山东房地产宏观项目经济分析和实际市场报告.doc

山东房地产宏观项目经济分析和实际市场报告山东莱芜绿叶岛项目全程整合报告野马策划机构2014/9前言：莱芜项目可行性研究分析关于莱芜地块不利因素的分析及建议 山东莱芜项目物探报告前期提供的项目价值参考方案本次提案思路：总结前期提供的市场调查信息、产品定位、产品规划等思路，完善以前的策略及思想，最大限度迎合市场，获得最优利益空间，降低开发成本及各种风险。整合目录第一部分 项目概况 第二部分 建设条件第三部分 市场归结 第四部分 产品定位第五部分 规划建议 第六部分 开发次序 第七部分 融资思路第八部分 效益预算 第一部分 营销定位 第二部分 营销节奏第三部分 市场推广 第四部分 媒体投放第五部分 活动公关 第六部分 渠道营销第七部分 销售平台 第八部分 案场包装第九部分 销售道具 第十部分 风险预案CONTENTS.1CONTENTS.2第一部分 项目概况1、项目案名： 2、坐落位置： 位于莱芜南城经济开发区；南面临汶河，北靠孝义河，宗地东邻规划中的城市中心公园，森林公园，地块西侧汶河与孝义河交叉环绕，在地域上具有的得天独厚的水资源和环境优势。根据莱芜市城市远景规划，区域为南城经济开发区南扩区，城市配套正在不断完善。3、地块情况： 占地约376亩，经济技术指标暂未定，根据物探勘测，本地块为南城采矿区，地下踏空面积较大，场区基本适宜3层以下（含3层）楼房建设。 “绿叶岛”汶 河孝 义 河本案第二部分 建设条件1、建设用地条件：（1）场地较为平整，土方可重复利用，节省土地开发成本；（2）项目位于南部板块，属于“一水一廊”生态规划重地；（3）根据物探报告显示：项目处于踏空区，建设条件只能规划三层以下（含三层）建筑。2、周边环境条件：（1）两面临河，水资源非常丰富，便利打造“亲水”生活社区，具备别墅等高端项目的硬性条件；（2）周边小产权房较多、商品房楼盘也五个左右，但其社区环境品质一般，产品路线为中档走势；（3）市政配套随着楼盘项目增多日趋完善，“七通”基本到位；（4）南城板块，环境污染比较严重，消费者在选择取向上，存在一定心理障碍。 3、地下踏空区情况： 2002年南冶煤矿已停止了孝义河北岸以北的采掘活动。但该区域采矿历史悠久，在大桥南路以东、程故事村区域、孝义河南岸存在采空区，而且根据物探面积较大，稳定期为6-8年；南城比较严重的塌陷区主要有凤城塌陷区、孝义河南岸塌陷区、鄂庄塌陷区官常村塌陷区等等。这些塌陷区，对居民的住房心理造成影响。 市民对踏空区存在较高的忌讳和顾虑，我们要规避这些区域，合理规划，降低风险。4、孝义河区域污染情况： 根据区域居民反映，孝义河污染主要是沿线工厂和居民排放污水所至，但污染的局面，已造成居民对区域购房的抗性。 第三部分 市场归结莱芜分为五大板块： 城西，为泰钢集团所在地，该区域污染严重，选择该区域的大多为区域居民和泰钢职工。 城东，城市发展的方向，未来高端生活区域，很多居民看好这一区域，高端楼盘也在这一区域。 城北，很多居民认为这一区域居住环境好，城市配套也相对完善，所以认为北区也是很适合居住的区域。 城中心，生活配套、城市配套完善，成为莱芜市民的首选区域。 城南，南城虽然在未来两年内，属于综合治理的中心区域，但是目前污染严重，在选择取向上，目前仍然有心理障碍。1、城市改造，小产权项目占主导地位 随着城市化加快，城市改造给农民带来了广阔利益空间，目前各区域在售或准备开发的小产权大约有30多家，总量在80万平方米左右。南城区域表现较为明显，而且价格是商品房的一半之余，很大程度影响了房地产市场，南城小产权楼盘主要有：项目名称金额地址产权属性高庄镇南坦小区1700元/ 鄂庄桥头西500米路南小产权戴花园小区2800元/ 市花园学校对过 5961188 小产权任花园西区2300元/ 吕花园美食街东100米小产权前宋小区2400元/ 前宋小区小产权仁和花园2300元/ 开发区管委会西小产权吴花园3300元/吴花园村沿街商业整体出售小产权汶水花园2480元/汶水大产权方兴苑2800元/国际电网自己开发（产权不明晰）内部房吕花园1800元/吕花园村小产权小产权房清理方案近期出台 山东等地违法严重 方案已上报国务院，正向相关部门征求意见；山东等地小产权房问题严重本报讯 （记者吴鹏）国土资源部执法监察局局长李建勤昨日表示，小产权房问题的处理方案将在近期出台。昨日上午，国土资源部召开12336国土资源违法举报工作座谈（培训）会，李建勤在会后接受采访时做出上述表态。但他并未透露方案的具体内容。 来自：2014年09月28日 新京报 吴鹏国家政策导向及我们应对办法策略一：在营销上加强产权利弊的宣传，扭转消费者观念；策略二：价格低开高走，迅速占领市场，形成口碑，塑造无形价值；策略三：产品形态多种，符合更多的消费阶层，可选择性强。2、商品房楼盘综合总结项目名称建筑面积（M2）建筑类别中舜.鲁中国际26万10栋框架高层，18-27层清水商业街10万框架低层龙凤苑4万别墅、洋房、底商、框架多层金地凯旋城15万小高层、框架、商业市场凤城家园5万砖混多层旗云领域2万,小户型框架高层25层汶河名邸13万多层、小高层凤城名邸6万多层、小高层、高层各2栋芙蓉花园11万多层莱芜银座商城4万高层（商住）（1）建筑体量/建筑类别小结：项目体量都不是很大，多层为主，小高层、高层为辅，框架结构为主导。那么，我们项目定位有两种选择：一、强调舒适度，提倡居住环境、生活质量，性价比较高，但利益空间收到一定影响。二、强调容积率，空间充分利用，利益空间较大，迎合市场楼盘大众化走势。产品组合建议： 走性价比路线：生态园、商业街、花园洋房、别墅产品路线 走容积率路线：商业街、花园洋房、别墅产品路线项目名称主力户型开盘时间、交房时间备注中舜.鲁中国际3房1201352014.01、2015.06.30定金一万，一周后签合同，补余款。2万平方米商业，内设会所。清水商业街标准门面 80108已开盘、2014.12面砖，景观式商业一条街前期餐饮部分已投入经营。现出售娱乐、休闲部分。龙凤苑3房、4房别墅：390-570多层：86-336商业：25009.09.28、2014.10.1可以签合同金地凯旋城2房、3房 110143已开盘、2015.05.01单栋板式小高层住宅商业街5万凤城家园3房 100120已开盘、2014.12.户型小巧，性价比高。旗云领域1房、2房2013.5、2014.2入住小区位于繁华地区配套成熟，交通便利汶河名邸2房、3房 871412013.5人文社区，智能化综合管理系统，2期小高层价格未出凤城名邸2房、3房 631442012.10天然气、暖气入户。41米宽楼间距。电子门禁系统芙蓉花园2房、3房 861402012.5天然气，暖气入户莱芜银座商城门面2012.1银座商城旗舰店、超市、沿街商铺以及酒店等大型建筑综合体（2）户型配比/配套情况小结： 1、区域主力户型分布以两房、三房为主，面积分布60144；小户型也逐渐增加，如旗云 领域，三房为市场主要需求房型。 2、别墅、复式市场出现不多，由于面积大、总价高导致这类产品叫好不叫座； 3、天然气，暖气入户，智能化利用较高，个别楼盘档次较高，如中舜.鲁中国际； 4、在售项目基本在2013前就开盘了，最晚到2015年交房投入使用，已占领一定市场份额；户型配比建议：户 型格 局面积大小经济型两房2+2+18590精致型三房3+2（1）+1105120舒适型三房3+2+2120125舒阔型三房3+2+2130135经典四房4+2+2145160复 式4+2（3）+2160200别墅250（3）建筑风格项目名称建筑特点中舜.鲁中国际欧式风格，10栋高层，景观东南亚雨林风格清水商业街面砖，景观式商业一条街龙凤苑典雅简约、欧式风格金地凯旋城高层，中式风格凤城家园外墙面砖。汶河名邸北美风格凤城名邸北美建筑风格芙蓉花园欧式风格小结：欧式、北美风格出现较多，高层一般是现代、中式风格为主，外墙多为瓷砖+涂料。建议：本案378亩，为大盘，建筑形态至少四种，建议分组团布局，即四种建筑风格布局。后续详细阐述（4）价格走势项目名称起价（元/M2）均价（元/M2）中舜.鲁中国际37004200高层：5000清水商业街65007000龙凤苑别墅5300商业6000多层3300别墅6280商业6780多层3600金地凯旋城住宅3760住宅3900商铺8000元/凤城家园31503800旗云领域3500元4000元汶河名邸2900元3300元凤城名邸35003800元芙蓉花园3000元3300元莱芜银座商城4200元5500元小结：商业：55008000元/，价差因地 段、项目大小而不等；住宅：均价在3700元/左右；别墅：价格在53006280元/不等。第四部分 产品定位 根据城市远景规划思路，城南板块将成为生态一体化居住区，这也预示着城市居民对该区域的偏好度将不断的提高。定位思路： 概念创新 + 产品创新定位之目的定位的目的：成为莱芜别墅项目的领军楼盘，打造莱芜的首屈一指的经典楼盘。26万平方米的规模使项目在区域内的领导地位成为可能，定位的足够差异化则使项目跳出区 域竞争的窠臼，站在莱芜乃至山东市场的高度上来。定位的核心：做足“水”文章，将“水”之于居住的魅力最大化，倡导极致的滨水生活方式。项目最独特的资源在于拥有两条天然水系，项目的魅力点就在“水”上。而将水引入社区，落入 细处，以各种丰富的水景形态，让户户临水，家家有景。得水者贵，关于水岸与高尚居住的 演绎古今中外层出不穷，水的居住文化内涵丰盛。另，区域内竞争楼盘多以建筑风格为定 位，缺乏对自然资源的张扬，抓住水景之魅力点，并将其做到极致，是塑造差异化竞争力的核心。定位支撑点：第一：三面临河，符合岛屿式生态概念塑造。第二：莱芜南城板块规划为“一水一廊”生态走廊，区域板块规划有城市公园、 森林公园的大型公益性项目，未来居住趋势明显，生态的、绿色的、舒 适的、环保的成为概 念塑造主题。第三：低碳配套作为实质档次支撑，区别其他楼盘，拔升形象，便于产品创新。第四：大盘时代，完善的配套、社区功能、品 质、信誉、生活质量有保障。“绿叶岛”定位的产品线支撑：为宜产品组合建议： （1）走性价比路线：生态园、商业步行街、花园洋房、单体别墅+联排别墅 （2）走容积率路线：商业步行街、花园洋房、单体别墅、联排别墅选择（2）原因：1、市场决定了中高档产品内受追捧，楼盘项目大多数是中档项目。2、走太高端=极端操作，风险大，融合市场需要时间磨合，观念转变难。3、迎合市场需求，满足大部分客户需要，尽快消化产品，缩短销售周期。项目整体定位体系 26万首席世界籍岛屿式生态型滨水社区花园洋房单体别墅联排别墅商业步行街北美风格东南亚风格新中式风格产品规划三大组团建筑风格六大组团景观设计低碳技术1、楼盘的总体形象定位： 莱芜首席世界籍岛屿式生态型滨水社区总体体现的是：世界籍：把世界最著名的建筑风情集合在绿叶岛， （新中式、北美、东南亚风格）体现尊贵的、奢华的、与世界接轨的高品质生活圈层。岛屿式：名称就界定了亲水意境，一种小桥流水，碧波荡漾的湖景生活。生态型：引入一种低碳产品，作为实质配套支撑价格，提倡的是一种原生态、自然、健康的生活方式，低碳概念迎合房地产绿色建筑发展趋势。北美风情：奢华、坦荡、率真、自我的张扬个性。热爱生活、重视自我、 喜欢享乐、张扬财富、大胆的孤胆英雄主义。中式风情：天人合一的闲适生活环境，人文和自然之间，构造你中有 我，我中有你，相互共存的良性关系，建筑和谐共生的画面。东南亚风情：阳光、沙滩、棕榈、鲜花、流水，将热带海洋园林的勃勃 生机与热情奔放展现无遗。2、楼盘的推广口号：倡导的生活方式是： 与外界相对区隔的安全空间 居住功能多样化私密性与亲情兼重 典藏传世的名流生活 绿色健康生态生活 舒适休闲便利生活 亲水豪宅岛屿式神态府邸 异国风情独揽档次品质策略实施的三大战役成名战：强调国际品质的大师智慧首席世界籍。岛屿式。生态型。异国风情社区启幕莱芜升级战：诉求项目唯一性绿叶岛，留给莱芜的人居传奇荣誉战：全面囊或升级项目高度世界籍生态社区国际化绿叶岛，构筑城市前沿的世界级建筑，守望城市价值未来 260000平方的荣耀归于一城，担当一座城市名片与辉煌 世界的第一眼，总是展现城市魅力的最高舞台，每一个充满活力的城市，总是将其理想，构筑在城市前沿之上 ，38万平米城市前沿生活建筑群，构筑城市前沿罕有的世界级建筑，守望城市最有价值的未来所在。Let the world see that the first thing, take a citys self-confidence and brilliant水景领秀 ，极致华宅绿叶岛即将推出汇集世界级建筑大师智慧，城市进步之作坚定公开！公园2015，异国风情原生态社区启幕莱芜!首席世界籍岛屿式生态型社区启幕莱芜绿叶岛，26万平米城市封面，固定莱芜城际主角生活 以世界级的建筑生活，超时空窥探未来人居峰顶绿叶岛，以26万平米城市共同体的超大体量 ，集合世界科学筑家的品质要素，华宅、公寓以及独特的商业街区，经济大道、城市客厅、跨越城市的的建筑，用自己的方式固定临颍城际主角生活去超越未来生活，去铭记临颍人居进步的生活意义。 To building a world-class life, beyond the future of Xinxiang 水景领秀 ，极致华宅绿叶岛即将推出汇集世界级建筑大师智慧，城市进步之作坚定公开！公园2015，异国风情原生态社区启幕莱芜!异国风情里的注目礼绿叶岛。城际骄子下榻处岛屿式亲水艺墅。生态活体园林。国际品质建筑异国风情。低碳技术潮流。步行景观走廊。中心绿谷The worlds attention at the sceneON AND ONLY 绿叶岛，留给莱芜的人居传奇世界籍生态社区国际化2015，万千宠爱集于一身越是靠近，越难看清事物的本来面目，恰到好处的距离，则让人更理性地去欣赏生活。对于绿叶岛，已经拥有绝好的中心位置，与繁华适当的距离就显得尤其必要。2015，是我们乐意的守望。绿叶岛，世界籍生态社区国际化以世界级的建筑生活，超时空窥探未来人居峰顶绿叶岛，以26万平米城市共同体的超大体量 ，集合世界科学筑家的品质要素，华宅、公寓以及独特的商业街区，经济大道、城市客厅、跨越城市的的建筑，用自己的方式固定临颍城际主角生活去超越未来生活，去铭记临颍人居进步的生活意义。 To building a world-class life, beyond the future of Xinxiang 水景领秀 ，极致华宅绿叶岛即将推出汇集世界级建筑大师智慧，城市进步之作坚定公开！公园2015，异国风情原生态社区启幕莱芜!异国风情里的注目礼绿叶岛。城际骄子下榻处岛屿式亲水艺墅。生态活体园林。国际品质建筑异国风情。低碳技术潮流。步行景观走廊。中心绿谷The worlds attention at the sceneON AND ONLY 绿叶岛，留给莱芜的人居传奇世界籍生态社区国际化2015，万千宠爱集于一身越是靠近，越难看清事物的本来面目，恰到好处的距离，则让人更理性地去欣赏生活。对于绿叶岛，已经拥有绝好的中心位置，与繁华适当的距离就显得尤其必要。2015，是我们乐意的守望。绿叶岛，世界籍生态社区国际化我的家，面朝一湾湖水，春去冬来我的别墅，住在自然里，春暖花开，鸟语悄悄我的爱人，就在窗旁，远眺那清幽、舒心的一徐秋风我的孩子，在花园里，欢歌笑语，拾掇那梦幻般的童年在这座城市，许多人不缺居住的地方，而是缺少一个寻觅中的理想居住地，绿叶岛，离城市一段距离，却可享受一辈子的湖岸休闲生活。绿叶岛，给予的就是生态的、艺术的、闲适的异国风情3、目标客户定位： 根据市场调查，我们发现南城和西城的居民对住房的需求并不强烈，这主要是区域（御龙湾、金茂、凤凰小区、金鼎西区、动力部已盖好的单身楼、亲和家园3期、一铁创业园、汶源小区、逯家庄居民楼、泰钢集团已拆迁正准备盖家属楼）这些楼都是近欺要交的。现在这两大区域拥有两套房的居多，估计也占（2030），这种状况说明，南城的住房市场需求将处于饱和状态。这样的市场，我们的目标客户群体在哪里？他们不是顶级的富豪，但同样是社会精英、城市的上流阶层 富有、更热衷于消费、享受和价值实现本项目主要抓住这样的群体：三高群体（消费高、地位高、心态高）一、正在寻找一个能标示身份地位，体现财富价值的高企管理者，要求从心理和 尊重满足。（马斯洛需求理论中的塔尖需求）二、正在寻找一处高档居所与私密性生活的富裕人士。三、渴望创业与投资商业的持币观望者，风情商业街为其提供了优良的平台。物以类聚，人以群分，这类人是我们的上帝目标客户群体目标2：市中心高薪层目标1：投资型客户目标5：进城生活的有钱人目标6：外埠的高企管理者目标3：行政单位管理者阶层目标4：收入较高经商者户 基本确定了楼盘的形象定位与客户定位，然而，楼盘自身必须要有其运营的功能支持，使楼盘充满生机，给项目预留出充足的发展运营空间，力争项目的未来几年、几十年都能维护良好的经营场景 ，功能定位至关重要。 我们提出了本项目以下几种功能定位，并通过小区的工作人员将各种功能加以串联，构成完整的运营体系和产业链条。4、功能定位：1、居住功能 2、商务功能 3、商业功能 4、休闲娱乐功能1、居住功能- 本楼盘的运营，最终落实到实现业主的居住，这将是本项目最重要的功能体现之一。本项目提供了三种建筑形态实 现这种功能： A、商业街 “开门是商铺，关门是别墅”。可以做商业，又可以做居住用，空间结构上采用叠拼别墅的形式。 B、商务办公别墅 作为会所的附楼配套，不排除其体现办公、配套等功能，然而最终落实为能够居住，推广时所用名称可称作“空中 花园”，从而具备了住宅的味道。2、商务功能- 体现其办公、社交、会议等各种功能，并塑造出统一的整体形象。 A、办公 本楼盘的潜在客户往往领导层，其生活方式决定了其居家、办公往往融为一体。 B、社交 商务活动不可避免包含谈判、交流、聚会、企业沙龙等各种方式，企业家公馆的大尺度空间、多房间设计，能够满 足空间需求，而会所的经营为其提供了良好的后备服务。同时，会所本身餐饮等功能，也为社交提供了优良场所。3、商业功能- 风情商业街具备了开设店铺的建筑物格局，从而使购房者可以将常见的生活配套型商业，如超市、服装、小吃等4、休闲娱乐功能- 会所内，能够提供台球室、游泳馆、足浴、健身、美容护肤室、美容美发厅、健身房、桌球室、乒乓球室、室内乒 乓球、网球、各种类型的发烧友俱乐部等等设施，给业主提供能够放松和娱乐的场所。4、价格定位：（1）目标市场现行价格提示： 20132014年度莱芜部分项目如汶河名邸已经达到3800元的价格。但这只是极少数的个例，南城的房地产价格受目前地域环境的影响，和北城、东城相比仍然存在一定的差距。同时2014年莱芜南城板块小产权的大量出现，对于我们制定价格都需要作综合的考量，需要我们注意。（2）我们定价思路： 根据莱芜南城经济开发区的接受程度，我们必须面对目标消费群体的价格期待障碍，小心谨慎，不能盲目攀升，还是应该本着“高、快、好”的整体运营思路进行定价。价格定位： 联体别墅：实现均价40005000元/ 单体别墅：实现均价55006500元/ 花园洋房：实现均价38004000元/ 商业步行街：根据莱芜目前的商业价格，定为6000元/ 叠拼别墅：实现价格35004000元/ 为了加强小区价格实质支撑，引导一种纯生态的低碳潮流，弱化其他楼盘有暖气的竞争，我们引进低碳技术，自2013哥本哈根提出大气话题，全球变暖气候导致的问题，现在倡导的绿色建筑，越来越受到国家重视，今后。必将成为房地产经济的革命的导向。5、绿色低碳定位：引导低碳技术：建议社区采用低碳技术代替空调供暖、制冷、提供热水实现恒温恒湿恒氧低碳住宅区，便于推广宣传，引导产品创新降低风险借鸡生蛋借鉴：清华池生态洗浴工程案例，寻求合作战略伙伴建议：与创美佳友（北京）太阳能技术有限公司合作，采用三联 供技术；融资模式：关于小区的低碳技术全部由对方出资开发及管理，一 起项目建设开发，分的销售收入。第五部分 规划建议产品规划三大组团建筑风格六大组团景观设计低碳技术总体思路：新中式商业街北美风格花园洋房东南亚雨林联排别墅东南亚雨林单体别墅示意图：分为四大板块组团，三层建筑 商业街、花园洋房、单体别墅 /联排别墅 中式风格、北美风格、东南亚风格一、商业街规划风情商业街建议采用叠加式联排别墅形式 一层、或二层商业 + 住宅 莱芜的地产市场至今还没有一个真正意义上的别墅式商业步行街项目，这是我们的优势；建筑设计外立面风格上建议建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。商业布局规划建议：两条主干道商业步行街 一条沿河景观公园分布，直接与孝义河大桥相连，广纳人流； 一条设置在内侧，功能与社区相连，相互呼应，丰富社区商业配套； 街道上做一些富有艺术、人文、美观的环境小品，塑造可参观性。商业服务业务建议： 主要业态为商场、超市、小精品家居店、咖啡屋、餐饮、茶社、银行、邮局、理发、休闲娱乐中心、服装、化妆品专卖、书画字艺术品等。特征：明确表达着邻里、街坊的半私密空间。主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞，空间序列处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。颇高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离，使得私家院落真正成为户外起居空间。制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。 代表楼盘：江南古韵、观唐、清华坊东方古典中式风格：人性、艺术二、花园洋房规划建筑风格建议采用北美风格、退台式花园洋房一梯两户，单层销售、一层带私家花园 考虑到本项目只有花园洋房可以区隔价格阶梯，建议做成一梯两户，不做成复式形式，面积偏小、总价较低迎合中端消费人群，层层退台，家家有绿化，一层带入户花园赠送面积，提高性价比。特征：以木、砖、石等自然元素为主建筑材料。由于气候寒冷，屋檐坡度一般较大。一般有壁炉。极具个性，却同样充满着无限异域风情。分四种风格：流行于1700-1780年的乔治亚风格（Georgian）流行于1890 - 1940年的都铎风格（Tudor）流行于1900-1920年的草原风格（Meadow）流行于1905 - 1930年的工匠风格（Craftsman）代表楼盘：温哥华森林、纳帕溪谷、万万树西方古典北美风格：大气、舒适 层层退台设计 层层退台，增加 建筑美观、加大项目亮点，根据国家规定半封、全封阳台计算面积办法，赠送面积给客户。 一层带入户花园，结合退台设计效果，必须做一个独立的楼梯进入二层。 因此，我们可以因地制宜，做一个立体的绿化纽带。三、联排别墅规划建筑风格建议采用东南亚雨林风格 在整体构造上，采用联排式叠拼造型，每个建筑物由4-6个叠加楼，进行对拼。并加以前庭、退台、架空景观等，渲染外形的多样化及户型的舒适人性化空间。同时，将每户的入室楼梯做在楼体外部，形成私家楼梯的感觉，“有天有地，独立入户，私家花园”，将楼梯作为提升建筑物外立面美观度和小区品质的重要元素。 并在产品的内部结构上有所创新，例如将挑空式中厅的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性大大增强，并可以设置地下室，增加功能区。四、单体别墅规划建筑风格为东南亚雨林风格 这一类别墅建在地块两面临河的三角塔尖，是本地块最好的位置，私密性最好；一层带入户花园，水资源最丰富，可以考虑人工水系经过后花园，有地下半截空间，体现东南亚热带雨林那种热情奔放空间布局；可以对外出售，也可以做商务办公、休闲度假公寓等，多功能需求符合社会需要。3.3米层高的地下室挑空的，客厅才显气派奢侈de尺度 玄关特征：阳光、沙滩、棕榈、鲜花、流水，将热带海洋园林的勃勃生机与热情奔放展现无遗。建筑挺拔而亮丽，在炎炎夏日中，益显清新与生机，大面积落地玻璃窗和大阳台通透而开放，放开环抱迎接来自自然的阳光、清风，也与内外的绿色美景格外贴近。良好的通风、采光、遮阳、隔热设计，使建筑更多向大 自然开放，充分体现绿色生态建筑的特征。西方古典东南亚雨林风格：热情、豪放五、社区景观主题 设计主题定位为 “世界籍异国风情”，根据五大主题园林景观（中式风情、东南亚风情、北美风情）设计主次关系和空间分布，依次设置各主题园区的主题景园林空间、庭院园林空间和其他空间。 小区绿化环境以各主题组团属性为参考蓝本，突出生态性及特征性。建议以带状绿地为主，曲径通幽的景观打破传统兵营式排列，与区内自然步行系统构成业主的主要室外活动空间。 新植树木多样化，银杏、雪松、玉兰、国槐、元宝枫等，苍苍翠翠、层绿叠染。达到无须庭院挂画，门外就是自然，四季景观分明的特点。喷泉灵盈喷泉溪流流水云溪 湖塘荷塘月色涌泉泉踪飘影水湾帝景蓝湾叠瀑碧水叠瀑6大主题原生态水景水系景观规划 项目最大的优势是水资源丰富，以“水”为基础构建社区大环境，以“水”为依托创造私 人居住空间， “溪-河-湖”从整体的角度理解水，构建起水溪、内河和中心湖组成的水循环体系 同时创造多样水景与之契合，形成蓝绿交响。荷塘月色湖塘水景拥有较大面积的水面，表现水的静态美。 强调水景与植物、小品的配搭，水中、水旁园林植 物的姿态、色彩，廊桥、木栈桥等景观元素所形成 的倒影，均加强了水体的美感。泉踪飘影涌动的喷泉，宜设置在小型的社区广场上，通过电脑系统控制喷涌的序列，再配合以小 区内的音乐，就是一场水的舞蹈，起落的泉 水，也增强人的参与性。帝景蓝湾水池铺以蓝色的地砖，注以浅浅的清水。弯曲 的岸线圈画出半岛的形状，水自然呈湾状。配 合以小桥、庭台、观景平台等，让水景更亲 人。浅水的尺度，让这里也成为儿童的嬉水池。碧水叠瀑以阶梯拉起水的落差，让水顺势下流的时候， 形成美丽的动态水景，哗哗的水声也风景的一 部分。不同形式的水台阶，会呈现出不同的流 水形态。灵盈喷泉以典雅的古典欧式雕塑作为水景的载体，下设 原形的水池，围合以整齐的花坛，水流或喷出 或涌出，形成一处标志性的景观组团。流水云溪水景采用小型的溪流，顺着道路之势流淌，底部可铺上大小 不一、错落有致的鹅卵石，作 为溪流的底部装饰，保证在枯 水季节，漂亮的鹅卵石仍可成 为社区的一大景观。六、户型设计参考户 型格 局面积大小所占比例备 注经济型两房2+2+185908%补充类精致型三房3+2（1）+110512012%调剂类舒适型三房3+2+212012525%主力类舒阔型三房3+2+213013530%主力类经典四房4+2+21451601015%主力类复 式4+2（3）+21602001015%提升类别墅25020%终极类 根据市场调查分析，我们在户型上既要迎合市场需求，又要有自己的创新，最大限度利用土地空间，多阶层覆盖目标客户群体，户型配比参考如下：户型设计原则： 1、户型方正、使用率高； 2、功能分区明晰，动静分离 3、强调二房变三房、三房变四房概念 4、增加性价比，户户赠送面积 5、户型前卫、时尚，功能齐全 6、户型种类控制在15种左右，可选择性强。偷面积及赠送面积做法： 1、增加阳台，根据国家标准计算面积一半； 2、增加露天阳台，全免费赠送，不计算建筑面积； 3、设立飘窗，扩展室内空间，设计新颖； 4、开发地下空间，层高低于2.2米，不计算建筑面积。独栋拼合 独栋拼合 双户上下合拼 左右合拼 大面宽联排别墅带内院联排别墅无内院联排别墅叠加别墅小面积花园洋房大面积花园洋房六、道路规划建议6.1 项目内部人流与车流需求分析 本项目内部的交通采取人、车分流的方式，部分道路由于消防的要求可以采取较为隐蔽的设计方式，在地面辅 设辅装，这部分道路为人车混流，但大多数情况下只能走人。 根据不同的物业类型设置不同的道路系统，花园洋房多采用地面停车的方式，或者地下停车为主，别墅则有独立的车库。6.2 项目交通组织总体思路 根据居住区的规模、小区功能结构，结合地形的特点，居住区道路系统的设置原则是尽量做到短、捷、顺，且 与各小区交通联系方便，其基本做法按四级道路管理：A、居住区主干道设 20 米宽的全区三纵两横路网。B、通往居住小区内的通道设 14 米宽的环形双车道。C、居住区内 7 米宽树枝状尽端生活服务道路。D、整个社区内设 2.5 米宽的自行车道及步行健身路径，但不贯穿居住区。道路规划参考图：七、配套设施建议7.1 幼儿园配套 高收入阶层大多对后代教育特别关注，甚至相当一部分客户会因教育问题而决定物业的购买与否。 建议本项目尽早引入一所出名幼儿园，名校的引入将给本项目的增加一大亮点；或者成立一个幼儿园。7.2 新中式风情时尚商业走廊 基于项目周边的生活配套设施相对缺乏，建议项目的商业走廊小区做适量的商业配套，功 能定位为内向型满足本社区需求商业，所以商业街设置面积不宜太大，建议沿地块北部 孝义河1000 米沿街面设置进深为 15 米的三层楼街铺及10000 集中式商业，商业总面积控制在 30000 左右。 商业布局要点：? 商业走廊功能以满足本社区内需为主，为内向型商业。? 商业尽量利用沿街面，沿道路呈带状布置。? 外观造型彰显档次与气派，与小区形象和风格协调。? 统一设亮丽挑出式外廊和门楣位置，外廊地面随人行道坡度而变化。? 主要业态为士多店、超市、小精品家居店、咖啡屋、餐饮、茶社、银行、 邮局等。7.3 物管及智能化方向选择 考虑本项目其定位上不同于一般项目，反映本项目形象的一个重要层面的物业管理也应予以高度重视。A、建议物管以“真正别墅贵族管理”的形象出现，在形象上要给人以尊崇感 觉；B、建议实行物业管理服务承诺制，对物业管理服务内容予以明确；C、建议项目现场（尤其是项目进入咨询阶段）加强保安队伍，在项目入口处、销 售接待主入口、小区内部等均加强保安巡逻。 在项目智能化上，加强物业管 理、安全防范、信息网络的信息化，实现小区高智能社区与高品质生活的对 话。1、小区智能化系统 物业管理智能化，包括：住户管理，管理信息查询，故障报修统计等，可以使 得物业管理的效率更高； 水电煤气三表远程抄表系统。 IC 卡一卡通管理系统2、安防智能化系统 可视对讲门禁系统； 综合防盗防灾报警系统 闭路电视监控系统 火灾报警及联动系统3、楼宇智能化系统 照明控制系统 地下停车场空气监测及净化系统4、信息智能化系统 综合布线系统 宽带接入端口 公共广播与背景音乐系统5、小区监控中心 小区物业管理计算机系统 户内安防系统监控中心 小区信息发布中心 与信息公网通信设备 闭路电视监控系统的监视器等7.4 新材料选择建议 鉴于本项目所处的特定地理位置及其周边环境，加之本项目生态住宅的定位，故尽量选择一部分生态、环保材料。A、外墙保温材料 美国欧文斯科宁公司挤塑泡沫板为保温层的外墙外保温系统，具有出色持久的绝热性能，其导热系数远远低于其他保温材料，是目前世界上最优秀的建筑绝热材料之一。 参考项目：中国银行总部、上海金茂大厦、大连民兴花园、深圳万科金色花园、广州逸翠家园、上海世贸滨江花园等。B、门窗新推出的铝合金与实木相结合的铝木复合门窗，在保留木门窗优良的保温、节能、降噪等特点的基础上，延长了木门窗的寿命，降低了门窗的维护费用。 外墙建议采用成本适中质量高的外墙涂料。同时在底部及局部采用性能较 好质感较强的面砖等材料进行装饰和点缀。丰富立面效果。以增加建筑厚重感。 入口：门厅入口可做成立体框架性的待客廊，增加门户感. 内墙全部优质水泥砂浆结合保温材料拉毛，顶棚抹光。 楼梯墙面下部可用灰绿色涂料，可长时间保洁；上部用一般白涂料；塑料或木质扶手，以免碰伤；铁艺栏杆以显高雅。楼梯踏阶可用一般做法，但阶面一 定要做防滑条，体现人性化关怀。 门单元入口采用子母门，分户门用性价比适中的防盗门，室内房门原则上可以不设，省却客户装修时再行拆卸的麻烦，也可降低成本。八项高科技 低碳节能铸造舒适新社区1，中央新风系统2，中央除尘系统3，厨房垃圾处理系统4，地源热泵系统5，人工湿地系统6，隔噪隔声系统7，同层排水系统8，风、光节能照明系统7.5 低碳技术解读-地源热泵系统雨水回收人工湿地系统地下车库多层次外墙保温系统太阳能热水系统太阳能路灯风帽技术风能路灯采光井- 住宅低碳技术综合利用展示模型下面介绍一些具体的技术：围护结构保温隔热中央直饮水系统中水回收系统同层排水系统太阳能热水、太阳能采暖、太阳能光电系统雨水收集利用人工湿地水净化系统室内自平衡式通风系统（新风系统）声环境控制技术以上罗列了部分低碳技术，有些技术系统分别交叉，就不一一论述了建筑废弃物再利用有机垃圾生化处理垂直和屋顶绿化地源热泵节能空调系统（制热、制冷、供水）混凝土顶棚辐射制冷/制热系统隔音降噪系统智能照明系统管线墙体全分离技术、无线上网干式地暖技术反光板第六部分 开发次序1、分期开发意义（1）降低融资压力- 房地产开发往往具备极高的投资风险性与市场不确定性，同时所需资本耗费巨大。分期开发使销售回款与后期开发间形成了滚动链条，缓解了成本资本压力。（2）监控施工程序- 房地产开发往往动辄上百亩地，于是体量巨大，施工复杂，使其统筹难度远远高于单体建筑物的设计施工。所以，有必要对施工阶段进行划分，从而使施工监控能够细化，一步步完成各个分项作业。（3）营销事件- 分期开发使楼盘的推广与入市具备了明确的阶段性，能够一步步引导项目的市场高度的提升，制造市场期待感。也为产品提价创造了优良的借口，提供了刺激市场的事实理由，有效的缓解了价格提升带来的消费抗性。总体思路：一 期花园洋房：考虑到低价市场，占领一部分市场，快速回笼资金，降低资金压力；二 期风情商业街：使项目衔接一致，营造生活氛围，集笼人气，便于实现、短、平、快目标；三 期联排别墅：在前期的氛围营造基础上，别墅可以高价出售，获得高利润；四 期单体别墅：收官之作，价格实现最高层次。二期 商业街一期 花园洋房 三期 联排别墅四期 单体别墅第七部分 融资思路1、关于项目地块的整体融资策略 针对本项目地块，我们尽量做到利用别人的资金（借鸡生蛋）来实现项目的成功运作。 (1) 先办手续，等土地证拿到手，可在银行合情合理的贷出7500万元，先期抽回。 （2）针对项目工程可以采用建筑施工队垫资招投标，根据施工季度付纳工程款，缓解资金压力，等待后期开始收纳认筹资金后，流水作业，水到渠成。 （3