目前保健品市场有着两重性.doc

我国企业很多把获取国外商标、专利、技术等作为海外并购的目的之一，其中就涉及知识产权的交易设计、知识产权的管理保护和整合等问题。尤其是在约定使用他人的知识产权时，普遍存在使用权限、使用期限、使用费用的限制，也容易引发法律争议。而国外公司普遍具有完善的知识产权保护体系，发达国家的知识产权保护也都非常的严格。比如有些专利条款，从法律角度和权限范围来看，对被授予的专利多是享有非独占、不可转让、不可分割的许可权，还有的收购协议并没有对专利进行分类，特别是没有指出哪些专利行将到期，因为进入“公知技术”领域而无须付费，如果没有分类，则可能导致对那些进入“公知技术”领域的技术也需支付专利费。我国企业应重视技术引进、使用条款的审查。 2006年3月6日中国人大通过的第十一个五年规划纲要中提出，“以产权制度改革为突破口，分类实施竣工企业股份制改造；深化军工投资体制改革，推进投资主体多元化。”无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、专有技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等；不可辨认无形资产是指商誉。在企业并购中，无形资产还包括企业的机构知识资源、企业管理层的能力、企业战略、企业文化、机构组织架构的合力、客户、销售渠道、战略联盟、员工、供应商、合作伙伴等。明确影响作为企业资产的知识产权价值的因素主要有：知识产权的取得成本；知识产权带来的经济效益；使用期限；市场供求关系；机会成本；技术熟练程度；转让内容因素；该项知识产权的发展态势、更新速度；同行业同类知识产权的价格水平。 确认知识产权归属后，要进一步对专利等知识产权的价值进行评估审查，确定其是否能使收购企业拥有更强的竞争力。知识产权的价值通常取决于知识产权的类型、期限及其范围，即知识产权是属专利（专利价值又因发明、实用新型、外观设计而不同）还是商标（驰名商标还是著名商标）、知识产权有效期的长短、受保护地域的范围以及是否受到其它协议的限制等。知识产权价值评估还应包括市场潜力的大小，先进性和适应性如何，是否是核心专利。收购企业应从自身的实际情况出发，分析目标专利投入与产出的比例，资本回报期的长短，成本与利润的差异，同时考虑自身的生产管理能力，技术消化能力和资金能力，避免盲目投资，得不偿失。发明专利有两种，一种是发明专利，另一种是实用新型。实用新型有地域限制，只能在中国、香港、日本、欧洲、德国使用；发明专利保障年期是20年，必须实质审查，申请时间为34年。而实用新型保障年期为810年，不需实质检查，申请时间约为半年。在申请发明专利时，究竟选择哪种方式？可以参考一下产品周期、推出产品日期、产品创造性、预算经费等选择因素。比如，就产品的创造性而言，如果产品的创造性不够，则使用实用新型，因为这种类型不需要实质审查，反之，则使用发明专利。然后，可以在中国申请“疯狂宝贝”及“CRAZY BABY”商标及外观设计和技术专利；遇到纠纷，第一条途径是诉讼。假如我们遇到债务纠纷，那么究竟应该去什么地方解决呢？最重要的是看涉及金额的多少。如果索偿金额在5万港元以下，到小额钱债审裁处处理就可以。当金额在5万至100万港元的范围内，可在区域法院处理。当如果索偿金额高于100万港元时，就必须到高等法院进行解决。如果内地的自然人、有限公司等在香港提出诉讼，对方有权要求你向法庭存入一笔款项，作为对他的讼费的保证。对于诉讼时效，一般合约诉讼时限为6年，由一方违反合同时计起。对于判决的执行，根据2008年8月1日实施的内地（交互强制执行）条例（第597章），案件需符合以下条件才能确保胜诉令在香港得到执行：案件涉及支付款项；判决必须为终审判决；书面管辖协议书面约定内地/香港法院有唯一管辖权（即注明哪个法院可解决争议）对于讼费，因为香港律师有大律师与事务律师之分，大律师的工作主要是出庭，而事务律师很多时候处理相关文件和提供意见。假如案件在高等法院审讯，或者涉及款项超过100万港元，律师费会包括大律师的费用。内地的律师收费是按比例收费，或不成功不收费，但香港的律师是按小时收费或跟委托人协议一笔费用。调解、仲裁、和解更划算调解相对于诉讼的优点，大致有省略诉讼时间；减少讼费；加强约束效力；缓和僵局气氛。调解可以帮助诉讼双方就纷争达成协议，由调解员从中协作。现在香港法庭会先对案件作出调解，调解不成才进行诉讼。第三条路径是仲裁。相比诉讼的于法院审理，仲裁是私下进行的。而仲裁是在仲裁员的协助下，由当事人自己协商，而不是由法官审判。与调解相比，仲裁并不是强制执行的。因而仲裁的优点主要体现在它的进行较为保密，而且灵活快捷，所需费用相对便宜，对于判决的执行也较为容易。和解则是指经律师进行庭外和解，比如家事法庭是经法官进行庭外和解。律师早介入让诉讼风险降低想要尽量减低诉讼风险，应尽早咨询专业的法律意见，越早让律师介入处理诉讼越好。此外，应该选择对自己案例有利的法庭，考虑哪个地方的法律对案件更有利。如果对方的资产都在香港，此时选择内地的法庭会是判决的执行更为复杂。要注意合约条款的草拟，特别包括选择法律条文、专有司法管辖权和协议的解决纠纷模式。外观设计著作权最有保障企业：国内的知识产权保护已经发展得挺好，现在已经进入了一个创造性很强的阶段。就我们家私厂家而言，碰到一个问题，就是我们在国内已登记版权，但国外没有做登记，最近在意大利米兰销售，发现他们那边有同类型的家私在售。在这个情况下，我们公司才明白自己国内的知识产权是不够资格在国外生效。这样的问题我们应该怎么处理？刘国强：这个问题就是注册时注重内地，而没有顾虑到其他国家。其实外观设计跟注册权是有密切的关系。有一个建议，就是在中国注册的同时，也申请欧盟的外观设计注册，不会花很多的钱，但是在国外都可得到保障，这个是最好的方法。在欧洲也有一个没有经过外观设计这样的权利，这个时间只是几年而已，但如果你有注册，那么这个时期就有可能是10年或者是更长的时间，这是一种保护方法。另外就是依赖著作权，因为在著作的时候会有一些草稿、资料，这些本来就有著作权的保护，外观设计就是一个更进一步的保护，但是你要把你的资料存档得很好，主要能说明是谁来设计这个家具的、什么时候设计、什么地方设计，这些档案要做得很好才能用在没有进行外观设计还有著作权的情况下。我认为，申请一个外观设计著作权进行保障是最完美的。关键词 判决内地判决在港能否执行看最终判决企业：如果在国内已经拿到判决，是民事判决的终审判定，被告人在香港。原告人要怎样做，内地的判决到香港也有同样的执行效果？梁锡濂：首先要弄清楚这个裁判是不是最终的裁判，这个很重要。刚才提过有三个条件，第一，是不是最终裁判；第二，就是需要有一个书面的协议，注明和对方是不是有唯一的法庭；第三，就是裁判需要一笔款。关键词 海外投资香港可作为海外投资“跳板”企业：如果我们内地企业，到海外，比如美国设企业，是直接过去在当地建立一个有限公司，还是收购一个本土的公司，与自己的公司进行合作呢？如果我通过香港这个“跳板”到美国去，是不是比较好一点？蔡小玲：第一个问题，直接到外国去还是收购，具体要看客户的计划怎样。如果基本上希望到海外去做生意，从最小规模去开始可能就要了解到税务等方面，然后考虑是否建立一个小公司。如果是收购公司，肯定不会随便找一个公司收购。比如说收购一个品牌，你们之前肯定已经对这个品牌有一定了解，聘请财务顾问，为你们做一些之前的调查。第二个问题，我觉得如果是国内公司到外面投资，那么会有一定的限制。如果用香港作为一个平台，在融资或者在投资的活动会比较方便。除经营某些特别业务（如金融、资产管理等）必须领有牌照外，在香港设立公司的手续是比较简单的，也无须政府审批，股权转让亦是如此。正是由于股权买卖方便，海外公司普遍接受及乐于通过香港公司投资内地。顶级奢侈品行业有一条黄金法则：永远不要问顾客想要什么，告诉他们应该拥有什么。BMW卖的不是汽车，而是驾驶的乐趣；NIKE卖的不是鞋子，而是勇往直前的勇气（JUST DO IT ）；“可口可乐”贩卖的是民主、自由的美国精神；欧莱雅卖的不是化妆品，而是永葆年轻带来的自信体验；而LV、GUUCI卖的早已不是包包，他们是 “奢侈”文化、体验的创造者和传播者。 灯红酒绿之中的沉沦，歇斯底里的发泄，不再是中国社会主流精英阶层的时髦休闲生活方式； 回归从容自在，保持内心平和，如咖啡一般，充满质感舒适的生活情调渐渐弥漫开来装修公司推广策划？第一是联合，第二是品牌化，第三是加强第三方合作，以赢得自身品牌的形象策划与宣传来赢取客户对你的的信任和合作。从而加快和提高在同行业者中的影响力和知名度，为企业的发展带来更多的经济利润。家装市场价格相对稳定，恶性竞争相对较少，未来竞争将集中在品牌形象、内部管理和服务品质上。鸿利博雅无品牌形象，无专业管理人员引进的成熟管理机制，经营规模不够完善，企业文化弱，客户服务在细节、服务程序上稍差，家装策划的优势上：管理人性化，客户服务热情。 管理科学化：建立完善管理制度，增强竞争力，建立客户经理负责制，建立一套符合市场的员工培训制度； 企业新文化：凝炼企业精神，提炼广告语，激发员工活力，向心力对内外文化的一致性； 形象统一化：树立优越品牌经营意识，形象统一而易于识别，丰富企业生命力和文化内涵； 规模合理化：合理且具规模的门店布局将成为高速发展的关键因素。一、城市综合价值和品牌形象始终是推动当地房产业发展的动力源泉，我们需要先营销城市再营销房产。二、我们需要跳出狭隘的房地产业看待房产发展，而是要把它放在青白江城市、大成都都市圈和成德绵经济带的高度上来思考青白江。房产业的定位只有唯一，没有模式，适合自身的定位才是最好的定位，切忌大而全和追随战略！六、我们需要动态、辩证和前瞻性的思维方式，青白江现阶段的房产发展战略应该是提升优化和引领突破战略，而不是比附赶超战略，与其他县区不能直接比环境，而是比价值。同时需要赋予青白江一种居住概念，且此概念非常具有吸引力和价值， 方案目录 【第一部分：定位分析（青白江怎么样）】 一、目的意义 二、项目背景4-5 三、城市品牌资源概述6-8 四、项目分析9-12 【第二部分：城市定位（青白江未来是什么）】 一、城市定位13-15 二、房地产发展定位16-21 【第三部分：城市推广策略（青白江怎么做）】 一、策划思路22-24 二、主题活动名录25-27 三、宣传推广策略28-32 四、推广活动组织构架33-34五、相关建议35-38然而传统的工业化城市形象、单一工业导向型发展模式以及成都周边城市的激烈竞争态势，造就了青白江与日俱增的发展压力和发展需求，特别是作为城市空间形态的房地产业受到很大制约。房产发展需要战略定位，需要灵魂，城市同样需要定位、需要灵魂，而且城市的定位是房产业发展灵魂中的灵魂四、项目分析 结合青白江的现实情况和战略发展目标，【剑行天下】认为青白江区的城市品牌建设存在以下问题： （一）缺乏统一、清晰、准确的城市定位； （二）缺乏城市品牌推广力度； （三）缺乏有效整合各种优势资源的品牌推广措施和模式； （四）急需改变单一工业“独轮”驱动型城市发展模式； （五）急需扭转传统青白江环境污染、不宜人居的城市形象；对青白江房地产业做SWOT分析得出：优势（S）： 1、良好的区位、交通、自然和人文环境，具备城市发展和房地产业做强做大的基础和先决条件。 2、青白江区经济实力快速增长，产业结构趋于优化，城市建设步伐加快，人均收入提高，房产业快步发展具备消费潜力和经济基础。 3、目前青白江的地价在成都周边同圈层中偏低，对房地产开发企业而言，先期进入具备大的投资开发价值。 4、房地产投资比例近年来总体增长，商品房销售价格持续增加，投资潜力大。 劣势（W）： 1、青白江房地产开发项目基数少，投资不足，商品房价格在同圈层区域内，处于较低水平，市场竞争力弱。 2、缺乏龙头企业、品牌企业的进驻、开发商呈现整体实力弱、理念旧、规模小、区域性强等几大特点，阻碍了青白江房产开发的规模、档次和品质，间接影响整个青白江的房地产形象。 3、青白江的房产缺乏一种清晰并具备吸引力的概念。 4、就现在而言，青白江区房地产市场供销失衡、市场存量大，消化压力较大。 5、青白江的开发商各自为政，没有凝聚力，缺乏形成青白江统一房产形象和品牌的合力。 6、传统工业化城市形象，在一定程度上让广大市民否认了青白江的居住价值。 机会（O）： 1、青白江定位为成都北部分中心，以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导的集中发展区，与新都区共同形成北部物流中心并与其共同构成北部新城，城市化进程的加快有利于提升青白江对周边人口的集聚能力，提高房产需求。 2、青白江城市规划明晰，成都北部新城概念有后来居上的发展潜力。 3、交通网络完善、城乡一体化，扩大了青白江房产的营销区域和目标群体。 4、新兴工业区以及物流业的快速发展，外来从业人口的增加，提升了城市外向型和吸引力。 5、城市环境和配套产业的发展，房地产业的外围环境得到提升和优化。 6、成都缺乏环境优美、配套完善、服务企业人士及白领、金领人士的休闲商务房产类型即核心商务圈，简言之，成都尚未开发正真意义上的休闲商务区，对于企业云集的青白江来说是个战略性的机会。 威胁（T）： 1、成都周边区县房产市场发展对青白江房产市场的冲击和分流。 2、金融危机对青白江房产市场的阶段性冲击。 3、缺乏有效整合各种优势资源整体推广措施和模式；一、城市定位（二）从现在情况来看，青白江区政府在继续做强做大工业产业、注重优化工业结构、强调生态工业的发展理念的同时，提出了“生态立区、物流兴区、工业强区”的口号，积极发展商贸、旅游、人居等城市功能板快，取得了可喜的阶段性成果。现在的青白江已经改变了以往工业“独轮”驱动的城市发展模式，转变成依靠“工业、物流、人居、商贸、旅游、文化”同步提升的“六轮”驱动发展模式。（转型阶段）（三）从未来情况来看，青白江将彻底改变那个外界认为不宜居住地传统工业化的城市面貌，而是以“工业发达，科技先进、商贾云集、物流便捷、商贸活跃、文化醇厚、生态优美”的全新形象展示在世人的面前。（提升阶段）西部绿色动力港（城市品牌定位） 升华 中国西部第一物流枢纽生态工业新城 （综合形象定位）提升 工业发达 物流便捷 商贸活跃 商贾云集 生态优美 安居乐业 （城市功能板块定位） 我们把青白江的城市功能板块分为“工业、物流、商贸、生态、人居”等几个方面。未来的青白江一定会“工业发达、物流便捷、商贸活跃、商贾云集、生态优美、人民安居乐业”，而这些功能板块的提升和优化将构成青白江优质城市品牌形象的基石。青白江的城市品牌定位应该为：西部绿色动力港。 同时，就青白江而言，其城市的宣传推广绕不过以工业、物流为主的城市产业格局，这是青白江的核心竞争力和城市精髓，它不仅体现在推动青白江城市发展而产生价值，同时也因其对大成都、乃至中国西部城市群的枢纽功能而产生区域性、全国性的价值。所以，“价值”应该是青白江的城市核心诉求，青白江也应该利用其强大的价值制造功能和价值辐射功能，成为大成都都市圈乃至中国西南地区新的城市价值新坐标，开创一个属于青白江的时代。故青白江的城市推广语为：西部动力港 价值新坐标 二、房地产发展定位1、青白江房地产发展趋势3）从当前开发商的实力和开发理念以及价格和楼盘档次等方面来看，青白江楼盘品质和价格偏低，规模偏小且无主题性，随着青白江城市吸纳能力的进一步提升，中高档楼盘将成为下一阶段楼盘开发的主要的方向。 4）从环境和配套来看，虽然青白江这些年生态环境和生活配套有所改善，但是广度和力度不够，并不具备与其他区县抗衡的市场竞争力。 5）青白江作为未来成都工业企业和物流企业集中地地区，同时随着商贸的进一步繁荣，白领、金领阶层等具备强劲消费能力的人群增多，“休闲商务”概念的形成是一个必然现象，青白江有必要在城北甚至在大成都区域内打造一个新型的大规模的复合型的休闲商务居住区。 【剑行天下】认为：1）青白江的房产开发在近一、两年时间里，主要目标群体依然是青白江本地居民以及企业职工，随着城市化进程加快和城市优势的凸显，青白江具有很大的升值潜力和开发价值，成都市区、周边县市区居民比例将逐渐提高；2）随着工业企业、服务型企业的不断增加，休闲商务地产的开发比重会逐年提升，城北乃至成都休闲商务区将最终落户青白江；3）随着有实力的开放商将逐渐认识青白江的开发价值，伴随开发资金的注入、开发理念的变革，青白江的房产品质、规模和档次将逐渐提升。2、青白江房地产发展定位考虑到青白江现在楼盘品质低、存量大，且整个房地产品牌开发商少，缺少整体的房产战略定位和开发概念，简言之，青白江需要开创一个属于自己的房产新时代和新理念，对此【剑行天下】认为青白江的房产必须经历一个以消化存量和打造城市地产整体概念、提升房产整体形象同步进行的过渡发展阶段，所以，青白江现阶段的房地产定位应该是能够解决上述两个问题的不同定位，由于其目标群体不同，两个定位是不相冲突的。 【定位一：湿地山水城 商务休闲圈】 主要目的：打造属于青白江的房产新时代和新概念 主要对象：企业金领、白领、商务人士、高端享受型人士【定位二：成都新家园 都市快车道 】 主要目的：解决楼盘存量 主要对象：普通工薪阶层、进城农民 3、青白江片区房地产发展定位 就片区而言，由于其周边配套、地理位置以及产业布局的差异化，其房地产发展定位可以具备一定的差异化，甚至某些重点片区可以提前运用品味型和享受型的房产开发模式。 1）北部新区 北部新区是构筑“大成都”的重要组成部分，它是承担“大成都”工业、商贸、物流等功能的现代化活力新区，同时它也是青白江区人口最多、居住最密集的区域，城市发展的活力将大大提升该区域的价值，所以北部新区的房产应该定位成：“中档居住型房产和商业地产并重”。 2）城厢片区 依托其良好的区位交通，丰富的人文历史和自然资源，以及农、工、贸和旅游为一体的辐射力能力，城厢片区的房地产应该定位成：“旅游地产和高端享受型居住地产” 3）祥福片区 祥福片区在政府规划中列为行政服务中心和三产发展地区，所以该片区房产开发应该定位：湿地商务休闲居住地产。二、主题活动名录 【第一层面】青白江综合形象品牌推广系列活动 1、2009成都青白江城市品牌(房地产) 大型实景电视（网络）推广暨首届中国西部(成都青白江)国际城市湿地论坛新闻发布会 【以城市推广及首届中国(国际)西部城市湿地论坛新闻发布会作为整个宣传推广的启动点，迅速在成都市掀起发现青白江、关注青白江的舆论狂潮，为下步活动造势，引发讨论和思考。】 2、2009中国西部(成都青白江)国际城市湿地论坛开幕盛典暨凤凰湖生态湿地公园开园仪式 【以凤凰湖生态湿地公园的开园作为媒体新闻点，将其作为改变青白江工业化城市形象的重要推广事件】 3、中国西部(成都青白江)国际城市湿地论坛 【一是通过各国城市经营者共同讨论湿地的保护和开发，将青白江推到媒体报道的最前沿；二是邀请房地产商、官员、学者共同针对城市怎么样打造湿地商业地产等问题展开讨论，引发投资者和市民对青白江开发成都第一个“湿地商务休闲居住区”的关注。】 【第二层面】青白江房地产互动性推广活动 1、2009首届成都青白江置业计划暨青白江房产超市嘉年华巡展 【改变青白江房产开发商各自为政的局面，通过政府搭台、企业唱戏的方式，成立青白江房产联盟，统一形象、统一宣传口号，在青白江楼盘的主要目标市场开展巡展活动，提出“选择青白江就是选择成都”的概念，将整个成都的区域优势有效利用起来，低成本、深影响地推广青白江房产】 (注: 2009首届成都青白江置业计划暨青白江房产超市嘉年华巡展，要以一种声音、一种色彩、一句口号、一个标志出现，整体推广青白江的房产形象，同时要注重城市价值对房产价值的提升，建议将城市发展战略、产业规划和城市前景展望的元素融入到房交会，奠定受众选择青白江的信心，告诉他们青白江不仅有他们需要的优越的住房条件，还有他们需要的个人视事业发展空间，选择了青白江，就是选择一个有希望的未来。) 2、2009首届成都（青白江）城市湿地商务休闲居住地产高峰对话 【邀请研究城市湿地的学者、城市专家、地产企业家围绕城市湿地商务休闲居住地产的运作模式、产业开发和商业配套等话题展开对话，进一步炒热青白江打造“成都第一个湿地商务休闲居住区”的话题。】 3、发现青白江中国四川主流媒体聚焦青白江暨十大媒体走进青白江联合采访 【借用媒体的公信力和独特视角，通过实地考察、采访等形式，深入挖掘青白江的特色和优势，还青白江一个真实的形象，并将本次活动纳入到整个宣传推广活动中来，力求在四川传媒界刮起一阵“发现青白江魅力 探索青白江价值”的舆论狂潮。】调研说明1、调研目的2、调研内容 房地产宏观环境调研：楼盘情况及周边市场环境调研：主要楼盘：消费者调查：主要商业网点： 3、调研方法第一章赵县宏观经济环境分析一、县域概况1、地理位置2、交通条件3、人口及经济状况工业初具规模，全县拥有工业企业6400余家，已形成以纺织、造纸（包装）、食品（淀粉）、化工、机械、冷藏为主，布局较为合理的工业体系。雪花梨生产加工和玉米淀粉两大产业被河北省人民政府列入22条龙型产业，给予重点扶持。名胜古迹众多，闻名中外的赵州桥，被誉为“天下第一桥”。建于东汉末年的赵州柏林寺，史称“古佛道场”、“畿内名刹”。座落在县城中央的赵州陀罗尼经幢，被誉为“华夏第一塔”。近200平方公里梨园景色迷人，是休闲观光的佳境胜地。旅游业方兴未艾，年接待国内外游客100万人次以上。赵县城居民的消费结构还处在初级阶段，消费观念较为保守。县经济和社会发展中还存在着一些突出问题:“三农”问题矛盾突出;城镇化水平较低;社会事业发展不均衡;居民收入增长与经济发展不协调。“十一五”期间国家将启动和实施“京津冀都市圈”发展规划，这将有利于增加京津石等大城市对赵县的辐射和带动作用，有利于赵县加强区域经济联系，拓展新的发展空间。4、基础设施条件5、文教卫生二、赵县远景规划及空间布局1、经济发展远景规划、城镇化规划“十一五”期间，经济和社会发展的总体思路是： 赵县城镇建设的综合目标是： 2、空间布局结构依托308国道，行政、文化、旅游、商贸、教育等组成的县城中心，县城现在逐步由向北拓展，城市向东外延，同时带动周边商业、医疗、购物、休闲等生活配套的完善，整改力度相当大，县城基础设施建设发展较快。几年来，建设局重点实施了文物景点连线道路改造工程以及柏林广场、永通桥公园、花市街、贡院街、驿里街、古城墙遗址园、赵州历史文化名城牌楼等项目的建设，05年被省政府命名为“省级历史文化名城”。同时相继实施了东、西坑治理；柏林街、永通路、石塔路、自强路改造工程；平棘大街改造工程、升华街改造工程；完成了“三路一街”、安济大道、李春大道等主要街道的绿化升级改造；2008年，以安济公园为首的四个公园、一个广场、16块绿地建设为重点；落实“三年大变样”，城中村拆迁改造工程在如火如荼地进行。第二章赵县房地产市场状况分析及发展预测一、房地产市场政策法规环境1、土地政策赵县土地供应市场不够规范，土地供应没有严格的限制。2、销售政策有些小楼盘不具备正规商品房应具备的“五证”，销售秩序极不规范，客户购房，买卖合同制度签署不规范。购房者的权益难以得到保障。3、贷款政策赵县金融信贷部门对于房地产贷款管理较为谨慎。贷款门槛高、适用人群的范围狭窄，二、住宅市场供应状况分析住宅：商业：目前赵县房产市场住宅均价在1500元/商业价格均价可以达到3000元/三、住宅房地产市场综合分析1、产品差异化不明显2、销售价格受地段制约性大。3、供应量较大，竞争加剧4、目标客户群：公务员和部分周边乡镇进城经商的客户成为当前房市的主力客户群 私营业主有稳定收入的公务员为父母购房：解决子女教育：5、项目开发理念初级，产品设计与供给单一赵县商品房开发理念较为初级，产品档次普遍不高，设计水平相对落后。建筑形态：绝大多数为“5+1”式普通多层住宅建筑立面：无特色，风格不明显户型：产品单一，设计滞后物业管理：无专业物管公司社区配套相对缺乏，几乎无景观规划6、营销手段单一，营销水平低端7、期房销售未成气候，人们多认可现房销售，销售周期较长在售楼盘都为现房,县城居民比较认可。随着观念的转变,人们逐步能够接受期房。四、未来住宅市场发展预测1、开发大规模、相对高档小区将成为趋势2、110130三室户型仍然是市场需求主流4、项目规划、产品设计、营销水平都将有极大的提高未来住宅项目将更加注重深层次开发，项目的整体规划将有所提高，目前的排排楼、无景观、缺配套、少功能、欠物管的低端楼盘将逐渐淡出市场；产品设计上也将会呈现出更多产品类型、更多户型结构、更多更合理的面积配比，以满足市场细分后日益丰富的不同住宅消费需求；5、市场价格不容乐观目前市场房源较多，供应量较大，市场竞争加剧，预计价格涨幅不大。第三章赵县消费者需求调查一购房者背景资料从购房者的背景资料来看，购房主体以25-40岁的公务员、私营业主为主；从购房人群的知识结构看，普遍不高，高中或中专以下的购房者占到总数多半；从家庭结构上看，主要以三口或四口之家为主；从收入水平来看，目前赵县居民的收入水平较低，家庭月收入在二千元以下的占多数。二房屋需求特征分析：看重其实用性对三室两厅、三室一厅、两室两厅的需求占绝大多数；面积段需求主要集中在110130之间；还是比较认可多层住宅，对高层、小高层认可不高；在产品上，注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的产品最受青睐。三购房者的居住观念1、从购房原因看，为改善居住条件而购房的比例最高，为解决基本居住占少数。2、从购房者看重的因素来看，价格仍然是最为敏感的因素。3、从人们获得购房信息的主要渠道来看，通过亲朋好友介绍的方式最多。4、对本地块的认识第四章赵县项目情况分析一、项目概况项目位于东环升华路与永通大路交叉口东延500米，为政府待规划用地，是实施“三年大变样”整体规划的第一个城中村改造项目，政府重点改造工程。二、项目SWOT分析1、优势-S本项目据守县城老城区，对面有县医院，是县城发展较早，人气较旺的地段，人们比较认可。本项目作为政府的重点建设工程，第一个城中村改造工程，政府比较重视，支持力度较大，有很好的发展前景及整体远景规划，具备长远投资潜力；此外信誉度较好；项目周边交通便利，紧邻东外环和城市主干道永通路，人气汇集，商业氛围较浓项目周边有诸多学校及市政配套，未来生活十分便捷;2、劣势-W从目前来看，项目的位置还有些偏，人气稍低，人们认可度较差；本地块大路两侧狭长地带，临街商铺，上部住宅，不利于小区规划；项目初期周边生活配套将相对缺乏；3、机会点-O县城整体营销水平不高，本项目作为符合人们认可的多层建筑，若在产品设计、景观规划、物业安防上提高档次，是可以赢得消费者的首肯、青睐的；县政府对本项目区域的规划，如尽快实施，打通永通路，完善周边规划配套，能够极大提升该项目的吸引力；赵县主干道永通路除停滞的兆亿庄园外，项目周边新建、拟建的大规模住宅项目不多；县城楼盘整体营销手段不高，宣传力度不够，我们可以通过多渠道、立体化的宣传来引导消费者，增加本项目的知名度，美誉度，树立知名项目品牌；4、威胁点-T市场不规范，今年一下审批了诸多项目，供应量增大，竞争激烈市场需求不够活跃第五章项目市场定位建议作为赵县政府08旧城改造工程的重点，第一个城中村改造项目，本项目具有一定的先发优势，但城中居民虽然了解“三年大变样”的城中村改造区域规划，可由于本地块位置相对较偏僻，生活配套不太完善，在政府没有拿出实际行动之前，人们对于地块的发展还是抱有疑虑。所以要促进项目的推广、营销，一需要政府加快永通路的打通、建设力度，加大对项目及周边的规划整改支持力度，以实际行动消除人们的疑虑，同时通过多种营销宣传活动提升项目的可信度、知名度，彰显项目的良好发展前景及投资潜力；二采用由西向东梯度式分期开发的方法，逐步培育、引导及创造市场，竭力将本项目打造成赵县标志性商业街区，这就要求项目在产品规划设计上推陈出新，力求善美，切实满足赵县人民的需求，提升本项目的实用性，美誉度。因此，我们建议本项目规划6层多层建筑，一层为商业，临近升华街口的可以做2层商业，并对产品提出如下建议：一、户型设计建议材质外墙以高级涂料为主，一层贴墙砖色彩根据本项目定位，购买客群，建议营造明朗大方的视觉感受，营造休闲、舒适、时尚的商住氛围顶层建议舍弃阁楼设计，规划为平顶或退台。临街阳台设计成通体大阳台，可以更好的规避临街所带来的噪声采用大开间、小进深的楼体形式面积以110-130为主的三室两厅为主客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗设计，在提高居室视线开阔度、采光度的同时，增加其实用率。窗户采用外飘窗中空玻璃建议建筑层高为3米。采用新颖的错层形式，增大空间的灵动性二、内部配套燃气气管道入户，电话、宽带、有线电视预留接口。由于地板辐射采暖健康、清洁并且节省空间，是采暖方式发展的趋势阳台上下水，设置洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。三、物管智能化建议可适当引入智能化系统，为提升社区品质，增加安全性引入专业物管公司，保证业主居住的舒适性和享受性目前保健品市场有着两重性。一方面是高度竞争的卖方市场，另一方面是不成熟的买方市场。卖方市场的竞争已不必说，买方市场的这种不成熟性主要表现在以下几个方面：第一，市场容量与规模的呈高度波浪型特点，没有很稳定的表现。比如同样是胃肠道保健品，三株曾经一年的销售额达80亿，但是如今所有改善胃肠道保健品一年的销售额也不会超过15亿。2002年，中国保健品市场的总规模约为200亿，还比不上中国500强企业前20名中的一个企业的年销售额。但是前几年，这一总规模近500亿，缩水近五成。第二，购买的不成熟：保健品的购买并非基于科学，盲目性很强。大多数保健品的购买，往往是因为生产方的广告引导和终端强力推荐，而不是真正从自身健康需要，客观地选择保健产品。这样重复购买率低，消费者忠诚度难以形成，购买将会越加谨慎。所以，保健品的终端促销空间受到了越来越大的顾客压力。第三，意识的不成熟：消费者自身缺乏必要的健康知识，一般凭感觉，而非医学依据来选购产品。这样，服用效果自然会打折扣，难以起到预期效果，从而影响继续购买的信心。为什么近两年健康服务型的营销模式收到了很好的经营效果就是抓住了消费者的这种不成熟性。比如，珠海天年2002年销售额达3亿，所采用的模式就是全程一对一健康服务跟踪，取得了不错的市场业绩。因此，袁小琼认为保健品购买力的理解不仅是指经济上承受能力，更多的是指意识上的购买影响力。无形的影响远远大于有形的因素。购买力就是购买欲望加购买能力。没有欲望，购买力就得不到充分体现，类似于经济学上的持币等待。保健品市场发展到这种情况，卖方市场要承担主要的责任。盲目的广告和误导性的促销推广打击了消费者的购买力。所谓“DPM动态定位系统”，其实就是告诉我们品牌定位的目的就是要让品牌占据消费者心智的有利位置来看宏观环境，我们的PEST角度进行了分析。科学与技术层面我们可以看到技术创新是推动电梯行业进步的关键。要生存下去就必须提高企业竞争力，在所能够改变竞争规则的因素中，技术变化属于最显著的一种。政治与法律层面我们发现国家标准与国际标准同步，电梯质量渐入先进，节能电梯游离执行。人口与经济层面我们也发现电梯需求十分巨大，电梯市场远未饱和，加装、改装渐受关注。社会与文化层面我们发现绿色电梯、节能电梯前景广阔。再来行业整体状况，通过分析发现中国电梯行业呈现如下特征：（1）电梯需求巨大，增长速度较快，市场远未饱和；（2）产能过剩，竞争激烈。中国电梯市场的竞争是世界级别的竞争，因为国际最好的品牌都进入了中国，几乎所有的跨国公司都相继在中国投资兴业。相当一部分属于扩大产能，使生产能力本来就过剩的电梯行业必然导致过度竞争，中小型企业感到压力很大；（3）技术趋同，造成了价格大战。在招标工程项目的标书里面，技术要求条款几乎所有的企业都能满足，最后差别只能看价格，价格低就可以拿到订单，因此大家竞相降价，使电梯的价格越来越便宜，利润空间也越来越小。（4）与电梯整梯市场相比，电梯维修、保养市场还远远没有开掘，基础件、配套件的市场有很大的开拓空间，电梯维修服务领域的发展，具有巨大潜力。而这些特征正好说明中国电梯行业正处于高速增长的成长阶段。电梯市场细分为新装市场、加装市场与改装市场不止是电梯乘坐的安全，还体现在电梯配套的安全上，如指纹识别系统以及小区监控系统等；便利。电梯核心价值是满足人们便利的需求；便利还体现在维保时间上；舒适。如启动、停止的平缓，轿厢主件的舒适等，以及利于老人小孩、残疾人乘座等；节能。环保。一方面要电梯本身不能含有害人体物质，另一方面还要有节能减排等环境保护之公益之心。第一梯队：三菱、日立、西子奥的斯；第二梯队：通力、迅达、蒂森、东芝、富士达和永大等外资公司；第三梯队：康力集团、江南嘉捷、苏州申龙、沈阳三洋、许昌许继等；第四梯队：剩下的400多家中小型企业（他们的产量不大，但产品质量也在不断地改进，继续以特色产品满足市场的多样化需求）。而在竞争对手的诉求上，我们可以看到行业第一梯队求新、求变是这个行业的主题，目前阶段落脚于“节能、环保、绿色”；如三菱的诉求变化路线：享受和谐节能；日立直接以“不断变革”为品牌内涵；西子奥的斯引领着“绿色”；第二梯队诉求重点在：科技、安全、人性等方面；使用标志的少，多以品牌名称结合品牌诉求使用；而第三、第四梯队在品牌商就不太关注了。地域上：地处厦门优势在于业务执行中的旅游吸引；劣势在于区域无集群效应，增加成本压力；渠道上，从事通力的代理过程中积累起对行业销售的了解以及对渠道经销商的了解，对爱默生电梯的推广有一定的依附作用；品牌上，首先企业有很强的品牌观念，其次“爱默生”的导入必定争加“品牌”吸引力；但是，在品牌的使用组合使用上要进行规范化运作；技术上，与厦门大学的合作是一大卖点，有技术上的支撑；服务上，个性化的装潢设计以及定制式的生产方式，能满足消费者多样化的需求；更体现人