某地区区域市场调查报告.doc

望京地区区域市调报告一、 北京市宏观市场分析（一） 举办奥运会对北京房地产市场的影响分析办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。（二）WTO对北京房地产市场的影响分析加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。 入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持，购买力将持续提升。WTO的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市已从2000年11月20日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这将刺激需求的增加。 入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。（三） 政策面对北京房地产市场的影响分析1、 121文件影响央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。2、 国务院18号文件国务院 下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。（四）本市房地产各项经济指标2003年17月，全市商品住宅建设完成投资2786亿元，其中319亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659万平方米，比上年同期增加713万平方米，增长181。经济适用住房开复工面积600万平方米，为全部商品住宅开复工面积的129，比上年同期增加150万平方米，同比增长251。2003年8月份房屋销售总数为16956套，总面积为180万余平方米，销售总金额103.2亿元人民币。其中： 商品房预售总数为11753套，销售面积为135.5万平方米，销售总金额88.4亿元人民币，均价为每平方米6521元人民币。 经济适用住宅预售总数为2131套，销售面积为19.5万平方米，销售总金额7.3亿元人民币，均价为每平方米3738元人民币。 销量较7月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。 各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。二、 北京市住宅市场趋势1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。2、小户型走势强劲。100平米内的一居、二居产品依然畅销。3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。4、小区的功能配套越来越受重视。5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。三、 竞争个案分析（一）宝星园一、 环境分析本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3区）内，紧邻京顺路、机场高速路。 （一） 区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有国际生活品味。（二） 小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到35%。二、 产品分析（一） 建筑规模：本案规划建筑面积40万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积15万平方米，二期、三期待定。年月开盘，2005年开发全部完成。（二） 建筑形态：（1）蝶形塔楼6栋，2栋18层，2栋23层，2栋25层。 （2）一梯六户（3）首层大堂挑空。（三） 外立面：（1）6层以上高档外墙涂料，（2）16层配高级墙面砖（四） 户型配比：户型面积（m2）套数比例二居三居四居跃层（五） 配套设施：、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房、教育配套：借助周边设施、商业配套：借助周边设施（六） 车位配比：（七） 容积率：3.3（八） 无精神堡垒三、 价格分析（一）价格范围：5100/M2-6900/M2(二)主力总价范围：万万户型面积（m2）均价总价二居（毛坯）6650704，790二居（精装）三居（精装）6300768600（毛坯）5800730800四居跃层其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：350/月 会所通用费：200/月四、 客源分析（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白领夫妻。（2）、私营业主（3）、港台、韩国等外籍人士七、利多利空分析优势劣势物业管理IC卡门禁系统、闭路电视监控系统首层大堂挑空、舒适大气容积率高3.3规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰亲水乐园车位比例高，可租可售绿化率只有35规划的小区是围合建筑全部邻街，环境嘈杂休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等首层大堂播放背景音乐，舒适放松二居价格高三居、四居的书房面积只有6平米紧邻高速公路、驾车出行方便户型多样可选择余地大开发周期长2001年开盘，2005年竣工外飘窗会所已经投入使用，咖啡屋、健身中心等楼间距小明厨、明卫具有小型儿童乐园一期周围是二期、三期工地，环境差Vod视频可收CNN、BBC等外立面颜色时尚小区周围没有公交车户型、精装毛坯可选择余地大金牌物业管理：中海物业2001年开盘至今二期没有动工，开发实力值得怀疑观景阳台全部地下车库实现人车分流小区没有商业配套每户赠送燃气炉，用来提供24小时热水、冬季取暖现房发售，说服力强八、销售分析（一）售楼处引导分析1、 路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗2、 路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发3套（四）销售策略：（1）打折：一次性付款95折，商贷98折 （2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑（二）慧谷阳光本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河，东南侧为第四使馆区。一、环境分析（一） 小区环境分析：该项目绿化率达35%，园林内有中央水景、荷花池、开放的绿地，周围是住宅区。二、 产品分析（一）、建筑规模：占地面积6.2公顷，总建筑面积17万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、纯板楼层数是9-16。 外立面：高级涂料 （三）、建筑工期：共二期、开盘时间：一期2002年6月， 二期2003年8月2日 入住时间： 2003.10/2005.3（四） 、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居405060二居90-99108 三居128主力户型 137140四居148150200跃层84主力户型100160（五） 、配套设施：有会所、地下车场三、价格分析（一）、价格范围：5700-6400（二）、主力总价范围：487200、742400其他费用：物业费：2.8/M2车位费：地上150-300（租） 地下400（租）供热费：19/平米四、媒体分析 北京青年报、楼市、广播五、客源分析（1）、月收入8000-20000的白领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生（2）、二次置业着六、去化分析一期销售率85%，二期刚刚开盘 七、利多利空分析优势劣势该区域住宅密集生活氛围重有开放的绿地价格高望京地区社区成熟适合居住保安严格大户型少使用率高公共部分精装修邻路的都是好户型交通发达电梯24小时运行北面的河没有治理周遍配套齐全密度高纯板楼南北通透有半封闭阳台不安全有荷花池和水景小区内没有配套外立面黄色涂料时尚高档东侧是农村景色不好有宠物沙滩南面有高楼影响采光进深小10. 8八、销售分析（一）售楼处引导分析1、路旗指引：有2、看板指引：售楼处外有大型看板（二）售楼处装修风格：普通，约100平米。 （三）销售道具：有沙盘、接待处一人，5套桌椅。（三）银领国际本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约1000米，东邻望京西路。北面为世安望京家园。一、环境分析小区环境分析：规划中有喷泉、绿化率为32%，西侧为望京综合市场，东、北面为住宅区，南面为市政路。二、 产品分析（一）、建筑规模：占地面积5.64公顷，总建筑面积22.5万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、板塔结合，6栋塔楼、均为25层；3栋板楼分别为16和21层 外立面：4层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料 （三）、建筑工期：共一期、开盘时间：2003年8月13日， 入住时间：2003年12月26日（六） 、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居8043030%二居11057540%三居16028820% 四居190 复式200以上 （七） 、配套设施：有三个底商三、价格分析（一）、价格范围：4862/M2-5300/M2（二）、主力总价范围：583000户型面积（m2）均价总价一居805300 374560 二居110583000三居160 848000四居190 1007000其他费用：物业费：1.9/M2车位费：地上200-250/月（租） 地下450/月（租）供暖费：19元/ M2四、媒体分析 北京青年报五、客源分析（1）、月收入3000元以上的白领，年龄30岁左右。（2）、二次置业人士六、去化分析销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100套大部分售完，只有低楼层还有剩余。七、利多利空分析优势劣势交通便利户型多样可选择余地大容积率高与一期相比价格太高顾客难以接受望京地区社区成熟适合居住外立面颜色时尚绿化率低定位不准确周边的配套齐全使用率高小区周边环境乱阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音T型塔楼北向采光好有三个底商楼间距小板楼明橱、明卫小区内有喷泉板楼被塔楼遮挡采光不好板楼南北通透、通风好没有会所小户型布局合理没有配套南向无遮挡景观好售楼处与现场太远看房不方便供暖费便宜户型设计上浪费面积多八、销售分析（一）售楼处引导分析1、路旗指引：无2、看板指引：小区周围设有看板（二）售楼处装修风格：欧式风格，（三）销售道具：沙盘、桌椅7套（四）金隅丽港城本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街一、 环境分析小区内部环境分析：喷泉、健身设备、景观小品二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积19万平方米，2003年2月开盘，2004年6月入住。（二） 建筑形态：（1）板塔结合，工字形塔楼。（2）25层，4板楼10层 （3 ）塔楼一梯12户、板楼一梯2户（三） 外立面：全部为高档面砖（四） 户型配比：1、板楼户型面积（m2）套数比例二居112.074066%三居127.432033%2、塔楼户型面积（m2）套数比例 一居605017%二居107.045066%97.2250102.35092.0150三居135.895017%（五） 配套设施：、会所：依靠底商、教育配套：借助周边设施、商业配套：底商（六） 车位配比：1：0.7（七） 容积率：4（八） 无精神堡垒五、 价格分析（一）价格范围：5000/M2-6500/M2(二)总价范围：30万-80万1、塔楼户型面积（m2）均价总价（万）一居60550033二居107.0452005697.22530051102.353005492.01三居135.89 5100 792、板楼户型面积（m2）均价总价（万）二居112.07620069三居127.436200 79其他费用：物业费：1.8/M2（塔楼）2.1/M2（板楼） 车位费：350/月 24小时热水：9元/吨 供暖费：19元/季/M2六、 广告分析七、 客源分析（1）、月薪8000元以上白领人士（2）、二次置业人士六、去化分析户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居6050二居107.045020%80%97.225020%80%112.074060%40%102.35020%80%三居127.422060%40%135.89 5060%40七、利多利空分析优势劣势建筑规模适中户型多样可选择余地大容积率高建筑外立面高档可视对讲绿化率只有30%底商面积大板楼南北通透塔楼二居有暗室开发商实力强实现人车分流邻街户型环境嘈杂外飘窗ID卡门禁系统楼间距小明厨、明卫公共部分精装修楼前视野有遮挡落地观景阳台电梯直达车库没有会所红外幕帘报警喷泉水景没有教育配套交通方便价格便宜塔楼每层住户多供暖费便宜期房八、销售分析（一）售楼处引导分析3、 路旗指引：无4、 看板指引：小区周围设有看板（二）售楼处装修风格：临时售楼处（三）销售道具：桌椅3套（五）亮马新世家本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于亮马河北路与星火路交界处。一、 环境分析小区内部环境分析：绿化率达到30%二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积10万平方米，分两期开发完成，目前开发二期。2003年3月开盘，2003年12月底开发完成。（二） 建筑形态：（1）联排板楼3栋，每幢18层。 （2）一梯三户（三） 外立面：全部为高档面砖（四） 户型配比：户型面积（m2）套数比例一居69.637711%二居92.077722%95.4277三居119.4615466%146.92154120.3477116.4677 （五） 配套设施：、会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房、教育配套：借助周边设施、商业配套：借助周边设施（六） 车位配比：1：1（七） 容积率：3.3（八） 无精神堡垒四、 价格分析（一）价格范围：55006400元/M2(二)主力总价范围：28万-39万户型面积（m2）均价（元）总价（元）一居69.6360004292.07588054二居95.42588056119.46588068三居146.9270120.3486116.4670其他费用：物业费：2.38/M2 车位费：350/月 24小时热水：9元/吨 供暖费：30元/季/M2五、 广告分析（一） 报纸：北京青年报（二） 杂志：外企俱乐部六、 客源分析（1）、国贸、惠普、IBM、西门子，月收入60008000元（2）、私营业主六、去化分析户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居69.63776040二居92.07772080%95.42771090%三居119.46154100%0146.9215460%40%120.347730%70116.467780%20七、利多利空分析优势劣势远红外线周界防护，闭路电视监护墙砖外立面，保温、隔热容积率高3.3物业费较高，2.3元/ m2L型联排板楼，通风地下地上车位，可租可售绿化率只有30%小区建筑全部临街，环境嘈杂使用率高83%双卧双阳台均价高，最高价6400每平方米首层层高低紧邻高速路驾车出行方便会所已经投入使用邻街户型噪音强外飘窗双路供电楼间距小，10M层高2.9M三水入户L型联板，D、N、M户型存在采光问题户型多，充足可选余地多现房发售，说服力强小区北亮马河污染严重超大客厅、餐厅星级物业小区南星河路窄、脏、乱双层玻璃落地观景窗集中供暖小区没有独立花园可拆换式墙体设计客厅太大，厨房、卫生间小八、销售分析（一）售楼处引导分析5、 路旗指引：亮马河路沿路6、 路牌指引：酒仙桥路沿路（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，（三）销售道具：沙盘、桌椅10套（六）东润枫景本案位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居，属于望京地区。一、 环境分析小区西边与亚洲占地面积最大的公园朝阳公园隔街相望，并与东四环隔300米城市绿化隔离带，南面正对纯外销低密度别墅区，并有国际高尔夫球练习场和乡村跑马场。二、 产品分析（一） 建筑规模该社区建设用地约15公顷，预计总建筑面积35万平方米，其中住宅约为26万平方米。分四期建设，目前为第三期。润园、枫园已全部售罄，并顺利入住。（二） 开盘及入住1、 开盘：2000年7月2、 入住：2003年10月（三） 建筑形态 11栋板楼，2栋塔楼，售三栋，11# 板楼精装，塔楼毛坯（四） 外立面 一层面砖，二层以上灰色涂料（五） 户型配比 户 型 面积 套数 比例 居108、124102060% 居178、19534020% 居19617010% 跃层16643817010%（六） 配套设施1、 会所：游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多功能厅、咖啡屋2、 教育配套：日坛中学、双语幼儿园3、 商业配套：超市、美容美发、洗衣店4、 周边配套：酒仙桥一小、中学，华润超市、京客隆，邮局，酒仙桥医院、和睦佳医院，工行、农行（七） 车位比例： 1：1.2（八） 容积率： 2.28（九） 绿地率： 35%（十） 使用率：85%（板），74%（塔）三、 价格分析 单价范围：5430-8580（元/平方米） 均价：6500（元/平方米） 总价范围：586440-3758040（元） 主力总价： 户型总价（元）2居702000-806003居115700-1267500四、 客源分析国贸、CBD、西门子、IBM等的中产阶级五、 去化分析销售率为：80%，主要为两居。七、利多利空优势劣势售楼处造型独特，顶把大伞出行不太方便，离车站远。售楼处，纯玻璃，采光好售楼处狭小，60平方米售楼处前有喷泉，被小河环绕，走木桥，意境美售楼处及项目均没有引导，路牌、路旗知名度高，多次被评为十大明星楼盘。沙盘分散，两个,有一栋模型放在圆桌上起居室、卧室起大开间面积偏大，缺乏选择板楼南北通透、采光好西侧路边停车多，交通混乱即将入住，2003年10月价格偏高周边配套齐全电磁严重超标部分户型明厨明卫容积率偏大，2.28开发商知名度高绿化率偏低,35%北美风格：闲淡舒适、运动健康围合式建筑,通风不好楼宇间有花园、嬉水池临路吵使用率高7485%物业费高,2.8施工单位中建一局，质量高精装修,标准太高:1000元/ m2下沉式中央广场一期电磁辐射,影响声誉内部配套完善部分楼之间间距小阳台封闭，安全楼宇间有儿童娱乐场吵户型设计动静合理分区。有些户型设计不太合理与名校月坛合办月坛分校5000m2星级会所，高档八、销售分析（一）售楼处引导分析1、 路旗：无2、 路牌：无（二）售楼处装修风格：现代时尚（三）销售道具：两个沙盘、三组谈判桌椅，前台能坐两人（七）飘Home本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥将台路口。 小区内部环境分析：小区正在施工没有做绿化，规划绿化率达到31.8%。一、 产品分析1、 建筑规模：本案占地面积1.2万平方米，规划建筑面积8.6万平方米，分一期开发完成，目前开发一期。一期2003年6月开盘，2004年9月底开发全部完成。2、 建筑形态：（1）塔楼2栋，板楼1栋，每幢25层。 （2）一梯四户3、外立面：高档灰色外墙砖4、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居40-6535087.5%二居85-905012.5%5、 配套设施：（）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房（）教育配套：借助周边设施（）商业配套：借助周边设施6、 积率：4.57、 精神堡垒二、 价格分析（一）价格范围：400元/M2-6600元/M2(二)主力总价范围：21万59万户型面积（m2）均价（元）总价（万）一居40-65600024-39二居85-90585049-52其他费用：物业费：2.5 元M2 车位费：地下：350元月地上：150元月三、 广告分析（二） 报纸：北京青年报、北京晚（三） 杂志：精品四、 客源分析（1）、国贸、惠普、西门子，月收入元（2）、私营业主（3）22岁至35岁年轻白领五、去化分析户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居40-6535027077%8023%二居85-90501530%3570%六、利多利空分析优势劣势精装修，菜单式选择墙砖外立面，保温、隔热容积率高4.5物业费较高，.5元交通便捷，多路公交车直达小区地上地下车位，可租可售分期开发，不能同时入住小区建筑全部邻街，环境嘈杂使用率高78%超大落地观景阳台单价高，最高价6600每平米小区前将台西路窄、乱绿化率高35%精装修赠送厨具临马路噪音大小区没有独立花园，绿化分布散高档墙砖外立面周边配套齐全楼间距小，20M期房没有保证紧邻四环路，驾车出行方便户型设计合理，不浪费空间塔楼部分房间存在暗室附近楼太多，私秘性差户型多，充足可选余地精装修不能保证施工质量七、销售分析（一）售楼处引导分析路旗指引：酒仙桥路沿路路牌指引：酒仙桥路沿路（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发2组、接待台（八）电子城一、环境分析本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥驼房营街。是望京地块唯一的经济使用房项目。 小区内部环境分析：小区内部有中心花园，一个喷泉，雕塑小品，绿化率达到30%。二、 产品分析1、 建筑规模：本案占地面积11.19万平方米，规划建筑面积32.63万平方米，分二期开发完成，目前开发二期。2003年3月开盘，2004年11月底开发全部完成。2、 建筑形态：（1）塔楼7栋，每栋20层。 （2）一梯四户3、 外立面：高档外墙涂料4、 户型配比：户型面积（m2）套数比例二居96.5128025%104.9928025%三居142.9528025%139.6228025%5、 配套设施：）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房）教育配套：区内12班幼儿园，18班小学 ）商业配套：区内1000平方米的超市6、 车位配比：7、 容积率：2.98、 无精神堡垒三、 价格分析（一）价格范围：3600元/M2(二)主力总价范围：35万52万户型面积（m2）均价（元）总价（万）一居96.51360035104.99360038二居139.62360050142.95360052其他费用：物业费：1.05 元M2 车位费：地下：350元月地上：150元月四、 客源分析（1）、附近电子城上班族，月薪30005000元（2）、私营业主（3）、燕莎工薪阶层五、去化分析户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率二居96.51280280100%00104.99280280100%00三居139.62280280100%00142.9528027598%52%七、利多利空分析优势劣势价格便宜，3600元/平方米地上地下车位，车位充足容积率高2.9塑钢外飘窗城建施工，保证施工质量绿化率低30%使用率高毛坯房，方便装修临马路噪音大紧邻四环路，驾车出行方便已成功开发一期工程没有电梯大堂，层高低2.7M高档涂料外立面独立中心花园，水景、雕塑小品、四季树木小区邻街，环境嘈杂现房发售，说服力强楼间距大，40M公交车少，只有到牧丹园和去南城独立物业管理小区内学校没有24小时热水物业费低，1.05元/平方米.月小区内超市没有会所同时入住预留空调机位施工周期长，入住晚开发商一级资质天然气入户 八、销售分析销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发2组、接待台（九）CLASS 本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、南侧紧邻北小河，北侧为望京科技园区。一、环境分析小区环境分析：该项目园林建筑采用意大利风格，园内有多种稀有植被，有中央水景，周围是住宅区。二、 产品分析（一）建筑规模：占地面积5.64公顷，总建筑面积22.5万平米。（二）建筑形态：板塔结合、6栋塔楼、均为25层；3栋板楼分别为16和21层 外立面：4层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料 （三）建筑工期：共一期、开盘时间：2003年8月13日， 入住时间：2003年12月26日（四）户型配比：户型面积（m2）套数比例一居8043030%二居11057540%三居16028820% 四居190 复式200以上 （八） 、配套设施：有三个底商三、价格分析（一）、价格范围：4862/M2-5300/M2（二）、主力总价范围：583000户型面积（m2）均价总价一居805300 374560 二居110583000三居160 848000四居190 1007000其他费用：物业费：1.9/M2车位费：地上200-250/月（租） 地下450/月（租）供暖费：19元/ M2四、媒体分析 北京青年报五、客源分析（1）、月收入3000元以上的白领，年龄30岁左右。（2）、二次置业人士六、去化分析销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100套大部分售完，只有低楼层还有剩余。七、利多利空分析优势劣势交通便利户型多样可选择余地大容积率高与一期相比价格太高顾客难以接受望京地区社区成熟适合居住外立面颜色时尚绿化率低定位不准确小区内有喷泉使用率高小区周边环境乱阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音T型塔楼北向采光好有三个底商楼间距小板楼明橱、明卫周边的配套齐全板楼被塔楼遮挡采光不好板楼南北通透、通风好没有会所小户型布局合理没有配套南向无遮挡景观好售楼处与现场太远看房不方便供暖费便宜户型设计上浪费面积多八、销售分析（一）售楼处引导分析1、路旗指引：无2、看板指引：小区周围设有看板售楼处装修风格：欧式风格，销售道具：沙盘、桌椅7套（十）慧谷根园本案位于北京市朝阳区望京东北部利泽中街（望京科技园内），紧邻北五环、机场高速路，是望京地区唯一的别墅项目。一、 环境分析小区内部环境分析：区内有吊桥、小溪、小瀑布，植被以垂柳为主，清新自然。二、产品分析1、 建筑规模：本案占地75000平方米，建筑面积56000平方米。分两期开发一期25000平米、二期31000平米。2、 建筑形态：全部为独栋联排式别墅3、 外立面：普通红色墙砖4、 建筑结构：部分砖混、部分现浇混凝土5、 在售户型配比户型面积（m2）套数比例S12765050%N13304343%C140067%6、 配套设施1、会所：室内游泳池、健身中心2、商业配套：借助周边设施3、教育配套：借助周边设施7、 车位配比i. 每户私人车库一部ii. 地下停车位1：2.8iii. 地上停车位1: 3.6(八)容积率：0.75五、 价格分析价格范围：240万-500万户型面积（m2）起价总价（万）S12768700240N1330C140010000400六、 媒体分析七、 客源分析1、 外企高级主管2、 大型私营企业主八、 去化分析户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率S127650479436N1330432346%2754%C14006九、 利多利空分析优势劣势五环以内，地理位置优越车位多价格高，均价9000元没有教育配套紧邻北五环、机场高速路户型多样选择余地大栋间距小有水景低容积率部分结构为砖混，坚固度不高园林整体风格清新优雅有地下室配套会所项目可选择种类不多独栋联派别墅私密性强现房发售，说服力强项目东边有垃圾场环境混乱外立面具有北美风格 绿化率不高外资物业管理世邦卫理事公司没有商业配套十、 销售分析1、 售楼处引导分析看板引导：售楼处正东设置看板2、 售楼处建筑形式：独栋别墅3、 售楼处专修风格：中国古典风格，四周以钟铃装饰，中间一大型根雕4、 销售道具：沙盘、剖面模型、三套桌椅5、 销售团队：前台一名接待员，一名主管 四、 综合分析一、 产品分析（一） 建筑规模项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率工程分期开盘时间入住时间宝星园1200004000003332001520036（一期 ）慧谷阳光62000017000027220026200310（一期）夏都盈座1920096000512003220039银领国际564002250004120038200312金隅丽港城47500190000412003620044星源公寓57102000035120036200410都市新海岸18000900005120021220038亮马新世家3000010000033220033200312亮马水晶109504400034220023200310东润风景15000035000023420007200310银枫家园10000300003320015200110飘home1200086000712003620049电子城11190032630029220033200411Class9400012000012120037200412慧谷根园560007500013220002003.6风景线公寓12000500004220002003.4总计13736602372300 35（二）建筑形式项目名称 建筑形态精装毛坯外立面层数板塔宝星园624小部分面砖，大部分涂料18、25慧谷阳光7涂料9、16夏都盈座426面砖15、18、22银领国际99涂料加装饰板16、21、25金隅丽港城437面砖10、25星源公寓145涂料加装饰板16、25、30都市新海岸235面砖10、18、22亮马新世家33面砖18亮马水晶22可选涂料东润风景112112涂料银枫家园12面砖25飘home123面砖25电子城77涂料20Class22可选面砖4、6、8慧谷根园面砖联排别墅风景线公寓22涂料