房地产宏观调控的纠结与政策走向.doc

房地产宏观调控的纠结与政策走向评析当前错综复杂的经济形势，房地产市场的纠结，恐怕是最不容易理清头绪的。这是政府心目中最大经济发展障碍，也是未来中国经济能否良性运行的关键所在。房地产宏观调控已持续一年多了，房地产泡沫也正在逐渐挤出，房地产市场预期已开始出现重大转变。不过，在这样的房地产重大转折时期，不仅世界经济面临衰退的风险没有减弱，而且国内经济增长也在陆续放缓，随着外汇占款出现负增长、人民币升值开始出现逆转、PMI在50以下及CPI逐月回落，央行3年来第一次下降了存款准备金率。这又唤起了房地产开发商及一些地方政府对房地产宏观调控政策转向的希望。住建部透出的对年底将要到期的各地住房“限购令”将继续执行的信息，尤其是李克强副总理发话说国内房地产宏观调控政策不会改变，政府对房地产宏观调控的态度十分坚决，终于让这类幻想破灭。不过，无论中央政府对当前房地产宏观调控态度如何坚决，由房地产引发的许多利益问题仍不可小视。现有数据表示，今年前11个月，国内130个主要城市土地市场总土地出让金额为1.18万亿元，与去年同期相比減少了30%。如果计算全国所有城市，今年地方政府的土地财政可能減少上万亿。这在客观上使得各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方。因此，中央政府与地方政府的政策博弈不可避免。还有，地方政府对房地产宏观调控可能严重影响GDP增长的心结还没有解开。也就是说，对于房地产巨大泡沫的严重危害性，大家已有共识，无论是政府还是学界。因此，对房地产宏观调控决心，中央政府是坚决的。但是，由于房地产对其他产业关联紧密，在当前全球经济面临严重不确定性的情况下，如果房地产宏观调控力度过大，是否会引发中国经济硬着陆或衰退，各方看法还很不同。中央政府希望，通过加大保障性住房的建设力度，冲淡由于房地产宏观调控对国内经济增长的影响。当然，尽力减少房地产宏观调控对经济的冲击，既要促使房价下降，又要保持这种调整的平稳，防止经济下滑失控，要实现很好的平衡，委实并非易事。这正是当下中国房地产市场的纠结所在。还有一个方面，就是在房地产宏观调控的具体政策上，如何实现短期政策向长期制度安排过渡，也是房地产宏观调控保持平衡的重要方面。在不少人看来，尽管今年一些地方出台的房地产限购、限价令对市场起到较大作用，但这种行政干预的方式素为市场所诟病。如果这种行政化的调控方式不退出，所产生的后遗症将会十分严重。因此，如何让这种以行政干预为主导的房地产宏观调控向有利于房地产健康发展长效制度转变，也是必须尽早筹谋的重大问题。这既有房地产发展模式的重建问题，也有相应的政策储备问题。对于房地产发展模式，去年国十条第一条中有个清楚的思路，就是要让房地产市场最终回归居住功能。现在看来，要通过政策来落实并非易事。因为，如能将房地产泡沫挤出，去除房地产的赚钱效应，那么国内房地产市场将仍然是未来几十年经济增长之动因，仍是保持国内经济持续稳定增长的源泉所在。问题是，要实现以投资为主导的房地产市场向以消费为主导的房地产市场过度，或让房地产市场性质发生根本性转变，其代价与成本一定不小。挤出房地产泡沫的代价与成本由谁来承担？当房地产市场转型要让一些人或企业的利益受损时，所面临的阻力与纠结是前所未有的。但想要寻求经济发展的最佳平衡点，不触及一些人或企业利益，肯定是不可能的。房地产宏观调控向长效机制与制度转型，现在看来，中央更多把着力点放在加大保障性住房建设及推行房地产税上。但这里有个关系要理清，如果房价能向下调整，保障性住房建设还要不要这样大的力度？这个思路要不要变化，还得进一步观察。毕竟，经济适用房、限价房，只有在楼价高企时才显其重要性。说到房地产财产税，其实现在并非是要不要出台的问题，关键是能否出台一个公平公正的房地产税的问题。如果房地产税的出台仅是如上海与重庆试行的那样，那这个税所起到作用是十分有限的。更为重要的是，推出房地产财产税，基础条件准备好了吗？如果没有准备好，那么现在推出房地产税的公平公正性就十分令人置疑了。房地产税的作用，关键是要去除房地产市场赚钱效应。笔者认为，在房地产财产税的基础条件还没有准备好的情况下，通过房地产交易环节严厉打击房地产投机炒作，应该是房地产宏观调控最大的储备政策。楼市调控期待出台国家层面政策框架12月13日，人民日报于头版头条刊文如何看待房价走势。文中指出，目前房地产调控正处在关键时期，成果仍不稳固，远没到可以放松的时候。这是近期密集发布的楼市调控信号中的最新一个。而此前，中共中央政治局会议业已提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。并指出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调。12日到14日召开的中央经济工作会议将为明年的经济工作指明前进的方向，这将为严重依赖政策调控的房地产市场，构筑2012年的政策框架。中国房地产市场经过持续近两年严厉的房地产调控，房价过快上涨的局面目前已得到有效控制，2011年全国开工1000万套保障性住房的任务也已全面完成，房地产市场调控已在一定程度上取得了预期成效。但同时，也应认识到下半年我国所处的严峻的国内外的经济环境。2011年下半年不断升级的欧债危机以及全球资本市场处于动荡不安之中，给全球经济复苏带来巨大的负面影响。随着11月份国内重要经济数据的发布，我国经济增速已减缓，新出炉的采购经理人指数（PMI）各项指标显示：新订单指数下滑最厉害，库存指数和进口指数上升。也就是说，现在国内消费很萎靡，出口也下降很快，工业生产、外贸出口、投资均有所下降，部分热钱撤离中国，人民币汇率近日也连续跌停，这些都给我们的进一步调控政策提出了新要求。在严峻的内外宏观经济环境下，需要相应的灵活、有预见性的保增长的经济政策出台，才能进一步“调结构”，进而“保民生”和促进社会稳定。就房市调控来讲，我们需要明白，房地产行业对经济增长和就业有着巨大影响，同时房地产具有资产属性，与国内外资产价格波动联系紧密；房价对于宏观的经济政策、货币政策以及房地产调控政策有着敏锐的影响。为了进一步贯彻12月9日中央政治局会议的精神，既要坚持房地产调控政策不动摇，也要加强房地产政策的科学性和有效性。这需要我们不断审视现有的房地产调控的各项政策，不断地进行微调。这样才能更好地“稳增长，调结构，保民生，促稳定”。目前我国的房地产调控政策，既有住建部的限购这类行政性政策，又有银监会限贷等金融调控政策，还有国土、税收、发改委等部门的各类政策。这些政策中，既有借鉴发达国家的成功经验的政策，也有我国多年的实践经验的总结，调控政策的对策性比较明显。我们能看到，这些政策在各自发挥作用，而有些政策则由于特定的出台时期，表现出明显的滞后性，与其他政策发生协调性问题。从公共政策科学的角度来看，我们缺少一个国家层面的房地产调控政策的框架。国家层面的房地产调控政策首先需要明确，我们房地产调控的最终目的是什么。是为满足社会各界的住房需求，还是为了调整经济的结构？其次要包括有哪些政策工具可供选择，各个政策工具在实施后的优缺点是什么，以及各项政策的时效性如何。再次，在不同的经济发展时期不同的经济情景下，我们的房地产调控政策应如何进行自动微调，以适应不断变化的外界环境。只有构筑好这个国家层面的房地产政策框架，我们的各个部门在出台各自部门的房产地产调控政策时，才能具有一致的协调性，我们的房地产政策也才能更科学有效地达到各界期望的政策效果。这次中央经济工作会议，将会为房地产市场下一步发展指明方向，也会为进一步的房地产调控政策提出更高要求。一个良好健康发展的房地产市场对于国家的经济发展必不可缺。我们期待，能有一个成熟的国家层面的房地产政策框架来指引我们的房地产行业的健康发展。房地产调控：并非中国经济不可承受之重对房价的讨论，已经成为寻常百姓茶余饭后聊以消遣的重要话题。时至年关，调控政策的去留与房价的走势再次成为最热门的焦点。国家统计局星期五公布的国房景气景气指数已经低于景气临界点，加之外部经济环境不容乐观，这一切，都给调控政策的存留延续或是到期终止带来不确定的因素，而这，也将直接影响到2012年房价的走势。已经持续了近两年的房地产调控，在“限购”加入之后，房价过快上涨的脚步逐渐放缓，而“拐点”也渐渐明朗。央行日前发布的报告也指出，房地产开发投资增速高位回落，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。中国社科院9日发布的住房绿皮书：中国住房发展报告（2011-2012）预测，明年一季度，一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导，房价拐点很可能在第一季度显现。第二季度，整体性降价幅度则有限，预计开发企业会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。在第三季度，如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。此前一直看好中国房地产市场的外资机构，进入下半年以来，也纷纷预测明年中国的房价将会下降。11月中旬，摩根大通董事总经理兼中国区全球市场业务主席李晶在上海预计，明年大城市房地产价格会下降10%-20%。12月6日，摩根大通发布的报告显示，中国明年经济增长最大的挑战来自房地产市场，认为中国房价有可能下跌30%。2008年下半年至2009年上半年，在房地产调控和横扫全球的金融危机作用下，国房景气指数徘徊在景气临界点之下，随后，多项举措放开，鼓励资金进入房地产市场，国房景气指数迅速回升的同时，房价也出现报复性上涨。而今，国房景气指数低于临界点，全球性的经济复苏疲软，欧洲多国纷纷下调2012年经济增长预期。房地产调控会否就此放开，是人们最为关心的问题，如2009年般的房价的报复性反弹，也是这轮调控最为担心的事情。统计局刚刚公布的数字显示，11月份国房景气指数创下28个月新低99.87，低于景气临界点，与2008年10月份99.68的数值极为接近，也是2001年以来，连续10年中，全国房地产景气指数出现的第10个月份低于100点。从统计数据来看，全国大中城市房价趋于稳定，部分城市还出现了环比的连续回落，但是，从具体城市具体区域分析来看，则会发现，当前市场仍处于僵持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面并没有根本改变。在我国加快城市化进程中，各大城市都在积极扩建，郊区县新建的大量项目拉低了城市的住宅均价，而市中心原本已经开发的城区，住宅价格还在缓慢攀升，虽然，北京、上海、广州等一线城市的郊区出现了较大幅度的下滑，但二、三线城市不少仍在上涨，有的涨幅甚至超过了一倍。以此来看，2012年的房地产调控，也是不可放松。夏斌：明年楼市怎么调对于2012年的中国经济怎么看、怎么办，笔者谈几点看法。第一，中国经济发展的主基调和发展的逻辑没有变。中国经济发展的内在逻辑决定了中国经济增长的速度要趋缓，这一点从中央政府到各级地方政府到市场都应该认真的看到。第二，主基调基本不变下的宏观政策，应该坚持稳健的货币政策。什么是稳健的货币政策，我认为主要是确保实体经济，保持8%至9%的合理速度的货币供应。相对于危机前，我们的外需在减少，高投资水平不够持续，而且已经形成了房地产泡沫，已经付出了地方融资平台隐藏的风险代价。在这样的情况下，对比前两年而言必须相对紧缩银根。另外，我认为，目前市场关心的微调并不意味着简单的放松银根，而是针对中国金融市场融资效率不高，在调控货币供应量的同时，调控贷款规模、社会融资总量等。比如，在房价已经出现变化的情况下，微调并不意味着放松对楼市的调控，而是针对融资体系的不完善、机制的不灵活而进行的一些补充性的制度安排。第三，在主基调不变下的中国经济能不能持续稳定发展，关键在结构调整。结构能不能调整过来，关键在财政政策。财政政策是这轮宏观调控能不能坚持下去的关键，也是结构调整的关键。而基于中国目前的财政赤字状况，我认为仍然有实行积极财政政策的余地和空间，我们必须加快财政结构支出制度的改革，加快结构性紧缩的步伐，向战略型行业倾斜，特别是向小微企业倾斜，向有助于扩大消费型的各种资助体系，包括社保、医疗教育等倾斜。同时，必须向结构调整和价格改革补贴支出倾斜。第四，能不能有意识地调整好房地产市场，是中国明年宏观调控的关键与难点。现在的房地产市场是连接中央政府、地方政府、开发商、市场和老百姓的一大心结。房地产市场怎么调？国务院的文件提出，加快社会保障房的建设，另外坚决打击投机炒房。我的理解就是以消费品为主导，合理投资房地产还是应该的，但整个房地产市场就是以消费品为主导，坚决打击投机。政府的着眼点应在哪里？短期内基于目前的泡沫，直接调控房价。长期看，我认为政府用不着管房价，而主要应建立起房地产市场健康发展的长期有效的制度。在策略上慢慢消化房地产市场泡沫，准备再花一到两年的时间，在操作手段上，逐渐用长效的市场税收手段逐步替代行政的措施，比如说，与其上房产税，不如上交易税。而在替换政策的时候，关键是要向市场传达明确的信号。第五，稳定明年的增长，必须加快国务院关于新非公36条的全面落实。去年国务院出台了关于如何支持民营企业、民营资本全面进入中国各个产业投资的新非公36条。在外需急剧减少，房地产投资明年会下降的情况下，稳定增长必须要有新思路，必须开放市场。必须依靠市场的激烈竞争。第六，应该拿出战略勇气加快消费，来加快培育中国的大消费市场，真正加快发展方式的转变。明年的外部环境更加不乐观，投资又受机制的影响，要保持稳定的增长，要保持高就业率，必须扩大消费。别把2011年的错误带进2012年回眸2011，市场对危机演化的理解失之教条，对经济增长的预判失之乐观，对通胀的反应失之过度。展望2012，欧洲需要一个整体层面的“最后埋单人”；整体疲软下的差异性结构需要各国在放松政策的同时投入更多博弈考量；并对全球经济增长的预判更加谨慎。站在2011和2012的十字路口，站在复苏和衰退、危机和后危机的标牌随风飘荡的岁末年关，也许当下正是一个合适的时机，让我们停下脚步，喘一口粗气，回忆过往，擦亮被风雾迷住的双眼，从过去窃来火种，并用它驱散未来的黑暗。回眸2011，对于危机演化、经济增长和通胀形势，我们曾经犯下不同的错误，细数疤痕，只是为了不把它们带进2012。首先，回眸2011，市场对危机演化的理解失之教条。具体体现在：对债务危机中短期风险和长期风险的区分过于割裂，进而忽略了两种风险在现实中的相互演化、相互刺激和相互加成。经济学的思维范式，习惯于将争议性的问题化解于彼此隔离的时序时空，从而寻求理论上的平衡和冲突的化解，例如，对于“货币是否影响实体经济”这个争议话题，学术上最终以“货币长期中性、短期非中性”的经典“综合”而寻得妥协，对于科学性的思想实验而言，这几乎是一种和谐的完美，但对在现实中，这种时序时空的分离则渗透了危险。今年的债务危机演化就是最好的例子，上半年，市场迷醉于债务风险稍稍雨歇的暂时安乐之中，即便公开信息显示，希腊、意大利和西班牙到期债务数据和新融资需求十分庞大，但很多市场人士认为，欧洲绝大多数国家，特别是意大利、西班牙、法国和德国等强势核心国家，不存在长期违约风险，债务危机对其的冲击仅仅局限于对其短期偿付风险的加成。事实表明，风险本身在短期和长期间的分布并不重要，市场对风险的担忧，根本不会严格区分短期和长期。由于希腊危机持续恶化、欧洲救助体系功能发挥欠佳，市场逐渐倾向于认为，短期流动性风险的恶化正同步激升长期生存性风险和结构性风险。欧债的偿付，就像横在欧洲面前的一座山，迈得过去就是坎，迈不过去那还是山。年末的欧债演化显示，短期风险在欧洲思想麻痹和内部缠斗的催化下已然失控，直接引发了全局范围内的政府挤兑，市场几乎不愿接受和持有任何欧洲国债，即便大部分国债并没有显著的长期偿付风险，甚至连信誉卓越的德国国债也无法实现全额销售。对于欧洲而言，现实已突破理论的桎梏，短期风险是短期风险，长期风险也变成短期风险，恐慌的市场遂成惊弓之鸟。为了不将错误带进2012，欧洲需要彻底忘记短期和长期的谁是谁非，不管是边缘国家还是核心国家，究竟是长期破产还是短期无米下锅并不重要，重要的是，需要一个整体层面的“最后埋单人”去吸收全部的担忧和恐慌，索罗斯对欧洲央行承担这一角色的建议就是个可以考虑的尝试。无论如何，危机演化已然接近失控边缘，德国急需要承担起更多、更大、更彻底的稳定器作用。不再迟疑，不分彼此，也许这才是补救2011失之教条的唯一出路。其次，回眸2011，市场对经济增长的预判失之乐观。2011年上半年，相对于2010年，全球经济已然呈现复苏减速迹象，但市场依旧沉迷于对后危机时代的憧憬之中，并未正视到全球经济增长从“减速”向“失速”转变的客观必然性：其一，刺激2010年全球经济谷底反弹的短期利好因素正在2011年上半年逐步减弱，而减弱之后则是消失。在部分国家，甚至呈现出政策效果由正转负的趋势；其二，寅吃卯粮之后，前期一系列短期救助政策并未根本改变全球经济潜在增长水平下降和失业率长期居高不下的现实，而这些基本面要素对全球经济增长“趋势回归”的下行拉力正在2011年逐步显现，并不断加大；其三，所谓“后危机时代”到来的预期提振效应在2011年逐步减弱，而欧债危机意料之外的剧烈演化正在导致市场预期的不断下沉，进而对全球范围内的投资和消费产生抑制性影响，这些影响甚至在年末扩散至包括中国在内的新兴市场。无视从“减速”到“失速”的客观必然，对经济增长的预判失之乐观，直接导致在2011年的大部分时间里，宏观政策始终将重心放在财政巩固和宽松退出，进而营造出刺激性政策的“时序断档”格局，而这，势必将让2012年全球经济的上半段、甚至全年更显无力。不将2011的错误带入2012，需要市场对全球经济增长的预判更加谨慎。毫无疑问，当下市场主流预期可能依旧还略显乐观，例如IMF对2012年全球经济增长的预估值为4%，显然与当下全球经济形势急转直下的现状难以匹配。事实上，2012年，全球经济增速可能将低于近30年来的3.3%平均水平，唯一的例外可能是美国经济的相对强势，这种整体疲软下的差异性结构势必需要各国在放松政策的同时，投入更多的博弈考量。最后，回眸2011，市场对通胀形势的反应失之过度。2011年，大部分国家都施行了趋向偏紧的货币政策，辩证地看，这些紧缩政策对全球通胀于2011年年中触顶回落起到了一定作用，但考虑到货币政策普遍具有外部时滞，年中的全球通胀见顶更大程度上是去年下半年和今年初全球货币政策由松转紧的影响所致，而与年中段两个季度的从紧无关。笔者在4月即从全球通胀作为货币现象、经济现象的多种成因角度，分析了“全球通胀是个伪命题”的实质，但在9月之前，市场依旧对全球通胀谈虎色变。而等到市场于年末意识到全球经济风险核心已然从“通胀”转至“增长”时，最佳的应对期已然过去，欧洲央行几个月内两度升息又再度降息的无谓反复，恰恰是这种失察、过激、补救过程的最好例证。展望未来，不将2011年的错误带进2012，需要市场对通胀演化有更客观、适度的认识，既不能无谓地高估通胀压力，更不能从一个极端走向另一个极端，对全球长期通胀压力始终存在的现实过于轻视。的确，增长风险始终是2012年的核心风险，但受长期通胀中枢上升、货币政策重回宽松的共同影响，2012年下半年的通胀演化依旧需要特别关注。就像美国哲学家桑塔亚纳所言：“凡是忘记过去的人注定要重蹈覆辙”，2011年，我们留下了许多错误，不将2011年的错误带进2012，才是希望所在。2012房地产三大猜想未来两年内，开发商的战略步伐应以稳健为主，稳中求进，坚守“现金为王”的观念，维持现金流的财务安全底线，保证自己在动荡的时期能够生存下来，此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化。三大猜想中央政府这次对房地产市场的调控，目的就是稳定房价。明确了这一点，那么不管外部的经济形势如何动荡，房价的暴涨暴跌都将是不被政策所放任的。在我看来，“平稳”的一个基本标准是房价涨幅不超过10%，跌幅不超过15%。需要注意的是，暴跌和暴涨同样不能被政府所接受。一旦市场出现暴涨或未能达到稳定的目标，后续的政策肯定会持续出台，而如果市场出现暴跌，只要取消或放松以前执行的政策即可。以我的判断，此次整个调控的周期会加长，可能不会是一两年的事情，一线城市房价的跌幅会控制在15%以内，二线城市由于上涨的时间较晚，未来跌幅应该会更小一些。未来两年内，开发商的战略步伐应以稳健为主，稳中求进，坚守“现金为王”的观念，维持现金流的财务安全底线，保证自己在动荡的时期能够生存下来，此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化，今天的“保守”正是为自己购买一个未来发展的权利和机会，否则等一切恢复常态的时候，可能自己已经失去了在这个行业的话语权。猜想一：REITS牵手保障房从目前的情况来看，政府的此次调控还不会因为近期国际经济形势的恶化而松动。前不久，央行提高存款准备金率就一下子冻结了9000亿元资金，这说明政府对于影响到整个经济形势的货币政策都并没有松动，就更不会在短期内放松对房地产这一市场的调控。另外，对房地产的扶植政府有一个“一箭双雕”的办法，那就是保障房建设。这一方面解决了民生的问题，另一方面也可以通过投资拉动GDP，可以对商品房的投资有一个替代效应。当然，这一块的资金从哪里出，将是政府需要认真考虑的一个新问题。地方平台的融资已经提上日程，也有声音开始质疑地方政府的偿债能力，今后保障房融资方式的变革等一系列问题都需要政府去解决。在我看来，像REITs这样的产品将来并不会先对商业地产市场开放，而会最先投入到保障房市场中去，以解决保障性住房融资渠道的问题。保障房目前可以说占据了整个市场的“半壁江山”，关注度很高。今后这一领域可能出现的问题主要集中在分配、质量和后续的融资上。但只要这个方向是对的，就要坚定地走下去。将来应该建立以公租房为主的保障房体系。保障性住房解决的应该是“安居”的问题，就不应该把土地增值的利益附加给房屋的使用对象。如果一件商品不是按市场价值定价、即它的性质被扭曲之后，就一定会产生配额、腐败等现象，保障房的使用者如果额外获取了商品价值，就必然会出现寻租等情况。因此保障房只保障房屋使用者最基本的居住权利就可以了，而不该产生增值。另外，地方政府拿出土地进行保障房建设的时候，就意味着损失了一大笔的土地红利，公租房就可以解决这一矛盾，地方政府掌握着产权，将其证券化，开发商的资金就有可能进来。猜想二：融资环境对优秀房企松动在金融信贷环节，未来一两年内不排除这种可能性：银行会对业内的一些优秀企业有所松动，在诸如A股市场或公司债等方面为它们提供相关便利。目前房地产行业鱼龙混杂，不管有没有开发能力的企业都在不断涌入，但很多企业的成本控制能力、资金周转能力都是很低效的，是在低效地配置资源，给先进的企业在融资方面开一道口子，让它们有资金去收购这些专业度低下的企业，对于提升整个行业的质量水平是有很大好处的，可以挤出存量土地，增加市场供应，也有利于这一行业能够在一定程度上把房价降下来。未来这一市场的集中度一定会是一个加速提高的趋势。目前排在全国前十的房企市场占有率是10%左右，两年以后，这一数据一定会提升。2008年未能实现“百日剧变”，是因为那一年本来就是一个被外部因素干扰了的“未遂的调控”。而如今，本身这一行业就是一个加速集中的阶段，再加上特殊的政策，因此情况会完全不同。任何一个行业每一次的外部动荡，其结果一定是加速这一行业的市场集中度。猜想三：商业地产融资收紧近一年来，商业地产领域表现出来的是一种货币驱动下的盲目冲动。这种盲目性至少体现在两个利益主体上，一个是作为卖地方和规划方的地方政府，这种矛盾导致其动机已经不纯；另一个是开发商，因为商业地产拿地比较便宜，很多企业没有做过商业地产也会盲目介入。和住宅市场相比，我国的商业地产总量上并没有明显的供求失衡的情况，它主要的问题是结构性的失衡。这种失衡首先表现在业态升级方面，比如在二三线城市的某个区域，它可能缺的是一个SHOPPING MALL的概念；其次是由于城市区域规划发生改变而造成的失衡，比如城市中心向外延伸、修建了城铁，空间结构的改变造成了新的需求。商业地产领域目前这种货币过剩驱动下的一哄而上，将直接导致未来5年内开发黄金期已近尾声而进入存量重组黄金期。而这几年也将是验证这些开发商后期运营的阶段。一些运营高手将凭借他们的运营能力，再加上资本的作用进行新一轮的重组兼并。在国外许多地区，比如100万规模人口的城市应该在什么位置有一个多大的购物中心都是有严格的规划的，以避免将来出现空置，但我国有些地方政府不作为，甚至蓄意追求大型商业项目的量化指标。目前很多城市和地区的商业地产规模从总量上看已经出现过剩，因此将来必然会有一些项目死掉，这是现在就完全可以分析出来的。而商业地产日渐浮出水面的这些隐患，会导致今后银行更关注这其中的金融风险，可能会对商业地产项目的融资和抵押评估方面进行一定的政策调整。谢国忠：中国房产或于2012年崩盘房子！房子！房子！在博鳌论坛上，房地产成为贯穿始终的热点话题。从开幕到闭幕，从场内到场外，关于房子的议论总是纷纷不断，意见相互冲突矛盾。其纠结人心处在于，当情感和利益纠葛在一起，不管是现实还是未来，任何共识似乎都难以轻易达成。博鳌三日谈后，唯有地产乱相本身无人质疑。房地产有没有泡沫在经历了短暂低迷后，去年春夏之交，中国房价展开绝地反攻，增速之快让人瞠目结舌。多个城市房价飙升至历史新高。虽然官方统计试图淡化此种疯狂，但是无法消除人们的焦虑。美国福布斯杂志更是赫然将中国房地产列为全球泡沫之一。今年开春，随着各项调整政策的出台，地产股票呈现一片惨绿，可实体市场却不改高烧本色。不但价格依然强劲上扬，而其“日光盘”也渐次显现。泡沫之忧遂在加深。有好事者在网络上编纂了房市崩盘时间表。在首个新闻发布会上，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图即被问到如何看中国房地产。他乐观表示，在真实的需求面前，中国房地产不会崩盘。龙永图也不赞成打压房价，因为房地产对于宏观经济非同小可、功不可没，打压房价可能冷却增长，后果很难预料。不过，他也认为，中国需要第二次房改，政府需加快保障性住房建设，建立稳定、安全的公共租房体制。看好中国房市的还有罗康瑞，他是瑞安房地产有限公司主席。他的理由和龙永图逻辑相反中国房地产可能有些热，但绝没有泡沫在里面。经济高速增长给予房地产强力的支撑，随着居民收入的提高，房地产也当是安然无虞的。他还提到一个开放商经常提及的事实：中国土地是稀缺的。“大城市土地基本是不够的。”因此，人们不要“想房价高与不高”，而要关注它的增值能力。“买房子不会错的。”罗康瑞直接了当地说。他唯一担心的是，大家对房价议论太多，导致行政手段的干预，从而打击了地产行业。之前，华远老总任志强也强烈反对泡沫论。这个开发商中的理论家提到，早在20多年前，人们就用收入和房价作比较，得出一名大学生100年买不起房子的结论。事实却并非如此。“泡沫论早在过去的十年中多次出现，但历史从未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活诉求更高，过去是骑自行车说房价，而今天是开着私家车骂房价，现实中低年龄层的购房却不是在减少而是在增加。伴随着房价增长的是居住面积的扩大和生活条件的改善，而绝不是越来越穷的恶化。”SOHO老总潘石屹的言辞就闪烁得多。在本次论坛上，他说，有的经济学家从五六年前就开始喊泡沫，喊得自己都不相信了，“我倒是开始有点信了”。然而，在独立经济学家谢国忠眼里，中国房地产泡沫不仅有，而且已经很大。他在提交博鳌论坛的文章中说，目前，中国经济最大的风险是为保持高增长而将房地产投资最大化。地方政府乐此不疲。这可以快速体现地方领导政绩，同时也为地方财政带来巨额收入。“除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势，中国未来两年的资产泡沫将越吹越大，而现在的状况已相当危险。”谢国忠还给出了自己算到的崩盘日期：泡沫可能在2012年破裂。他像预言家一样说到，泡沫总是要破的，没有例外，越想推迟其破裂，破裂的后果将越严重。台湾证券交易所董事长薛琦则谨慎提醒，不要好了伤疤忘了疼。本轮大危机的根源，是货币超发导致的房地产泡沫所致，金融衍生品起到了放大的效应。他的态度是，如果用自己的钱去买楼，即便房价下降，鼻子摸一摸就认了；如果买了房子自己住，那更没有影响；如果是借钱来买房投资，那就要三思而后行。公说公有理，婆说婆有理。听谁的？中国房地产学会副会长陈国强的看法是：我这两年不准备买房子，所以我就谁都不信。加税还是减税近几日，市场风传，京、沪、深、渝四市将试点开征住房保有税。基本方案是，按照购房时合同价的七折，再按1.2%至1.5%征收，对存量房和增量房一并征收，但将从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求若自住需求，则可免税。此举被认为是开征物业税的先声，也是为了抑制房地产投资、投机需求，有利于房市退烧。加税药方不是始于此时。多年前，一些研究人员就提出，可以通过物业税来调控房价。其机理是，物业税增加投机、投资购房者的持有成本，进而遏制这部分购房需求。此外，物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义，消费者对房价的预期会发生变化。在房价一飞冲天的今天，早征早主动，早征早见效。同理，今年全国两会期间，有政协委员提出，国家应该征住房空置税。对此，建设部政策研究中心主任陈淮不屑一顾。他在接受记者专访时表示，住房保有环节的税收跟调节房价没有本质联系。以物业税为例。物业税的作用有三：一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置；二，调整中央和地方财税关系。不动产持有环节的税收是地方政府的主要收入，国际上大多如此，对于分税制下的中国财政有特别意义；三，有利于社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整富人占优质资源也可以，多缴税。“唯独没有媒体说的调整房价的那一条。”陈淮说，如果开征物业税等，短期内对房价会造成波动，但那是预言的“自我实现”而已，并非它真有这个功能。“是不是有一天我们房地产不热了，甚至下跌了，我们就把物业税取消呢？这是不可能的。市场经济下，有资产就要征税。做好准备吧。”任志强则认为，要想降房价，非但不能加税，反而应该减税。他说，如提高利率和税收恰恰会增加房价的成本和消费的成本，恰恰不能让供给增加和房价平稳或下降。“与其将大量的资金用于保障，不如用减息、减租、减税和加大供给的方式，让更多的人能从市场中解决住房问题。当供给大量增加时，又怎么会有天价地出现呢，谁还敢囤地和捂盘？价格自然就平衡了。”这种看法也有颇多人赞同。两会期间就有代表指出，物业税也好，空置税也好，在当前的市场都是失灵的，因为现行市场格局下，房地产的各项税费均由购房者承担，开征的物业税、空置税固然会增加房地产投资和保有成本，但也使房价水涨船高，根本达不到调控的目的。令人惊讶的是，潘石屹对物业税一直是热烈的拥护者。在博鳌论坛上，他宣称，从长远来看，要适当地出台物业税，可以增加业主持有房子的压力。如果有物业税，持有这个物业都有成本，就会挤压出一部分的房子丢到市场去，另外没有房子的人可以买到房子。“我了解其他国家的政策都是物业税，英国、法国、美国都是的。我觉得第一套房子不应该收，就从第二、第三套房子收。还有一个好处是，增收物业税可以减少贫富两级深化，比如说两个人10年前是一样的，他买了房子，另外一个没买房子，他越来越有钱了。”在博鳌地产专场论坛上，潘石屹称，这几年北京市两会期间，他都以人大代表身份提开征物业税建议。唯此建议没有人附和、联名。“别人说，政府把钱赚了一道，开放商赚了一道，现在又要收钱，不签。问题是，不搞物业税，房价怎么降下来？”主持人、中国商业地产联盟秘书长王永平当即回应说：“潘总，SOHO去年毛利高达52%，如果你们开发商少赚一点，也可以将房价降下来。”潘石屹：“那我就说到这，不说了。”七成地供安居类房，是好是坏4月9日，国土资源部公布关于下达2010年全国土地利用计划的通知。通知称，住房用地量的增长要明显高于去年，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供应量的70%。对此，大家也是褒贬不一。国家房地产学会副会长陈国强说，过去10年，保障性住房、安居类住房确实欠账甚多，需要补过来。然而，补也要讲究方式、方法，应慢补，而不要急补、恶补。“供地7成给安居类住房，就是一种恶补。这种方式比较容易扭曲市场的规律。”他认为，如此大的结构调整会导致市场预期的偏差，从而激化供求矛盾。“我们该设想一个制度安排，让住房保障制度持续实施，真正救助到中低收入阶层，使他们能安居乐业。土地制度的突破，无疑将是基本手段。”一直为拿地所苦的潘石屹更是警告说，商品房供地如此之少，房价必然继续扶摇直上。在中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地。未来供应的地要是少了，给市场的信号是房价还要涨，所以两会结束后一下出了好几个地王。实际上背后就是土地少了，钱太多了，应该从土地着手，结果一个月时间不供应土地了。与陈、潘相反，陈淮对此举措叫好。他告诉记者，未来中国住房三个任务：一，让没有住的地方的人有房子住；二，让大多数人从脱困向适度改善转变；三，让一部分人拥有自己的房子。这三个要求有大有小，有近有远，有重有轻。“过去十年中国建了7000万套房子，够现有城镇居民13家庭搬进新房子。够快吧！然而，即便如此，10年时间，每年每百户家庭中只能有三四户搬到新房子。那么哪三四户先改善？我们把它交给市场、开发商，显而易见最有钱的最先改善，出价最高的那四户最先改善。在政府没办法把4套房子变成100套，满足所有人的需求，那么