中山万科前期策划报告.doc

1 中山万科前期策划报告中山万科前期策划报告 1 1中山市房地产宏观环境分析中山市房地产宏观环境分析 1 11 1社会经济现状及发展趋势社会经济现状及发展趋势 1 1 11 1 1社会经济现状社会经济现状 1 1 近年来 中山市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面 截止 2003 年 月 底 即使是在 非典 肆虐的影响下 中山市的经济运行仍然保持健康 快速发 展 经初步统计 1 5 月份全市累计各产业经济增长情况如下表 中山市 2003 年 1 5 月各产业经济运行情况 项目数值同比增长率 第一产业增加值7 72 亿元 2 1 第二产业增加值118 84 亿元 24 0 第三产业增加值61 82 亿元 9 6 国内生产总值188 38 亿元 17 8 经济运行主要呈以下特点 1 工业保持高增长 效益继续改善工业保持高增长 效益继续改善 2003 年 1 5 月工业经济运行情况 项目数值同比增长率 工业总产值 全市规模以上工业企业 560 68 亿元 35 77 累计实现利润 全市规模以上工业企业 11 27 亿元 36 12 工业经济效益综合指数 125 83 8 2 2 投资全面提速 房地产持续升温投资全面提速 房地产持续升温 2003 年 1 5 月固定资产投资情况 项目数值同比增长率 固定资产投资54 60 亿元 45 00 基本建设投资21 35 亿元 50 71 1资料来源 中山市统计局 2 更新改造投资1 50 亿元 7 21 房地产开发投资10 97 亿元 28 98 地产市场持续升温 商品房的开发和销售均继续攀升 但随着工程陆续 竣工 存量商品房的积压问题仍不容忽视 3 3 进出口强劲 招商引资放缓进出口强劲 招商引资放缓 2003 年 1 5 月进出口及招商引资情况 单位 亿美元同比增长率 进出口总额 47 80 43 45 出口总额 29 58 49 08 进口总额 18 24 38 17 合同利用外资 2 39 29 25 实际利用外资 2 78 17 01 4 4 财政收支平衡 金融形势良好财政收支平衡 金融形势良好 2003 年 1 5 月财政收支及金融形式情况 2003 年 1 5 月同比增长率 财政两税收入31 92 亿元 26 29 地方一般预算收入12 87 亿元 21 71 地方一般预算支出11 27 亿元 12 73 2003 年 1 5 月余额 2003 年 1 5 月净增长 额 各项存款余额778 96 亿元71 04 亿元 各项贷款471 99 亿元29 63 亿元 由于消费收缩 居民手持现金向金融机构回流 贷款保持平稳上升趋势 其中 55 45 的新增贷款为个人消费贷款 主要受住房消费贷款和汽车消费贷 款的强劲增势拉动 5 5 户籍人口稳步增长 外来人口比重大户籍人口稳步增长 外来人口比重大 3 从以上数据看出 中山市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长 的趋势 外来的人口到 2001 年已突破 100 万人 接近常住人口的数量 可以 预见 户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动中山市 的房地产消费需求的增长 6 6 劳动就业形势基本稳定劳动就业形势基本稳定 2002 年度城镇就业情况 人数 单位 万人 比去年增加 单位 万 人 全市从业人员 131 647 36 城镇在岗职工 14 24 私营个体从业人员 47 48 乡镇劳动力 69 85 人数 单位 人 登记失业率 城镇登记失业人数 75312 44 全市的从业人数比去年有所增加 但人民的就业压力还是比较大的 尤 其是去年底爆发的 非典 疫情 对各行各业都有一定的影响 随着疫情得 到控制以及国家对国民经济的积极促进 使得就业率基本上是呈健康趋势发 展的 1 1 21 1 2社会经济发展趋势社会经济发展趋势 2 2 1 1 经济保持快速健康发展经济保持快速健康发展 2资料来源 中山市统计局 4 由上图所显示的数据表明 今年 1 5 月的社会经济总体呈上涨趋势 三 大产业均有不同程度的涨幅 第二产业仍占主导地位 第三产业有快速增长 的势头 工业产值的比重增长是稳步而又迅速的 2 2 人民生活质量稳步提高人民生活质量稳步提高 根据中山市统计局 2002 年的统计公报显示 2002 年的人均工资和居民 可支配收入的同比增长率是稳步上升的 社会福利事业则有大幅的上升 城 市人均住房面积由于政府对外来技术人才的增容政策导致户籍人口的增长而 下降 这将给房地产业提供新的发展空间 3 3 第三产业成为发展重头戏 房地产业借势持续升温 市场消化将有压力第三产业成为发展重头戏 房地产业借势持续升温 市场消化将有压力 单位 万平方米 20032003 年年 2 2 月月 20032003 年年 3 3 月月 20032003 年年 4 4 月月 20032003 年年 5 5 月月 施工面积施工面积 234 08254 28283 28303 21 竣工面积竣工面积 21 0344 5449 952 51 销售面积销售面积 12 2126 9932 136 46 空置面积空置面积 10 94118 26119 86114 8 尽管总的来说今年上半年的商品房发展是呈上升趋势 但从以上的统计 资料所显示的情况来看 我们不难发现 施工面积和竣工面积是在逐月上升 的 而销售情况却不乐观 因此而导致空置面积随即上升 由施工面积和竣 工面积来看 今年上半年的竣工面积远远低于施工面积 可见 接下来的竣 工面积将大大增加 这将为今后的销售市场增加巨大的压力 5 4 4 疫后消费者信心指数上升 消费力复苏 消费需求将向居民住房 汽车疫后消费者信心指数上升 消费力复苏 消费需求将向居民住房 汽车 等领域扩大等领域扩大 非典 之后的经济逐步上升 消费力渐渐复苏 据国家统计局中国经 济景气监测中心在今年第一季度的调查显示 超过五成的消费者对中国经济 在未来十二个月的表现持相对乐观的预期 可见消费者的信心指数在平稳上 升 银行对于个人消费贷款额度加重 其主要原因是由于消费者的需求在向 住房 汽车领域扩大 而汽车行业的兴起也一定程度上带动着房地产业的发 展 人均汽车拥有量在扩大的同时 距中心城区较远的楼盘也因其良好的素 质而被广大消费者所青睐 5 5 私人汽车增长量的大幅上升 将有力拉动房地产业从城市中心向周边区私人汽车增长量的大幅上升 将有力拉动房地产业从城市中心向周边区 域发展域发展 3 3 2002 年中山市汽车拥有总量情况 私家车6 29 万辆所占比例 56 拥有总量 11 17 万辆 公务用车4 88 万辆所占比例 43 私人购买约 1 2 万辆所占比例约 60 新车增长约 2 万辆 公家购买约 0 8 万辆所占比例约 40 3资料来源 中山市车管局 20032003年年1 51 5月贷款情况比例图月贷款情况比例图 其他各项贷款 45 新增个人消费 贷款 55 6 目前中山市城镇居民汽车拥有量已超过国际通行统计惯例每百户 10 辆的 汽车普及时代标准 率先进入汽车普及时代 每百户汽车拥有量的增长率已 由 2001 年的 10 辆增加到 2002 年的 15 辆 增幅为 50 去年中山市的私家 车拥有量占汽车拥有总量的一半还多 在去年新车增长量中 私家车的购买 率高占 60 私人汽车的拥有量如此迅速的发展 将有效拉近地理上和消费 者心理上的居住距离 远距离项目的市场将被激活 1 21 2居民收入及支出现状分析居民收入及支出现状分析 4 4 20032003 年年 1 51 5 月居民收入及支出情况月居民收入及支出情况 项目数值 单位 元 同比增长率 城镇居民人均可支配收入 6684 3 15 人均工薪收入 4960 6 99 工资及补贴收入 4939 6 75 人均财产性收入 121 85 50 人均消费性支出 4610 0 14 指数 上年同期 100 同比增长率 人均居住支出 112 12 杂项商品消费 68 17 31 83 娱乐教育文化服务消费 79 85 20 15 4资料来源 中山市统计局 7 今年 1 5 月份中山市城镇居民人均可支配收入增幅的主要原因是 1 人均工薪收入稳步增长 2 人均财产性收入增幅较大 其主要原因是利息收入和出租房屋收入大幅 度增加 今年 1 5 月份中山市城镇居民人均消费支出总体下降的主要原因是 1 受 非典 影响 五一 黄金周长假期缩短 居民消费意欲减弱所致 2 在各人均消费支出中 仅有人均居住支出一项是呈增长的趋势 可见 消费者对住房的支出是颇为重视的 在不可预见的因素的影响下 人均 居住支出相对于其他的基本生活消费来说 受影响的程度较小 1 31 3城市发展规划城市发展规划 1 1 规划蓝图规划蓝图 8 根据中山市 1992 2010 年城市总体规划 确定了城市发展阶段与规模 第一阶段城市建设用地为 79 07 平方公里 第二阶段城市建设用地为 100 40 平方公里 中心城区的建设用地必须集中紧凑逐步发展 确立了组团式布局 的城市结构形态 城区分石岐组团与中山港组团 中间以广珠高速公路及其 两侧的烟筒山 五马峰等 13 平方公里用地为组团分隔用地 2 2 未来重点发展区域未来重点发展区域 在政府未来重点发展区域 东区 是中山市政府提出 以城市东部为龙 头 南 西 北区齐头并进 近期规划的重点 凭借超前的政府规划 畅通的 交通路网 良好的生活配套 将成为吸引中区 北区甚至西区购房者的新城 市中心生活区 3 3 一区三线一区三线 森林改造计划森林改造计划 该规划确定范围 一区 指环市路长江路口至长江水库坝 三线 指市境内三条公路沿线 东线从火炬区开始 沿逸仙公路至珠海交界处 中 线从市区开始 沿城桂公路至三乡牛爬斜 西线从南区开始 沿 105 国道至 珠海交界处 该规划初定实施时限为 8 年 后又加快步伐 改造总面积为 69279 亩 其中长江旅游区 4258 亩 东线 11990 亩 中线 16058 亩 西线 36973 亩 1 41 4分析小结分析小结 从今年 1 5 月份的社会经济现状来看 非典 疫情虽然对社会经济产生了一 定的影响 但中山市在抗击 非典 的同时 社会经济所呈现的是平稳健康发展 的状态 这对房地产业起着良好的促进作用 1 三大产业均向良好的势头发展 作为政府重点发展的第三产业 房地产 业的发展势头强劲 2 房地产市场虽然趋旺 但投资需求拉动显著 商品房施工面积的增长速 度 远远大于销售面积增长速度 积压商品房的消化问题值得重视 3 工业及进出口业的高速发展 将带来大量的外来人口 同时也为房地产 业带来潜在的消费群 4 政府新增个人贷款 消除消费信贷障碍 使得住房贷款得到拉动 促进 9 了消费者对房地产业的投资 5 居民收入的提高 尤其是二手市场的活跃 使得房屋出租收入大幅增加 同时带动了消费者对房地产的投资热情 6 非典 疫情导致了人均消费支出的下降 也极大程度上影响了居民的 消费欲 随着全国人民抗击 非典 的胜利 疫后全民抑制已久的消费 欲将被激发 届时消费力的上升 也将为房地产业带来新的活力 2 2中山市房地产市场调研分析中山市房地产市场调研分析 2 12 1房地产市场发展现状房地产市场发展现状 2 1 12 1 1中山市房地产市场发展概况中山市房地产市场发展概况 早在八十年代末九十年代初 中山市就明确提出 控制旧区建新区 建好新区 改旧区 的规划建设方针 先后加强了东区 西区 南区 北区的建设 并对旧城 石岐中区 进行改造 使城市功能进一步完善 完成了城市的整体改造 在房地产业的发展工程中 中山市一直坚持 统一规划 合理布局 综合开发 配套建设 的方针 城区居民人均居住面积由 1996 年的 20 2 平方米上升到 2002 年的 29 3 平方米 十五 期间 旧城区改造 产生新的 土地 和大量的拆迁户 为中山市房地 产发展提供了后备资源和稳定的消费市场 中山市通过多层次的交通网络建设和 各项基础设施建设 为房地产业拓展了更加广大的地域范围 而城市化的步伐加 快 交通便利 也令一些镇区高收入群体在城区置业 他们或为了度假 或为了 子女的教育 愿意来城区居住 中山目前楼盘众多 供应量较大 中山的房地产市场现有 100 多家发展商 随着市场的激烈竞争以及 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 的颁布 将会对一部分实力较弱的发展商造成打击 继而在二 三年内逐渐退出房地产舞台 10 市场份额将向实力雄厚的房地产开发企业集中 2 1 22 1 2中山市近期房地产市场发展特点中山市近期房地产市场发展特点 1 1 商品房销售进入调整阶段 房地产业的整体发展将放缓商品房销售进入调整阶段 房地产业的整体发展将放缓 2002 年 1 至 12 月 中山市一手商品房销售登记备案宗数 销售面积 销售金额及同期对比详情见下表 销售宗数 宗 销售面积 万平方米 销售金额 亿元 2001 年 20205199 9155 89 2002 年 18859192 8055 27 同期对比 6 6 3 5 1 1 从以上数据看 2002 年中山市一手商品房销售出现了轻微的降幅 这说 明当前的一手商品房销售市场出现了回调现象 这种在总体交易稳定持平基 础上出现的局部回调现象 是符合市场客观规律的 中山市的房地产市场已 高速增长多年 现时的调整 一来可以避免泡沫风险的产生 二来可以为今 后的发展积蓄基础力量 另外 随着 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 的出台 整 个房地产业的发展将放缓 因为房地产业中重要的经济支持就是银行贷款 随着上述通知的颁布必然会使一些房地产企业面临资金压力 中小规模的房 地产商资金影响会更大 虽然中山市的房地产项目有多数是外销项目 但对 未来发展主要依靠二次置业者的中山房地产市场仍然影响较大 必然使整个 房地产市场发展放缓 2 2 东区继续保持强劲的发展势头东区继续保持强劲的发展势头 11 中山市政府提出 以城市东部为龙头 南 西 北区齐头并进 的近期规 划 东区是政府未来的重点发展区域 东区凭借超前的政府规划 畅通的交 通路网 良好的生活配套 将成为吸引中区 北区甚至西区购房者的新城市 中心生活区 3 3 住宅品质不断提升 高档楼盘风起云涌住宅品质不断提升 高档楼盘风起云涌 虽然中山市的房地产产品的住宅水平位于全国前列 雍景园 阳光花地 两个楼盘获得了国家建设部评审的 小康住宅 称号 这样的小区在全国来 说还不足 30 个 而中山就有两个 同时如奕翠园 凯茵新城等高素质楼盘也 在不断的涌现 4 4 市场细分不断深化市场细分不断深化 随着房地产市场竞争的激烈 中山房地产业界的营销水平在逐步提高 今年以来 市场细分的表现也正是市场竞争加剧的体现 比较具有典型代表 意义的楼盘有傲云峰 丽港城丽都置信白领公寓 雍和廷等 5 5 小高层为大众所接受小高层为大众所接受 在几年前 中山的多层住宅占据市场主流 小高层因楼价 管理费的因 素而较难为市场所接受 现今随着品质的不断提升 小高层已经完全走进了 普通中山人的消费视野 迎合了众多消费者的心 为大众所青睐 2 1 32 1 3房地产未来发展趋势房地产未来发展趋势 1 1 房地产业整体水平提高并将取得较快发展房地产业整体水平提高并将取得较快发展 近两年 中山市的房地产业正处于调整阶段 但整体发展趋势平稳 这 种调整是符合市场发展规律的 消化现有的存量房 为后期房地产业的发展 集聚了力量 同时 越来越多的品牌房地产商开始关注中山市的房地产市场 从开始的雅居乐集团 到新鸿基地产 以及全国知名的房地产开发企业万科 地产的进入 为中山市房地产带入了新的产品 新的理念 新的营销策略 新的经营管理模式 这些相信会带动中山市房地产未来的发展 2 2 市场份额向品牌发展商集中市场份额向品牌发展商集中 12 房地产市场发展到一定程度就会向规模化 品牌化的方向发展 未来房 地产市场的竞争实质上就是品牌的竞争 目前中山市最具竞争力的品牌是雅 居乐 已经成为了中山人心目中的房地产第一品牌 另外还有一些本地的发 展多年的品牌如东盛 顺景 昌生等 也具有较高的影响力 而外来的发展 商则以新鸿基为代表 因为暂时的推售货量不多 对市场并没有造成较大的 冲击 随着这些品牌发展商的继续扩张 一些小型的发展商将在竞争中逐渐 淡出 市场份额将集中到少数的品牌发展商手中 万科的进入 将使得这一 集中的趋势更加明显 品牌发展商之间的竞争也更趋激烈化 3 3 南区房地产市场发展提速南区房地产市场发展提速 南区一直发展较慢 之前发生的房地产开发的诚信问题也使更多的购房 者和房地产开发商多采取观望的态度 因为中山市现有的开发商没有把握在 该地区开发一个成功的楼盘 也就无法形成居住氛围 而万科集团是一个全 国性的大型房地产开发集团 无论从实力还是产品在全国都是处于龙头地位 的 再加上在珠三角地区较为知名的雅居乐集团 相信随着万科南区项目的 成功 观望的人群将越来越少 投入该地区的资源将越来越多 使南区的房 地产开发提速 4 4 中低价住宅更为市场所接受中低价住宅更为市场所接受 中山市现有的住房消费者主要是一些有比较充足的积蓄 改善住房条件 的高收入者 这部分购房者的购房欲望现已大部分满足 未来中低收入者 包括工资水平较低以及工作时间较短的消费者 将成为购房者的主体 因 而总价较低的产品将更为被市场所接受 5 5 中小面积户型升温中小面积户型升温 随着中山市的经济稳步发展 外来企业的增加 工作时间不长 但收入 较高的年轻白领一族 包括本地以及外来人口 将会慢慢的增加 此类人群 通常都是单身或两口之家 工作时间较短 有较高的固定收入 资金积累较 少 因此他们更多的是考虑总价不高面积不大的户型 虽然暂时此类户型不 会成为主流 但随着时间的推移 中小面积的户型将会进一步升温 13 2 22 2房地产市场整体指标分析房地产市场整体指标分析 指标分析法是针对目前的房地产市场现状 进行深入的市场调查分析 运用 科学的对比分析方法 充分考虑项目的实际情况 力求简单 明确并形成体系 客观地分析房地产市场的发展状况 透过本次的调研力求在市场中寻找突破口 为本项目的定位作有力支撑 由于南区位于中山市中心城区南部 近两年都没有推出过新楼盘 而其他中 山市的镇区不在本项目竞争区域范围内 因而忽略不计 因此我司有针对性的对 东区 石岐区 西区的楼盘进行实地考察 共搜集了 38 个有效楼盘 14 2 2 12 2 1总体均价分析总体均价分析 从图上分析得出 1 目前中山市楼盘的均价集中在 3000 4000 元 平方米的区间 占了 55 的 份额 反映出市场以中高价位的楼盘为主导 该价位的楼盘具有一定的 性价比 有相当的市场和开发潜力 2 中低价位楼盘也有一定的市场 2000 3000 元 平方米的楼盘占了 27 的 份额 3 另外均价在 4000 元 平方米以上的楼盘所占比例为 13 均位于石岐区 和东区 表明了中山市购房者对豪宅有较强的消化能力 中山市在售楼盘均价 2000元以下 5 2001 2500元 11 2501 3000元 16 3001 3500元 26 3501 4000元 29 4000元以上 13 15 2 2 22 2 2规模分析规模分析 从上图可知 中山市在售楼盘在建筑规模上基本平均 其中小型居住区稍稍 领先 占总体的 33 其次是大型居住小区 占总体的 27 单体或组团的开发量 也占总体的 24 单体和组团主要分布在中心城区 随着旧城区土地供应量的减 少 住宅市场向城市边缘扩展 2 2 32 2 3建筑类型分析建筑类型分析 从上图分析得知 多层和小高层建筑是中山市的主导建筑类型 共占总体的 83 高层住宅仅占 12 说明市民对多层和小高层住宅的认同度比较高 而别墅 只占 5 的比例 但凯茵新城等楼盘的别墅销售情况较好 中心城区的别墅盘销售 状况不理想 主要是由于自身的素质所限制 可见 别墅市场的消费者重视的是 楼盘的整体素质 如凯茵新城这类高素质的远郊盘是具有一定的市场潜力的 中山市楼盘建筑规模比例图 小型居住区 2 5万 33 大型居住小区 10万 27 单体或组团 2万 24 中型居住小区 5 10万 16 中山市楼盘建筑类型比 例 多层 43 小高层 40 高层 12 别墅 5 16 2 2 42 2 4户型比例分析户型比例分析 由上图分析得知 中山市在售楼盘户型以三房为主占 40 其次是四房和二 房各占 25 和 21 五房和复式各占 5 和 6 一房 独立别墅和联排别墅在市场 上只有较少的份额 各占 1 说明现在中山市消费者购房的主要目的是改善居住 环境 提高生活水平 因而可供二至三代人居住的多房大户型是现在市场的主流 2 2 52 2 5户型户型 面积分析面积分析 由上图分析得知 二房的面积集中在 81 100 之间 三房的面积集中在 101 120 之间 而四房则主要集中在 141 160 之间 中山市楼盘户型比例 21 40 25 5 6 1 1 1 一房二房三房四房五房复式独立别墅联排别墅 17 2 32 3房地产市场板块分析房地产市场板块分析 2 3 12 3 1中山市房地产区域划分中山市房地产区域划分 中山市城区面积较小 房地产市场无明确的板块划分 市内行政区域主要分 为石岐区 东区 西区 南区四个区 周边的开发区以及乡镇的房地产项目面向 的主要是本区域内客户或外来的侨胞 在此不作阐述 石岐区为原有的中区与北 区合并而成 所以针对本项目以及市内项目主要的分布 将中山市的房地产市场 分为石岐区 东区 西区 南区四个区域进行分析 具体范围如下 1 石岐区 北至海景路附近 南到博爱路 东至兴中道 西至石岐河 2 东区 北至康华路附近 南到博爱路 西至兴中道的市内大部分区域 3 西区 北至广珠公路 南至博爱路 东到石岐河 西至 105 国道 4 南区 博爱路 沙石公路南侧的距市区较近大部分区域 2 3 22 3 2房地产板块概述房地产板块概述 1 1 石岐区石岐区 石岐区为中山市的老城区 主要由中区以及北区组成 中区公共交通便利 商业 医疗 教育 休闲购物等配套设施相对齐全 但区域内建筑较为陈旧 主要分布为 90 年代城市改造产生的如柏苑新村之类 的改造项目 近几年开发的翠闲庭 汇景台 雍景园均已基本售罄 目前在 销的主要集中在岐关西路 包括俊轩庭 豪逸华庭 裕华花园广场 均为小 18 高层和高层 户型面积多为 100 平方米左右的三房两厅 除俊轩庭外无小户 型 售价跨度较大 从 1600 4500 元 平方米不等 北区划入石岐区后 交通市政等配套得到了改善 相对中区属于新区 今年一些大的开发商成功开发了如阳光花地 大信新都花园等项目 并取得 了不错的销售业绩 目前在销的项目主要集中在莲塘东路以北 主要包括阳 光花地 大信新都花园 城市花园 天明花园 康庭苑 主要以多层和小高 层为主 户型面积主要以 80 120 平方米左右的两房和三房为主 只有大信新 都花园以小户型为主 区域内还有部分复式及极少量别墅 售价从 2200 4800 元 平方米不等 综合看整个区域在销项目仍以多层及小高层为主 户型面积主要为 100 120 平方米的三房两厅 复式及极少量别墅均分布在北部 洋房标准层均价 为 3215 元 平方米 复式均价为 3667 元 平方米 2 2 东区东区 中山市政府提出 以城市东部为龙头 南 西 北区齐头并进 近期规划 的重点 东区是政府未来的重点发展区域 东区凭借超前的政府规划 畅通 的交通路网 良好的生活配套 成为现今中山市房地产业发展最快的区域 东区的房地产项目主要集中在博爱路及孙文东路附近 博爱路附近空气质量好 污染小 发展潜力巨大 但现在公共交通不十 分方便 距离城区较远 市政配套相对落后 在博爱路附近主要有雍和廷 雍逸廷 优雅翠园 原优雅山房 等大型项目 以小高层为主 户型面积以 90 120 平方米的三房两厅为主 150 平方米以上的复式也有较大的供应量 售价在 2200 6000 元 平方米不等 孙文东路相对距离市区较近 市政公共设施配套相对较为齐全 升值潜 力巨大 孙文东路是公认的中山市房地产黄金地段 在孙文东路附近主要半 山翠苑 颐和山庄 东逸豪园 水云轩 顺景新一居 绿茵丽都以及现在中 山市公认的最好的项目奕翠园 该区域以多层及小高层为主 户型面积主要 为 100 120 平方米的三房两厅为主 大面积复式也有相当大的比例 售价跨 度的区间较大 在 1680 5600 元 平方米之间 综合以上所述 东区的项目以多层及小高层为主 有部分别墅 户型面 积主要为 100 120 平方米三房两厅 其次为大面积复式 区域洋房标准层均 19 价为 3030 元 平方米 复式均价为 3778 元 平方米 别墅均价为 5571 元 平 方米 3 3 西区西区 1999 年沙朗镇并入西区 西区的整体配套得到了改善 石岐河附近的商 业 饮食较为发达 沙朗汽车市场的销售业绩也不俗 但相对石岐区 东区 西区总体发展较为落后 房地产业发展一般 未形成居住大区域 现只有蓝 波湾 翠景花园以及星晨广场等少数几个分布较散的大型项目在销 均以多 层和小高层为主 多为 80 120 平方米的两房和三房 标准层均价在 2700 元 平方米 复式均价为 3300 元 平方米 4 4 南区南区 南区一直是中山市房地产业发展最慢的区域 距离市中心距离较远 市 政交通配套较少 一直没有对房地产业发展利好的消息 区域内只有悦来花 园 南苑新村以及城中城别墅等少数几个项目 开发较早 价格也较低 总 体在 1300 1800 元 平方米之间 并且据了解 南区是中山市购房者最后选择 的区域 同时存在着之前开发的项目住户拿不到房产证 买房被骗等发展商 欺诈行为 造成南区在购房者心目中的地位极低 几乎没有大开发商涉及该 区域 2 3 32 3 3房地产板块具体指标分析房地产板块具体指标分析 1 1 板块板块 价格价格 从上图分析得知 3030 3778 5571 5500 3215 3667 2700 3300 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 东区石岐区西区 中山市楼盘均价中山市楼盘均价 标准层复式独立别墅联排别墅 规划重点区 老城区 近郊区 20 1 东区产品类别最为丰富 包括洋房 联排别墅 独立别墅等多种产 品 2 对于别墅 现在主要分布在东区 西区则完全是别墅市场的空白点 3 东区的复式均价约为 3778 元 平方米 是各区之首 这主要是因为 东区较好的发展条件满足改善居住环境 提升生活品质的购房者要 求 4 石岐区虽然是中山的老城区 但交通 生活配套的完善条件 使该 区域的洋房标准层均价是各区最高 达到 3215 元 平方米 5 西区是中山市的近郊区 所以房价是三区中最低的 标准层约为 2700 元 平方米 复式约为 3300 元 平方米 2 2 板块板块 小区规模小区规模 从上图分析得知 1 东区是中山市的新城区 建筑规模比较两极分化 在 10 万平方米以 上和 2 万平方米以下的各占 35 这主要是因为东区邻近市中心的 大片用地较少 只能开发小规模的住宅 而外围可提供大面积土地 供房地产商开发 同时东区也是大型项目最多的区域 建筑面积超 过 10 平方米的大型项目有 8 个 2 石岐区是中山市的老城区 旧民居分布比较多 道路交叉纵横 所 以导致小型住宅小区成为开发主流 占该区域的 58 但各建筑规 21 模的住宅小区也有选择的空间 3 西区的建筑规模比较单一 但开发的都是大中型居住小区 可见西 区的土地供应量比较充足 建筑规模在 10 万平方米以上的大型居住 小区占 33 建筑规模在 5 10 万平方米中型住宅小区占 67 22 3 3 板块板块 建筑类型建筑类型 从上图分析得知 1 东区和石岐区以多层和小高层住宅为主 各占该区域住宅总量的 7 成以上 另有小部分的高层和别墅为辅 区域房地产发展的日渐成 熟 导致产品逐渐向多元化发展 2 西区主要以小高层的电梯洋房为主 占该区域住宅总量的 70 以上 另有部分为多层住宅 约占 29 别墅 高层住宅目前在该区域不 占有市场 可见 区域发展的不完善 直接影响到了高尚住宅和新 型产品的开发 4 4 板块板块 户型户型 从上图分析得知 1 东区是中山市民公认的最为适宜居住的区域 所以有较高经济收入 板块 建筑类型分析图 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 东区石岐区西区 多层 1 7层 小高层 8 12层 高层 13 18层 高层 18层以上 别墅 23 的人士选择购买的比例较大 因此在房型上也相应偏大 从三房到 别墅 占有 70 以上的绝对比例 复式 别墅的占有率也是三区中 最高的复式 别墅的比例也占了 24 2 石岐区是中山市的老城区 发展较早 居住人口最多 市政配套设 施齐全 面对的消费群也多元化 因此 各种户型也最为齐全 3 西区开发较晚 现属于开发的探索阶段 户型较为简单 以二房和 三房为主 2 42 4房地产市场供求分析房地产市场供求分析 2 4 12 4 1房地产市场供应分析房地产市场供应分析 目前城区内在售的房地产项目主要集中在石岐区 东区以及西区 东区由于 中山市整体规划存在着较大发展优势 所以市场的供应量较大 石岐区 北区 由于自身临近市区 各项配套较为完善 且后续的土地供应量也不多 我司主要 从如下两个方面进行分析 1 1 总体供应量分析总体供应量分析 1 1 近期供应量分析近期供应量分析 中山市的房地产市场发展一直较快 从年初开始进入调整期 消化 前几年开发时的余量 增势有所放缓 据了解中山市近期暂无新项目出 现 供应量主要是现有项目的剩余货量及大型项目分期开发的后续产品 石岐区经过了几年的一定量的供应后 现在大部分楼盘如阳光花地 大信新都花园等销售已接近尾声 但下半年也将推出豪逸华庭 天明花 园等新一期产品 再加上销售不畅的康庭苑 裕华花园广场 合计供应合计供应 面积约为面积约为 3939 万平方米万平方米 东区是近几年中山市房地产开发的热点 如奕翠园 颐和山庄 凯 茵新城等大盘较多 后期供应量较大 颐和山庄总占地面积 18 万平方米 建筑面积 35 万平方米 后续还有二 三期未开发 奕翠园占地面积 34 8 万平方米 首期建筑面积 37000 平方米 今年五月开盘 预计开发 五年 再加上雍逸廷 优雅翠园等的后期供应 合计该部分总供应面积合计该部分总供应面积 24 在在 7878 万平方米左右万平方米左右 西区主要有翠景花园 蓝波湾 星晨广场等项目 普遍规模较大 距离较远 销售较为缓慢 翠景花园新一期产品有 18 万的货量 蓝波湾 首期 29 2 万的货量销售率也只有 30 左右 合计该部分的总供应面积大合计该部分的总供应面积大 约在约在 4141 万平方米万平方米 综上所述 中山市在售住宅项目现有的总供应量约为总供应量约为 160160 万平方米万平方米 2 2 后续供应量分析后续供应量分析 后续供应量统计表后续供应量统计表 名称总体规划在销产品后续供应 蓝波湾 规划占地面积 43 29 万平方米 建筑面积 70 万平方米 首期建筑面积 29 2 万平方米 产品主要为多层及小高层洋房 分两期销售 二期 规划建筑面积为 40 万平方米左右 凯茵新城 规划总占地面积 3000 亩 建筑面积 180 万 平方米 首期占地 500 600 亩 二期别 墅现已开发 5 万平方米 产品 包括联排 独立别墅及洋房 后期供应面积大致 在 140 万平方米 颐和山庄 规划总占地面积 18 万平方米 建筑面积 35 万平方米 首期建筑面积大约在 5 万平方 米左右 为 7 栋小高层 未来 将有别墅供应 后续供应面积大致 在 30 万平方米左右 雅居乐南 区项目 地块未开始施工 占地 10 万平方米左 右 翠景花园 分为四期开发 现已 开发三期 在销产品主要为小高层洋房 后期供应面积大致 在 18 万平方米左右 岐乐花园 分五期开发 现已开 发四期 四期建筑面积 6 万平方米 产 品主要以多层洋房为主 五期预计建筑面积 大约 7 万平方米 由上表并结合其他难以预料的因素 预计未来三预计未来三 五年内中山市区住五年内中山市区住 宅的后续供应量将接近宅的后续供应量将接近 300300 万平方米万平方米 2 2 供应产品类型分析供应产品类型分析 中山市房地产市场现有产品主要为多层 小高层洋房以及部分高层洋房 占整个住宅市场的 95 其中多层仍是消费的热点 占洋房的 45 小高层也 慢慢为市场接受 占洋房的 42 虽然中山市内的私建别墅较多 但市场供应的别墅产品慢慢也在增加 现有的供应量大致在 174 套 未来颐和山庄以及凯茵新城将有很大的供应量 25 而对于联排别墅 中山房地产市场现只有凯茵新城前期推售了小部分 但均已售罄 据了解后期仍有此类产品供应 说明市场较为接受联排别墅 2 4 22 4 2房地产市场需求分析房地产市场需求分析 1 1 需求人群分析需求人群分析 中山市政府在九十年代末期致力解决市民的居住问题 兴建了多个大型 住宅小区 使人均住房面积有所增加 居民住房条件得到改善 根据 中山 市国土资源局 2001 年房地产潜在消费市场调查结果与分析调查 发现 未购 房人数只有 1011 人 只占 47 76 而有一次以上购房经历的则占 52 24 由于我司抽取的样本量较少 且事隔两年 调查结果与国土资源局的调查结 果有一定的出入 但不可否认的是 随着时间的增长有一次以上购房经历的 消费者人数肯定会增加 未来二次置业者 包括多次置业者 将会是购房的 主要消费群体 2 2 需求面积分析需求面积分析 据我司的了解 在中山市房地产市场的发展过程中 阳光花地 凯茵新 城 雍景园 翠闲庭 城市花园怡景阁的销售均取得了不俗的成绩 考虑环 境 开发商影响力等因素 此类盘的共同点是开发时间多为近一两年 主要 的客户也多为为改善居住条件而购房的客户 而提供的户型面积主要从 80 120 平方米 结合 2001 年中山市房地产潜在消费市场调查结果与分析调查 以及我司的消费者调查 随着二次置业及多次置业购房者的增加 为改善居 住环境 消费者市场将更为接受中大面积单位 并且 据我司了解现只有大 信新都花园与俊轩廷推出了一户一厅的小面积户型 销售并不十分理想 主 要与中山市城区外来人口近几年增长过快 但暂未形成购房热潮 且投资意 识较弱有关 3 3 需求产品分析需求产品分析 同样 在中山市如阳光花地 雍景园 翠闲庭等销售业绩理想的楼盘 其产品主要为多层以及小高层住宅 而高层住宅的销售均不太理想 这主要 26 是因为高层的管理费用过高 增加居住成本 可见消费者对高层住宅的接受 还有待时日 值得注意的是 在近期推出的楼盘中小高层和别墅所占的比例增加 这 主要是因为带电梯的小高层在中山市民的心目中是豪宅的象征 而购买别墅 所得的环境 生活配套都是自建别墅所无法比拟的 另外联排别墅的供应得到了市场的很快消化 从一定层面上说明中山市 的购房者较为接受该产品 有一定的需求量 2 4 32 4 3分析小结分析小结 从以上分析可以看出 对于多层以及小高层洋房 中大面积户型已趋向饱和 小面积户型市场的接受程度还有待验证 现有产品基本满足市场需求 对于联排 别墅及独立别墅 市场的接受程度较大 而产品的供货量不十分充足 尤其是联 排别墅 出现了供不应求的局面 2 52 5中山市房地产市场产品分析中山市房地产市场产品分析 随着近两年中山市房地产市场的持续发展 楼盘供应量加大 消费者购房也 更趋于理性 致使竞争日趋激烈 这些因素都令中山房地产市场产品总体逐步趋 于成熟 但其改变主要是产品的外观及装修方面 并没有太注重创造个性化的产 品 即便如此 这些楼盘的销售业绩也都不错 说明市场概念化新产品的缺口很 大 当消费者的需求并没有得到真正满足时 就会产生巨大的市场空间 这种市场 状况对本项目来说是利好的 只要本项目的产品差异性突出 就已经为成功打下 了坚实的基础 以下仅对中山市中档以上的产品进行分析 2 5 12 5 1整体规划整体规划 规划设计是房地产开发最基本 也是最重要的元素之一 每个楼盘都想在规 划设计上有所创新 而中山市中高档次的楼盘有着比较明显的共性 1 中山市的中高档楼盘在对容积率与环境的双重高标准要求下 一般采用 多层和小高层相结合的方式 希望在有限的空间内营造更多的绿化空间 2 功能布局上以围合式为主 在每个小区组团内留出一定的较大庭园空间 27 形成组团个性 3 已开始注重入口广场和门廊的规划设计 大型住宅小区都设有较为大气 的入口广场 设置 雕塑 门廊等 规划上一般配有会所 游泳池 运 动场所等 4 比较注重小区的环境规划 景观设计 但多数还是停留在简单地提高绿 化率上 并不注重提高建筑和环境的艺术品位 少数项目有所突破 建 有主题园林 2 5 22 5 2建筑形式建筑形式 目前 在中山市中高档次的项目中 都是以多层和小高层建筑为主导建筑类 型 还有部分联排及独立别墅 1 1 多层及小高层多层及小高层 1 住宅基本上采用三种建筑形式 短板 长板 联塔 户型组合变 化多样 多户型 多标准 少部分楼盘辅以平层 错层和跃层相互 结合 2 个别项目建筑风格已具个性化 如奕翠园 华鸿水云轩 蓝波湾等 3 一般每层平面二户至四户 多采用 品 字型或 工 字型结构 4 景观住宅都考虑了观景的通透性以及贴近自然的需求 楼宇摆放朝 向 布局都尽量朝向景观资源 并兼顾内部的人造景观 2 2 联体别墅与独立别墅联体别墅与独立别墅 1 联排别墅及独立别墅较少 部分建造较早 近期只有凯茵新城推出 相应产品 通常为两层半的建筑 内部辅以平层 错层相互结合 挑高客厅 2 建筑风格较为单一 均为欧式风格 部分设计较为陈旧 3 设有工人房 且带独立卫生间 但如凯茵新城独立别墅首层无客房 4 楼间距较小 花园面积较大 布局结合景观 私家花园结合社区园 林 满足居住者的景观要求 28 2 5 32 5 3绿化景观系统绿化景观系统 中山市房地产经过多年的发展 住户的要求也不断提高 消费者的选房观念 已由传统的注重物业地理位置 配套设施 上升为更加看重小区的 生态 因素 与此同时 购房者对楼盘的卖点也派生出新的认识 一些务虚的概念性的卖点已 成明日黄花 而那些实实在在的 突显健康蕴意的新卖点正受其追捧 从开始买 一个居住的场所到买居住的空间 居住的环境 少数发展商也意识到这一点 部 分楼盘的绿化已不只局限在普通绿化上 内部景观已成为楼盘提升素质的必要手 段 并拥有主题绿化广场或园林景观 1 由单纯绿化到引入文化概念的绿化 目前中山市的楼盘园林以表现西式 园林的较多 园林内多设置水体 花架 休闲椅 雕塑等 通过一些园 艺小品的构造来演绎文化内涵 2 在景观内容方面 中山住宅园林流行水景设计 如 蓝波湾以水景为主 线 营造出三大湖景 两大浪漫泳池等一系列水景系统 使得每一位业 主可以尽情享受水岸生活带来的生活乐趣 3 小区内的景观不再局限于中心庭园 而是穿插于楼宇之间 渗透到小区 各个角落 并常以卵石 洗石子及植栽组合体现热带风情 2 5 42 5 4道路交通系统道路交通系统 1 动态交通系统 目前一些楼盘内的道路设计采用居住专属性较强 人车分流 的终端式 道路系统 尽量采用背面或侧面进车 以增加小区的私密性和减少环境 噪 音污染 使居住环境更加人性化 在构建道路系统时 部分已考虑到景观效 果 在道路两侧布置景观路和小品 达到移步换景 与整个小区环境形成有 机组合 2 静态交通系统 小区的停车位普遍按户 辆是 1 0 7 1 1 的比率进行配置 多为地下停 车场 只有少部分的楼盘只设了地上停车场 2 5 52 5 5公共配套公共配套 由于中山行政区域不大 开发楼盘的规模以小型居住区比例最大 小区内一 29 般无自己独立配套 住户的需求主要依靠裙楼的商铺及住宅小区周边的市政配套 在中山早期的中小型居住小区规划基本无自己独立的配套设施 如今中山各 大型住宅小区已开始注重生活与休闲设施的配套 一般中高档项目都设有游泳池 网球场 小型超市等 配套设施的质量已成为衡量一个楼盘质素的重要内容 1 1 生活配套生活配套 会所餐饮和小型超市是楼盘必备的生活配套设施 2 2 休闲娱乐配套休闲娱乐配套 泳池网球场健身房乒乓球棋牌室美容 大型楼盘 中型楼盘 小型楼盘 网球场 泳池 乒乓球 棋牌室等是业主最受欢迎的 2 5 62 5 6户型面积户型面积 1 1 户型面积设计户型面积设计 户型是购房者考虑的最重要的因素之一 它涉及两个重要的内容 一是 户型大小 面积 二是房间功能布局是否合理 近年随着中山居民家庭结 构和观念的改变 市民对住房面积和功能的要求也发生了变化 目前中山的住宅建筑户型设计类型可供选择面广 以平层居多 复式一 般设在顶层 平面布置上扩大设计的适应性 满足不同层次住户要求 高档楼盘户型更注重对个性化空间的需要 同时南北通风 景观 采光 小学幼儿园会所超市洗衣店餐饮银行邮局 大型楼盘 中型楼盘 小型楼盘 30 要求更高 主力户型面积基本在 130 平方米左右 复式单位达 200 平方米以 上 舒适性是考虑的第一要素 中档楼盘户型一般面积在 100 120 平方米左右 强调实用与舒适 2 2 目前市场畅销户型有以下特点 目前市场畅销户型有以下特点 1 厅房方正好用 面积分配合理 2 客厅 餐厅分开 进门通常将两者自然分开 餐厅与厨房紧邻 3 卧室集中内侧 私密性强 设 3 房以上一般采用双卫生间 4 动静分区明确 5 户内交通线短捷 实用系数高 6 有较好的通风采光和空间的完整性 更注重阳光和景观 7 客厅的位置更加重要 2 5 72 5 7智能化智能化 随着信息社会的不断发展和中山住宅市场消费主体的变化 智能化已成为住 宅小区不可缺少的卖点 目前 中山市住宅小区的智能化普遍处于比较简单的安 防系统 我司将其大致分了三个级别 简单型 普及 标准型 子系统内容简单普及标准 出入口管理及周界防卫报警 闭电视监控系统 可视对讲防盗门控制系统 住户报警呼救系统 安全防范 子系统 保安巡更管理系统 主要建筑设备监控系统 停车场管理系统 紧急广播与背景音乐 物业计算机管理系统 信息管理 子系统 多表远程抄收计量 目前在中山市诸多新建楼盘中 只有个别楼盘达到标准级别 大多数都在普 及型和简单型水平 并且发展商与消费者的成熟 智能化住宅小区的建设也趋于 理性 其配置会根据业主及用户的需求为导向 开始注重实用性 可靠性和经济 性 31 2 62 6中山市商业环境分析中山市商业环境分析 5 5 2 6 12 6 1商业发展概况商业发展概况 中山地理位置优越 公路网络完善 是一个商业发展得较好的中小型城市 经过多年的发展 中山目前的的营商环境较好 旅游和消费有较大潜力 因此 吸引了众多零售业巨头抢滩中山 带动了中山市的商业发展 2002 年全年社会消费品零售总额 134 33 亿元 比上年增长 12 4 考虑价 格因素 实际增长 14 3 其中 城市消费品零售额 57 55 亿元 乡镇消费品零 售额 76 78 亿元 分别增长 8 4 和 15 6 批发零售贸易业零售额 105 62 亿元 餐饮业零售额 22 49 亿元 分别增长 18 7 和 10 0 2 6 22 6 2商业发