天大17春《房地产估价》在线作业二.doc

2017秋17春天大房地产估价在线作业二一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。）1. 某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。A. 23.75B. 24C. 23D. 23.69正确答案：1.2. 同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。A. 正确B. 错误正确答案：1.3. 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。A. 78B. 85C. 117D. 150正确答案：1.4. 甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有( )。A. 甲等于乙B. 甲大于乙C. 甲小于乙D. 难以判断正确答案：1.5. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。A. 正确B. 错误正确答案：1.6. 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。A. 普通商品住房和经济适用住房B. 宾馆与写字楼C. 普通住宅及其配套的娱乐房地产D. 城市地铁和城市公交正确答案：1.7. 收益法公式V=ar成立的条件是（ ）。A. a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零B. a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零C. a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零D. a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零正确答案：1.8. 评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。A. 越高B. 越低C. 不变D. 符合客观实际正确答案：1.9. 某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A. 2005年8月16日B. 2005年12月15日C. 估价作业期间的任意一天D. 估价人员与委托人商定的某天正确答案：1.10. 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格正确答案：1.11. 商业经营的房地产，其净收益为（ ）。A. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润B. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润投资利息C. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用投资利息D. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用商业利润投资利息正确答案：1.12. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A. 1838.00B. 1844.55C. 1845.87D. 1850.00正确答案：1.13. 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。A. 正确B. 错误正确答案：1.14. （ ）是防范估价风险的最后一道防线。A. 估价师声明B. 估价的假设和限制条件C. 审核估价报告D. 估价报告应用有效期正确答案：1.15. 楼面地价（ ）建筑容积率。A. 建筑层数B. 建筑覆盖率C. 绿地率D. 土地单价正确答案：1.16. 基本完好房的成新度一般为（ ）。A. 十成新B. 九到十成新C. 六到七成新D. 七到十成新正确答案：1.17. 收益还原法又称承包商法。A. 正确B. 错误正确答案：1.18. 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。A. 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠B. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠C. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠D. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠正确答案：1.19. 运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（ ）。A. 交易双方有经济关系B. 会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性C. 房屋结构类型确认的正确与否D. 房屋买卖价格的准确性正确答案：1.20. 路线价法估价的第二个步骤为( )A. 设定标准深度B. 求取路线价C. 编制深度百分率表D. 划分路线价区段正确答案：1.21. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A. 自然折旧B. 物质折旧C. 功能折旧D. 经济折旧正确答案：1.22. 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。A. 同一地区B. 同一城市C. 同一供求范围内的类似地区D. 同一地区或同一供求范围内的类似地区正确答案：1.23. 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。A. 独立、客观、公正原则属于普适性原则B. 合法原则属于一般性原则C. 最高最佳使用原则属于技木性原则D. 谨慎原则属于一般性原则正确答案：1.24. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。A. 均衡原理B. 预期原理C. 竞争原理D. 替代原理正确答案：1.25. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）A. 签订估价委托合同之日B. 发放抵押贷款之日C. 完成估价对象实地查看之日D. 未来处置抵押房地产之日正确答案：1.26. 运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。A. 正确B. 错误正确答案：1.27. 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）A. 拍卖价格招标价格协议价格B. 拍卖价格协议价格招标价格C. 招标价格拍卖价格协议价格D. 招标价格协议价格拍卖价格正确答案：1.28. 某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。A. 正确B. 错误正确答案：1.29. 下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。A. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄C. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D. 估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解正确答案：1.30. 收益法中所指的收益是（）。A. 估价时点前一年的收益B. 估价时点前若干年的平均收益C. 估价时点以后的未来预期正常收益D. 估价时点前最高盈利年份的收益正确答案：1.31. 某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。A. 取三者的平均值B. 取三者的中间值C. 任选其中之一D. 在三者的基础上综合分析决定正确答案：1.32. 为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15，安装工程综合费率为安装工程人工费的75，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72，税金为3 5，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。A. 2204.55B. 2397.99C. 3237.60D. 3345.64正确答案：1.33. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A. 土地取得成本+开发成本B. 土地取得成本+开发成本+管理费用C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D. 开发完成后的房地产价值正确答案：1.34. 若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。A. 通货膨胀影响B. 投资利息因素C. 资金时间价值D. 投资风险补偿正确答案：1.35. 同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。A. 正确B. 错误正确答案：1.36. 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。A. 30B. 40C. 50D. 60正确答案：1.37. 一宗土地使用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。A. 800B. 1000C. 900D. 1800正确答案：1.38. 在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A. 估