保利地产成本控制指导书.doc

保利地产成本控制指导书一、成本控制管理职责划分准则1、组织管理责任分为三个层面（1）成本总负责中心 公司总经理层面（2）成本费用发生中心 地价费用中心：开发部 设计费用中心：技术部 主体建安费用中心：项目部 营销费用中心：销售部、企划部 期间费用中心：财务部（3）成本费用审核与监控中心 成本管理委员会：成本管理部、财务部2、基本职责划分 （1）成本费用发生中心的基本职责 按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动； 对施工场地、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；配合并接受成本管理中心按章行使的指导监控职责。（2）成本费用指导与成本管理中心的基本职责组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标；组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标；组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人；跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见；建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。3、成本信息月报的管理准则每月7日前完成该项目成本信息月报的编制，必须包括本月成本与上月成本的差异。二、成本控制管理准则1、开发前期费用的控制管理准则（1）内容开发前期费用明细（范例）明细分类项目主要内容责任部门总价（万元）单价（元/平方米）勘察费35.937.00水文、地质、文物和地基勘察费、沉降观测非、日照测试费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费工程部技术部设计费359.3170.00方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、可行性研究费、制图费、晒图费、赶图费技术部报批报建费390.1176.00政府报批报建费、人防费开发部三通一平费38.507.50包括施工场地的临水、电、施工便道等工程部临时设施费46.209.00包括临时围墙、围板工程及项目部临时办公室装修等工程部零星工程费12.832.50不可预见的工程费用工程部（2）控制管理准则注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；技术部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单；项目部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工。2、主体建安费用控制管理准则（1）内容主体建安费用控制（范例）明细分类项目主要内容责任部门总价（万元）单价（元/平方米）单体土建费用7223.701407031包括工程桩、单体土建、设计变更、现场签证和门窗、栏杆、涂料、地砖等甲方供给（以下简称甲供）的装饰性材料工程部单体安装费用1554.19302.78包括消防、水电、智能化管线和商业广场空调工程部电梯设备费用200.0038.96包括电梯设备工程部土方开挖费用340.0066.24包括机械开挖、人工开挖工程部 地下商铺费用1510.00294.17包括工程桩、单体土建、单体安装、设计变更、现场签证等费用工程部（2）控制管理准则充分进行施工准备第一， 招投标选择优秀而可信的施工队伍。第二， 制定严格的施工合同，特别要注意以下几方面：明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；封死预算外施工组织措施费；明确无定额项目的费用计算方法；在总包合同中明确配合费、采购及保管费；明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；明确设计变更及现场签证的操作方法。第三， 工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性。第四， 进行施工图预算，并严格审查确认中介机构提交的预算报告。加强图纸会审的力度特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工。加强现场管理减少现场签证，现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核。选用公共部位和室内装饰材料及设备在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰材料及设备；甲供材料、设备的采购，原则上必须实行招投标。3、公共管网配套费用（1）内容 公共管网配套费用（范例）明细分类主要内容责任部门下水道排污费用小区内雨水、污水管道铺设费、污水排放费工程部室外供水费用小区内上水管线铺设、水泵房建设及按规定应交纳的有关费用工程部供电配套费用包括高低压设备、小区高低压电缆铺设、配电间的建设及按规定应交纳的有关配套费用工程部通信工程小区内通信管线铺设及按规定应交纳的有关费用（含宽带室外管线）工程部电视工程小区内有线电视管线铺设计按规定应交纳的有关费用工程部安保工程闭路监控系统、门禁系统、楼宇与入院大门保安对讲系统安装、停车管理系统、电子显示屏、电梯联动对讲、保安内线电话、照明系统工程部（2）控制管理准则尽可能减少或消除政府垄断工程成本中不合理