销售价格管理流程

房地产有限公司 销售价格管理流程机密 销售价格管理流程 房地产有限公司 目录1.流程概述31.1.流程目的及适用范围31.2.流程关系31.3.定义31.4.参与部门及职责31.5.输入及输出42.流程图53.流程操作指引63.1.工作程序63.2.销售价格的确定程序63.3.销售价格方案的管理73.4.销售价格资料的管理8第 8页共8页1. 流程概述1.1. 流程目的及适用范围流程目的规范销售价格的制定、执行、变更的各个环节的操作，提高工作效率。适用范围公司开发的可售项目的定价业务。1.2. 流程关系流程等级母流程子流程关联流程二级流程销售管理流程无1.3. 定义定义1.4. 参与部门及职责部门名称本流程中承担的主要职责主办部门营销管理部1. 负责销售价格的制定及调整。2. 负责销售价格方案及配套文件的执行。配合部门产品研发部（设计）1. 提供楼盘表（包括花园、平台面积及相关附属条件）。财务部1. 负责销售价格方案及配套文件的审核及执行情况监督。决策部门重大事项评审小组1. 批准销售价格方案及配套文件。1.5. 输入及输出流程输入文件流程输出文件1. 价格方案2. 销售定价明细表3. 认购房源价格表2. 流程图3. 流程操作指引3.1. 工作程序3.1.1. 销售定价须以实现项目综合收益最大化为原则，应参照项目开发工作指导书、项目开发计划、营销方案或计划里的经营安排与利润指标，还要结合当前销售项目实际情况和市场大环境等因素综合考虑。3.2. 销售价格的确定程序3.2.1. 产品研发部（设计）在开盘前45天，确认营销管理部提供的楼盘表中相关户型资料；3.2.2. 营销管理部须在产品研发部（设计）提供最终审定的楼盘表及相关附属资料后15天内形成初步价格方案，并组织产品研发部（设计）、工程技术部或项目部、财务部指定人员参加现场查勘，并召开价格方案确定会；3.2.3. 在取得该楼盘预售查丈报告（预测报告）后，并且在预售前10天前，营销管理部应组织制订该项目完整的、详细的价格方案和销售定价明细表，报重大事项评审小组评审、决策，决策后交公司综合管理部档案室归档，报财务部备案3.2.4. 价格方案的编制要点：1） 选取竞争楼盘，并确定各竞争楼盘对项目的影响权重。2） 通过市场调查对各项目的比较因素进行调查评估，比较因素主要为区域因素和项目因素，详见价格比较因素汇总表（竞争项目）。3） 对各个因素标以权重。4） 根据竞争楼盘与本项目的各个比较因素的评价，打出评估分数，取值在与之间。5） 对实际销售程度，按到之间取值。6） 比较价格为实际销售均价（1+合计得分）7） 根据各楼盘的比较价格及权重，计算本项目的建议价格。（项目均价）详见价格方案样本（项目定价）。3.2.5. 销售定价明细表的编制要点1) 首先确定各楼栋的价格调整系数，要点：l 考虑的比较因素包括位置、建筑形态与类型、景观、公建配套、安全、交通等因素。l 首先选定一座楼为比较参照，系数为。l 其它楼栋根据价格比较因素与其比较，确定其价格调整系数。详见价格方案样本（楼栋系数调整）。2) 其次确定单位户型的价格调整系数，要点：l 影响因素包括但不限于：楼层、花园/平台、位置/景观、朝向、户型等l 根据以上因素的评估，确定各单位户型的价格调整系数3) 根据建议价格考虑楼栋系数，再考虑单位户型系数算数户型建议价格。户型建议价格项目建议价格楼栋系数单位户型系数详见价格方案样本（楼盘定价）。3.3. 销售价格方案的管理3.3.1. 营销管理部销控员须在开盘前将明细价目及折扣标准等信息录入销售管理系统，经销售经理复核后，进行锁定和保密处理；3.3.2. 营销管理部应对价格方案或其调整版的规定及定价合理性及时进行总结，提交分析报告；3.3.3. 促销活动（比如销售折扣抽奖活动、样板间竞卖活动）影响销售价格的，一律要在原价格方案的基础上，制定价格方案（调整版）和销售定价明细表(调整版)；3.3.4. 价格方案（调整版）及销售定价明细表(调整版)审批程序：1) 营销管理部应在拟订实施前3个工作日前制作完成，并提交部门经理审批；2) 营销管理部内部通过后，主管副总审批，调整XX元以内的，总经理审批，XX元以上的，经重大事项评审小组评审、决策；3) 审批通过的价格方案（调整版）及销售定价明细表(调整版)交公司综合管理部档案室归档，报财务部备案。3.3.5. 特殊情况下，经总经理同意，营销管理部经理可适当调高或调低个别未认购单位的单价（或售价），但必须在2个工作日内将经公司总经理审批同意的销售定价明细表提交财务部备案。3.4. 销售价格资料的管理3.4.1. 价格方案、销售定价明细表和公开的价目表等资料一经批准定稿，须将原件交综合管理部档案室管理，财务部、营销管理部各存复印件一份；3.4.2. 此类资料、文件在公司未批准公开前，属最高机密，任何知情者应严格遵照公司的保密规范和制度，不得泄