浅议中小房地产开发企业融资方式的选择.doc

浅议中小房地产开发企业融资方式的选择 浅议中小房地产开发企业融资方式的选择高 扬大连德邦房屋开发有限公司,辽宁大连摘 要:本文通过采用比较分析法对适合中小型房地产开发企业的融资方式进行分析,并且通过具体数据对相关的融资方式发展状况进行说明,进一步分析各类融资方式的优缺点及在实施上的可行性,此外还提出了一些具备可行性的创新性融资方式。关键词:中小房地产开发企业;融资方式;融资决策中图分类号: . 文献标识码: 文章编号: ? ?一、引言 其中, 、 是内部因素, 、 是外部因素。由美国日金山大学当今,中国的房地产业是经济的增长点、内需市场的新 韦里克教授在 世纪 年代初提出,被广泛应用于制定企亮点,它不仅是经济发展的结果,更是经济发展的动力。房地 业发展战略中。本文用分析法对我国中小型房地产开产业兼具生活居住和投资收益两大功能,这注定房地产业的发企业的融资现状进行分析。发展具有黄金价值和社会消费渴求度。我国房地产业迅猛发 一优势 分析展不但在扩大内需、刺激经济增长方面成效显著,而且也增 、在中小城市和县镇,房地产市场占据主导地位加了我国待业人口的就业机会,从而带动相关产业的发展。 大型房地产开发企业基本上垄断了直辖市、省会等大城我国中小房地产开发企业数量多、实力弱,资金不足问 市的房地产市场,几乎不涉足中小城市、县城、镇。中小房地题困扰着企业的发展。近年来,为了规范房地产市场、促进房产开发企业的存在填补了这一空白,满足了不同层次、不同地产市场的健康发展,国家出台了一系列宏观调控政策,从 区域消费者的需求,形成了完整的房地产市场梯度消费层次金融、土地、税收等各方面进行了限制和规范,比如 年 体系。为进一步落实房地产信贷政策,防范金融风险,促进房地产 、投资回收期较短,资金周转较快金融健康发展,中国人民银行发布了关于进一步加强房地 与大型房地产企业相比,中小房地产开发企业的资金周产信贷业务管理的通知。该通知从房地产开发贷款、土地储 转速度较快,投资回收期较短,有利于提高资金利用效率,降备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等方面 低融资成本。做了进一步的规范和限制,严重增加了中小房地产开发企业 、开发风险较小的融资压力。 大型房地产企业开发的地块面积较大,运作资金的额度对于房地产企业而言,融资是企业生存的关键,房地产 也大,因此面临的风险也大,风险控制的难度较高。而中小房调控政策出台之后,资金问题一直存在,但需要区别对待。对 地产开发企业则热衷于集中资金投向普通住宅项目。中小房于大型开发商,授信额较高,是银行放贷的主要对象。对于中 地产开发企业的市场销售和企业盈利能力有保证,项目开发小房地产开发企业而言,银行一般不会放贷,资金紧张是十 风险小,资金回笼快。分普遍的问题,在银行支持无望的情况下,中小房地产开发 二劣势 分析企业不应坐以待毙,而要坚持融资创新,探寻适合自己的融 、企业有形资源实力不强资方式。 房地产企业有形资源包括土地、厂房等不动产,生产设二、中小房地产开发企业融资现状的 分析备、运输工具等固定资产,原材料、产品、流动资金等流动资 分析方法是一种企业内部分析方法,即根据企业 产,在很大程度上代表着企业的经济实力。与大型房地产企自身的既定内在条件进行分析,找出企业的优势、劣势及核 业相比,中小房地产开发企业有形资源实力明显落后,自筹心竞争力之所在。其中, 代表 优势 , 代表 ? 资金能力不足,不易得到外部资金的支持。弱势 , 代表 机会 , 代表 威胁 , 、企业无形资源缺乏竞争力一一本;另一方面,国内房地产行业达到 %的净利润 家电业与大型房地产开发企业相比,中小房地产开发企业的管%, 业 % % 吸引了其他行业有实力的大型企业加入理、经营制度不规范,财务状况不透明,抵御风险能力差,破到房地产开发的大军中,使得房地产市场的竞争更加剧烈,产几率高。据统计,我国中小企业的平均寿命仅有 年零个月。企业信誉差,逃避银行和企业债务在中小房地产企业 融资需求增加,融资成本相应提高。中普遍存在。 三、中小房地产开发企业融资方式选择的原则、融资渠道单一,融资观念落后 对于中小房地产开发企业而言,融资方式的选择关系到虽然房地产行业不断发展,但房地产行业融资渠道单一 企业的资本结构和资金流的质量,因此应引起企业的高度重的局面仍然存在。房地产企业的资金主要来源于银行贷款。 视。在选择融资方式时企业一般会遵循一定的原则。一效率原则为了追逐高额的房地产利润,一些中小房地产开发企业尽量多的筹集资金,而忽略融资成本。一些中小型房地产企业在 融资效率一般是房地产企业选择适合自身融资方式的融资不畅的状况下,盲目融资,从而导致融资成本过高。 首要考虑原则。企业利润就是融资成本与融资效益的关系,是某种融资方式具有以最低成本为筹资者融入资金、为投资三机遇 分析者提供融出资金渠道的能力,可见,融资成本与融资效率有、能享受政策调整带来的金融支持着直接的负相关关系。年 月,银监会对各项信贷监管规章、政策和指引二风险可控原则进行了评估和梳理,从 个方面对有关信贷监管规定和要求做出调整。明确督促各主要银行业金融机构含政策性银 在房地产企业融资方式的选择中,融资风险主要体现在行、国有商业银行、股份制商业银行按有关要求设立小企业 财务风险方面,即融资方式的还款期限及还款利息。金融机信贷专营服务机构,加强对小企业的金融支持。这对于金融 构的信用风险、政府政策改变风险也是较重要的风险。在可控风险的范围内,评选融资模式的标准是均衡好安全和收益危机中面临资金困境的中小房地产开发企业而言无疑是雪中送炭。 的关系,在此基础上选择最适合的融资模式。对于房地产企业来说,纯风险则越少越好。、有望拓宽直接融资渠道 年 月国务院办公厅发布的“金融 条”中提出, 三可操作原则除了效率原则与风险原则外,融资方式的可操作性也是要稳步发展中小企业集合债券,开展中小企业短期融资券试点;央行在 年度工作会议上,一也提出了要继续开展中 融资方式选择中应该考虑的一个重要原则。对于评选融资方小企业短期融资券试点,研究在银行市场推出高收益债券和 式的标准来说,除了融资方式本身的?些特质来说,现有的一些融资模式实践往往是一个国家、一个金融机构或者是一中小企业集合债券,缓解中小企业融资困难。这种政策环境个房地产开发企业能够首要考虑选择这种融资模式的最直对于中小房地产企业来说,这无疑是重大利好。接标准。由于已有的实践会让国家有一些相近的政策和法规四威胁 分析、获得房地产开发土地的门槛提高 进行规范和监督,让金融机构也有相近的操作机构和操作流年财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布 程以及相关的专业人士,让房地产开发企业有相应的配合这种融资安排配套的物业开发计划和资金回笼计划。关于进一步加强土地出让收支管理的通知,将开发商拿地的首付款比率提高到了 成,且分期缴纳全部价款的期限原 四、提高中小房地产开发企业融资能力的对策建议则上不超过一年,而此前各地方土地出让大多执行百分之二 市场环境不由企业控制,宏观政策不被企业控制,中小十至三十的首付政策。一系列土地调控政策的出台,提高了 房地产开发企业只能依托自身资源和特点,摆脱过去对于银行贷款的单一依赖,在大环境和宏观调控下求生存、谋发展。征地成本和房地产开发企业获得土地的门槛。一走专业化道路是中小房地产开发企业的战略选择、房地产的销售量降低,回笼资金减慢中国社会科学院经济所林跃群博士认为:“中国中小企 年 月国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,明确二套房贷首付不能低于 %,贷款利率严 业的通病就是在专业化还没有做精的时候就急于涉及到多格按照风险定价。 年 月,国家出台了史上最严厉的房 元化,发展片面的贪大求快,而不是追求核心能力的提高”。从资金层面来看,专业化战略是当前我国中小房地产开产调控政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以发企业的正确选择。专业化战略有利于形成规模经济和核心上住房贷款,消费性贷款禁止购买住房,这使得商品房的销售量大大降低。销售速度放慢导致资金回款滞缓,严重影响 竞争基础,中小房地产企业规模普遍偏小,远没有达到规模到中小房地产开发企业的现金流的运转。 经济发展水平,因此在相当长的历史时期内,中小房地产企、融资成本增大 业要不断提