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关于我国酒店开发与设计管理的分析 摘要：基于项目管理的基础上，我们进一步深化酒店设计管理的理念。酒店项目与其他建设项目相比，有其特殊的一面。酒店管理公司在酒店项目建设过程中发挥着举足轻重的作用。因此，着重于对酒店建设项目设计阶段项目管理的工作开展及其特殊性进行一系列的理论和实践的探讨，以期对该领域的项目管理理论的发展添砖加瓦。 关键词：酒店设计管理；项目管理；酒店管理公司 中图分类号：F71文献标识码：A文章编号：1671-7597(20100920101-01 0引言 目前，中国的旅游业、酒店业正在从金融危机的影响中逐渐恢复。政府出台拉动内需的种种措施保证国内旅游度假需求强劲。然而酒店运营的好坏依靠于管理，开发商需明确酒店的经营管理方式，自营管理还是委托酒店管理公司经营。而酒店管理公司品牌收费与管理费用不菲，有着自己的操作系统、特色要求、品牌设计、客户群体等，在一线城市、旅游城市能带来相当数量的客源，对提升酒店的服务质量与品质有相当作用。 然而，中国酒店市场具有自己特殊性。国际酒店品牌管理公司进入中国市场后，需要根据中国市场的特点对其经营战略、功能配置、品牌定位等方面进行一系列调整。 1中国酒店开发与设计分析 1)中国酒店不同于国外纯商业开发模式，国外成熟市场都是通过市场研究、投资回报分析确定酒店规模、客房数、装修档次、功能配置等。按国际酒店开发惯例，中国大量酒店建设的投资回报期都是极漫长的，但仍然有大量投资者、开发商建设酒店，其原因主要有： 我国地方政府审批土地的条件之一是要求建设项目含星级酒店，以通过这类公建项目提升城市吸引力及形象，因此开发商通过建设星级酒店，可以实现政府在土地政策等方面的回报。 国内大盘项目开发通常包括酒店，开发商以此提升项目整体档次及物业价值，进而提升项目的形象，促进大盘销售。 高星级酒店提供的高档会所服务，保证其具备较为稳定的高端客户群体，同时也是开发商很有价值的公关接待场所。 高星级酒店物业资产具备较强的金融属性，其本身是优良的质押品，开发商以此可从金融机构获得足够的融资性现金流，从而有利于盘活资产投资新项目的开发。 酒店投资成本开支较大，为企业合理避税提供了有效空间。政府与开发商共同对酒店提出除基本功能、设计层面之外的要求，使酒店更加复杂。对酒店形象设计、装修风格、功能配置等方面提出了更高的要求。因此，国内酒店开发更看重综合价值。 2)酒店设计应当更多突出所在地域的文化特色。现代观点认为无论是商旅客群还是度假客群，更多的需求是体验地方文化。我们国家由于其自有的地理特性，导致地域文化具有明显差异，酒店特色同样需要具有地方特色设计的支撑。强烈的地域特色以及文化沉淀能使客人达到享受、体验的目的。另外中国气候差异明显。南方气候温暖，需更多注重遮阳、通风。北方气候干燥、冬季寒冷，对于酒店建筑的设计应当更多注重保温，形式上也应体现地域性气候的特点。 3)星级酒店专业设计标准的提升及竞争优势。国外投资建设酒店标准主要考虑投资回报和潜在市场资源等因素，而中国星级酒店有相当数量的客户对象是企业高管、政府官员。这部分客源追求高档、豪华的设施，注重服务，对价格不敏感。很多高档酒店在会议、餐饮、娱乐等服务上收入占较大比例，因此国际酒店品牌公司入华后都提高酒店档次、进行品牌升级。所以国内酒店的开发与设计，不能简单照搬国外相关标准，更要注意田内客群消费特点，在酒店的功能布局、面积标准、装修档次方面进行调整，以适应中国市场，争取高端客群。 随着国内酒店投资主体的多元化，高星级酒店需求的旺盛，消费需求的升级，高星级品牌的同阶层竞争加剧等变化，奠定了专业酒店设计公司具备绝对的竞争优势。专业设计公司具备绝对优势和核心竞争力，不仅提高优美的建筑形象，合理高效的使用空间，同时能有效地控制节约工程成本，降低运营投资成本，缩短投资回收期，增强酒店市场竞争力，增加经济收益，引领酒店设计向人性化、特色化、品牌化、多元化、生态化等方面创新与发展。 4)专业设计引领市场创新与发展。酒店专业设计必须具备规划、建筑、生态、室内设计、酒店管理、市场营销等综合知识，拥有专业整合能力，才能对酒店住宿、娱乐、餐饮等配置提供合理建议，并且通过设计突出主题，形成酒店特色。专业设计公司有责任根据酒店的具体定位，为业主推荐合适的酒店管理公司，同时也能为国内外酒店管理公司推荐优秀项目。因此专业设计公司应该和知名国际、地区性酒店管理公司建立密切合作关系，了解各种管理公司的规模、管理能力、契约条款、管理费用和业绩衡量标准等关键条款，熟知各类酒店经营管理布局和战略目标。专业设计公司还应该具备几项特长。如运用专业软件，实现设计智能化与标准化。从酒店的选址分析、能源及太阳能的有效利用、园林绿化设计、外围护保温隔热设计、水资源再利用、绿色建材选取到绿色管理运营体系等方面，为酒店提供一套有效的整体生态节能设计。 2设计的核心创意 创意是设计的核心竞争力，因此专业设计公司必须有很强的创意构思能力。 首先，设计公司应当根据酒店的周边景观资源、环境的特征，以某一特定主题体现酒店的建筑风格以及特定的文化氛围。 其次，创意设计还体现在建筑造型、立面设计风格上。通过建筑外观设计给人留下强烈、深刻的视觉效果，突出主题特色。 最后，在确定酒店主题以及整体形象设计以后，必须依靠专业的室内设计，实现建筑内外主题、风格的高度统一。在中国特色传统建筑艺术形式中，提炼出中式意境，增加中式主题的冲击力。 3结束语 由于高星级酒店前期投入巨大，因此对资金流要求非常严格。在项目前期必须保证充足的现金流量，以抵御市场带来的巨大风险。如何有效利用资金杠杆，拓宽投融资渠道，同时在开发中时间的把握也是难点所在。因此，需制定了一套强大的数据库资源作为支撑，采用先进成熟的财务分析思路和方法。准确地为酒店提供财务评价、风险投资分析以及融资策略，指导酒店经营管理，为酒店管理者提供经营决策的有力保障。 参考文献： 1王琼，酒店设计的地域性和文化性。理论研究，2002，06.