店铺的选址与租金谈判.doc

店铺的选址与租金谈判 有经验的生意人常说，开店需考虑三条件：“第一是地点;第二是地点;第三也是地点。”有关专家也曾经指出：找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。可见地点选择的重要性。第一步：店铺选址 有些人认为：要选择在热闹繁华、人潮不断地区开店生意就会好。但从以往的经验证明，此种想法是一误解，应该是说寻找最适当的地点才对。在找寻店面最适地点时，就应将下列因素考虑进去: 一般来说，好的店址都有一些共同的特点，可以对下面几个地区做重点考察和选择：1、商业活动频率高的地区 这种地区一般也是商业中心、闹市区，商业活动频繁，则营业额必然较高。这样的店址就是所谓“寸金之地”。在这类地区，物流快，对于服饰业来说，服饰的流行趋势很快，如果商品流动慢，则有可能在服饰没卖出去前就过时了，所以商业活动频繁的地区对皮具专卖店店址的选择来说是绝佳的地点。2、有效人流高的街道 店铺处在这类街道上，客流量大，光顾店铺的顾客就相对多。但要考虑街道哪边客流量大，还有一些地形或交通的影响，来选择最优地点。对于一些客流量多，但因为是交通要道，客流都是上下班的地方，则不是皮具专卖店地址的很好选择。 客流状况：“客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容：附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。 把握“客流”就是“钱流”原则在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。3、交通便利的地区 要交通便利，顾客才愿意光顾，愿意坐车去。一般来说，附近有汽车站，或者顾客可以步行不到20分钟的路程可到达的店铺是最优的。4、关联店铺聚集的街区 对于时尚皮具这类选购性商品，若能和同类商品、服装、鞋类专卖店集中在某一地段或街区，则更能招揽顾客。 一般来说，具有两个以上条件的地区就是好的地点，如果能全部具有，则是最佳的店址。但是具有这些条件的地点一般租金都会相当高。店主不要被较高的房租吓倒，而要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。一般只要开店构想对了，都是高投入高回报，所以要舍得在店址上投资。 注意：因人制宜营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在一些的特定区域，现在很多特色品牌服装店就开在高档社区里，效果也不错。所以一定要根据不同的消费人群来确定最佳的开店地点，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因人制宜。第二步:店铺背景了解1、店铺情况了解 店面本身的情况开饰品店的小李不久前从别人手里盘了一个店面下来，这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段，每天的人流量也十分的可观，可是租金却非常便宜，每月只要800元，小李以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了一万多元装修停当，隆重开张还不到一个月，一纸拆违通知书把他打了满头晕。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉。 所以，在租买店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解，以免上当受骗。2、房东背景了解 有人满大街寻找店面，后来还真找到几家转让的，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实他的这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。为了开店成功，他们最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者)，对其背景情况基本了解，觉得可靠后再和他谈判。一般最好直接与真正的房东谈，如果房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，那你再和现在的店主谈判也不迟。还有一点很重要，你一旦谈判成功，要注意让房东把以前的租赁人姓名改成你的姓名。第三步：租金谈判 一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面？谈判自然是至关重要的。1、房租谈判 对每一个开店的人来说，是最敏感而又最现实的内容。说它敏感，是因为它和钱挂钩，租金太高会让你负担不起，一分钱一分货，太低又找不到好店面。说它现实，是因为这是我们不得不面对的问题，除非你不开店，或者自己有店面。而大多数情况下，我们都得租用店面，那么和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。在与房东侃价前，你自己心里首先要有一个谱，也就是先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：你觉得自己有实力负担得起；在这个价位下，估计有钱可赚；向附近类似的门面打探一下，价位是否基本一致。在和房东谈判时，根据你设定的最高房租，比较房东绐出的房租，权衡后进行讨价还价，这样才可以得到合理的价位。2、房租交纳方式谈判 通常情况下，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果房东提到这一点，而你也愿意，双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素，处理不当，会引起争议。付款的方式可以按月结算，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，而且双方都会满意。有的店面定下的是一年或两年的租金，如果你要续租，往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租时，就不会损失保证金。还有的店面是长期租的，一租就是十年二十年。对于这种店面，你要看清楚了，不仅要调查好政府规划与政策，还要预计这个店面以后的发展潜力。因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。如果你有足够的资金，同时也看好这个店面，你可以一次性将房租付清。3、其他条件 与房东谈判，除了谈租金外，还要注意附加条件，这可以使你节省不少开支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在谈判时应尽量说服房东免付押金。一些黄金地段的店面押金通常很高，虽然这钱最终还是你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿，对于一个资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的包袱，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。 另外，你在租房前对店面现有情况应该了解清楚，如装修状况、设备状况等，然后通过谈判，最好要求房东在出租前对门面进行基本的整修，拆除原有已经报废无法使用的设备，对店面的房顶、地板、墙壁尽量作一些维修，添置水电设施。签定商铺租赁合同注意事项一、房屋使用性质 承租之前一定要查证店铺是否属于商业用房性质，否则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。二、店铺产权人同意 赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查确认对方为该商铺产权人，如对方不是权利人，需取得店铺产权人书面同意。三、 水、电、电话线等的注意事项 因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。四、装修处置 确认商铺整修期是否免租，在签订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同承担。 1、明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。 2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人的装修损失费用。 3、明确租赁期满时，装修等的处置方式。五、租金事项 1、把每年租金调整的明确幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租； 2、确认租赁期间租押金与收取日、租约终止转租限制、租期中途解约应如何处理，要提前多久告知；六、转租问题 1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签租赁合同，也需要征得出租人同意。 2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。七、优先承租权的制定 有些房子因周围环境改善，房东不想再把房子租给创业者，或者提出加租。而这时创业者的生意已做得很好，如果经营地点改变，原来辛苦味建立起来的客户网络就要受影响。在这种情况下，创业者可用优先承租权来约束房东。八、商铺的租售 许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护： 1、出租人在出售时，承租人享有同等条件下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。 2、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。九、营业执照的办理 1、原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，因此无法办理营业执照； 2、商铺原已注册营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照； 3、房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照； 4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照； 5、因出租人材料缺失而无法注册营业执照。 对于上述第1、2、3、5条的情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予合理宽限期，超过一定期限还无法解决的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。十、签定合同后的租赁登记事项 租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容： 1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效。 2、经登记的备案，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。 因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。其它注意事项 在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。商铺租赁合同中的陷阱(案例)2007年我在一著名家居广场签约租一小店铺作个小本生意，本以为就可以就此结束自己在深的打工历程，开展自己感兴趣而时间自由的工作。但往往世事十有八九不如人意，没想到这一个签约，自己掉进了这合同中的许多无法察觉的陷阱，不但没能让自己如预计中赚到辛苦钱，反搞得自己受制于人，进退两难。真的很郁闷。 所以将自己的经历写出来，在此提醒大家引以为戒，将来租商铺时签订合同千万注意几个问题，尽可能地保障自己的利益： 一 相当一部分租赁合同中只规定了甲方（租方）的权利和乙方（承租方）的义务，只要当乙方没有履行义务或在损害了甲方的利益时（无论何种原因），甲方都有权解除合同或作其他强制性处理或赔偿等等，其实这是一种对乙方相当的不公平。 可能大多数人跟我的心理一样，当时对合同的条约不仔细推敲或者没有经验，以懒惰的心理像反正那么多商户，到时候吃亏也不在乎我一人，导致受后来所签订的不公平合同所制，但有合同在先，再加上人家财大气粗人多势众和诸多规章制度，后来只能任由人家摆布了。所以，在签订合同时，一定要慢慢思考，对合同进行仔细推敲，或请教有经验人士及专业人士，对不明白的条约和甲方的口头承诺一定要与甲方商定清楚，并要求甲方在合同上书写清楚。在此提醒大家，一定不要认为程序繁琐就不要去做，如果不清楚导致后来的麻烦会繁琐百倍千倍，而且定会以自己的失败告终。 二 违约责任方面，大家以后尽量在合同中注明若甲方违约或变动，乙方的合理要求如何。 毕竟，如今任何事都可以说是计划不如变化快，甲方可能会根据市场的变化进行大方面的调整无法顾及若干小小商家，乙方如果不计利益不计损失的无条件服从甲方的任何经营安排和经营规划，小小商家的装修费用、客户资源都是红红绿绿的钞票啊，小本经营的乙方如何能够承受变动，该赖何以生存下去？所以，乙方应预计合理要求向甲方提出并在合同上注明，毕竟，这合同是甲方起草的，他们早已请专业人士检查并保证了他们的利益，而且有诸多的让乙方无法察觉的保证甲方利益空子可以钻，有本事你走啊？可惜那高额的保证金和装修费用啊！你“违约”你吃亏你就认了忍了吧。 三 有关费用问题，约定好的租金及管理费用相信任何一个人都没有问题，诸如“市场内部公用电、公用水费用由乙方按租赁面积分摊”，咋一看来，似乎没有问题，相信在大部分市场也没有问题。但是，以我此次的经验费用问题一定不要小瞧，一定要在其规定的界限和价格上作好斟酌。 我所遇到的是，一个月下来市场内部仅分摊的水电费用比你所租的商铺仅电费还高，在一般人来，这是接受不了的。分摊水电费用为何如此高？观察后不难发现，市场周围的餐馆、住户及市场下一期建设的建筑工人生活完全使用该市场内部的自来水进行经营和生活，水龙头坏了，自来水放开地流淌，无人管理；该市场有时通宵达旦开灯及下一期部分建设用电也使用该市场的电，究竟是无人管理还是受人授意也不得而知了，但我们毕竟替人家做了冤大头！可胳膊拧得过大腿吗？合同上有啊，不交就让你断电关门，几个铁将军替你看门，看谁敢进来！我们这些商户也该吃亏罢！谁叫你不在合同上锱铢必较呢！失之毫厘，谬之千里啊！ 四 合同变动和改签问题，一般合同中会留有未尽事宜或双方需要协商的事宜，那乙方也要尽快催促甲方做出该方面的回应，并在改签的合同上注明保障自己利益的条款，否则，吃亏的只是自己，一旦合同有效期失效或者时间过长，人家会有专业人士专项资金来对付或者不予理会或者请保安出面等等手段，但可能乙方个个均是蝇头小利的商户，谁也不愿意动则上诉仲裁的，仅高额费用都没几个能折腾得起，最后还是以弱势的乙方失败而告终。所以，想不吃亏任何事，特别涉及利益事，面面俱到，先说断后不乱罢！ 五 甲方的口头承诺，绝对不要轻信，在进行任何协商时，譬如市场外部环境整顿、商铺内的隔热设施等等，定要要求甲方对其口头承诺做出书面材料才能相信，否则对证时你无据可查，人家是给你面子才应付你一下的，不给你面子请你滚出市场去！你就成了大傻瓜！ 六 在进入商铺经营之前应多方走访和调查其市场的各方面，包括经营实力、前景等，还有一个不可忽视的是其管理方面，毕竟他的管理水平和管理人员素质密切关系你的日常经营，而你的效益也可能依赖于他的管理。不要因为最初推销员的巧舌如簧就让你迷惑，他们的承诺是不做任何实际用处的，最多让你当时幻想一下能在这无与伦比的市场中经营成了李嘉诚第二而已。如若你到时面对的管理人员不但不视你为客户，毫无经营双赢的观念，威胁恐吓，不正规的管理素质和管理水平会让你对整个商界产生消极思想的。 综上遭遇，在此奉劝朋友，一定要吸取我的教训，在日后生活工作中要练就一双火眼金睛具备非一般的认知辨别能力，特别在以后签约时，务必要小心小心再小心。毕竟当我们背井离乡来到这个繁华都市，用自己艰辛的血汗钱来开创一点事业是非常不容易的，经营过程中一定要保障自己的正当利益。如遇对方过于强势或自负毫无商量余地者，宁愿不与之合作，也不轻易踏入陷阱，仔细想想，与虎狼之辈合作，能有利益可言？切勿因为自己一时疏忽，就让自己不但不能赚到辛苦钱还掉进了陷阱，还百口莫辩自认倒霉！避免租赁合同陷阱 在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素，假如出现这些因素而导致铺面无法经营下去时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载人下列条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失，还必须预先调查清楚。 订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题： 1、承租人的主体资格。商铺作为不动产，其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，房屋有共有人的，还须经过共有人书面同意。 2、租赁物的用途。租赁商铺必须确认房)租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否则，无法办理营业执照。 3、租赁期限。根据合同法214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 4、转租。因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。5、装修补偿。首先，出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修；其次，双方应约定，在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后，对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下，若出租方违约，致使租赁合同解除，出租方应赔偿承租方装修损失；若承租方违约，但装修对承租方确有用处的，出租方亦应对承租方适当补偿。 6、租赁合同登记。在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。别让店铺的高租金成心病 员工开销、水电费、电话费、税收都是小开销，惟独房租占了大头，位置好，租金高的店铺让开店创业者头痛。市场永远在变化，中国人尽皆知这句话，足球是圆的，所以，租金的多少也只是一个相对的概念。有人每月开销几万元，但却大把大把地赚钱；有人每月只需开销2000元的铺面租金，却步履维艰。生意的成败绝非租金多少说了算，