大厦物业管理考核评比标准.doc

大厦物业管理考核评比标准序号项目及标准分工 作 标 准检 查 方 式 及 扣 分各级标准物业分数 实际 得分备注一管理运作(11分)1. 有专业物业管理机构,实行综合一体化管理。(2分)2. 有固定的办公场所,管理人员佩戴明显标志。(1分)3. 物业管理单位与业主管委会或委托管理单位签有物业管理合同.管理单位责、权、利关系明确。(2分)4. 各项管理制度完善:(2分) 各类人员岗位责任制； 管理处内部管理运作制度； 业主公约和大厦管理各项公众管理规章制度； 有完善的管理工作流程。5. 档案资料齐全，管理完善，分类合理, 方便检索：(3分) 大厦验收移交档案资料； 房屋维修档案资料； 装修管理档案资料； 机电设备运作维修档案管理； 重大完善配套、维修工程档案资料； 业主及用户档案资料； 其他资料；6.有计算机系统关能有运用。(1分)1. 没有专业机构扣2分；资质证书不符合规定的扣1分；扣完为止。2. 无固定办公场所扣0.5分，未实行佩戴上岗证制度扣0.5分，如发现在岗人员佩标志每人次扣0.1分，扣完为止。3. 查看合同文本，无合同扣2分，未签标准合同扣1分，责、权、利关系不符合要求扣0.5-1分，扣完为止。4. 抽查5-10件规章制度，四大类制度基本健全的不扣分，缺项的每大类扣1分；如属临时应付评比而制定的(如维修记录、会议记录、学习制度等)，每发现一项扣0.5分，扣完为止。5. 抽查6-10份档案，至项中不完善或缺项的每项扣0.2-0.5分，扣完为止。6. 无设备扣1分，有调和未有效运用扣0.5分，扣完为止。一级二级三级四级111110.5(-0.5) 10(-1)(接上表)序号项目及标准分工 作 标 准检 查 方 式 及 扣 分各级标准物业分数 实际 得分备注二房屋及公用配套设施管理及维修养护(15分)1. 房屋外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻.防盗网(含阳台,窗户)安装统一有序,无安全隐患,外墙无锈迹；室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观,无安全隐患或破损；外墙装饰无破损或污迹等。(5分)2. 无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。(2分)3. 房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等。(2分)4. 道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所(地)完好无损。(2分)5. 坚持房屋维修制度，管理处值班制度和便民维修措施，并建立回访制度和回访记录。(2分)6. 房屋完好率达到98%以上；房屋零修、急修及时率达到99%以上；维修质量合格率达100%；路灯、公共楼梯灯等公共照明设施完好率(包括亮灯率)达99%以上。(2分)1. 查看大厦外观、楼梯、通道及天台，重大妨碍市容观瞻每处扣0.2分，阳台封闭和防盗网不符合市政府规定的每处扣0.1分；广告招牌霓虹灯杂乱破损每处扣0.2-0.4分；防盗网空调加安装不统一每处扣0.1分；有安全隐患每处扣0.5-1分，扣完为止。2. 重大违章和乱搭建每外扣0.5分；乱张贴悬挂每处损0.2分；违章占用公用部位每处扣0.5分；属开发商或管理单位以营利为目的违章占用，且收入不公开不纳入公共收入的，每处扣1分，扣完为止。3. 检查大厦外围、天台，抽查两处楼梯，两个标准层通道，每发现一处不合格扣0.2分，扣完为止。4. 每发现一处不合格扣0.5分，扣完为止。5. 制度不完善扣0.2分，没有制度扣0.5分，回访记录不完善扣0.2-0.3；值班记录和维修记录无编号扣0.3分，发现弄虚作假每处扣0.5-1分，扣完为止。6. 访问住（用）记，检查自评自测材料及记录，各项指标每除低1%扣0.5分，扣完为止。一级二级 三级四级14.5(-0.5) 14 (-1)13.5(-1.5)12.5(-2.5)注：“各级标准物业分数”不作为考评优秀小区分数，只作为评定物业标准，各单位自测自评或与委托方签订物业管理合同掌握使用。附表二、2序号项目及标准分工 作 标 准检 查 方 式 及 扣 分各级标准物业分数 实际 得分备注三保安及车辆管理（9分）1. 保安和车辆实行一体化管理；有专业保安队伍，实行24小时保安巡逻制度，保安人员统一制服，熟悉辖区情况，认真负责、文明执勤、言行规范，可能危及住户安全处有明显标志和防范措施。(4分)2. 本年度无因物业管理公司责任发生重大刑事案件。（1分）3. 机动车辆与非机动车辆管理制度落实，出入设卡有登记，有监控设施设备，有专职管理人员，本年度无因管理公司责任造成车辆损坏丢失。（2分）4. 各种车辆停放有序，无违章行驶及停泊，场地整洁，线标清晰。（1分）5. 实行车位有偿使用和保管区分制度。（1分）1. 未实行一体化管理扣1.5分,查看制度、制度、记录，抽查2-4名保安人员及值班室、宿舍、食堂，考察业务知识和对辖区熟悉情况，发现不合规定，每人次或每项扣0.3-0.5分，管理训练不规范扣1-2分，无明明标志或无防范措施扣0.5分，扣完为止。2. 查看记录，访问辖区干警，发生一宗扣1分，扣完为止。3. 检查制度和记录、设备、制度不落实扣0.20.4分；无设卡扣1分，记录不全扣0.2-0.5分；无监控设施设备扣1分，因管理不善造成车辆丢损，每台扣0.5-1分，扣完为止。4. 有乱停放现象第发现一台非机动车扣0.1分，一台机动车扣0.3分，场地不整洁，线标不清一处扣0.1分.5. 检查制度和记录,未实行区分制度扣1分。(管理单位公开承诺全部负责赔偿的除外)一级二级三级四级8.5(-0.5)8.5(-0.5)8.5 (-1) 8 (-1)(接上表)序号项目及标准分工 作 标 准检 查 方 式 及 扣 分各级标准物业分数 实际 得分备注四环境卫生园林绿化(9分)1. 清洁卫生实行一体化管理；有专业清洁卫生队伍，管理制度落实。（2分）2. 环卫设施齐备完好，整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫灭鼠。（3分）3. 绿地覆盖率不低于占面面积30%，花草树木配置得当，布局合理；品种及造型品位高；重视垂直绿化。（1分）4. 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露。（1分）5. 绿化管理设施、设备完好，水源有保障。（1分）6. 排烟、排污、噪音得到有效治理。（1分）1. 未实行一体化管理扣1分；检查管理制度或相关文件资料，无专业队伍或制度不落实扣1分。2. 查环卫设备、不完善或保管不好每处扣0.2分，抽查天台、地下室及三至五处楼梯间、通道、天面、道路、绿地等发现大面积污渍或大宗垃圾每处（宗）扣0.5分、小宗垃圾（烟头、纸屑、痰迹等）每处扣0.1分；虫鼠滋生扣0.3分；访问住(用)户，如平时不能随时保持清洁或清洁差扣2-3分。3. 绿地率每降低5%扣0.2分，其它不合格每项扣0.2-0.5分。4. 整体长势不好扣0.3分，有病虫害或践踏折损每处扣0.1分，黄土裸露1平方米以下每处扣0.1分，1平方米以上每处扣0.2分。5. 设施、设备不全扣0.2分，水源无保障扣0.5分。6. 发现一处不合格扣0.2分,扣完为止。 以上扣分扣完各小项为止。一级二级三级四级 8.5(-0.5)8.5(-0.5)8(-1)8(-1)附表二、3序号项目及标准分工 作 标 准检 查 方 式 及 扣 分各级标准物业分数 实际 得分备注五电 梯（9分）1. 大厦电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全。（1.5分）2. 有严密的安全运行和维修保养规章制度并落实，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档；电梯技术档案完整。（2分）3. 电梯运行状态良好，安全设施齐全正常有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及其它附属设施完好。（2.5分）4. 出现运行故障后，维修人员能在十分钟内到达现场抢修，每月每月电梯出现故障次数不超过1次，全部电梯按规定时间运行，月总故障停机率小于1%，考核期中未发生重大事故。（2分）5. 电梯设备档案齐全，各种记录归档管理。（1分）1. 检查全部证件和委托合同，抽查2-4人，无专业队伍扣1分，每一台电梯安全年检不合格扣0.5分，人员无证上岗每1人次扣0.3分。2. 检查制度（重要制度上墙并做到人员熟记）、检查记录，抽查1-3份档案，制度不全扣0.2-1分，不落实扣0.2-1分；档案资料管理不善每处扣0.1-0.2分；人员不熟悉制度或设备情况扣0.5分。3. 检查轿厢及机房等，有污渍、灰尘10平方厘米以下每处0.1分，10平方厘米以上每处扣0.2分，其它不合格每处扣0.1-0.3分。4. 检查记录、访问2-3户，抢修不及时每次扣0.2-0.5分，单梯月故障次数超标每次扣0.5分，月总故障停机率超标每超1%扣0.1分，发生重大事故每次扣1人。5. 抽查1-3份电梯档案或记录，发现不合规定每处扣0.1-0.2分。 以上扣分不分小项，扣完本项 分为止。一级二级三级四级998.5(-0.5)8(-1)(接上表)序号项目及标准分工 作 标 准检 查 方 式 及 扣 分各级标准物业分数 实际 得分备注六供电及中央空调（9分）1. 配备专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗。（1分）2. 建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度并严格招待衽24小时运行和维修值班制度，出现故障能及时排除。（1.5分）3. 配电设备和中央空调系统运行安全、正常、保养状况良好，设备及环境整法；大弄设备完好率99%在上、中小弄设备完好率95%以上；空调系统玩严重器噪音和滴漏水现象。（2分）4. 有应急备用发电机，可随时启动并有完善的管理和试运行制度。有遇到台风暴雨、地震、火灾等灾害时的应急措施和对临时施工工程等的临时用电措施。5. 供电计量及收费严格招待有关部门规定，无不合理讲理和乱收费现象，维修性停电、停空调能预先通知用户。（1分）6. 有准确完整的供电系统及中央空调系统档案资料，各项运行记录和维修保养记录齐全，并归档保存。（1.5分）7. 制订切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。（0.5分）1. 检查证件、抽查2-4人，无专业人员扣0.5分，不符合持证上岗条件每人次0.2分。2. 检查制度（重要制度上墙并做到人员熟记）、检查记录，制度不全扣0.5-1分，制度不落实扣0.2-0.5分；值班人员擅离岗位每发现一次扣0.5分。3. 检查机房、设备及部分使用区域，访问用户；有污渍、灰尘10平方厘米以下每处扣0.1分，10平方厘米以上每外扣0.2分，其它不合格扣0.1-0.3分。4. 检查制度、机房及记录，无应急发电机扣1分，无制度或制度不落实每项扣0.2-0.5分。5. 检查收费记录、原始凭证并访部2-3用户，计量不准、记录不全扣0.1-0.5分，收费程序混乱、计费不合理扣0.5-1分，维修性停电、停空调预先不通知每次扣0.2分。6. 检查档案、记录，档案资料不全扣0.2-0.5分，记录不全或不规范每项扣0.2，未归档保存扣0.3分。7. 检查制度及落实情况，无制度扣0.2分，制度不落实存在较大能源浪费现象扣0.1-0.3分。 以上扣分不分小项，扣完本项 10分为止。一级二级三级四级8.5(-0.5)8(-1)8(-1)7.5(-1.5)附表二、4序号项目及标准分工 作 标 准检 查 方 式 及 扣 分各级标准物业分数 实际 得分备注七给排水（8分）1. 建立用水、供水管理制度并落实，积极协助住户安排合理的用水和节水计划。（1分）2. 建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管理系统状况良好；大型设备完好率99%以上，中小型完好率95%以上。遇有事故，维修人员能及时到位抢修，无大面积跑水事故，有中小系统的应能正常发挥功能，公共用水设施完好，排水系统畅通。（3分）3. 供水计量及收费严格招待有关部门规定，无不合理计量和乱收费现象，即水、停水能预先通知用户。（2分）4. 按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单，操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。（2分）1. 检查制度及落实情况,无制度扣0.5分，制度不落实扣0.2-0.5分。2. 检查制度文件，检查机房、设备，访问2-3用户，无制度或制度不落实扣0.5分，其它不合规定每项扣0.2-0.5分，每处跑冒滴漏扣0.1-0.3分；机房、设备不整洁或地面积水10平方厘米以下每处扣0.1分；10平方厘米以上每处扣0.2分；设备完好率每降低1%扣0.1分。3. 检查收费记录、原始凭证，访问2-3用户，计理表具不准、记录不全扣0.1-0.5分，收费程序混乱、计费不合理扣0.5-1分，停水限水事先不通知每次扣0.2分。4. 检查蓄水池及设备、清洗记录及有关单证，未按规定清洗扣0.5-1分，缺一种证明扣0.5分，蓄水池及调和不合格扣0.5-1分,无封闭措施扣1分，不整洁扣0.3-0.5分；有二次污染每处扣1分，有隐患每处扣0.5分。 以上扣分不分小项，扣完本项 8分为止。一级二级三级四级87(-1)6.5(-1.5)6.5(-1.5)(接上表)序号项目及标准分工 作 标 准检 查 方 式 及 扣 分各级标准物业分数 实际 得分备注八消 防（10分）1. 配套专职或兼职消防管理人员，制订有严格的消防制度，落实防火负责人责任制，建立义务消防队，定期开展集训演练，组织开展消防法规及知识的宣传教育。（2分）2. 消防总控中心及消防系统设备完好，运行正常，按设备维修保养制度作定期保养，定期试验且记录完整齐全。（1.5分）3. 灭火设备、器材配置齐全，完好率达到98%，有巡视记录、检查记录。（1.5分）4. 有畅通无阻的紧急疏散通道，其相关的指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全，功能完好。（1.5分）5. 无任何火灾隐患，火灾年发生率低于0.1%。(2分)6. 制订有严密周详的灭火作战方案，消防总控中心配专职值班员，内外通讯联络方式和工具齐备、有效、值班人员熟悉业务，义务消防队能在火警时及时到位。（1.5分）1. 检查相关各项制度、文件、记录及宣传设备。无人员扣1分，无制度或制度不落实扣0.5-1分，其它不合规定的每项扣0.2-0.5分。2. 检查总控中心及设备、机房，抽查2-4处烟感报警探头，检查设备保养制度及记录，无制度或制度不落实扣0.5分，每发现一处设备不合格扣0.2-0.5分。3. 检查配置清单、巡视记录、检查现场，抽查10处设备，无清单、无记录扣0.2分，配置不齐扣0.2-0.5分，发现一处设施不完好扣0.5分。4. 检查3-4处通道，无通道扣1.5分，通道不畅扣0.5-1分，内部设施或功能不完好每项扣0.1-0.5分。5. 检查大厦消防重点部位，访问2-3住户，检查记录，有隐患每处扣0.3-1分，火灾率每超0.1%扣1分。6. 检查总控中心，抽查1-2名值班人员，每项不合规定扣0.2-0.5分。 以上扣分不分小项，扣完本项 10分为止。一级二级三级四级10109.5(-0.5)9.5(-0.5)附表二、5序号项目及标准分工 作 标 准检 查 方 式 及 扣 分各级标准物业分数 实际 得分备注九管理人员素质（10分）1. 人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实好。（2分）2. 有各类人员言行具体规范，且落实好。（1.5分）3. 各类人员符合资质证书规定标准。（2分）4. 有各类人员业绩和工作量考核制度，考核记录完善。（2分）5. 各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强。1. 检查计划、制度、培训成绩和平常记录，无计划和制度扣1分，无落实或落实不好扣0.2-0.5分，扣完为止。2. 无具体规范扣1分，抽查3-6名各类人员，不符合规定的每人扣0.5-1分，扣完为止。3. 抽查10份以上学历、职称或上岗证书，每降低1%扣0.1分扣完为止。4. 抽查近三个月内5-10份考核记录，发现每份不合格扣0.3-0.5分；发现弄虚作假和应付检查评比扣2分，扣完为止。5. 抽查部分管理人员，包括经理、主任和管修、保安、清洁人员，发现不熟悉情况、制度、标准的，每人次扣0.1-0.3分；访问住（用）户，住（用）户对管理人员有意见并确属管理人员服务意识和态度问题的，每人次扣0.2分，扣完为止。一级二级三级四级109.5(-0.5)9(-1)8.5(-1.5)(接上表)序号项目及标准分工 作 标 准检 查