世纪城项目可行性研究报告

沙河世纪城项目可行性研究报告沙河实业股份有限公司世纪城项目可行性研究报告二二年十一月目 录 一、项目的基本情况介绍3（一）基本情况3（二）合作方式及条件3（三）周边情况3二、南山住宅市场现状调研分析4（一）、南山区高层住宅市场现状调研分析4（二）、区域住宅市场现状调研分析6（三）、竞争楼盘分析7三、南山住宅市场预测11（一）、竞争将趋向更加激烈11（二）、高品质、个性化产品将成为竞争优势11（三）中小型户型住宅有一定的市场潜力11（四）、住宅市场存量有待消化，供应进一步加大12（五）、特区内土地出让的控制对现有南山住宅市场的发展利好12（六）特区检查站的取消对现有南山住宅市场的发展不利12（七）价格无上升空间12四、项目定位12（一）、项目总体定位12（二）、项目户型定位12（三）、项目目标市场定位12（四）、项目价格定位12五、项目经济效益分析13(一)项目的建筑规模13(二)项目总投资估算13（三）总投资收益19（四）项目不确定性分析20六、建设周期及资金筹措计划23七、结论24一、项目的基本情况介绍（一）基本情况1、项目概况该项目是深圳钜华投资发展有限公司从南油集团取得的，原已办理了建设工程项目规划许可证，由于土地不规则，不便于实现最大开发价值，钜华公司要求调整红线，现正在国土局办理红线调整审批手续。该项目第一期用地手续已经变更到项目公司深圳市太古城实业发展有限公司名下，二期用地手续正在变更之中。1、项目位置：“世纪城”项目位于深圳市南山区南油大道西、创业路南，地块编号T1040127、0128；2、土地使用功能：商业、住宅；3、土地年限：70年 ，自2002年至2072年；4、建设规模：用地面积55502.831m2，建筑面积247405.75m2，其中商业面积87532.88m2，住宅159872.87m2。2、地理概况本项目地块南、北面均为原南油购物公园待建项目，西面为汽车修理厂，东面紧邻南油大道，项目东南方向为南油集团，地理位置较优越。（二）合作方式及条件经沙河股份与钜华公司初步洽谈，签订了合作意向书，拟采如下合作方式：1、单独转让住宅部分的建筑面积，即沙河股份按1500元/m2单价乘以住宅建筑面积得出地价款，作为收购项目公司的部分股权的转让费，并取得住宅部分的全部收益权。2、商业部分由沙河股份先按人民币18002000元/ m2建筑面积计得出的地价款无息支付给钜华公司使用，建安费用由沙河股份先垫付，建筑完毕后，钜华公司即无息返还沙河股份支付的地价款和垫付的建安费用，另按17001800元/m2建筑面积的固定回报支付给沙河股份，商业部分所有权属钜华公司，由其自行对外销售，其收益与沙河股份无关。（三）周边情况1、本项目距离海雅百货，人人乐购物商场、蛇口沃尔玛等大型商场和超市较近。海珠城酒楼步行只需5分钟。2、北侧海雅百货旁边的南山书城，建成后的规模（3万m2）将不亚于福田区的书城。3、项目周围大、中、小、幼各级学校一应俱全，构成了南山独有的“四级立体”教育体系。二、南山住宅市场现状调研分析（一）、南山区高层住宅市场现状调研分析南山区高层物业主要集中在南山大道两侧、前海、月亮湾地区、后海地区及南油大道两侧以及深大、玉泉路以西的地区。从分布来看，南山大道两侧及南山大道与南油大道之间是高层、小高层的主要集中区。尤其是南油大道两侧作为规划建设行政区的南油片区，城区发展已初具规模，市政配套逐渐完善，为高层住宅的建设提供了良好条件，近年来该片区的高层住宅开发十分活跃，市场吸纳程度较高。客户以首次置业者居多，随着滨海大道的开通，后海片区所有在售楼盘的销售目标客户群也出现了相当大的变化，福田、罗湖等区外人士在南山置业的比重逐渐增加，这一片区地产市场进入了一个全新时期，成为深圳楼市上的又一亮点。1、楼盘概况近几年南山区蛇口半岛小高层、高层发展迅速，并逐渐成为市场的主流，目前在这一区域内在售或内部认购的楼盘计有十几个，分别是：蔚蓝海岸三期、招商海月晴海州、海印长城一期、观海台、海岸名珠花园、西海湾花园、西海花城、云海天城世家、金海岸、现代城梦想家、小小家、雅仕荔景苑、新街口、金色华庭、中海阳光棕榈园、星海名城、前海宜家、港湾丽都等。这些楼盘的普遍优势在于小区环境及户型设计各项目都竭尽所能，勇于创新；在挖掘概念，塑卖点方面也各显所长，市场魅力也随之增强。而且其位置均位于成熟社区范围内，交通便利、周边配套健全，片区内部分项目的技术经济指标见下表：楼盘名称占地面积建筑面积建筑形式总户数主力户型海印长城55607.4m2204200m2高层、小高层一期954户2房2厅3房2厅海岸明珠37415.2m260000m2高层、小高层500多户2房2厅3房2厅观海台37415m2133218.27m2小高层913户2房2厅3房2厅4房2厅西海湾花园26141.3m294966m2小高层582户2房2厅3房2厅中海阳光棕榈园18万m235万m2多层、小高层2000户2房2厅3房2厅蔚蓝海岸9万多m225万多m2小高层、高层21673房2厅4房2厅由上表可以看出，住宅楼盘中小高层和高层住宅占相当大的比例，主要是因为政府对于城市规划的宏观控制，力图合理利用土地资源，使得多层项目逐渐淡出主流市场。2、销售情况这一片区的楼盘的销售业绩因其个性而参差不一，就当前情况来看，一般自发售起一年之内即能销售总套数的60%，如海印长城、观海台、中海阳光棕榈园等。而在今年发售的现代城梦想家因其设计及推广等因素而业绩较佳，其小户型（户型为单房和一房一厅）单位推出套数已销售80%以上，销售速度之快已引起广泛关注。3、产品特征与前几年相比，开发住宅不再是盖好房子就能卖出去那么简单，随着竞争的激烈化程度越来越高，房地产的买方市场特征已日趋明显，开发项目的风险性与市场竞争的危机感使发展商意识到必须在产品规划设计上领先对手，才能生产出切合市场需求的住宅精品。从户型来看，出现两种趋势：一是主要针对二次置业者的以三房、四房为主力，面积90-120 m2以上的中大户型，二是近期大量出现的90 m2以下的两、三房小户型及大量的单房和一房一厅的公寓。南山区蛇口半岛在售高层住宅物业中，其户型面积设定以90 m2和120 m2为分水岭，120 m2以上占总数的16%，90-120 m2的占总数的27%，90 m2以下的共占57%（其中60-90 m2之间的占37%，60以下占20%），可见该片区在售高层住宅物业中，以中小户型为主，120 m2以上的大户型只占很小市场份额，作为市场的补充。4、价格水平从房价上看，南山区楼盘价格适中，小高层、高层住宅的均价在4500-7000元/ m2之间，这个价位比罗湖、福田区普通住宅低24成，较关外楼盘价格较高。今年下半年南山区楼盘价格又略有下调，主要是由于近两年高层的供应量远高于小高层及多层住宅，因此，出现了成本相对较低，但规划设计较完美的小高层和多层的价格水平直逼高层住宅的现象，迫使原本建造成本较高的高层住宅的价格也承受不了残酷竞争的压力，开始降低，价格更加迎合大众的消费水平。如云海天城世家高层项目均价仅为4500元/M2，其价格上的优势抢得部分市场份额。而从另一方面来讲，虽然价格竞争的最终受益者是消费者，但高层住宅的价格下调无疑起到了刺激住宅消费的作用，市场容量的扩大明显缩短了发展商项目开发的周期。5、目标客户群从南山蛇口半岛高层客户层面来看，目前大多数项目定位的层面都较广，使客户层面也变得更丰富，其中包括工薪白领层、个体私营主、公司老板和总经理级别人士，还有部分境外人士。但南油片区和南山商业文化中心区是一个区域性很强的市场，高层消费者的年龄逐渐趋于年轻化，基本集中40岁以下，包括在南山工作的白领人士、工薪阶层、公务员、小业主以及当地的居民、城市新生代及工薪消费力量。附近的科技园及深圳大学园区内的高级技术人员也是较大的潜在消费人群。40岁以上的年龄阶层的客户所占的比例明显减少。在付款方式上选择银行按揭的比例占绝大多数，这一方面缘于央行多次利率的下调，同时也反映出消费者贷款置业观念的增强。这部分客户文化品位高、思想现代、善于接受新事物，追求理想化，而且比较挑剔，只有在环境景观良好、配套较齐全、物管水平较高的前提下，规划布局、建筑设计出众的住宅才能吸引他们。这些人希望住在一起的邻居是与自己同一层次，有共同品位、共同语言的人。（二）、区域住宅市场现状调研分析1、区域概况南油片区交通体系十分健全。市内公交系统通往蛇口半岛的公交车大部分都经过南油大道。地域面积虽不大，但是拥有沃尔玛、人人乐两个大型的超市，离海雅百货也近在咫尺，可以说是购物方便。比邻南山商业文化中心区。南山书城、海雅百货、金晖电器城、沃尔玛、后海小学、北师大附中、文化中心、信息中心、地铁站、公交站、南油医院、联合医院、人人乐超市、顺电家居广场、肯德基、麦当劳、海珠城酒楼等构筑了南油片区十分完美的配套。2、总体分析南油片区的建设现状，总体具有以下特征：（1）片区产品的同质化严重南油片区在南油大道两侧推出的楼盘大多为小户型商住两用楼盘，而且大都有地块较小、高层为主、户型较小等特点，都依托于南油大道的交通优势，产品同质化竞争相当激烈。（2）项目集中开发南油大道两侧的商住项目如现代城梦想家、山海人家、都市本色、金色年华、新街口等一批小户型项目集中分布，不足200米就有一个小户型项目，使得南油大道旁形成了南山的“小户型一条街”。（3）物业档次偏低南油片区由于受地块条件限制，本身面积规模均较小，不适合作园林等品质塑造，由于临南油大道这条主要干道，周边物业均为投资型过渡性物业。无论在规划、设计、施工方面均走中偏下路线，难以形成较大规模的开发。（三）、竞争楼盘分析目前，南山房地产市场上于本项目“同类、同质、同区”的楼盘，虽在本项目上市时部分已销售完毕，但消耗本项目的部分目标客户群，故可视为竞争楼盘。1、已消化商品住宅物业2000年二季度统计数字十个楼盘总销售面积约60万平方米，总共有约7000个单位，经过两年的消化这些楼盘基本消化完毕。2、存量供应2000年3季度至2002年三季度两个年度内，片区供应总量快速增长。取得销售资格的供应量约100万平方米，经过两年的消化，目前在售存量约为30万平方米。3、本项目按竞争性可分为三个竞争圈：第一竞争圈：主要楼盘分析：项目名称建筑面积（m2）总户数主力户型/面积均价（元/ m2）销售状况发展商性质备注雅仕荔景阁55301.22650户1房1厅2房3房2厅35-4248-6686-97530035%玉蓝实业高层荔雅居195314200海港城实业小高层西海湾花园65308.4582户2房2厅3房2厅4房2厅60-8081-100101-150560088%海岸地产小高层云海天城83558.7730%2房2厅3房2厅7598-113450020%京龙晟北京电信高层金海岸57414875户1房1厅2房2厅21-4345-63468070%东山开发高层现代城梦想家43755.781房1厅2房2厅80%现代城高层金龙地产项目金龙地产预计和本项目同期新街口4800未发售高层小高层上市第一竞争圈是指以南油集团为中心以及分布于其周围的“同类、同质”楼盘，包括现代城梦想家、雅仕荔景阁、西海湾花园、金海岸、新街口等。其周边生活娱乐配套设施日趋完善，人人乐、沃尔玛、家乐福、海雅百货、顺电南油店、风华剧院、四海公园、南山邮局、东华假日酒店、唐人食街、肯德鸡等分布其中，趋于成熟的生活片区是该片区楼盘的房地产主要销售热点。该竞争圈主要为小户型高层建筑，主力户型主要为一房一厅和二房二厅一卫为主，建筑面积分别为21-43平方米、45-80平方米，少量的三房二厅二卫，建筑面积86-113平方米，平面住宅均价4200-5600元/平方米。高层主要为三梯八户和二梯六户，畅销户型为一房一厅、二房二厅、小三房二厅二卫，面积基本在36.65100平方米左右。目标客户群大致为在南山区有白领阶层、私营业主、投资客以及来自福田、罗湖的首次置业者。第二竞争圈：主要楼盘分析：项目名称建筑面积（m2）总户数主力户型/面积均价（元/ m2）销售状况发展商性质蔚蓝海岸三期24.9万3房2厅2房2厅4房2厅86-11659-68138-154680040%卓越置业小高层、高层招商海月晴海州（二期）22余万1227户2房2厅3房2厅4房2厅70-8698-120140-160630080%招商地产高层小高层佳嘉豪苑在建佳嘉豪投资高层海岸明珠6万500多户2房2厅1卫3房2厅2卫75左右100左右540050%劲力地产小高层、高层海印长城55万954户2房2厅3房2厅74-97106-130560060%长城地产小高层、高层观海台花园37415.2 913户2房2厅1卫3房2厅2卫80左右90-120550050%中建公司小高层漾日湾畔100000未售国基地产高层南山中心花园2053001500户3房2厅100-1307000未售闽泰小高层高层第二竞争圈是指以南山商业文化中心区和后海片区两个片区，分布于其周围的正在销售或近年内即将开发的楼盘，包括佳嘉豪苑、海岸明珠、海印长城、观海台、城市印象、漾日湾畔、南山中心花园、蓝海岸三期、招商海月晴海州等等。其周边生活娱乐配套设施较完美，如：南山商业文化中心区的待建配套、海王大厦的好世界、假日酒店、海珠城、南油食街、海晖食街及海雅百货的美食世界等。该竞争圈中南山商业文化中心区为中等户型住宅小区为主、部分较高素质的尾盘以及距本项目较远的大型项目，其楼盘素质参差不齐。园林配套大多以精致典雅为前提，主力户型主要为三房二厅二卫、二房二厅一卫，建筑面积分别为94-136平方米、64-81平方米。平面住宅均价5400-7000/平方米。畅销户型为二房二厅一卫，面积基本在75平方米左右。而后海片区的则是以中大户型为主，且物业档次及小区规模均比其他区域的楼盘档次高。主力户型主要为三房二厅二卫和四房二厅二卫为主，建筑面积分别为82-130平方米、138-160平方米，平面均价在6300-6800元/平方米之间。目标客户群大致为在南山区且具有“南山情结”的有较高收入的白领阶层、私营业主、投资客及部分来自福田、罗湖的首次置业者（约占30%左右）。第三竞争圈：第三竞争圈是指分布于前海片区以及滨海大道北侧在建项目，包括中海阳光棕榈园、星海名城、前海宜家、中信南山项目等，周边配套设施趋于成熟。发展商大多以周边配套以及海景观等为卖点。主要楼盘分析：项目名称建筑面积（m2）总户数主力户型/面积（m2）均价（元/m2）销售状况发展商性质中海阳光棕榈园（二期）7.99万2房2厅3房2厅4房2厅70-79107-113131-136560065%中海多层小高层星海名城（七八组团）20多万750余户2房2厅3房2厅4房2厅7689-102110-126520060%振业小高层港湾丽都775002房2厅3房2厅4房2厅83106-120133-168520040%鸿隆实业小高层前海宜家18841.562房1厅1房1厅54-6927-29410060%半岛地产高层中信南山项目7、8万2房2厅3房2厅在建中信高层该竞争圈主要为距本项目较远的大中型住宅小区，楼盘素质较高，园林配套较完美。目标客户群大致为在有较高素质的在市区或南山工作的企业中高层管理者、公务员、专业人士、福田和罗湖的高级白领以及香港人。另外，市政规划高新园区南区住宅用地面积约为30万平方米，住宅总建筑面积80万平方米。政府为该片区规划配套了小学、中学、公交车站以及为居民提供服务的商业设施，规划服务人口3.6万人。该片区有望成为一个配套设施完善、环境优美的滨海高级纯粹住宅区。三、南山住宅市场预测（一）、竞争将趋向更加激烈南山目前楼盘推盘量主要集中在南油片区、南山商业文化中心区、前海、后海片区、华侨城片区. 据调查估算，前后海及红树湾片区的供应量近300万平方米，市场竞争格外加剧，面对面较量将成为一大景观。在这种情况下，开发商一方面要靠个性化开发塑造“价值供应链”， 通过个性化的开发，切割出属于自己的目标市场，快速营造多功能、全方位服务住宅。一方面要靠信用品牌的强力渗透，培养客户群的忠诚度，抢占市场制高点。（二）、高品质、个性化产品将成为竞争优势随着城市重心的西移，西部地产的升温，市场竞争愈演愈烈，客户的眼光越来越挑剔，发展商为了取得市场竞争优势，主动迎合客户需求，提高楼盘质素，注重环境的营造，把符合功能要求的适用空间、符合于审美要求的意境空间、按照材料性能和力学的规律性而围合起来的结构空间根据房地产策划机构的总体策划把它们有机地融为一体，建造出功能完善、形式富有个性的时尚住宅。其中以蔚蓝海岸为最，完全是名家下笔，因此能轻而易举地从众多项目中脱颖而出。正如创世纪滨海花园的广告词“超前三十年”一样，一些思路超前的发展商已经把住宅产品的规划设计当作项目开发的头等大事来抓。（三）中小型户型住宅有一定的市场潜力城市中心区的西移使得南山房地产市场走向成熟,近期开发的多为小户型且多畅销，消化了大量的本地客户，中型面积成为市场开发的空白，中型面积消费客户群的积累和南山城市规划、配套的完善将吸引更多高质素消费群，使得中型面积需求趋旺，进而有可能成为市场开发的新热点。（四）、住宅市场存量有待消化，供应进一步加大后海市场全面启动，在商业文化中心区建设的带动下，在未来一年将进入新一轮的推盘热潮，但鉴于销售的压力，楼盘仍将采取多期开发、多起销售的策略，所以市场增量会保持一个稳步攀升的局势。（五）、特区内土地出让的控制对现有南山住宅市场的发展利好近期，据媒体及官方消息，深圳市将控制特区内土地的出让；加大旅游项目的开发，控制房地产项目的开发等，对南山现有住宅市场发展利好。（六）特区检查站的取消对现有南山住宅市场的发展不利近来一直传闻，特区将取消二线关，在交通距离相当或更近及价格较低的条件下，消费者会考虑在观澜、龙岗置业。这对南山住宅消化不利。（七）价格无上升空间鉴于整个房地产市场竞争激烈的事实，南山蛇口半岛目前的价格居于偏高水平，在同等质素的前提下，且区域的价格优势已经越来越微弱，要保持较高的竞争力，区域楼盘价格几乎没有上升的空间。四、项目定位（一）、项目总体定位面向南山及深圳市的白领的中档中小户型高层住宅。（二）、项目户型定位中小户型为主流，二房、小三房，面积70100平方米为主，少量的一房一厅。（三）、项目目标市场定位南山为主、福田等区为辅的白领人士、工薪阶层、公务员、小企业主以及当地的居民等。一次置业为主、部分投资人士和极少二次置业。（四）、项目价格定位住宅整体均价5300元/平方米。五、项目经济效益分析(一)项目的建筑规模本项目占地55502.83平方米，总建筑面积247405.75平方米，其中住宅面积159872.87平方米，商业面积87532.88平方米。根据项目容积率状况，本项目规划为高层建筑。(二)项目总投资估算说明：为确保项目利润，我们本次评估测算时，在支出费用方面取高值，在收入方面以保守值计算。本项目为合作开发，根据沙河股份与锯华公司的合作意向，住宅部分由沙河股份买断开发收益权，住宅地价按1500元/平方米计；商业部分由沙河按1800-2000元/平方米垫付地价款（本次计算以中间值1900元/平方米）和建安费，建筑完工后，由锯华公司无息偿还沙河股份支付的地价款和建安费，并按商业建筑面积每平方米返还给沙河股份17001800元，本次以中间值1750元/平方米计。总建筑面积247405.75平方米 住宅面积159872.87平方米 地价单价：1500元/平方米商业面积87532.88平方米 地价单价：1900元/平方米 住宅部分1、地价根据合作意向，地价以1500元/平方米计，地价=建筑面积楼面地价=159872.871500= 23981万元2、住宅总建筑成本项目的总建筑成本包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。（1）建筑成本：根据深圳市建设工程造价管理站编制的深圳建筑工程价格信息公布资料，2002年深圳同类物业资料及本项目高档物业的建筑特点等，考虑时间因素对价格水平的影响，我们估算本项目的建筑成本如下（单位为：元/m2）： 建筑工程费用： 1250桩基础（包括特殊处理）： 120 基础土方（运距5KM以内）： 18一般水电安装： 265电梯： 180消防： 80弱电、智能化系统： 90室外配套： 130建筑成本总计：34100.8万元，平均成本2133元/m2。（2）专业费用：专业费用包括前期研究费、建筑师的建筑规划设计费、预算师的工程预算费、造价、机电、监理工程师费用、质、安监费、公共设施基金等，一般以建筑成本6%计算，总价为2046万元，专业费用单价：128元/平方米。（3）不可预见费：指项目开发过程中不可预见的附加费用。一般以建筑费用的5%计算，为1705万元。单价106.7元/m2.（4）管理费用：管理费用指项目开发过程中开发公司运作管理费用。一般以建筑费用、专业费用、不可预见费用总和的3%计算，为1135.6万元。单价71元/m2.以上4项合计建筑费用：38977.4万元，建筑成本单价为2438.7元/m2（5）财务费用：财务费用由主要为利息。利息即开发全部预付资本的融资成本，包括地价款、开发建设费、专业费、管理费用、不可预见费等，这些费用在项目开发建设过程中投入的时间是不同的。地价款是取得土地使用权的代价，原则上在取得土地使用权时即要付出，但考虑到资金的利用价值最大化，以及深圳市行规，本项目地价款采用分期缴纳方式。建筑费、专业费、管理费用、不可预见费用是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进度逐步投入，工程竣工，这部分费用停止投入。地价计息：地价计息期：本项目地价采用一次性缴纳方式，采用建筑期内每年等额偿还方式付息。假设2002年12月份取得该地块，2003年5月开始动工开发，建设期为3年。年利息等额偿还公式P=a/r1-1/（1+r）nP本金； a每年还本付息额； n偿还期；r银行年贷款利率（2002年深圳市一年及以上期贷款年利率为5.49%）。假定沙河股份取得地块时一次性支付地价，到明年5月项目正式开工时，有0.5年的时间段，将此地价折现到开工期，则本项目地价本金为：P=23981（1+5.49%）0.5= 24630.5 万元则有P= 24630.5 = a/5.49%1-1/（1+5.49%）3年还本付息a=9122.9 万元地价利息=3a-24630.5 =2738万元，单价：171元/m2。住宅建筑成本利息专业费用、管理费用、不可预见费计息期：按建筑期的一半计算，各期建筑成本的贷款采取独立偿还的方式，各期的建筑工期为1年，则各期的建筑成本计息期为0.5年，以整体来计算，即按总建筑成本以0.5年来计息。参照深圳市房地产行业贷款利率标准，假设其贷款利率为5.94%。住宅建筑成本利息=建筑成本*（1+R）n-1 =38977.4*（1+5.49%）0.5-1=1056 万元单价：66.3元/m2。财务费用计3794万元 ，单价237.3元/m2。3、住宅项目销售收入（1）销售收入本项目住宅的总体均价预计5300-5600元/m2，为保守起见，我们以5300元/m2测算。住宅面积159872.87 m2。住宅销售收入=面积单价=159872.875300=84732.6 万元（2）销售费用项目销售费用包括两部分：项目推广费和税费项目推广费 销售推广费指策划代理费用、广告宣传费用等。跟据深圳市市场行情，一般项目的策划代理费为销售收入的2-3%，广告宣传费用为销售收入的2%-4%，结合本项目自身情况，我们假设本项目策划代理费率为2%，广告宣传费率为3%。项目推广费= 84732.6万元（2%+3%）= 4236.6 万元 单价：265元/m2。税费 指销售后的营业税、城建税、竣工验收等部门收取的费用等。根据深圳市行情，取销售总额的5.5%。税费= 84732.6万元5.5%= 4660.3 万元单价：291.5元/m2。4、项目成本项目成本=项目总地价+项目总建筑成本+项目销售费用经以上测算，本项目的成本总计约75649.1 万元。成本单价4731.8元/平方米。不含地价的项目成本为3231.8元/平方米。项目总成本表项目面积（m2）单价（元/m2）总价（元）1、项目地价159872.871500239812、建筑成本159872.87213334101（1）工程费用1250（2）桩基础120（3）基础土方18（4）水电安装265（5）电梯180（6）消防80（7）弱电、智能化90（8）室外配套1303、专业费2*6%12820464、不可预见费2*5%106.717055、管理费（2+3+4）*3%7111356、财务费用（1）地价利息171.32739（2）建筑费用利息6610567、总建筑成本合计（2+3+4+5+6）2676427828、销售费用2%+3%26542379、税费5.5%291.5466010、总开发成本合计（1+7+8+9）4732.5756605、住宅项目利润项目的利润为预计净收入减去项目总支出的净值。项目利润=项目收入-项目成本=84732.6-75660万元=9073万元 6、住宅投资收益率投资收益率，又称目标利润率，指项目总收益与总投资之比。项目总收益即为上述的项目利润。投资收益率=项目总收益/总投资开发成本=9073/75660=12%商业部分1、商场建筑成本及利息（1）商场建筑成本 根据定额站深圳建筑工程价格信息公布资料、2002年深圳同类物业资料及本项目高档物业的建筑特点等，估算本项目的建筑成本如下（单位为：元/M2）： 建筑工程费用： 1350桩基础（包括特殊处理）： 120基础土方（运距5KM以内）： 18一般水电安装： 265电梯（包括扶梯）： 180消防： 80弱电、智能化系统： 200室外配套： 150玻璃幕墙（明框）： 200该值以玻璃幕墙面积每平方米价格，明框取1200元。并根据项目现有资料,项目办公楼部分周长约为700米，按30000平方米/层计算，假设本项目商场建筑需要3层，幕墙总高18米，则本项目商场部分玻璃幕墙面积为12600平方米。分摊到每平方建筑面积上为173元/平方米，计算中考虑到损耗因素以200元/平方米计算。中央空调 400高层浮动建筑成本 100以上建筑成本总计2883元/平方米。另加上三项费用，（专业费用、管理费用、不可预见费）得出14.3%*2883+2883=3295元/平方米。（2）、建筑成本利息专业费用、管理费用、不可预见费计息期：按建筑期的一半计算，各期建筑成本的贷款采取独立偿还的方式，各期的建筑工期为1年，则各期的建筑成本计息期为0.5年，以整体来计算，即按总建筑成本以0.5年来计息。参照深圳市房地产行业贷款利率标准，假设其贷款利率为5.49%。商业建筑成本利息=建筑成本*（1+R）n-1=3295*87532.88*0.027=778.7万元2、商业地价（垫付款）及利息（1）地价：地价取中间值（18002000）为1900元/平方米，总地价为1900*875321.88=16631.2万元（2）、商业地价利息商业地价计息同住宅部分计息方式，年利息等额偿还公式P=a/r1-1/（1+r）nP本金； a每年还本付息额； n偿还期；r银行年贷款利率（2002年深圳市一年及以上期贷款年利率为5.49%）。假定沙河股份取得地块时一次性支付地价，到明年5月项目正式开工时，有0.5年的时间段，将此地价折现到开工期，则本项目地价本金为：P=16631.2（1+5.49%）0.5=17081.6 万元则有P=17081.6 = a/5.49%1-1/（1+5.49%）3年还本付息a=6160万元商业地价利息=3*6160-16631.2=1848.8万元（3）商业部分利息总支出=地价利息+建筑费用利息=778.7+1848.8=2627.5万元（4）商业部分利润=商业回报单价商业面积=175087532.88=15318.2万元（5）商业营业税 =5.5%15318.2=842.5万元（6）商业净收益 =商业收益-商业地价利息-建筑费用利息-商业营业税=11848.1万元假定2003年1月取得土地（三）总投资收益总体开发收入 住宅部分收入+商业部分收入 =84732.6+15318.2=100050.8万元总体投入 = 住宅开发成本+商业利息+商业税+商业建筑成本 =75660+2627.5+842.5 +28842+79130=107972万元总利润 =总收入-总投入=20920.8万元总投资收益率 总利润/总投入=20920.8万元/107972.万元 =19.3%总投资损益表 名 称总计(万元)单价一、住宅部分1、土地补偿23,98115002、建安造价3410121333、专业费用20461284、不可预见费1705106.75、管理费1135716、财务费用3795237.37、销售收入8473353008、销售费用42372659、营业税4660291.510、总投资75660473311、净收益907356812、投资收益率12%二、商业部分1、固定回报15318.217502、资金成本2627.53003、实际收益12690.714504、营业税842.5965、净收益11848.21354三、合计1、项目总收益20921.22、利润率19.3%（四）项目不确定性分析本项目开发是一动态过程，周期长，资金成本投入大。所以，我们很难对开发过程中的有关费用和建成后的收益情况作出精确评估，即计算中涉及的因素如地价、建筑成本、专业人士费用、利息、税金、代理费、开发周期、贷款利率、售价等都是理想状态下的估计值。实际上，这些值的确定取决于许多变量。其中，地价、建筑成本、售价等是主要变动因素，这些因素对房地产开发项目财务评价的影响很大。因此，本部分就上述因素或参数的变化对评估结果产生的影响进行深入研究，以致开发项目的财务评价的结果更加真实可靠，从而为本项目决策提供更科学的依据。1、主要变量分析本部分主要从项目开发财务评价角度定性分析影响本项目经济效益的主要变量因素（即风险因素），主要有地价、建筑成本、开发建设周期、销售周期、贷款利率、售价等，分析如下：（1）地价地价在项目开发成本中是仅次于建筑成本的主要因素，在项目总投资成本中所占比重大，对项目的经济效益影响很大。（2）总开发成本（建筑成本）建筑成本在项目成本中所占比重最高，涉及环节最多，故是重要的风险因子，开发过程中要严格控制该项费用。（3）开发建设周期开发建设周期对资金成本、管理费用等有直接影响，并对销售价格有间接影响，从而影响项目的经济效益。开发周期拉长，则资金成本、管理费用加大。另一方面，开发周期拉长后影响楼盘形象，降低业主购楼信心，降低售价，从而减少利润。故开发建设过程中需加快工程进度，关键是保证足够的资金到位并监督施工工程。（4）销售周期按惯例，项目建至封顶时方可销售。若急需工程款，而项目宣传到位时，可提前进行内部认购，这样，前期价位较低，影响总体售价。若资金充足，可推迟至封顶销售，总体售价会提高。销售期的长短受定价、工期影响较大。定价高，工期慢，销售期长。销售期拉长后，又增加了各方面的费用成本，特别是资金成本，最终影响售价，影响利润。故销售中，要合理定价，加快工期，缩短销售期。（5）资金成本本项目投资量大，所需资金多，银行开发贷款资金是主融资渠道。贷款利率高，资金成本高，经济效益低。（6）售价本项目功能为居住物业，由于片区定位以及本项目的自身定位，销售价格高。售价的高低是影响项目利润的直接因素。而售价的高低取决于项目策划、定位、施工建设、开发周期、广告宣传、销售手法、物业管理等，故整个开发过程中，均要重视上述因素，以提高售价，增加利润。2、敏感性分析房地产开发项目评估中敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小但对项目经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益的影响程度。敏感性分析如下：（1）以单变量敏感性分析方法进行分析：即假设各变量之间相互独立，每次只考虑一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目评估结果的变化情况。（2）以最能反映本项目投资效益的经济评价指标开发总投资成本利润率作为分析对象。（3）选取地价、建筑成本、财务费用、销售费用、售价作为敏感性分析中的不确定因素。（4）假设不确定因素的变化幅度10%，以住宅部分的投资收益率为分析对象。本项目住宅部分投资收益率敏感性分析见表。结论：从上述敏感性分析得知，本项目的不确定性因素对本项目利润率的敏感性影响依次为销售单价、建筑成本、楼面地价、销售费用、财务费用。其中，销售单价是最敏感性因素，其次为建筑成本和楼面地价，他们构成影响利润率的三大敏感性因素。住宅部分投资收益率敏感性分析表 变动值成本利润率变动因素原始值（-10%）原始值（+10%）销售单价-33.3%33.2%建筑成本22.5%-21.6%楼面地价13.1%-12.3%销售费用4.3%-4.4%住宅财务费用3.7%-3.9%六、建设周期及资金筹措计划1、建设周期安排本项目手续比较齐备，合作签约后即可安排设计、报建及施工，预计2003年6月开工。项目不分期建设，整体全面施工，建筑周期预计2年，入伙后6个月至1年内售磬。2、资金安排及筹措计划本项目所需建设资金可分为三部分：地价款：支付合作方住宅地价款约2.4亿元，商业借支地价款约1.7亿元，合计4.1亿元；建安费：住宅和商业建安造价分别为3.4亿元和2.52亿元，合计5.92亿元；专业费、管理费和不可预见费：合计0.84亿元。（1）地价款支付及筹措地价款可采取分期支付方式，首期支付2亿元，6-12个月内再支付1亿元，其余根据销售进度支付。地价款3亿元通过自有资金、银行借款或信托资金解决；后期1亿元通过销售款回笼解决。（2）建安费用资金安排建安费用合计约5.92亿元，采取承建商垫资方式解决4.92亿元，其余1亿元通过自有资金、银行借款或信托资金解决。（3）专业费用等资金安排专业费用、管理费用和不可预见费用合计0.84亿元，建设周期内逐步发生支付，由自有资金解决。七、结论1、本项目位于南山南油大道繁华地段，配套日渐完善，片区的市场环境看好，目前房地产市场供需两旺，是深圳房地产的热点区域；南山城市功能的成熟使得南山的房地产市场存在良好的发展空间，该项目的中、小户型定位存在较好的市场补缺性，因此，该项目有着较大的市场机会。2、该项目消费者定位层面较广，其中包括工薪白领阶层、个体私营业主、公务员投资客和少量二次置业者，广大的客源使得该项目被市场迅速接受成为可能。3、沙河股份为深圳老牌房地产开发商，其成功开发的“世纪村”被评为建设部AAA级住宅，堪称深圳豪宅典范，品牌优势将会成为项目热销的一个原动力。4、经济分析中，开发期为3年，住宅部分投资75649.2万元，住宅售价5300元/平方米，收入84733万元，住宅利润为9083.5万元；商业部分由钜华公司回报净收益11848.1万元，项目总利润为20931.6万元，投资收益率26.5%。在计算中支出费用方面取高值，在收入方面以保守值计算，如果在项目的开发过程中注意到上述主要因素成本的控制，将会给项目带来更多的收益、更高的利润率水平。故该项目在经济上是乐观可行的。5、该项目