大多数消费者都有就近选房的心理，胜华板块的房产市场就是最好的例子，大部分客户来自于油田单位。当然这些人一般都是工薪阶层，因此在购房需求上对总房款的要求就显得格