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土地估价方法土地估价方法 之收益还原法（一）收益还原法概念1、收益还原法的定义：是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。2、收益还原法的的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。具体表述为：如一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地纯收益价格应该是每平方米20000元，即地价土地年纯收益土地还原率。相当于将20000元货币以年利率5存入银行，此人每年得到的利息与上述一平方米土地的收益等额。因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。 (以上是在土地收益、土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的表述。)（三）、收益还原法土地估价的基本步骤1确定总收益总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳动及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。2计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同，在计算时，首先要分析可能产生的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。3计算土地纯收益总收益扣除总费用、房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4确定合适的还原率还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。5选择公式求算地价根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地或房地产的收益价格。（四）、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算1、总收益的概念：指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。2、土地年总收益的计算方法：根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：1）土地租金是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。2）房地出租的租金是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。3）企业经营收益是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。在分析企业经营的客观收益时，首先可以根据企业的财务报表进行分析，客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。（五）、总费用的测算方法1、总费用的概念：是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。2、不同条件下土地年总费用的构成及计算方法：根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况：1）土地租赁中总费用的计算一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：(1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。(2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3计算。(3)维护费。指维护土地使用所发生的费用。2）房地出租中总费用的计算依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包括以下几项：(1)管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的支出。管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的25计。(2)维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的计算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算方便，通常可按建筑物重置价的152计算。(3)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。(4)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。(5)计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限3）企业经营费用的计算企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法：(1)根据企业的财务报表进行分析调整计算客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用。(2)根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况。（六）、土地纯收益的概念及测算方法1、土地纯收益的概念：以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。2、不同条件下土地纯收益的计算要求及方法1）土地租赁中的土地纯收益求取土地纯收益年租金总收入年总费用2）房地出租中的土地纯收益求取土地纯收益房地纯收益房屋纯收益房地纯收益房地出租年总收入房地出租年总费用房屋纯收益房屋现值建筑物还原率房屋现值房屋重置价房屋成新度房屋重置价房屋总折旧房屋总折旧额房屋年折旧额已使用年限3）企业经营中的土地纯收益求取企业经营纯收益年经营总收入年经营总费用土地纯收益企业经营纯收益非土地资产纯收益4）自用土地或待开发土地的纯收益求取自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。（七）、土地还原率的概念及其确定方法1、土地还原率概念及种类1）土地还原率的概念：土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原率，是准确计算土地价格的非常关键的问题。2）还原率的种类(1)综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。(3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。（4）土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系：式中：r综合还原率；r1土地还原率；r2建筑物还原率；L地价；B建筑物价格、2、土地还原率的确定方法1）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。具体方法是：选择3宗以上最近发生的，且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易案例，以案例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原率。2）安全利率加上风险值调整确定还原率还原率安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率将社会上各种类型的投资(如银行存款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。（八）、土地价格的确定在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。（九）、收益还原法应用1、利用收益还原法评估土地价格基本思路：首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。2、利用收益还原法评估房产价格基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内所产生的总的收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。3、利用收益还原法评估不动产价格基本思路:首先，计算待估不动产的总纯收益，然后用综合还原率还原，求取不动产的收益价格。在实际中，这又分为两种情况：(1)纯收益是扣除折旧后的收益。这种情况下，土地与建筑物(不动产)的收益价格等于土地与建筑物的纯收益与土地及建筑物的综合还原率相除的数值。(2)纯收益是折旧前的收益。这种情况，由于纯收益内含有折旧费，这时的综合还原率要取土地还原率与建筑物还原率及建筑物折旧率确定的综合还原率。4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格1）承租土地使用权的概念：承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。2）利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。其计算公式为：式中：P承租土地使用权价格；PR赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额； r承租土地使用权还原率；n收益年期；由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高，因此在用收益还原法估价时，所选用的还原率一般应比出让土地使用权还原率高1个百分点左右。（十）、收益还原法的特点与适用范围1收益还原法的特点：收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后求得，然后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。2收益还原法的适用范围：收益还原法以求取土地纯