2011年江苏省盐城市房产开发第二次调研详细报告

第一篇：盐城市宏观环境分析,盐城动态盐城市财政局传出捷报，全市上半年财政收入实现“时间过半、任务超半”。16月份，全市实现一般预算收入90.1亿元，完成全年目标的56.8%，增长50.3 %；实现财政总收入233.7亿元，完成全年目标的57.6%，增长67.4%。全市一般预算收入规模已达到2008年全年水平，增幅高于全省平均水平23.9个百分点，列全省第2位。盐城市位居2010年度中国最具投资潜力城市第32位。入选“2010年度中国最具投资潜力城市50强”的城市分别是：上海、北京、天津、香港、重庆、台北、高雄、深圳、广州、成都、唐山、西安、昆明、厦门、大连、杭州、苏州、青岛、武汉、济南、珠海、南宁、郑州、开封、福州、泉州、湛江、北海、宁波、南京、无锡、盐城、常州、南通、烟台、哈尔滨、沈阳、大庆、长春、石家庄、长沙、合肥、南昌、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、鄂尔多斯、克拉玛依、廊坊、三亚。江苏沿海地区发展规划，明确要求把江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的经济增长极，加快连云港、盐城和南通三个城市建设，集中布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带 从市场角度看，房源短缺，有效供给不足是自去年以来盐城房价大幅度攀升的主要原因，由市场真空所造成的卖方市场给房价上涨提供了很好的理由。2011年下半年盐城楼市将迎来一次大规模的放量，除了原有的项目，金辉、绿地、华润、天安等大盘动作很快（2011年3月拿地，9月开盘），预计在下半年均将有房源推出。楼盘的品质随着这些大盘的进入，也会整体提升。再加上供应量上来后，这些势必都会影响到房价。那么到这时候，市场就不是政府和开发商说了算的。房价的干预力量将正式由政府转为市场，预计这种情况在10月份就有可能发生。2010年5月29日，盐城市教育局出台了市区中、小学施教区划分和调整方案。纵观其他城市，学区房在楼市中总是扮演重要的角色，因此，这次施教区调整不仅对市区楼市产生短期刺激效应，还将产生深远的影响。将加速楼盘分化；推动特定区域房价上涨；刺激投资需求；吸纳外来人口。2010年年初，盐城房地产市场曾一度因房源紧缺等原因，老百姓普遍担心房价会直线高走，当时盐渎板块实际交易价格己突破6000元/平方米，城南板块成交均价也迅速赶超5500元/平方米。基于高房价对百姓消费能力的冲击，4月份市政府限价令后，市区多个楼盘销售均价、最高售价公布于众，同时，国家的各项宏观调控政策也全面启动。盐城购房者似乎松了一口气，房价即使不降，也至少希望能在政策约束下不再飘升。但是，消费者却发现，开发商推迟开盘现象普遍存在，大部分楼盘捆绑车位销售，实际成交价格也在不断上涨。,盐城城市空间简图：,城北片区,河东片区,城西区,城中区,城南区,西南区,城市发展主流方向,城市空间发展方向:,重点向南，适度向西，推进河东，优化城北,城市空间发展结构:,城中片区:以商业服务和居住功能为主；城南片区:以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区工业用地；城西片区:以居住和生态保护功能为主，提升城市环境质量;西南片区:以工业为主，沿世纪大道布置物流、仓储、市场等服务功能;城北片区:维持现状功能，沿204国道适度发展工业用地，在铁路货站附近布置集中的物流、仓储用地;河东片区:居住、工业相对平衡的城市新区,主城区形成“一城六片”的总体布局结构，构筑“水绿盐城”特色的城市总体框架,片区划分边界包括:新洋港、通榆运河、青年路、西环路、新河、宁靖盐高速、世纪大道、徐淮盐高速、串场河,经济水平：位于江苏省中游水平，与苏南差距较大，在苏北仅次于徐州，整体具备良好的发展态势=,20052009年盐城GDP走势,20052009年盐城人均GDP走势,2009年江苏各市GDP比较,盐城2009年GDP排名江苏第七位，处于中游水平盐城GDP在苏北地区仅次于徐州盐城20052009年GDP处于快速增长的趋势，年增长率均处于13以上,产业结构：二产占主导，三产相对较为落后，工业成为拉动盐城经济增长的主要动力=,城市化进程快速发展，这与工业快速发展密切相关，随着工业快速发展，将增加城市吸纳力，从而带动服务业的发展，拉动市场消费观念的转变，作为江苏人口大市，其发展空间仍然较大,数据来源：国民经济和社会发展统计公报，盐城统计年鉴、江苏省统计年鉴,产业结构不断优化，第二产业呈现快速发展态势，占GDP比重不断提高，2009年达到50%，说明工业是盐城经济增长的主要动力，第三产业发展相对缓慢，城市经济活力略显不足,2009年盐城产业结构比例,2009年各城市第三产业占比比较,产业结构：盐城目前以劳动密集型产业为支柱产业，高新技术产业发展相对落后，蓝领工人数量庞大=,盐城工业四大支柱产业,汽车,化工,纺织,装配制造,盐城正在发展风电、环保、农副产品加工、物流、造船、太阳能光伏等六大新兴产业,以东风悦达起亚为龙头，已形成13万辆轿车、5000辆客车和4000辆专用车生产能力,全国产棉大市，年产纱50万吨、布45亿米，成衣生产能力15亿件,全国农药生产基地，农药品种、生产规模在江苏省名列第一,农机、纺机、机床在全国行业中有一定的影响力，其中，柴油机、汽油机、悦达拖拉机厂的四轮拖拉机、插秧机产销量保持了全国领先,人口：总人口位列江苏第二，人口基数大，城市化水平相对不高，城市对外来人口吸纳能力较差=,2009年末盐城户籍总人口812.37万，城镇人口385.7万盐城目前的城市化率处于江苏省的最后一个梯队，有较大的发力空间,2009年江苏各市户籍人口比较,江苏各市城市化率比较,人民生活：独特的产业结构造成城市一定数量的公务员及泛公务员阶层、私营业主、个体工商户构成财富阶层，城市白领阶层缺失=,盐城具有购买力的人群主要集中于公务员群体（党政机关），泛公务员群体（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），以及当地大型单位的管理人员，私营业主，个体工商户阶层；与一二线城市不同的是，盐城城市白领缺失，大量的是产业工人，这与城市第三产业比例较低有关；城市化进程加快，乡镇人口有进城生活、工作的愿望；如果是经济辐射能力相对较强的三四线城市（如苏锡常地区），会吸纳大量的城市外来产业工人，但经济相对落后的盐城则以转化当地农业人口为产业工人为主,盐城城市人口结构现状,总结：盐城经济面临新一轮发展契机，城市孕育了一批以公务员、私营业主为代表的财富阶层，为城市高端房地产的发展奠定了基础=,区位及发展机遇,苏北沿海核心城市，地理位置优越，是承接上海经济圈辐射的重要基地， “江苏沿海开发战略”使盐城迎来新一轮发展契机,城市经济,位于江苏省中游水平，与苏南差距较大，在苏北仅次于徐州，整体具备良好的发展态势,产业结构,二产占主导，三产相对较为落后，工业成为拉动盐城经济增长的主要动力；目前以劳动密集型产业为支柱产业，高新技术产业发展相对落后，蓝领工人数量庞大,人口,总人口位列江苏第二，人口基数大，城市化水平相对较低，城市对外来人口吸纳能力较差,人民生活,独特的产业结构造成城市一定数量的公务员及泛公务员阶层、私营业主、个体工商户构成财富阶层，城市白领阶层缺失,第二篇 房地产市场研究,盐城土地市场：,关于总量：近三年（09年至今），盐城土地市场成交面积不断上升，2010年市场总成交量约为300万，2011年至今商住用地出让面积达186万，未来盐城商品房市场供应量充足、市场日趋同质化，潜在竞争程度加剧； 关于供销格局：近期四月成交7幅土地，成交面积为551541m2，五月成交3幅土地面积为113079m2 ，而四月商品房成交825套、五月为509套，土地交易有所放缓、商品房成交较为平淡，市场供销基本平衡； 成交区域：主要集中在城南片区，其中城南大部分土地分布在世纪大道以南区域。城中与邻近城中的城南北部区域土地供应日益稀少，可供开发土地日渐稀缺。,快速发展阶段,2006-2010年,大量项目推出，市场呈现供不应求的局面;从2008年开始，城南的城市化进程加速，盐城房地产的开发进了大盘竞争时代,初级阶段,2003-2005年,老城区的旧城改造与城南新城区的开发建设，齐头并进，外来开发、投资企业在盐城房地产市场所占的比例日益加重，同时大量商业项目兴起,萌芽期,2002年,本土企业开发，产品规模小，供应体量小；整体开发的理念停留在最基本的满足居住需求这一层面上；产品类型单一；建筑造型乡土气息浓厚，缺乏现代感,产品创新抄袭模仿,市场初级供给阶段,未来差异化细分、精确性定位,过去,现在,发展阶段：随着品牌开发商的不断进入，盐城将进入品质竞争时代，差异化细分、精确性定位是未来项目成功的关键=,市区总体市场总结：未来将进入品质竞争时代，目前处于供小于求的态势，未来将呈现供大于求，未来市场将面临激烈的中端楼盘同质化竞争=,市场发展阶段,未来盐城将进入品质竞争时代，实行差异化细分、精确性定位是项目成功的关键,盐城土地市场受宏观大势和政策影响较大，土地成交主要集中城南和城东区域，其中城南大部分土地分布在世纪大道以南区域，未来房地产市场的主战场即在城南,09年成交量创历史新高，达292万平米，2010年全年达230万平米，近期供销比为供小于求，但随着后期大量房源的上市，将呈现供大于求的态势，后续竞争激烈,从盐城城市发展特征及房地产发展水平来看，其回调的空间不大，未来市场发展长期看好,土地市场,房地产市场,政策影响,城市中心，住宅市场起步较早，拥有辐射全市的商业中心，区位以及商业配套是其最大的竞争优势，未来供应逐步萎缩,区域偏离城市中心，生活、交通配套匮乏，基本以区域客户为主，但未来供应潜力较大,市政府、盐都区政府搬迁至此，是城市发展主流方向；区域住宅受到追捧，未来供应大,目前区域内基本无在售住宅项目，多为待开发农田,目前生活配套相对不足，客户以主城区分流客户为主，未来住宅供应潜力较大,生活配套匮乏，住宅开发量较少，具有很强的地缘性,地缘性封闭市场,地缘性封闭区域,萎缩区域,未来住宅主战场,大量城市预留用地潜力板块,工业区域，住宅供应较少,盐城市区板块市场划分,城中板块： 定位为商业服务和居住功能，是盐城的老城区，配套成熟，区域认知度高，未来市场供应量较小，板块处于萎缩状态=,57007500元/平方米,区域范围：东至通榆河，南至青年路（或世纪大道），西至西环路，北至新洋港；区位优势：中心城区房地产是以建军路为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段；配套优势：中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；在售楼盘：目前，中心城区在售楼盘主要为东景苑，城中壹号公馆。新盘（商业）有五洲国际广场和瑞都国际。市场整体处于萎缩状态。区域内学区较好，解放路实验小学、文峰中学。（不包括图中畅心苑、国飞尚城）区域内土地成交很少，新房房源不多，二手房成交活跃。,区域内以小高层、高层公寓为主，近期售价在57007500元/平米目前区域在售楼盘主要为东景苑、城建一号公馆客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层，有一部分投资客户区位条件和成熟的生活配套和教育配套是客户置业的核心驱动要素,城南板块：定位为居住、行政、 文化、 教育功能，是城市发展的主流方向，目前城南的盐渎板块发展较为成熟，南城板块则处于快速发展阶段，后续供应较大。=,区域范围：东至通榆河，南至新河，西至西环路，北至青年路（或世纪大道） ；板块划分：城南板块房地产市场可划分为盐渎板块和南城板块，其中盐渎板块因临近老城区发展较早目前较为成熟，南城板块正处于快速发展阶段，区域认知度有待提升；配套：盐城市政府、盐都区政府已经搬迁至城南区域，区域内拥有重点中学盐城中学和小学南一小；在售楼盘：目前板块内在售楼盘众多，后续供应量巨大。本区域已形成较为激烈的竞争环境。中南、华润、金辉三家上市企业均在城南板块之南城板块拿地，其中华润规模最小，占地面积14万，容积率50万。由于品牌效应，比周边价格高出150-200元/。今年3月份拿地，9月开盘。,钱江方洲,公园道1号,华厦绿城,都市豪庭,价格递减,月湖花城,价格递减,5800-6400元/平方米,5200-5800元/平方米,宝龙城市广场,瑞尔国际公馆,凤凰汇,恒荣世家,金水湾,金色水岸,橡树湾,中南世纪城,5500-6000元/平方米,中庚海德公园,以小高层、高层公寓为主，个别有多层，近期售价在58006200元/平米目前区域在售楼盘主要有5个，区域内产品同质化严重，主要看重学区位置客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层学区房、区位、品质、资源和配套是板块置业的核心驱动要素,城南板块之盐渎板块：,区域内以小高层、高层公寓为主，内港湖区域近期售价在55006000元/平米，内港湖以南和以西区域在52005600元/平米目前区域在售楼盘较多，后续供应较大，产品同质化严重，竞争激烈。内港湖客户主要为泛公务员、私营业主等中高收入阶层，其他区域因价格便宜有工薪阶层内港湖区域主要驱动因素为学区房、政府配套和景观资源，其他区域为价格优势和学区房,城南板块之南城板块：,区域范围：东至西环路，南至世纪大道，西至宁靖盐高速，北至蟒蛇河、新洋港一线区域配套：区域内配套欠缺，无强势景观资源在售楼盘：目前在售楼盘主要为西城逸品、苏豪名邸，区域后续可开供出让土地量较大。,苏豪名邸,西城逸品,5200-5500元/平米联排7800元/平米,依云香溪,城西板块：定位为城市新的居住区，但缺乏成熟配套和资源，客户主要为主城区分流客户，区域潜在土地供应较大。目前新的房源少，去化速度一般。=,翠洲嘉园,区域内以小高层、高层为主，有少量多层和联排物业目前区域在售楼盘较少，后续供应量较大的为西城逸品约30万方客户主要为城区的泛公务员和周边乡镇客户价格和区域未来发展潜力是该板块主要驱动因素,河东板块：定位为工业、居住相对平衡的新区，目前住宅开发量较少，区域相对封闭，区域土地潜在供应量较大.=,范围：东至沿海高速，南至南环路，西至通榆河，北至新洋港;区域配套：目前区域配套欠缺,主要依托亭湖区政府的搬迁和区域盐城工学院和师范学院等教育资源;在售楼盘：目前在售楼盘有迎宾花园、加州东郡、华景园、朗地英郡,即将开盘的有力拓倾城、东城尚品、绿地商务城。区域潜在土地供应较大，亭湖区政府搬迁至此，绿地的参与、以及飞机场将要搬迁的传闻，都利好于此版块。,朗地英郡,加州东郡,华景园,公寓4000-4500元/平方米洋房5000元/平方米,多层、小高层为主，公寓近期售价在40004500元/平米，洋房为5000元/平米目前区域在售楼盘较少，主要为朗地英郡、华景园和加州东郡客户为区域性客户，以公务员和周边教师为主地缘性、政府搬迁、价格因素是客户置业主要驱动,城西南板块：定位以工业开发为主要功能，区域内在售住宅项目较少，但正逐渐增多=,范围：东至西环南路，南至徐淮盐高速，西至宁靖盐高速，北至世纪大道；目前区域内在售住宅项目有清华学士园（天澜湾及学林雅苑归到城南板块的南城区域），将要进入市场的有海润尊品、兴都公寓、神州河畔景苑。区域主要以工业园区和待开发农田为主，商业、教育配套缺乏，由于其特殊的位置，靠南的一面会比靠西的一边发展迅速。,均价4500-5300元/,盐城住宅产品特点总结：,盐城目前大多数楼盘因容积率比较高都是以小高层、高层为主，而盐城人对多层、联排等低密度物业特别喜欢，对洋房这种产品不太熟悉，但应该接受度会比较高。产品之外立面：风格以新古典和现代简约为主，色系包括赭红色、米黄色和灰色，总体具备一定的品质感和精细度，目前盐城高端市场风格主要采用新古典和现代简约风格。产品之园林景观：部分楼盘注重了景观